dekab1
dekab1 личный блог
09 сентября 2022, 09:29

Покупка ипотечной квартиры. Практика.

Ранее писал, что покупка ипотечной квартиры, путем закрытия ипотеки через аванс, это риск.

При том что продавцы квартир почему то считают такие сделки нормальной практикой, мало того прямо заявляют о низких рисках «банк все проверил». Естественно раз риски низкие, то и цены ставят рыночные.

А как оно на практике?

История из СМИ.

Моя клиентка планировала переезжать из областного городка в Екатеринбург. Она сама юрист, и подходила к выбору недвижимости очень здраво. Какие-то варианты мы ездили вместе смотреть, куда-то она приезжала самостоятельно. И вот одна квартира ей понравилась. По итогу разговора с продавцом она сама принимает решение заплатить аванс 50 тысяч. Мошенница написала ей расписку, и разрешила сфотографировать свой паспорт.

Нельзя покупать недвижимость, если не проведена юридическая проверка. Даже если продавец рассказывает, что у него очередь на квартиру и он продаст ее уже после обеда. Недвижимости в Екатеринбурге сегодня много. Но в нашем случае получилось как получилось – аванс отдан. В день, когда мне переслали фото паспорта мошенницы и расписки, я заказала выписку из ЕГРН. По правилам нашего агентства мы заказываем ЕГРНку дважды: до аванса и перед сделкой. Ждать ответа нужно было дня три-четыре. За это время я планировала провести проверку других документов.

С предоставлением документов мошенница тянула время. Не то чтобы она не хотела их показывать, но всегда находилась причина, почему не сегодня. Вообще, я обратила внимание, что она все время путалась в цифрах и деталях. Например, говорила, что этаж 14, на самом деле 15. Рассказывала, что помогает сестре гасить ипотеку, а через время уже рассказывала, что сестре квартиру купила за наличные. Было такое ощущение, что она на ходу что-то придумывает, а потом забывала об этом.

Сама она из Каменска-Уральского, и на вопрос, почему продает без риэлтора, ответила, что сама бывший риэлтор. Я позже попыталась проверить, в каких агентствах она работала. Оказалось, что оформлена она как ИП, и по данным на сайте ДОМКЛИКу нее за 2021 год 8 проведенных сделок в Каменске.

Документы она выслала ночью в выходной день, за сутки до передачи денег. Дело в том, что аванс моя клиентка отдала под впечатлением от услышанной истории псевдо продавца. Эта женщина – многодетная мать, у нее пятеро детей. И якобы они с гражданским мужем решили расширяться и присмотрели дом. На дом его собственники в свое время взяли ипотеку, и чтобы его сейчас купить, надо погасить ипотеку в размере 2 млн. И вот по этой причине мошенница не поднимает цену на квартиру, но хочет 2 млн сейчас, а остальную сумму на сделке.

Схематоз

Почему мошенница не хотела заключить сразу договор купли-продажи и спокойно провести сделку? Почему мошеннице понадобились 2 млн сейчас, а остальное потом? За 3-комнатную квартиру она хотела 5 700, и мы могли бы заплатить все деньги сразу — у нас была наличка.

Видимо, схема строилась на нестыковке сроков. Если бы она была настоящим собственником, то договор купли-продажи нужно было бы регистрировать в Росреестре. Но там моментально бы выяснили, что она мошенница. Поэтому имитация сделки ей была не нужна. Но поскольку она работала риэлтором, то придумала сделать так. Выписка из ЕГРН предоставляется не сразу, и не каждый риэлтор может провести проверку документов. А тем временем, она с клиенткой успела бы заключить договор займа на 2 млн и предварительный договор о намерениях. Регистрировать такие договоры нигде не надо. Деньги они с клиенткой договорились передать через счет, поэтому мошенница еще и номер счета выслала.

Но самое главное – мы получили от нее выписку из ЕГРН, где было указано, что она стала владельцем квартиры 29 января 2022 года, а в строке собственник – ее фамилия. А утром мне на почту пришла настоящая выписка, где владельцем был указан другой человек, и право собственности он зарегистрировал в 2004 году.

