Доходность 19,5% в известного девелопера не просто так. Смотрим, что под капотом, оцениваем риски
Мы недавно разбирали облигации Брусники – более крупная и более открытая компания, а купон всего на 1,5% ниже. Каждый выбирает сам, но пост про разницу доходности и рисков (кредитного рейтинга) рекомендуем почитать
Высокая доходность (купон до 18%) с ежемесячными выплатами, низкий рейтинг, рискованная отрасль.
На днях состоялось знаменательное событие – цены на московскую недвижимость установили исторический максимум.
Цены с ноября подбирались к максимуму, и даже начали корректироваться вниз, но новый год – новый рекорд. Аккурат к 8 марта (статистика на 6.03) цены установили исторический максимум, превысив прошлый с весны 2022 года. Возможно, это связано с женским праздником и все мужчины поспешили сделать подарок своим половинкам?
Нет, нас не похитили инопланетяне. Нет, вы не ошиблись – это мы с 2022 года были против льготных и субсидируемых застройщиками кредитов, потому что доступнее они ничего не делают. И да, кажись мы берем льготную ипотеку 😂
![Льготная ипотека – это круто! [не сарказм]](/uploads/2024/images/17/67/98/2024/03/07/314f24a548.webp "Льготная ипотека – это круто! [не сарказм]")
О видах льготных программ мы писали здесь. Есть классическая льготная ипотека, семейная, Дальневосточная, Арктическая, IT. Программы отличаются ставкой, максимальной суммой, и критериями кто им соответствует. Классическая льготная ипотека еще полтора года назад так взвинтила цены в городах, что уже сданная квартира в соседнем дом с ремонтом, мебелью и техникой стоила на 20% дешевле, чем строящаяся первичка от того же застройщика. IT и семейная ипотека интересны и найдут своего покупателя, потому что это адресная поддержка.
Пандемия дала возможность многим профессиям работать из дома. Так зачем жить в перенаселенных городах? Разбираем, какой он, дом мечты и сколько стоит?
У нас получилась неделя недвижимости:
· Пересчитали рост недвижимости в долларах (доход на уровне валютного вклада)
· Разобрали рынок аренды (рост на 18-40% за 2023 год 😳)
· Заодно поучаствовали в размещении облигаций строительной компании Брусника
Мы плавно подводим к статье льготной ипотеки в загородной недвижимости, которая будет завтра. Но сначала нам надо определиться, что такое дом мечты?
Пандемия расширила границы возможного в удаленной работе. Совсем недавно жить в пригороде в собственном доме могли представить себе немногие. Проблемы понятны: то, что стоит разумных денег – или далеко, или без инфраструктуры. То, что в разумной близости – стоит неразумных денег. Когда не нужно каждый день тратить на дорогу час в одну сторону, комфортная локация для жизни становится новым приоритетом. Теперь не обязательно снимать дорогую и неудобную, но близкую студию у метро.
Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли yf 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно
Как всегда, в аренде нас интересуют:
— число объявлений
— цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)
— срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)
80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.
Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.
В дискуссиях про цены на недвижимость часто можно встретить мнение, что надо считать в долларах. Сторонники других взглядов парируют, что мы живем в рублевой зоне и доллар теперь абстрактный ориентир. Разбираем оба
Недвижимость – фундаментальный актив, возводимый на земельном участке. Состоит из строительных материалов (бетон, металл, кирпичи, стекло, отделочные материалы), строится рабочими. Т.е. недвижимость – материальный актив, в создании которого участвует и материалы, и земля, и труд.
Все это, в теории, не должно быть подвержено инфляции, т.е. не обесценивается
Мы взяли еженедельный индекс Дом.Клик, который публикуем в канале
Наш канал специализируется на обзорах компаний, облигаций, и других инвест.возможностях. Сегодня мы говорим о недвижимости
· Количество выданных ипотечных кредитов выросло на 53% до 2 млн
· Объем ипотечных кредитов вырос на 62% до 7,8 трлн (!) рублей
· Общий ипотечный портфель на конец года 18,2 трлн рублей (+29%)
· Средневзвешенная ставка 5,9% на первичном рынке и 10,1% на вторичном
· Доля льготной ипотеки в деньгах составила 60%
· Просрочка по ипотеке – традиционно сверхнизкая (меньше 1%)
· На ТОП-10 банков пришлось 97% (в 2022 году 93%). А теперь скажите, что строительство – не банковский бизнес 😂
Теперь подробнее…
В 2023 году рынок вырос на 53% в штуках и на 62% в деньгах. Два ключевых сегмента – новостройки и готовые квартиры (не путать с первичным и вторичным рынком: готовые квартиры есть и на первичке) в сумме занимают 85%. Остальные 15% — загородные дома
Топовая доходность в ¥ (11%) и такие же риски. Берем на всю котлету?
