Китайские регулирующие органы ввели строгие правила, ограничивающие уровень долга застройщиков. Примерно в то же время во второй по величине экономике мира наблюдается небольшое замедление роста цен на новые дома. Вот выдержка из статьи Рейтер от 20 октября:

Цены на новое жилье в Китае росли самыми медленными темпами за более чем 4-1/2 года, поскольку ужесточение мер в некоторых крупных городах помогло охладить рынок недвижимости, несмотря на более широкое восстановление экономики.

Как показали официальные данные во вторник, цены на новое жилье в Китае в сентябре также росли несколько медленнее в месяц, в то время как количество городов, сообщающих о ежемесячном росте цен на новые дома, упало ....

«Широкое ужесточение жилищной политики с июля повлияло на данные о ценах на жилье», — сказал… аналитик из пекинского агентства недвижимости Centaline ...

В годовом исчислении цены на жилье выросли на 4,6% в сентябре, что является самым медленным темпом с февраля 2016 года, против роста на 4,8% в августе.

( Читать дальше )

Это ожидаемое событие в сфере недвижимости, похоже, «точно по графику»
Всегда хорошо опередить тренд и не ждать, пока это станет очевидным для всех. Рассмотрим кризис субстандартной ипотеки более десяти лет назад. Как вы, наверное, помните, это застало врасплох большинство инвесторов, даже опытных профессионалов в области финансов и недвижимости.

Действительно, задолго до того, как фраза «ипотечный кризис» стала популярной во время финансового кризиса 2007–2009 годов, в нашем финансовом прогнозе волны Эллиотта подписчики были предупреждены о рынке недвижимости. Вот график и комментарий из мартовского выпуска 2005 года:

( Читать дальше )

Инвесторы признают рыночный пузырь, но оптимизм мешает им искать финансовые возможности.
За несколько месяцев до пиков фондового рынка в 2000 и 2007 годах заметно выросло количество сообщений, в которых использовалась фраза «финансовый пузырь». Но вместо продажи многие инвесторы продолжали покупать. Логика была примерно такой: «Этот пузырь может лопнуть в один прекрасный день — но не сейчас».

Финансовый прогноз волн Эллиотта за март 2008 г. показал этот график и сказал:

( Читать дальше )

Изменения цен в Австралии становятся отрицательными, а долг высок.

Австралия известна как «счастливая страна» благодаря названию книги, написанной о ней в 1964 году. Этот термин обычно используется в положительном смысле, чтобы описать изобилие природных ресурсов Австралии, в частности, несмотря на намерение книги изображать страну как везение обрести такое богатство и власть.

Потребительские цены в Австралии только что снизились самыми быстрыми темпами с 1931 года в разгар Великой депрессии, снизившись на 1,9% в июньском квартале. Это означает, что годовой уровень дефляции составляет 0,3%, и это первый раз, когда индекс потребительских цен снизился в годовом исчислении с 1998 года. Как показано на графике ниже, потребительские цены в Австралии десятилетиями демонстрируют долгосрочную тенденцию к снижению инфляции. Этот нынешний крен ценовой дефляции вполне может сохраниться.

Ряд аспектов, связанных с Covid, способствовал снижению, в частности, обвал цен на услуги по уходу за детьми, поскольку люди оставались дома. Однако одним из аспектов, привлекающих внимание, является то, что цены на аренду снова снизились. На национальном уровне арендная плата снизилась впервые на квартальной основе с 1972 года, в то время как в Сиднее она сокращалась уже четыре квартала подряд.

( Читать дальше )

Вот выдержка из августовского финансового прогноза волн Эллиотта:

Экономика и дефляция

В 2019 году в Финансовом прогнозе волн Эллиотта были рассмотрены различные «трещины» в кредитной структуре. Даже когда безработица достигла самого низкого уровня за 50 лет, показатели дефолтов по автомобилям, студентам, кредитным картам и ипотеке росли. К сентябрю прошлого года EWFF пришел к выводу, что «рассвет следующей Великой депрессии, которая будет вызвана падением цен на недвижимость, очень близка. Сейчас ее невозможно избежать». В условиях стремительного роста мирового уровня безработицы до самого высокого уровня «со времен Великой депрессии» имеет смысл придерживаться того, что казалось неизбежным в сентябре прошлого года. По показателям экономической активности нынешнее сокращение уже преодолело Великую депрессию. Вот заголовок CNBC:

ВВП во втором квартале упал на наихудшие за всё время 32,9%

Следующая Великая депрессия наступила. Инвесторы явно не согласны. И, судя по всем долгам, которые они скупают (см. Раздел «Рынок облигаций»), они категорически против идеи, что долг может быть рискованным. Но и здесь есть важное расхождение. Банки явно менее уверены в этом вопросе, как показано на следующей диаграмме. Более 40% банков США ужесточили стандарты предоставления кредитов крупным и средним компаниям. В то же время доля банков, сообщающих о повышении готовности предоставлять потребительские кредиты, упала на 20% (нижний график). Как показывают серые заштрихованные области, аналогичные уровни преобладали в начале последних трех рецессий.