С моей клиенткой мы решили не задавать мошеннице лишних вопросов, а идти в полицию. Ведь нам нужно было вернуть авансированные 50 тысяч.

Задержание

В рабочий понедельник клиентка договорилась с мошенницей о встрече у банка. А утром поехала писать заявление в полицию. Оперативники дежурили в назначенном месте. Сначала они просто мошенницу «пасли», сделали несколько ее фото на фоне адресной таблички. И ждали покупательницу.

Они встретились у входа в банк. И вдруг мошенница предложила отойти за угол – якобы поговорить. Моя клиентка и без того сильно нервничала, за угол идти отказалась. Ее целью было заставить мошенницу подписать все присланные ею договоры. Без подписи нет состава преступления. Думаю, мошенница просто потеряла бдительность. Ведь у покупателя была наличка, и эти 2 млн. она могла бы получить прямо сейчас, пусть даже через банковский счет.

  ФОТО: УМВД России по Екатеринбургу ФОТО: УМВД России по Екатеринбургу

Задержание прошло быстро. Только немного испугался трехлетний малыш, с которым мошенница пришла на встречу. Это был ее младший ребенок. В отделении полиции лжепродавец долго рыдала. После оформления подписки о невыезде ее с ребенком отпустили домой. Она прислала клиентке сообщение: «Завтра у меня изымут внесенный вами аванс и передадут вам. Я честно не хотела, у меня ситуация сложная». Однако позже в полиции заявили, что подозреваемая никаких денег так и не отдала.

* * *

Прошло несколько дней. Следствие продолжалось. Скорее всего, началась проверка всех контактов. Не исключено, что найдут еще пострадавших. А у меня раздался звонок. Мошенница за это время наняла юриста, который посоветовал ей отдать аванс и взять расписку о получении денег. Я передала наш разговор следователю, и он сказал, что организовывать передачу можно только в присутствии сотрудников полиции.

Все начинается с малого. Если она сейчас замахнулась на 2 млн, то наверняка брала аванс у кого-то еще. Что было бы дальше? Скорее всего, она «потеряла» бы паспорт, оформила новый, и все – ищите. В крайнем случае, если бы суд обязал взыскать деньги, то отдавала бы она их по три копейки сорок лет.

Ну и вопрос, на который мы не знаем ответа: зачем мошенница звала клиентку отойти за угол? Возможно, у нее был сообщник, возможно, они рассчитывали, что наличка на руках – вырвать сумку и нет никаких следов. Аванс, кстати, до сих пор так и не вернула.



ППЦ конечно, мало того, что квартира ипотечная, так еще по любому использован мат капитал.

Я лично при предложении любого схемотоза, просто посылал всегда продавца подальше. Предлагали к слову часто, то же занижение.



