Льготная ипотека

За март 2025 года банки выдали 35,45 тыс. ипотечных кредитов с господдержкой на 197 млрд рублей (годом ранее — 63,26 тыс. на 334,85 млрд рублей).

На долю льготной ипотеки пришлось 68% от общего количества и 86% от общего объема выдач кредитов на покупку жилья.

Средний размер льготного ипотечного кредита в марте 2025 года составил 5,56 млн рублей, что на 5% выше, чем в марте 2024 года (5,29 млн рублей). Средний срок кредитования в марте текущего года был равен 308 месяцам (25 лет 8 месяцев), что на 4 месяца меньше, чем в марте 2024 года.

В I квартале 2025 года было оформлено 84,33 тыс. льготных жилищных кредитов на 466,41 млрд рублей. На их долю пришлось 66% от общего количества и 85% от общего объема выдач ипотечных ссуд. По сравнению с IV кварталом 2024 года количество выдач сократилось на 19%, а объем — на 21% (в октябре — декабре прошлого года было выдано 103,52 тыс. льготных кредитов на 591,55 млрд рублей). По сравнению с результатами I квартала 2024 года количество выдач кредитов с господдержкой упало на 40%, а объем — на 37% (в январе — марте 2024 года — 140,8 тыс. кредитов на 736,7 млрд рублей).

Аналитики НКР прогнозируют, что в 2025 году россияне получат лишь 0,8–1 млн ипотечных кредитов, что на 30–40% ниже показателей 2024 года и соответствует уровню восьмилетней давности. В денежном выражении рынок сократится на 25–30%, до 3,3–3,7 трлн руб. Это падение смягчит рост среднего чека до 4–4,2 млн руб. против 3,7 млн руб. годом ранее.

Причины обвала — отмена льготной ипотеки, высокие ключевые ставки (до 21%) и новые регуляторные ограничения, включая введение макропруденциальных лимитов и увеличение антициклической надбавки с июля 2025 года. Доля рыночной ипотеки в начале 2025 года упала до 15%, тогда как в начале 2024-го была 32%.

На фоне высоких ставок часть покупателей переходит на рассрочку от застройщиков: в марте 2025 года такие схемы обеспечили до 50% продаж новостроек в Москве. Средний ежемесячный платеж по ипотеке может впервые превысить 35 тыс. руб. (рост на 13%).

Тем не менее, ипотечный портфель вырастет на 5–7%, до 20,1–20,5 трлн руб., так как заемщики не спешат с досрочным погашением: вклады стали выгоднее.

По данным «Циан» и BnMap.pro, в I квартале 2025 года реальные цены на жилье в новостройках Москвы снизились на 5% по сравнению с концом 2024 года — до 395 800 руб. за кв. м. В новой Москве и Подмосковье снижение составило 4% и 5% — до 240 500 и 183 100 руб. соответственно. Причиной стали слабый спрос, отсутствие массовых льготных ипотек и появление на рынке новых дешёвых проектов. Особенно ощутимо падение цен в массовом сегменте, который преобладает в Подмосковье.

Альтернативные данные BnMap.pro показывают умеренное снижение средней цены в Москве на 1,4% — до 326 300 руб. В Подмосковье — на 5%, до 182 400 руб. В годовом выражении стоимость жилья в области снизилась на 2,5%.

При этом девелоперы продолжают поднимать цены в предложениях: по ним, «квадрат» в Москве стоит уже 455 900 руб. (+6% к IV кварталу), в новой Москве — 269 500 руб. (+6%), в области — 197 600 руб. (+4%). Такой разрыв между ценами сделок и предложений обусловлен скидками и акциями для покупателей, особенно в Подмосковье, где продажи выросли на 24% квартал к кварталу (до 12 300 сделок). В старой Москве и новой Москве, напротив, спрос упал на 12% и 16%.

На середину апреля 2025 года, в Москве выставлено на продажу 8 тыс. квартир и апартаментов в сданных новостройках — на 2,4% больше, чем год назад. В Подмосковье рост составил 24,3%, до 7,9 тыс. лотов. При этом предложение на этапе строительства сократилось — в Москве на 14% (до 62,1 тыс. лотов), в области — на 22% (до 49 тыс.). Причина — ослабление спроса: в первом квартале продажи новостроек в России упали на 6%, до 5,3 млн кв. м. В результате доля нераспроданного жилья в домах, вводимых в 2025 году, достигла 47% — максимума за шесть лет.

Эксперты указывают на ряд ограничений, мешающих продаже готовых квартир. Во-первых, они дороже — на 30% по сравнению с этапом котлована. Во-вторых, на них не распространяются льготные ипотечные программы, которые формируют до 60% всех сделок. В марте ипотека обеспечила 59% продаж первички в Москве и области, причем большая часть — по госпрограммам.

В ответ на растущее предложение власти обсуждают возможность рассрочки на уже сданное жилье.

🔑Почти половина жителей крупных городов в России ежемесячно откладывают сумму до 100 тыс. рублей для покупки квартиры, сообщают «Известия». При этом более трети респондентов отметили, что каждый месяц накапливают более 200 тыс. ₽ на приобретение жилья.

