Кредитование

Я, конечно, не мамкин-инвестор и не воротил студиями/однушками за мат. капитал, но всё же соглашусь с мнением irn.ru про идеальный шторм на рынке жилья (он сейчас просматривается в статистических данных ЦБ, банков и застройщиков). Конечно, многие потирают ручки и ждут, когда пузырь лопнет, поэтому давайте изучим главные предпосылки жилищного апокалипсиса:

🏗 Впервые в истории рынок недвижимости так долго живет в условиях высокой ключевой ставки, и сейчас уже больше года ключевая ставка только растёт. Ещё сюда добавим возможность повышения ставки на +20% в октябре из-за инфляционного давления, то получим совсем «идеальные» условия для рыночной ипотеки. По сути нам ещё около 2 лет жить с двухзначной ключевой ставкой, это если верить словам регулятора.

🏗 В период недоступной рыночной ипотеки в 2015 г. и 2022 г. застройщики получали мощную поддержку со стороны государства в виде льготных ставок, то сейчас льготной ипотеки практически нет. Напомню вам, что ипоте

Совет директоров Банка России принял решение с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года не ограничивать для кредитных организаций полную стоимость кредита (ПСК) по ипотечным потребительским кредитам на покупку (строительство) жилья или земельного участка.

Такое решение позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации в основных сегментах финансового рынка, в том числе сложившиеся под влиянием решений по ключевой ставке, без риска нарушить требования закона по предельному уровню ПСК. Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья.

Риски увеличения долговой нагрузки ипотечных заемщиков будут ограничены уже действующими макропруденциальными надбавками.

Чтобы ипотечные кредиторы смогли лучше адаптироваться к изменению рыночных условий, Банк России рассматривает возможность отказа от ограничения ПСК в ипотеке на постоянной основе.

🏦 Сбербанк опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за сентябрь 2024 г. Банк в этом году стабильно генерирует прибыль выше, чем в 2023 г., но для этого использует разные хитрости (низкое резервирование, сокращение опер. расходов и перенос выплаты дивидендов), в этом месяце на помощь пришли прочие доходы, если бы не они мы бы увидели прибыль ниже 100₽ млрд (отчисление в резервы приходят в норму, % доходы снижаются на фоне замедления розничного кредитования). Единственным светлым пятном для банка остаётся выдача корпоративных кредитов (высокий уровень, регулятор точно обратит на это внимание), поэтому давайте подробно рассмотрим кредитные портфели. Частным клиентам в сентябре было выдано 483₽ млрд кредитов (-45,4% г/г, в августе выдали 598₽ млрд):

💬 Портфель жилищных кредитов вырос на 1,1% за месяц (в августе 1,2%), с начала года на 5,2% и составил 10,8₽ трлн. Как итог, в сентябре банк выдал 222₽ млрд ипотечных кредитов (-60,4% г/г, месяцем ранее 231₽ млрд). Снижение связано с отменой льготной ипотеке (видоизменение семейной) и повышения ключевой ставки.

«Уже 7-8 октября перераспределенные лимиты по семейной ипотеке в объеме 90 млрд рублей поступят в Сбер», - заявил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в кулуарах Международной строительной недели в Екатеринбурге.

Ⓜ️ По данным Росстата, за период с 24 по 30 сентября ИПЦ вырос на 0,19% (прошлые недели — 0,06%, 0,10%), с начала сентября 0,43%, с начала года — 5,72% (годовая — 8,7%). Ранее писал, что с такой динамикой по сентябрю мы выйдем на 0,4-0,5% по итогам месяца, последняя неделя только упрочила мои ожидания (огромный рост, если исходить из прошлогодних показателей), и это ещё Росстат не пересчитал месячную, где всё может, только усугубиться (недельная корзина включает мало услуг, а они растут в цене опережающими темпами, поэтому месячный пересчёт, почти всегда выше). Если пересчитают и данные покажут 0,5%, то это выведет нас на 10% saar (это месячная инфляция без сезонных факторов, умноженная на 12) — многовато. Поражает признание регулятора о позднем ужесточении ДКП, когда в начале года большинство данных кричало об этом: «То, что инфляция до сих пор выше 4%, показывает то, что нам надо было действовать более решительно и ужесточать денежно-кредитную политику раньше и быстрее» — Алексей Заботкин. Отмечаем старые/новые факторы, влияющие на инфляцию:

«В части розничного кредитования мы видим замедление, и не только в части льготной ипотеки. По данным июля-августа оно очень наглядно прослеживается. Оперативные данные за сентябрь показывают то же самое. В плане корпоративного кредитования значимого замедления пока нет», - заявил зампред ЦБ РФ Алексей Заботкин.

«Строго говоря, в условиях, когда у вас есть высокий инвестиционный спрос и экономике требуется более высокая инвестиционная активность, скорее всего, корпоративное кредитование будет замедляться медленнее, чем розничное», — добавил он.

🏦 Банк ВТБ опубликовал фин. результаты по МСФО за август 2024 г. В данном месяце произошли разовые эффекты, которые увеличили чистую прибыль по отношению к прошлому месяцу и году, если рассматривать розничное кредитование и % доходы, то там всё грустно, но ожидаемо. Ещё интересны словесные интервенции Пьянова, но этом позже, для начала рассмотрим отчёт:

✔️ ЧПД: 8 м. 378,2₽ млрд (-25,5% г/г), август 46,5₽ млрд (-32,3% г/г)

✔️ ЧКД: 8 м. 160₽ млрд (+14,6% г/г), август 25,4₽ млрд (+12,4% г/г)

✔️ Прочие опер. доходы: 8 м. 158,3₽ млрд (-2,3% г/г), август 30,7₽ млрд (+438,6% г/г)

✔️ ЧП: 8 м. 338,5₽ млрд (-3,6% г/г), август 40,6₽ млрд (+56,8% г/г)

💬 Значительный рост прибыли связан с курсовыми разницами из-за длинной ОВП банка (прочие опер. доходы), в августе произошло снижением курса ₽ к € и $. При этом, поскольку банки хеджируют длинную позицию в недружественных валютах короткой в ¥, ВТБ дополнительно заработал на укреплении ¥ к $ и € и не заметил снижения номинальной стоимости ОФЗ (крупнейшими держателями ОФЗ являются СЗКО)

В соответствии с проведенным исследованием Национального бюро кредитных историй (НБКИ), по состоянию на 1 августа 2024 года размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотечного кредита со среднерыночными параметрами (размер, ставка, срок), составил 103,2 тыс. руб., немного увеличившись (на 1,5%) по сравнению с 1 января 2024 года (101,6 тыс. руб.)



На средний размер рекомендованного семейного дохода влияют динамика рыночных ипотечных ставок, а также средние размер и срок ипотечного кредита. Так, по сравнению с началом года средний размер ипотеки в стране по состоянию на 01.08.2024 года снизился на 16,7% до 3,32 млн. руб., а ее срок — на 4,2% до 289,5 месяцев. В свою очередь средневзвешенная ставка по ипотеке за тот же период, напротив, выросла на 2,3 процентного пункта до 10,2%.

По состоянию на 01.08.2024 года самый высокий показатель рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотечного кредита, среди 30-ти регионов с наибольшим объемом ипотечного портфеля зафиксирован в Москве (223,9 тыс. руб.), Московской области (140,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (133,8 тыс. руб.), Ленинградской области (108,2 тыс. руб.) и Ханты-Мансийский АО (105,1 тыс. руб.).