68 Комментариев
  • Sergio Fedosoni
    09 сентября 2022, 09:48
    выписку заказать 5 минут вроде как по любому обьекту, другое дело что осреестр может висеть сутки-двое...
    Вообще это все влегкую пробивается давно уже
    • Владимир Гончаров
      09 сентября 2022, 10:15
      Sergio Fedosoni, я заказывал, через интернет за 350 рублей, могут задержать выдачу выписки т.к. база перегружена, оплата картой, выписку на эл. ящик скидывают.
    • Григорий
      09 сентября 2022, 11:05
      Sergio Fedosoni, нет, за пару минут не приходило мне ни разу. Пол дня, день
      • Митин Артём
        09 сентября 2022, 11:27
        Григорий, фгис егрн. копеечные выписки, приходят от минуты до пары дней
      • Михаил Ка
        09 сентября 2022, 11:35
        Григорий, в 2020 приходили через 15 минут по екаб.
    • ✔  ⓈⒺⓇⒼⒾⓄ:Ⓩ
      10 сентября 2022, 00:16
      Sergio Fedosoni, да тут огромные нестыковки у самого автора)))выписка максимум сутки идет на емейл. 4 дня блин… пхахах
  • alvas
    09 сентября 2022, 09:51
    Выписка из ЕГРН через гос услуги делается в течении дня… да и вообще, как только начинается какая-то непонятная херня с переносом сроков, непредоставлением документов и т.п., то проще слать на йух. Сколько раз уже убеждался, что нет таких вариантов недвиги чтобы рисковать, всегда что-нибудь да найдется еще в качестве альтернативы. А если и недвига гуд, и ценник низкий, то в двойне нужно быть начеку
  • chizhan
    09 сентября 2022, 09:51
    Схема мутная изначально. Какая в договоре указана сумма, такая и должна быть выплачена единоразово. А за аванс обычно берут ключи взамен. Да и подкрепляется он предварительным договором купли-продажи со всеми реквизитами и обязательствами.
    • Виктор Иванов
      09 сентября 2022, 09:59
      chizhan, ключи передаются вместе с актом приëмки-передачи объекта недвижимости.
      Или Вы просто коллекционируете ключи?)))
      • chizhan
        09 сентября 2022, 10:01
        Виктор Иванов, акт приема передачи это не наш случай. Там с застройщиком дела делаются. А тут вторичный рынок и важна каждая мелочь.
        • Виктор Иванов
          09 сентября 2022, 10:05
          chizhan, чего? Вы хотя бы одну квартиру на вторичном рынке покупали? Или это из разряда «Я сто раз так делал»?
          • chizhan
            09 сентября 2022, 10:09
            Виктор Иванов, акт приема передачи это когда вы ходите по своим метрам в  новостройке и докапываетесь до каждой трещинки. Устраивает — подписываете, не устраивает — застройщик «допиливает».
            Два раза брал на вторичке.
            • Aleksey
              09 сентября 2022, 10:32
              chizhan, сейчас добрая половина сделок с альтернативой,
              и дай бог что бы за две недели после регистрации права все разъехались по своим норам )))
              а вы говорите — ключи при авансе )))
              это я про Питер
              • chizhan
                09 сентября 2022, 10:36
                Aleksey, сейчас рынок покупателей. Можно диктовать условия, либо переключиться на другой вариант.
                • Виктор Иванов
                  09 сентября 2022, 10:41
                  chizhan, правильно написали, что рынок покупателей. Сейчас и можно, и нужно торговаться.
    • Владимир Гончаров
      09 сентября 2022, 10:16
      chizhan, вреде как предварительный договор в суде ничего не стоит.
      • chizhan
        09 сентября 2022, 10:23
        Владимир Гончаров, даже расписка с подписями имеет значение. Хуже когда все делается на «честном» слове)
    • vito333
      09 сентября 2022, 11:58
      chizhan, сразу видно дилетанта
  • Виктор Иванов
    09 сентября 2022, 09:57
    При такой «кривой» технологии сделки неудивительно, что возникли проблемы.
    В покупке ипотечного объекта есть только один риск: помрёт собственник до момента перехода права собственности. Все остальные страхи от лукавого, если сделка проводится «правильно».
    • MadQuant
      09 сентября 2022, 10:51
      Виктор Иванов, неправда. Я консультировался с топовыми юристами в вопросе — они сказали нах-нах ипотечные объекты покупать, по крайней мере если это не Сбер или ВТБ. Главный риск таких сделок (и сейчас в Мск только десятки-сотни дел в судах) — в том, что выдавший ипотеку банк уходит на банкротство/отзыв лицензии. АСВ через суд автоматически разворачивает все ипотечные сделки банка, которые были переоформлены (под предлогом вывода денег из банка) за 3 года, итого «ваша» квартира (даже если вы за нее полностью рассчитались!!!) отходит банку, а вы встаете в какую-нибудь очередь его кредиторов (или вам там торчит продавец, а ему торчит банк — не помню).
      • Виктор Иванов
        09 сентября 2022, 10:39
        MadQuant, назовите три банка, которые ушли за последние пару лет в банкротство?
        С банками АСВ работает по другим схемам
        • MadQuant
          09 сентября 2022, 10:43
          Виктор Иванов, ну погуглите, если вам интересно, ЦБ у нескольких десятков банков в год лицензии отзывает. То ли еще будет в ближайшие 3 года.
          • Виктор Иванов
            09 сентября 2022, 10:47
            MadQuant, отзыв лицензии у банка вовсе не обязательно означает запуск процедуры банкротства. Если не знаете, то лучше не пишите.
            Почитайте о санации, к примеру.
            • MadQuant
              09 сентября 2022, 10:49
              Виктор Иванов, и какая разница? АСВ так же развернет все сделки за последние 3 года, чтобы дойнуть контрагентов.
              • Виктор Иванов
                09 сентября 2022, 11:02
                MadQuant, не развернёт. Там схема уже отработанная.
                • MadQuant
                  09 сентября 2022, 11:05
                  Виктор Иванов, ну мне не последние юристы сказали, что может, и много кейсов есть, в судах. Вы предлагаете верить на слово Пете Иванову из тырнетов. Ну ок, предлагаю дискуссию свернуть.
            • Sergio Fedosoni
              09 сентября 2022, 10:59
              Виктор Иванов, санация это не отзыв лицензии, это во первых
              Во вторыз бывает банкротство, бывает ликвидация банка с отозванной лицензией.
              Соглашусь что банков в банкростве с существенным ипотечным портфелем немного, но они есть...
              ну и Риск отзыва лицензии у приличного банка сейчас уже минимален
        • Sergio Fedosoni
          09 сентября 2022, 10:57
          Виктор Иванов, да я вам 20 назову, но там ипотечный портфель реально мал
          • Виктор Иванов
            09 сентября 2022, 11:00
            Sergio Fedosoni, назовите три, у которых отобрали лицензию и запустили банкротство. За последние два года, пожалуйста.
            • Sergio Fedosoni
              09 сентября 2022, 11:12
              Виктор Иванов, Интерпром, нефтепром, РФИ, Энергомаш, ЗАУБЕР — дальше продолжить
              Нэклис