От себя: впрочем, 15 тыс. — это тоже "до 100 тыс.", поэтому с таким же успехом можно написать, что граждане откладывают "до 10 млн ₽ каждый месяц". Если проводить такие опросы не в центре Москвы где-нибудь на Патриках, то картина получается совсем неутешительная.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про недвижимость, акции, облигации и финансы в целом.

По данным упомянутого исследования, почти половина россиян — 47% — копят на жилье самостоятельно, в то время как другая половина получает помощь от родителей или детей либо откладывает из семейного бюджета.

💰Также 43% россиян планируют накопить на первоначальный взнос или недостающую сумму для покупки квартиры менее чем за 5 лет. А еще треть респондентов отметили, что рассчитывают отложить необходимую сумму менее чем за 1 год.

Министр финансов РФ Антон Силуанов заявил, что отмена дополнительных банковских комиссий в рамках программы льготной ипотеки не окажет негативного влияния на её доступность. По его словам, правительство уже предусмотрело необходимую финансовую поддержку банкам.

«Я думаю, что ситуация нормальная, люди так же будут получать кредиты, как раньше», — отметил Силуанов в интервью журналисту Павлу Зарубину. Он подчеркнул, что несмотря на повышение ключевой ставки, бюджет будет скорректирован, чтобы обеспечить финансирование, особенно для семейной ипотеки под 6%.

При этом глава Сбербанка Герман Греф заявил, что отмена комиссий с застройщиков может привести к резкому сокращению объёмов выдачи ипотеки. «Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточная», — подчеркнул он, добавив, что Сбербанк всё равно выполнит поручение президента и отменит комиссии.

Аналогичную позицию высказал глава ВТБ Андрей Костин. «Раз президент сказал — сделаем, конечно», — заверил он.

Комиссии банков при выдаче льготной ипотеки продолжают незаметно включаться в стоимость жилья: по словам руководителя проекта «За права заемщиков» Евгении Лазаревой, застройщики завышают цену квартиры на 5–10%, чтобы передать часть суммы банку в виде комиссии. При этом такая практика широко распространена и продолжается в 2025 году, причем размер комиссий меняется каждую неделю. Особенно часто отказывают заемщикам, использующим материнский капитал как первоначальный взнос.

Президент Владимир Путин 15 апреля потребовал прекратить скрытые комиссии, назвав недопустимыми «дополнительные 5–10%», поскольку государство и так субсидирует банкам доход по льготной ипотеке: например, по семейной программе ставка для граждан составляет 6%, а с учетом субсидий банк получает 24%, при рыночной ставке 27%. Несмотря на это, крупные банки, включая Сбербанк, ВТБ, ПСБ и Совкомбанк, продолжают взимать комиссии от 4,4% до 14% в зависимости от региона и программы.

Центробанк и его глава Эльвира Набиуллина поддерживают полный запрет комиссий и уже предложили запретить участие в программах тем банкам, кто их устанавливает.

С июля 2024 года по февраль 2025 года в старой Москве было зарегистрировано 37,4 тыс. ДДУ, что на 22,4% меньше аналогичного периода годом ранее, подсчитали в «Метриуме». Основное падение пришлось на массовый сегмент и бизнес-класс, где продажи сократились на 31% и 19% соответственно. В то же время апартаменты потеряли только 14% продаж (до 3226 лотов), а общее снижение по ним составило 12%, по данным BnMap.pro.

Причина — прекращение льготной ипотеки, рост ставок и сокращение доступных программ кредитования. При этом сегмент апартаментов изначально меньше зависел от ипотеки: сейчас только 6–8% сделок совершаются с привлечением кредита, против почти 50% у квартир.

Дополнительное преимущество апартаментов — более низкая стоимость: они дешевле аналогичных квартир на 20–25%. В массовом сегменте апартаменты стоят в среднем 260,7 тыс. руб. за кв. м, квартиры — 350,8 тыс. руб. В бизнес-классе — 391,2 тыс. против 490,6 тыс. руб. соответственно. При этом с 2020 года цены на квартиры выросли почти вдвое, тогда как апартаменты подорожали менее чем на 52%.

С 28 марта 2025 года программа «Сельская ипотека» претерпела изменения — теперь заемщики обязаны работать в сфере АПК или в соцсфере на селе не менее пяти лет после получения кредита. В противном случае ставка может быть увеличена.

Ранее программа была доступна гражданам от 18 до 75 лет с подтвержденным доходом, но без требований к профессии. Теперь кредит смогут оформить только работники организаций, подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству или Россельхознадзору, а также участники военной операции на Украине и их супруги.

В 2024 году выдано 24 тыс. таких кредитов на 119,7 млрд рублей. Однако высокий спрос привел к временному прекращению выдачи из-за исчерпания лимитов.

Изменения направлены на привлечение и удержание кадров в АПК, а также на снижение нагрузки на бюджет. При этом предложения исключить из программы сельские поселки, близкие к городам, пока не приняты.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7621841?from=doc_lk