Не пропусти свежие обзоры: Сегежа, М.Видео, Брусника, и другие. А вчера были свежие подборки облигаций
Высокая доходность, комфортный срок и отсутствие оферт. Интересно. Средний кредитный рейтинг (ВВВ от АКРА)
Вид деятельности принято считать по направлению, которое дает больше половины дохода. По итогам 2023 года, >50% всех операционных доходов — процентные (от размещения средств инвесторов). Деньги наши – доходы биржи
Мы делаем обзоры облигаций и создаем комьюнити пассивных инвесторов. Чтобы зарабатывать на бирже – не надо постоянно совершать сделки. Достаточно пару раз в месяц покупать качественные бумаги. Лучшие инвестиции – скучные инвестиции. Присоединяйся!
Московская биржа является посредником при заключении сделок. Ваши ценные бумаги хранятся в депозитарии. А деньги на счете – не у брокеров. У биржи. И биржа может распоряжаться остатками по своему усмотрению. Чаще всего, размещает их на счетах overnight (да, деньги буквально работают ночью) и по сделкам РЕПО.
По последней отчетности в распоряжении биржи почти 7 трлн. рублей.
Крутая компания, супер проекты, высокая доходность. Стоит ли участвовать своими деньгами?
Участвуйте в выборе компаний, которые мы разбираем в голосовании
· Размещение 7 марта, сбор заявок до 4 марта
· Объем: 6 млрд ₽
· Купон: ежемесячный 16,5-16,75% эффективная доходность до 18%
· Срок: 3 года, оферта через 1,5
Брусника – один из наших любимых девелоперов. Комплексная застройка, вся инфраструктура под боком, грамотное планировка квартир. Мы про такие компании говорим, что они делают мир лучше. Наш любимый проект на Первомайской в Тюмени из-за комбинации эко-решений и современной архитектуры.
Вчера прошло размещение Калужского Кристалла. В первые минуты торгов акции упали почти на 20%. Итоги первого дня -15%
Кристалл – входит в ТОП-10 производителей водки с долей рынка около 2%. К 2026 году планирует увеличить выручку в 8 раз до 18 млрд за счет выхода и покорения более маржинального рынка ликеров и других крепких алкогольных напитков кроме водки. Наиболее вероятно, что вы могли слышать про их судебный спор с производителем ликера Jagermeister. Очень похожая бутылка и этикетка
С большим удовольствием посмотрели передачуРБК «Разговор с эмитентом»
То странное послевкусие, когда неоднозначное впечатление от аналитика (управляющего): вроде все карты в руки — компания слабая а оценка дорогая… но целостной аргументации мы не увидели. Важные вопросы не подняли. Может увидите вы?👀
С другой стороны собственник — зажигает, оставляет самые приятные впечатления и как стратег, и как лидер
Главное осталось непонятным: как на визуальных копиях ушедших брендов сделать миллиардный бизнес?
На примере Jager'a: упаковка и этикетка похожи до степени смешения. Те, кто покупал оригинал — даже не посмотрят на Alter Heiler (или Konig Heiler?). А те, кто покупает Heiler — не пьют оригинал. Так зачем делать «Abibas»?
Ряд вопросов не задан и это упущение аналитика (управляющего), а не бизнесмена
❓на чем основана продуктовая линейка? по составу везде комбо спирта, сиропа, заменителей вкуса. В чем «технология»?
❓почему нематериальные активы (бренды) оказались на продаже?
Получилось ли сделать российский аналог легендарного jagermeister в три раза дешевле оригинала? И как заработать на этом чуде импортозамещения?
А мы продолжаем серию разборов IPO: Астра, Inarctika, Совкомбанк, Диасофт. Пришла пора Кристалла!
Калужский Кристалл проводит сбор заявок до 21 февраля. Диапазон оценки компании 7,4-8,8 млрд. рублей. Компания привлечет 1-1,2 млрд. для замещения ушедших брендов ликеров, джинов, и других алкогольных напитков. Все деньги пойдут в компанию, собственник акции не продает
Небольшой производитель крепких алкогольных напитков с долей рынка 2%. Доля водки в продажах 86%, поэтому внушительный портфель джинов, ликеров, коктейлей – еще не завоевал народную любовь
Обзор новых валютных облигаций легендарного предприятия «Уральская сталь». Смешанные чувства
![🏭Как закалялась [Уральская] сталь: обзор валютных облигаций Уральской стали. Смешанные чувства](/uploads/2024/images/17/67/98/2024/02/19/7146d2f599.webp "🏭Как закалялась [Уральская] сталь: обзор валютных облигаций Уральской стали. Смешанные чувства")
Продолжаем обзор валютных инвестиций. Ведь доллар или юань в кармане – хорошо. А доходный доллар (юань) – лучше. Мы уже делали классные подборки с доходностью от 5 до 10%. А также рассмотрели юаневые облигации Русала, и сразу купили себе парочку. Пришла пора смотреть новый выпуск, ведь все аналитики ждут падения рубля. А вы?
Новый выпуск в юанях предлагает купон 7,25-7,50% на 2 года без оферт. Выпуск на ¥300 млн, что предвещает хорошую ликвидность. Рейтинг АА- от НКР
Тот момент, когда биткоин стоит $52к безусловно заставляет задуматься, все ли мы делаем правильно? Мы никогда не покупали биткоин, хотя присматривались еще в 2016. От слова «крипта» в нашей редакции все морщатся. И за этим скрывается непонимание актива, рынка, особенностей. Так это осознанный отказ, или банальная неграмотность? Разбираемся...