              У интерпрома точно был портфель ипотеки и он точно в банкротсве

              Был он и у Нэклиса кстати
              поверьте на слово их штук 20 набрать можно с фильтром — банкротсво+ наличие ипотечного портфеля
        • ✔  ⓈⒺⓇⒼⒾⓄ:Ⓩ
          10 сентября 2022, 00:19
          Виктор Иванов, он просто так словами ляпяет.этот бешеныйквант, по ипотеке 99% объектов это сбер-втб-псб…
      • vito333
        09 сентября 2022, 12:03
        MadQuant, на ипотечном рынке сбер и ВТБ занимают подавляющую долю
        • MadQuant
          09 сентября 2022, 12:36
          vito333, ну я в тему лез как раз пару лет назад, предлагали виллу рыночной стоимостью ~60 млн купить за 35 (на волне ковида у людей бизнес ушел, и ипотеку стало обслуживать невозможно — скидывали в пожарном порядке). Но ипотека была в ТрэшШлакБанке, который в то время тоже было неочевидно устоит или нет, мне в общем посоветовали не связываться. Пост-фактум сделка конечно кажется вкусной и можно было заработать, но можно было и 35 лямов спустить в унитаз. Кстати, сейчас уже тоже не очевидно, протянет ли тот банк еще хотя бы год, да и недвига в России уже нах не нужна. Так что хорошо что не взял — сплю спокойно, с ликвидными активами за бугром.
          • Артур
            09 сентября 2022, 14:19
            MadQuant, армянские драхмы?
      • Роман Панько
        10 сентября 2022, 00:05
        MadQuant, можно ссылку на такой материал? Каким образом отменяется сделка, если предположим половина кредита выплачена банку? 
  • Sergio Fedosoni
    09 сентября 2022, 10:24
    Я лично при предложении любого схемотоза, просто посылал всегда продавца подальше. Предлагали к слову часто, то же занижение.