( Читать дальше )

Почти все знают, что Нью-Йорк — дорогое место для жизни. Однако за последний год он стал дешевле для арендаторов. Вот выдержка из статьи в New York Times от 18 августа:

Количество квартир в аренду в Нью-Йорке выросло до самого высокого уровня за более чем десятилетие, что является признаком того, что заметное количество жителей покинуло город из-за вспышки, по крайней мере временно, что потенциально может создать новое препятствие для возрождения местной экономики.

По данным StreetEasy, в июле по всему городу было доступно более 67 300 единиц жилья — это наибольшее количество квартир, доступных за любой месяц с тех пор, как сайт начал отслеживать жильё для сдачи в аренду в 2010 году. В июне и июле вместе взятых, в аренду было сдано более 120 000 квартир, что почти на 26 процентов больше, чем за те же месяцы 2019 года. Резкий рост предложения привел к снижению стоимости аренды по всему городу и вынудил домовладельцев предлагать щедрые уступки, включая бесплатную аренду до трех месяцев и оплату дорогостоящих комиссионных, которые берут брокеры.

( Читать дальше )

Рынок недвижимости Великобритании рушится.

В будущем, когда кто-то будет читать книгу по истории финансовых рынков за последние несколько десятилетий, он, вероятно, будет громко смеяться над одним из аспектов безумия. Инвестиции — по крайней мере, все мы привыкли понимать, долгосрочное дело. Экономьте и вкладывайте деньги экономно, и со временем ваши сбережения будут расти. Недвижимость — это тот класс активов, к которому эта философия естественно подошла бы. В конце концов, чтобы построить недвижимость и договориться о продаже, нужно время. Вы не можете торговать недвижимостью внутри дня.

Тем не менее, во время этого пика суперцикла для фондов, которые брали деньги людей и инвестировали их в недвижимость, стало нормальным говорить им, что они могут получить свои деньги обратно, когда захотят. Так называемая «ежедневная ликвидность» означала, что инвесторы могли инвестировать в фонд недвижимости в один прекрасный день и, если они того пожелали, взять деньги на следующий день. Более того, люди думали, что могут получить доступ к своим деньгам, когда захотят.

( Читать дальше )

Проблемы также назревают на рынке жилой недвижимости
Инвесторы в коммерческую недвижимость находятся в особенно опасном положении, если разворачивается очередной финансовый кризис. Статья Marketwatch от 18 июля под названием «Секрет коммерческой недвижимости заключается в том, что владельцы регулярно снимают деньги с недвижимости ...» говорит:

Заемщики в преддверии этого [годового] спада привлекли больше капитала под коммерческие здания в США, чем когда-либо прежде ....

Переговоры об облегчении бремени задолженности уже начались в апреле… между наиболее пострадавшими заемщиками под коммерческую недвижимость и их кредиторами

С тех пор просроченные коммерческие займы MBS выросли почти до 10%, конкурируя с худшими уровнями мирового финансового кризиса [в 2007-2009 гг.].

По оценкам Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости, стоимость коммерческой недвижимости в США составляет около 16 триллионов долларов (2018 год).

( Читать дальше )

Ипотечные кредиторы уже отступают в Британии.

Отрицательный капитал — великолепно двуличная фраза. Он используется для описания ситуации, при которой стоимость актива, который был приобретен заемщиком, упала ниже суммы задолженности. По сути, это санированный термин для описания части дефляции долга. Отрицательный капитал был в Великобритании во время безудержного спада в начале 1990-х годов, когда цены на недвижимость рухнули, в результате чего люди были должны больше, чем их стоимость жилья. Это также возникло после Великого финансового кризиса 2008 года, и похожая ситуация может возникнуть уже сейчас.

С развалом экономики Великобритании, фактом, признанным канцлером казначейства сегодня, когда он обнародовал планы попытаться смягчить его, весьма вероятна дефляция цен на активы. Цены на жилье уже снижаются, и в настоящее время появляются свидетельства того, что ипотечные кредиторы начинают сокращать кредитование. Nationwide, один из крупнейших британских ипотечных игроков, утроил минимальный депозит, который покупатели-новички должны получить, прежде чем получить кредит. Раньше покупателям приходилось вкладывать 5% от стоимости недвижимости, но теперь он повышен до 15%. Nationwide заявила, что этот шаг направлен на то, чтобы в первый раз защитить покупателей от перспективы отрицательного капитала, когда цены на жилье упадут, но это явный признак того, что отношение к кредиту меняется. Nationwide беспокоится о ценах на недвижимость и не хочет предоставлять кредит рискованным заемщикам. Это то, что происходит в условиях кредитного кризиса.

( Читать дальше )

Несмотря на рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам, растущие заявки на ипотечные кредиты и скромный рост продаж новых домов, ожидалось, что продажи существующих домов продолжат падать в мае. Апрельский обвал стал крупнейшим с момента истечения срока действия первого кредита для покупателей жилья в июле 2010 года, а в мае падение продолжилось, упав на 9,7% за месяц (против ожиданий снижения на 5,6% за месяц)
Средняя цена на жилье для всех типов в мае составила 284 600 долларов США, что на 2,3% больше, чем в мае 2019 года (278 200 долларов США), поскольку цены выросли в каждом регионе. Майский национальный рост цен отмечает 99 месяцев подряд годового роста. Но продажи дома стоимостью более 1 млн. долларов упали ...

( Читать дальше )