Хоть все новостные каналы уже протрубили, что биткоин дороже $50 тысяч, стоит вспомнить, что он был и по 65к. Спасибо рублю: в рублях биткоин ближе к максимумам, чем в долларах. На последнем пике (ноябрь 2021) доллар был по 70, а сейчас по 90.
Тот момент, когда биткоин стоит $52к безусловно заставляет задуматься, все ли мы делаем правильно? Мы никогда не покупали биткоин, хотя присматривались еще в 2016. От слова «крипта» в нашей редакции все морщатся. И за этим скрывается непонимание актива, рынка, особенностей. Так это осознанный отказ, или банальная неграмотность? Разбираемся...
Хоть все новостные каналы уже протрубили, что биткоин дороже $50 тысяч, стоит вспомнить, что он был и по 65к. Спасибо рублю: в рублях биткоин ближе к максимумам, чем в долларах. На последнем пике (ноябрь 2021) доллар был по 70, а сейчас по 90.
Снижения цен в январе оказалось максимальным с мая 2022, но этого недостаточно для начала покупать. Или снижайте цены, или снижайте ставку. Нельзя кормить и банкиров, и строителей
Рынок стал странным: несмотря на рост ключевой ставки со второго полугодия 23 года, воспринял сигнал иначе: «торопись купить, скоро ипотека будет дороже». Отчасти, рост спроса можно объяснить сроком действия решения по ипотеке с зафиксированной ставкой: от 30 до 60 дней.
Однако, при резком увеличении ставки, срок одобрения может закончиться досрочно (так было в феврале-марте 2022)
Если в июне ставка еще была 7,5%, то уже с сентября, чисто психологически, казалась некомфортной – 13%. Однако, это не помешало вырасти ценам и в ноябре, и в декабре. Реальное снижение цен на вторичном рынке зафиксировано лишь в январе. И это оказалось самым сильным снижением с мая 2022 года.
Для «клиента с улицы» средняя ставка 17,5%
Пост — и шутка, и серьезный разговор одновременно. Навеян мыслями про манипулирование цифрами и выдачу желаемого за действительное. А также, тенденциями современных IPO (Астра, Диасофт – привет 👋)
Сегодня прошло IPO компании Диасофт. В октябре было IPO компании Астра.
IPO – первичное публичное размещение акций. Т.е. до IPO компания не публична, у нее нет оценки стоимости, а ее акции нельзя купить или продать на бирже
Обе компании из IT. У каждой – колоссальный спрос на акции, хотя оценка не самая низкая.
Обе компании продают будущее, ожидания роста. Астра разместилась по мультипликаторам:
🔹Цена / капитал = 43,1
🔹Цена / выручка = 13
🔹Цена / прибыль = 19
P/BV (цена/капитал) на уровне 43 значит, за каждый рубль капитала компании инвестор платит 43 рубля своих. P/S (цена/годовая выручка) – 13. Вы покупаете компанию за 13 годовых выручек
Выдуманный пример: телеграмм-канал 🐳Кит.Финанс с рекламы зарабатывает 50 тысяч в месяц, которые идут на платные данные, статистику, СПАРК, и многое другое. Прибыль 0. Годовая выручка 600 тысяч (=50х12). Значит оценка 13-ти годовых выручек – 7,8 млн рублей
Разбор свежих облигаций с доходность 16,4% на 3 года
Наши подписчики сами определяют, какие компании мы разбираем. Вы голосуете – мы делаем обзоры. Новые облигации Inarctika заняли второе место
· Размещение 27 февраля
· Объем: 3 млрд ₽
· Купон: 15,5% эффективная доходность 16,4%
· Срок: 3 года без оферт
Inarctika (Русская аквакультура) — лидер по производству лосося и форели в России. Доля рынка 21%. Фактически, компания конкурирует только и крупным импортом, и небольшинм количество мелких российских производителей. Каждая пятая съеденная красная рыбка – из их ферм.
В компании садковые комплексы в холодных, кристально чистых водах Баренцева моря, смолтовые заводы (выращивание малька), кормовой завод, фермы где рыба набирает вес, выходы на прилавок + заводы по переработке рыбы. Т.е. можно говорить о полноценной вертикальной интеграции бизнеса.
По совету Эдуарда, заглянули в историю 🐬Диасофт дальше, чем на 5 лет. Бурного развития — не видно, рост выручки начался с 2018 года.
Высокой рентабельности тоже нет, но справедливости ради — тогда и нулевой ставки по налогу на прибыль для IT не было
ВАЖНО: Графики — только по компании ООО «Диасофт», в консолидированной отчетности может быть еще ~0,5 млрд., но мы не знаем, внешняя ли там выручка
В любом случае, динамика и графики заставляют задуматься.
По компании взгляд не меняем. Кто оставил заявку — без паники