    Сейчас с этим всем стало проще, помнится в 2007 году участок первый когда покупали — просто попрыгали зимой через забор, сказали супер (это был овраг и полузаболоченная местность, но в черте города) — риэлтор попросила 10к$  себе и 100к$ расшить вопрос с клиентом....
    через 3 недели был договор и регистрация сделки, цена в договоре 999 тыс руб и куча обременений (кабеля связиЮ Транснефть, ФСБ)
    На что сказали — стройте пока, все отрегулируем.....
    заодно можете отговорить столько ничейно земли сколько хотите, потом все узаконим через суд...
    Отсыпали 87 соток (включая кусок рощи и местную речку-ручей) в итоге, 6000 кубов!!! технического грунта и 4000 кубов приличного, несколько месяцев по 20-50 машин в день загоняли.

    в итоге все нормально)))





    а сейчас мошенник на мошеннике(((

    Кстати прошло 15 лет, в мире все поменялось, но в нашем поселке до сих пол почти все так продается и строится
  • MadQuant
    09 сентября 2022, 10:00
    Для меня скорее фэйспалм истории в том, какие юристы в стране, даже себе не могут квартиру купить без попадалова. Что эта «юристка» клиенту сможет предложить?
    А та мошенница стопудов выйдет сухой из воды (у нее же ребенок маленький), и продолжит, если не сразу, то после того, как шум уляжется.
    • chizhan
      09 сентября 2022, 10:05
      MadQuant, так у юристов огромная специализация. Держать все законы в голове это только вассерманы могут)

      А неважно, уже личное дело на неё будет заведено. И в случае рецидива допаяют то, что в первый раз не сумели. 
      • MadQuant
        09 сентября 2022, 10:14
        chizhan, 
        Держать все законы в голове это только вассерманы могут)
        Ну есть какая-то минимальная база. У меня «основы права» на экономе были на втором или третьем курсе — мне этого хватает, чтобы какие-то базовые вещи в энторнетах гуглить, хотя бы как проверить квартиру на чистоту.
        • John Wayne
          09 сентября 2022, 10:38
          MadQuant, вы ещё вспомните что вы в детском саду проходили. Мол, жопу подтирать научили, спасибо им за это, а так бы до сих пор не умел. Подавляющий объём знаний взрослого человека обычно получен уже после всевозможных учебных учреждений.
          • MadQuant
            09 сентября 2022, 10:41
            John Wayne, и? Ваш детский сад с жопой чему-то из написанного мной противоречит?
            • John Wayne
              09 сентября 2022, 10:45
              MadQuant, если бы вас на втором или третьем курсе не научили, то не умели бы до сих пор?
              • MadQuant
                09 сентября 2022, 10:48
                John Wayne, по примеру своих коллег, которых не учили — видимо, не умел бы до сих пор.
        • vito333
          09 сентября 2022, 12:06
          MadQuant, в случае недвиги минимальная база — самостоятельно получить выписку, это несложно, и увидеть имя продавца
      • Sergio Fedosoni
        09 сентября 2022, 10:15
        chizhan, она хотела ниже ринка купить — отсюда и схематоз.
        Юрист она возможно корпоративный  или ликвидатор-оптимизатор, тогда влезание в подобные схемы вполне ожидаемо.

        • chizhan
          09 сентября 2022, 10:22
          Sergio Fedosoni, тогда надо смотреть откуда такая щедрость. Например, если юрики вляпались в долгострой и вдруг понадобились средства для бизнеса, который с дихвой окупит скидку, то это тема интересная для покупки.
          • Sergio Fedosoni
            09 сентября 2022, 10:27
            chizhan, обычно или сложная альтернатива либо предбанкротство (еще один риск кстати) или кризис мгновенной ликвидности
    • Виктор Иванов
      09 сентября 2022, 10:08
      MadQuant, юрист покупатель или продавец объекта недвижимости- очень большой геморрой! Я с такими стараюсь не связываться. Моя нервная система мне дороже.
      • Sergio Fedosoni
        09 сентября 2022, 10:17
        Виктор Иванов, Юристы и адвокаты разные бывают, если решальщики или схематозники с такими наоборот проще
      • vito333
        09 сентября 2022, 12:08
        Виктор Иванов, ну не все )
  • vova_mos
    09 сентября 2022, 10:19
    Хороший материал. Сам сейчас продаю в Москве квартиру 35.5 и активно интересуюсь нюансами, связанными с продажей. Кстати, если кому-то интересна квартира — пишите в личку.
  • evg_gen +100(100)
    09 сентября 2022, 10:31
    топики этого автора всегда поучительны и интересны!

