Кризис коммерческой недвижимости в США продолжает раскручиваться медленно, но верно

Сектор коммерческой недвижимости в США переживает тяжелые времена. С весны 2022 года, периода, когда ФРС начала повышать ставку рефинансирования, индекс цен на офисные и складские помещения оказался в отрицательной зоне, упав на 11%. Такого никогда не происходило прежде. В предыдущие периоды роста ставок цены в этой отрасли могли расти, могли стагнировать или даже немного снижаться, но никогда еще их падение не было двузначным.

Частично это объясняется особенно резким повышением ставок, но здесь в игре не только циклический, но и структурный фактор. А именно резкое сокращение присутствия работников в офисе, оформившееся еще в период пандемии. С тех пор некоторые компании вернули сотрудников, другие перешли на гибридный режим, третьи разрешили значительной части персонала работать удаленно, а четвертые вообще сделали ставку на аутсорсинг.

Кроме того, по сектору ударили трудности компаний хай-тека. С 2022 года отрасль находится в затяжном кризисе, успех сопутствует только сильнейшим игрокам. Но и они с осени позапрошлого года начали массовые увольнения, масштабы которых только растут. За 2023 год количество уволенных в индустрии составило 262 тыс. человек — на 59% больше, чем в 2022-м, когда был установлен рекорд по числу сокращений. Но если к концу 2023 года скорость увольнений заметно снизилась, то уже в первый месяц 2024-го она снова начала ускоряться — почти втрое за месяц. А ведь незадолго до начала массовых сокращений технологические компании потратили огромные деньги на строительство офисов на фоне очередного бума в секторе.

Результат оказался немного предсказуемым — спрос на офисы рухнул. И на фоне денежно-кредитного ужесточения начались проблемы небывалых масштабов. Падение на 11% выглядит еще более впечатляющем на фоне по-прежнему высокой (по американским масштабам) инфляции, превышающей 3% в год. Некоторые города вроде Сиэтла или Сан-Франциско и вовсе окрестили «офисным адом» из-за массового запустения конторских помещений — там вакантна почти треть площадей. В целом в США в IV квартале 2023 года доля вакантных офисов достигла 19,6%, что является историческим максимумом. Для сравнения, перед пандемией норма составляла 11–12%. Огромное количество вакансий обрушивает цены на аренду и покупку даже тех помещений, что пользуются спросом: возник классический рынок покупателя.

В секторе складских помещений всё заметно лучше, но склады не компенсируют такой провал у офисов. А торговые центры в условиях роста онлайн-торговли не могут до конца восстановить позиции, утерянные в пандемию. Огромное количество пустых пространств бьет по всем, включая сопутствующий большим бизнес-центрам малый бизнес и ритейл, но это всё мелочи по сравнению с продолжающей обостряться ситуацией в банковском секторе.

Миллиардер Илон Маск в прошлом году назвал ситуацию с коммерческой недвижимостью в США «с большим отрывом самой серьезной проблемой». До 80% кредитов в этом секторе приходится на мелкие и средние банки, испытавшие весь спектр трудностей с начала 2023 года. А особенно после краха Silicon Valley Bank, вызвавшего массовый отток депозитов из некрупных кредитных организаций.

Повторить 2008-й

Всего портфель американских банков в отрасли составляет $2,7 трлн. Однако проблемы не с объемом займов, а с их качеством. 44% кредитов находятся в негативной зоне: стоимость самого помещения меньше объема выплат. Это заметно увеличивает риски, что владельцы не будут платить, предпочтя дефолт по имеющимся обязательствам. Ситуация у многих банков тяжелая: к примеру, New York Community Bancorp, приобретший в прошлом году разорившийся Signature, рухнул по рыночной капитализации на 37% до минимума за последние 23 года после того, как отложил в резервы на возможные потери по данному сектору более $500 млн.

Схожие трудности испытывают японский Aozora и Deutsche Bank. Но сейчас в эпицентре оказались и крупнейшие кредитные организации США. Плохие кредиты (по которым платежи просрочены более месяца) в коммерческой недвижимости по своим объемам опередили их суммарные резервы: для шести самых больших американских банков это соотношение сейчас составляет 10:9, тогда как раньше оно было на уровне 10:16. В целом же по банковской индустрии объем неработающих займов подскочил за год более чем в два раза — до $25 млрд. Банки выделяют резервы исходя из исторических значений убытков в соответствующем секторе, но на сей раз по перечисленным выше причинам эти потери могут быть в разы больше.

До конца 2025 года кредитные организации должны получить выплаты на уровне $560 млрд в данном секторе. Крупные банки, скорее всего, не должны пострадать, даже учитывая нынешнюю неприятную статистику. Даже если они понесут серьезные потери, их возможности компенсировать убытки за счет других областей своего бизнеса достаточно велики. Скорее неадекватность их резервов потенциальным убыткам говорит о тяжести положения в секторе в целом. Действительно, мелкие банки держат в офисах и складах почти треть всех своих активов, и вот для них дальнейшее ухудшение ситуации может оказаться фатальным.

Кризис 2008 года начался с рынка недвижимости — правда, жилой. Сейчас проблема также может обостриться и зацепить всю экономику. Ее остроту могло бы снять снижение ставок, но этот сценарий пока вызывает сомнения, поскольку инфляция в США остается высокой, а по некоторым данным, начинает вновь ускоряться. Сохранение же или слишком неторопливое смягчение текущей денежно-кредитной политики может обрушить сектор, что может стать спусковым крючком для американской экономики и финансового сектора в целом. Сейчас в нем еще несколько потенциально опасных зон, например высокие ставки государственным облигациям.

При этом в значительной степени высокий рост экономики США в данный момент обеспечивается бюджетным импульсом, составляющим около 7%, — беспрецедентным для периода экономического подъема. Если кризис недвижимости охватит банки и совпадет с падением госрасходов как главного драйвера экономики, в финансовой системе может начаться «идеальный шторм», который неизбежно выплеснется из Северной Америки на весь остальной мир с трудно просчитываемыми последствиями.