ЗИЛ-Юг

Эталон представил сильные операционные результаты за 2К19

Объемы реализации недвижимости во 2К19 выросли на 20% г/г до 154 тыс кв м, а в стоимостном выражении увеличились на 35% г/г до 18.8 млрд руб. (с корректировкой на приобретение Лидер-Инвеста +8% г/г до 14.9 млрд руб.). Средняя цена за квартиру выросла на 22% г/г/4.6% кв/кв как за счет непосредственно роста цен, так и за счет позитивного влияния интеграции Лидер-Инвеста, который имеет более дорогие проекты. Если рассматривать динамику только Эталона, средняя цена за квартиру увеличилась на 14% г/г/23% кв/кв. Продажи в Московском регионе внесли 56% (22.5 млрд руб.) в общие продажи компании в стоимостном выражении. Эталон отчитался о денежных поступлениях в размере 42.8 млрд руб. в 1П19 (+56% г/г). Чистый долг составил 4 млрд руб. по состоянию на 1П19 после приобретений Лидер-Инвеста и ЗИЛ-Юг, что означает положительный свободный денежный поток во 2К19. Компания прогнозирует, что объемы реализации недвижимости в 2019 составят 700 тыс кв м (+11%г/г и 46% прогноза уже выполнено по состоянию на 1П19) и 80 млрд руб. в стоимостном выражении (+16% г/г и 48% прогноза выполнено), а денежные поступления должны вырасти на 19% до 75 млрд руб.

( Читать дальше )

Продажа доли в «Зил-Юг», сокращение долга и возможное включение в индексы позволят акциям ЛСР вырасти на 27% в среднесрочной перспективе до цены $15 (940руб.).

По данным компании, ЛСР продала 50% в совместном проекте с АФК Системой по застройке южной части ЗИЛа. В конце 2015 года эта доля была куплена за $0,27 млрд (17 млрд руб.). Предположительно, компания Молчанова могла получить от $0,27 — $0,29 млрд (17-18 млрд руб.). Получение денежных средств на уровне годовой прибыли положительно скажется на финансовом положении девелопера. Средства от продажи ЛСР планирует потратить на новые проекты в Москве.

Инвесторам не стоит рассчитывать на спецдивиденд ввиду будущего перехода на эскроу-счета, большого количества инвестиционных проектов и долга компании. После поступления денег от продажи на счета ЛСР долг уменьшится до 13 млрд, а Чистый долг/EBITDA снизится с 1,1 до 0,47 и EV/EBITDA сократится с 3,5 до 2,87. Реализации потенциала поможет ожидаемое включение ЛСР в FTSE Russia IOB, в сентябре 2019. Потенциал роста до 72% с целевой ценой $19,94 (1250руб.) со сроком инвестирования 1,5 года.

«Инвестиционная компания ЛМС»

( Читать дальше )

Вчера «Группа ЛСР» сообщила о том, что согласилась продать 50%-ю долю в ООО «Развитие» девелоперской компании «Лидер — Инвест». ООО «Развитие» — совместное предприятие Группы ЛСР и застройщика «Лидер — Инвест». В 2017 году СП выиграло тендер на редевелопмент южной части территорий завода им. И. А. Лихачева (ЗиЛ), расположенной в Даниловском районе Москвы (проект «ЗиЛ — Юг»).

Цена не раскрывается, однако, на наш взгляд, если сделка состоялась вблизи оценки, опубликованной в последнем отчете по стоимости чистых активов (9,8 млрд руб.), или даже с умеренным дисконтом к ней, то мы считаем эту сделку позитивным событием для Группы ЛСР. Во-первых, ЗиЛ — Юг расположен около ЖК «ЗИЛАРТ», флагманского проекта группы, и для нее целесообразно сосредоточить свои усилия на комплексе «ЗИЛАРТ». Во-вторых, у «Группы ЛСР» имеется большой земельный банк (7,8 млн кв. м по состоянию на конец 2018 года), и хотя ЗиЛ — Юг — большой проект, на него приходится лишь 6% земельного банка группы в физическом выражении и 5% — в рублевом. В-третьих, поскольку ЗиЛ — Юг по-прежнему находится на стадии разработки, продажи в нем будут осуществляться по новой схеме эскроу-счетов, и хотя мы не сомневаемся в том, что «Группа ЛСР» нашла бы финансирование через эскроу-счета, это могло бы оказать давление на ее денежные потоки и увеличит долговую нагрузку.

Sberbank CIB

Группа ЛСР продала долю в проекте ЗИЛ-Юг Эталону       

Лидер-Инвест (дочерняя компания Эталона) приобретет оставшиеся 50% акций ЗИЛ-Юг у Группы ЛСР и получит полный контроль (100%) над проектом. Цена сделки пока не разглашается. ЗИЛ-Юг — участок площадью 106 га около 3-го транспортного кольца, где будет построено около 1.5 млн кв м жилой и коммерческой недвижимости.

После того как Эталон приобрел компанию Лидер-Инвест, кто из девелоперов — ЛСР или Лидер-Инвест — получит полный контроль над проектом, было вопросом времени. Мы считаем эту новость очень позитивной для Группы ЛСР, поскольку компания получит значительные денежные средства и снизит долговую нагрузку, но не для Эталона. По информации СМИ, Лидер Инвест / Эталон может заплатить около 17-18 млрд руб., что является значительным оттоком денежных средств для Эталона. Более того, реализация такого крупного проекта потребует от Эталона значительных инвестиций с потенциально отрицательным денежным потоком на начальных этапах, что также может способствовать росту его долговой нагрузки. Группа ЛСР столкнулась с аналогичной проблемой при реализации проекта ЗИЛ-Арт. В то же время мы считаем, что сделка может также приостановить продажу оставшихся 49% Лидер-Инвеста Эталону, чтобы ограничить долговую нагрузку.

Атон