  • monko
    09 сентября 2022, 10:33
    А причем здесь ипотека-то?
    • Sergio Fedosoni
      09 сентября 2022, 11:00
      monko, ну это повод 2 мио вне договора попросить
      • monko
        09 сентября 2022, 11:07
        Sergio Fedosoni, поводов море, мошенников море. конкретно здесь ипотека не причем.
  • AlexS
    09 сентября 2022, 12:51
    Если физик продаёт, то кроме выписки ещё нужно заказать скан паспорта с фото из независимых источников.

    Потому как паспорт и продавец на сделке может быть фальшивый. И отличие настоящего фото на настоящем паспорте от фальшивого продавца сразу будет видно
    • Вульф
      09 сентября 2022, 15:24
      Алексей Смолокуров, а где вы эти независимые источники возьмете?
      • Sergio Fedosoni
        09 сентября 2022, 15:31
        Феликс Труфакин, первую форму в паспортном столе как вариант, посмотреть в каких банках есть счета (через сбп так можно сделать ) и «вежливо попросить» там подсветить, если есть авто и права — попросить знакомого ГАИшника, есть еще куча разных вариантов вплоть до системы распознавания лиц, да и соцсети никто не отменял 
      • AlexS
        09 сентября 2022, 15:42
        Феликс Труфакин, ну надо искать)
        Как говорится, ищите и обрящете.
  • Алексеев Александр
    09 сентября 2022, 18:06
    сейчас есть безопасные расчеты от Сбера, и никаких проблем
  • Юрий Рузавин
    09 сентября 2022, 18:14
    Кул сториз, с такими надо к Малахову, а не на Смарт Лаб
    • telectron
      10 сентября 2022, 23:28
      Юрий Рузавин, в данном случае как раз от условного Малахова скопировали в пост на СЛ :)
  • A_N
    09 сентября 2022, 18:52
    «И вот одна квартира ей понравилась. По итогу разговора с продавцом она сама принимает решение заплатить аванс 50 тысяч. » и как она ее смотрела, если квартира принадлежит другому человеку?
  • A_N
    09 сентября 2022, 18:55
    «по правилам нашего агентства мы заказываем выписку два раза» … и, видимо,  ждем по три дня ))))  это самое смешное место. 
  • Курц
    09 сентября 2022, 23:49

    Нет полностью безопасных сделок. Всегда есть риск. Например по поддельному паспорту можно продать арендуемую квартиру. А можно получить деньги от покупателя налом и дуркануть на подписании расписки. (что первее, деньги или расписка? спорить можно вечно)
    В общем чуйка нужна. И везение.
    Хитрожопых всё же видно сразу. Не знаю как объяснить… но лично я после нескольких минут общения могу описать суть человека. и даже частично его жизнь. Этот навык нарабатывался годами работы с клиентами (строительная сфера).
    Основная причина кидалова- несовершенное законодательство. Слишком усложненное и имеющее кучу дыр для деятельности мошенников. Схематозы порой такие сложные, что здравомыслящему челу хоть застрелиться, ибо всё вроде честно и по совести, но по закону всё равно есть нюансы.

  • Доктор
    10 сентября 2022, 00:02
    Фото сильной независимой женщины. Нет.
    Биомусор чертов
  • Екатерина Кр
    27 сентября 2022, 12:37
    Что за бред сейчас я прочитала?
    Кто передает аванс не видя доков на квартиру? Какие 2 миллиона по договору займа? Ау, деньги передаются ПОСЛЕ приемки доков росреестром. Что вы за риэлтор который вместо сделки подставили покупашку и она лишилась фактически денег, зато попала на длинный уголовный процесс?

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн