Инвестиции в недвижимость

Мой пост адресован как помощь тем, кто решил инвестировать в недвижимость Сочи или Черноморского побережья.
Живу и работаю  в Сочи уже как 13 лет. Неоднократно сталкивалась с обманом и недобросовестностью при приобретении жилья.
Цель моего послания — описать  типичные ошибки при совершении сделок и несколько разумных советов как  сохранить свои кровно заработанные. 

Если покупаем квартиру (?)

Правило №1 
Читаем:
выписку из ЕГРП, свидетельство о собственности,  разрешение на строительство и и определяем с чем имеем дело.
Вариантов два:

1) квартира

2) жилое помещение (я) №№ 15-19, Часть домовладения… и т.д.

 Если у вас вариант 1, то вам повезло и  ваши риски так сказать «общеюридические», мало связанные с местной спецификой.

НО, как правило второй, вариант попадается гораздо чаще. И о нем стоит рассказать подробнее.  
В «предолимпиадные» годы стоимость кв. метра стала стремительно расти, владельцы участков под ИЖС хотели заработать и начали активно строить дома. Вот только на своих 5-6 сотках они возводила не 3-этажные дома  (как в разрешении на строительство), а 5-7-9… этажные самострои.   В итоге фактически многоквартирные дома были возведены на территории для них не предназначенной. Право на них застройщики регистрировали через судебное решение, предоставляя экспертизу о безопасности построенного жилья и продавали как «вторичку». Такие жилые помещения (ЖП)   стали очень популярны из-за их относительно недорогой стоимости. 

Риски покупки такого жилья:


( Читать дальше )

«Сбербанк Управление Активами» (входит в группу Сбербанка) закрыл сделку по покупке торгового центра «Речной» на севере Москвы.

Стоимость сделки не уточняется.

старший вице-президент, глава блока «Управление благосостоянием» Сбербанка Наталья Алымова:

Недвижимость — традиционно востребованный и понятный большинству российских клиентов актив. Пайщики фондов с рентными объектами недвижимости зарабатывают на регулярном доходе от сдачи в аренду помещений и сохраняют инвестиции от инфляции. Мы планируем сделать особый акцент на развитие линейки рентных фондов на основе качественных объектов коммерческой недвижимости

Сбербанк также планирует купить еще один торгово-развлекательный центр -  «Жемчужная Плаза» в Санкт-Петербурге.

источник

При этом ради реализации проектов по развитию застроенных территорий или комплексному развитию предусматривается возможность принудительного изъятия недвижимости для муниципальных нужд. «Коммерсант» уточняет, что речь идет в том числе о жилых помещениях в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными

!!! механизмы обоснования необходимости проведения таких работ в документе не записаны !!!

https://vz.ru/news/2019/7/8/986183.html



Эпоха либерализма закончилась, а с ней и права граждан

• В 1П2019 в Москве введено 2,2 млн м2 жилья
• В 1П2018 было введено 0,722 млн м2
• Больше было введено только в 1П2017 = 2,4 млн м2
• В старой Москве введено 1,73 млн м2
• В новой Москве = 0,4 млн м2
• Всего квартир в продаже сейчас 39750 шт с площадью 2,57 млн м2

Почему много введено?
Потому что было получено много разрешений на стройку в 2015-2016, а сейчас ипотека строителей кормит:)

В общем, то, что я так долго ждал, считаю, что свершилось.

Отслеживаю цены на квартиры в Раменском. Почему именно в Раменском здесь без комментариев, просто по-ближе к родственникам. А так типовой подмосковный город, такой как все, только удалённый.

Так вот, цены в новостройках были примерно 50.000 рублей за квардратный метр. Цены с ремонтом 100. Обычно новостройки 60-65тр за метр, но 50-55 довольно много попадалось объектов, поэтому считаю, что именно эта цена правильная.

На квартиры с ремонтом цены сильно выше — 95-110тр. за метр. Так вот, в конце прошлого года — начало этого, стало всё больше попадаться цена 80тр за метр.

А в последний месяц-два уже несколько (я отследил 5, но я не всё просмотриваю, а просто мониторю фон) объектов с ремонтом по 60тр за метр. И это однушки-двушки! Раньше таких не было от слова совсем.Считаю, что радикальный сдвиг цены вниз произошёл. Объёкты скидываются именно по этой цене. За 80-100 люди просто сидят ждут или ловят того, кому срочно.

( Читать дальше )

Не совсем по теме. Но так как мошенничество и недвижимость темы близкие трейдингу, то опишу. Решил я купить недвижимость в Сочи, нашел агенство, с ними подобрали вариант. Стройка. Пока доки оформляют, нужно внести залог за бронь. Залог возвратный, если бронь сорвется. Ну внес. Прошло полгода. Застройщик так и не смог оформить стройку и обьявил о возврате броней. Деньги возвращают. Но я в питере, а они в Сочи. Говорят шлите договор почтой, а мы деньги переведем. Нет, думаю, я вам договор, а вы мне кукиш. Типа какой такой договор, какие такие деньги, у меня ж тока копия и поди докажи. Ни прокуратура, ни суд такое не примут. Ну отсылаю договор другу, типа отнеси и получи деньги. Так и тут проблемы, а кто вы такой, а деньги потом. И это второе агентство недвижимости в Сочи. Ну пока ведем переговоры, пока без судов и прокуратуры. Но люди, будьте бдительны. Не отдавайте просто так ваши кровные, тем более если вы в Сочи, где темные ночи)

Тут любят писать о своих удачных инвестициях. Что ж я тоже напишу. Ровно год назад инвестировал в стройку на ВО в СПб. Сдача конец 2019. Рост цен произошел осенью прошлого года. Поэтому я решил не ждать окончания и ключей и с апреля стал продавать по переуступке прямо через застройщика. Фактически ничего не делал, только съездил заключил договор на продажу. И вот неделю назад оформил саму переуступку. Прибыль за год 35%. При почти 0 риске, т к застройщик считается одним из самых надежных в городе. Наложился, конечно, рост цен на недвижимость. Но именно под него и бралась эта студия. Т к в связи с новым законом о стройке было много разговоров, что цены неизбежно вырастут.

Ранее я интересовался вопросом, что лучше купить квартиру для жилья, или акции крупных компаний,  на дивиденды от которых арендовать квартиру, и еще сверху останется.

На что большинство кто работает на фондовом рынке ответили, что однозначно лучше вложить в бетон.

Начал изучать вопрос по недвиге, оказывается, что покупать недвигу не выгодно:
во-первых ее цена по ряду причин завышена и в ближайшие годы может запросто обвалится.
во-вторых разница между владением и арендой всего 3-3.5% в год

говорят лучше просто в банк на рублевый депозит положить и получать 7%  в год, разница с арендой 3.5% получается, если квартира не будет дорожать более чем на 3.5% в год, то выгоднее арендовать. а расти цена врядли будет, ей бы удержаться на месте.


получается:
депозит>бетон>акции

а раз так, то зачем вообще вкладывают в фондовый рынок? что тут все делают? :)
ведь можно просто класть на банковские депозиты.