жильё

Смотрю я на рынок жилья. Хочется купить по хорошей цене. По логики в кризис/рецессию цены должны падать. НО
1. льготная ипотека, почти халявная (6-6.5% уже куда больше похоже на уровень инфляции чем 9.5% по которым предлагали мне пару лет назад). Ну а если вспомнить, что  не так давно инфляция была под 10 процентов и такое может повторится опять- становиться совсем интересно.  
2. Консервативные инвесторы поспешили вложиться в бетон

Вроде и так не дешево, но цены растут.  захотелось расчесать некую объективную стоимость. Спрос и предложение я не вижу в чистом виде- стакана  и ленты сделок тут нет. поэтому напрашивается расчёт через денежный поток от аренды.
Вложился весной коллега удачно в малосемейку 19 кв метров жилая площадь… Причем часть цены- мат капитал.  немного вложений в сан узел в комнате. вышло восемьсот с чем то тысяч. Для простоты расчётов возьмем 800. 
Сдал довольно быстро. Арендодатель платит 8 тыс в месяц. Выбор для меня довольно странный т к в таких домах коммуналка включает и общие площадь и выше чем в отдельной квартире с большей площадью. Ну да ладно.
Выходит поток денег в месяц 1% от стоимости. 12 % в год. Налогов он не платит (насколько понял жестко приходится платить лишь в случае долгосрочных договоров). Доходность  учитывая консервативность инвестиции и то что цена не может упасть за один день на теть (что с акциями, даже из голубых фишек бывает)- очень круто.  и по идее ценам ещё есть куда расти с такой доходностью- это уровень всё таки довольно рискованных инструментов (ВДО..) 

Причем гипотеза эффективности рынка тут похоже не очень работает
двушка Брежнева ценой за 2600 сдается за 13-15 тыс, а это уже даст 5.3%, покупать такую видимо не сильно целесообразно-довольно консервативный портфель только из надежных корпоративных облигаций (ГТЛК, Норникиль..) даст доходность поинтересней
однушка в свежем строящемся доме со схожей площадью (40 кв) стоит сейчас около 3 млн- но цена на аренду в соседнем доме  около 15 тыс стоит. то есть, не очень то выгодно вкладываться
В питере (пригород) посмотрел студии- при цене в те же 3 млн за малюсенькую студию в 24 кв можно взять в аренду в соседнем доме такую же в аренду за 12. видимо отток арендаторов был куда более значительным, а вот продавать жилье по пониженной цене люди не спешат

В России появится банк недвижимости для создания социального и арендного жилья. Он будет формироваться из переданных в собственность Фонда защиты прав дольщиков долгостроев, по которым обманутым гражданам выплачиваются денежные компенсации вместо квартир. 7 июля Госдума рассмотрит в третьем чтении соответствующие поправки в закон об участии в долевом строительстве, рассказали «Известиям» в нижней палате. Для достройки домов можно пригласить успешных девелоперов, предложив им взамен свободные квартиры в этих объектах или новые земельные участки. Однако в масштабах всей страны решить социальные проблемы без масштабного вливания бюджетных средств вряд ли получится, считают эксперты.



Варианты на выбор

 Правительство РФ выделило из резервного фонда 12 млрд рублей ДОМ.РФ, эти средства потратят на субсидирование ставок по кредитам для застройщиков. Соответствующее постановление опубликовано в понедельник на официальном интернет-портале правовой информации.

«Выделить Минстрою России в 2020 году из резервного фонда правительства РФ бюджетные ассигнования в размере 12000000 тыс. рублей для предоставления акционерному обществу „ДОМ.РФ“ субсидии в виде вклада в имущество, не увеличивающего его условный капитал, на цели возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства», — говорится в документе.

Примечание:

Лох — наивный и доверчивый человек.

Лоховские технологии и материалы — технологии и материалы для наивных и доверчивых людей.

+

Настало время мне, диванному эксперту, высказать свой взгляд на эту сферу человеческой деятельности (малоэтажное домостроение).

Этой темой я заинтересовался лет 10 назад, когда некоторые мои знакомые и родственники стали обзаводиться дачами и частным жильём.

Как человек любопытный и обладающий инженерным мышлением, я постепенно втянулся в изучение конструкций частных домов (вероятно потому, что в детстве у меня были кубики и набор «Конструктор»).

1. Сам вопрос не вполне корректен.  Ипотекой (равно как и любым кредитом) пользуются если денег не хватает.  Привлечение заёмных средств.  Инвестируют как раз наоборот -если деньги остаются сверх потребностей. Это пути для разных людей.

2. Завершившийся две недели назад год для российского рынка был хорошим. да что хорошим- он показал наивысшую доходность среди рынков мира. +Россия стала лидером по уровню дивиденднов с акций. + в мире впервые за историю финансовых рынков идёт цикл роста в течении 11 лет. деньги разбрасываемые с вертолёта идут на фин рынки.  Но давайте посмотрим на исторические данные- были периоды (и в истории России и в США) когда были и резкие падения и длительные периоды когда доходность вложений была невелика.  То есть если мы говорим о длительном промежутке времени (условно 2020-2040 год), поводов полагать что средняя доходность с инвестиций среднего розничного инвестора будет такая же как за 2019 я не вижу. И соответственно вариант инвестировать + платить за аренду мне не представляется очень привлекательным.  Кризис, упадёт рынок и пробудет внизу, допустим, что будет инвестор делать? потока доходов с него за аренду не хватит, что бы были деньги на аренду придётся продавать подешевевший акции которые покупал инвестор возможно куда дороже.Сможет ли инвестор платить аренду с ЗП в кризис? вряд ли. В кризис режут предприятия затраты, минимизируют ЗП и премии, увольняют сотрудников. В ипотеке же он в крайнем случае уйдёт на ипотечные каникулы.