Льготная ипотека

Застройщик АПРИ продолжает пылесосить деньги на рынке с пулемётной скоростью. В конце декабря челябинские строители разместили выпуск с БЕШЕНЫМ купоном 34% годовых; сейчас купон скромнее, но всё равно самый высокий в своей кредитной группе.

💼Ранее делал обзоры на новые выпуски Делимобиль, НОВАТЭК, ГТЛК, ЕвроТранс, Биннофарм, Глоракс, КАМАЗ, Европлан, Рольф, Монополия, ТГК_14, Евраз, Магнит, ИНК_Капитал, АПРИ.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏠А теперь — погнали смотреть на новый выпуск АПРИ!

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢АПРИ (до 2024 г. «Апри Флай Плэннинг») – региональный девелопер жилой недвижимости, лидер в Челябинской обл. по объему возводимого жилья. Также присутствует в Екатеринбурге и (внезапно!) во Владивостоке.

👉Летом 2024 компания вышла на IPO под тикером APRI.

По объему текущего строительства АПРИ занимает достаточно скромное 49-е место в стране. Впрочем, можно сказать, что он входит в ТОП-50 крупнейших застройщиков — так звучит чуть солиднее.

Правительство повысило компенсацию банкам за выдачу семейной, дальневосточной и арктической ипотеки. Теперь возмещение увеличится до 3 п.п. по многоквартирным домам и до 3,5 п.п. по ИЖС.

Из-за роста стоимости фондирования осенью 2024 года банки столкнулись с низкой рентабельностью льготных программ. Это привело к ужесточению условий кредитования: увеличению первоначального взноса (до 50%) и ограничению выдач зарплатным клиентам.

С увеличением возмещения ожидается возврат банков к стандартным условиям и рост выдач. Дополнительно правительство отменило лимиты на льготные кредиты, что повышает гибкость работы банков.

Эксперты отмечают, что влияние меры зависит от желаемого ROE банков. Правительство введёт её на полгода, а затем оценит необходимость продления.

Источник: www.vedomosti.ru/finance/articles/2025/02/06/1090477-banki-otsenili-uvelichenie-kompensatsii-po-lgotnoi-ipoteke?from=newsline

С начала 2025 года индекс строительных компаний на Мосбирже вырос на 23%, что стало следствием паузы в повышении ключевой ставки ЦБ. Это дало инвесторам надежду на замедление роста ставок по ипотеке, что поддерживает строительный сектор.

Основной драйвер роста — акции ГК ПИК, которые подорожали на 36,5%, до 692 руб. за акцию. В январе 2025 года объем торгов с бумагами ПИК составил рекордные 74,7 млрд руб. Также заметный рост показали акции ГК «Самолет» (+25,4%), с капитализацией, увеличившейся на 16,8 млрд руб.

В Минстрое обсуждают меры господдержки застройщиков, что также стимулирует интерес инвесторов. Однако отсутствие льготной ипотеки, отмененной в июне 2024 года, продолжает сдерживать продажи жилья. В то же время, снижение ипотечных ставок сдерживает влияние отрицательных факторов.

Прогнозируется, что при сохранении ключевой ставки на нынешнем уровне, индекс строительных компаний продолжит расти. Однако отсутствие массовой ипотечной программы остается значимым риском для устойчивости сектора.

🏠 Строительная компания ЛСР представила опер. результаты за IV кв. и 2024 г. Отчёт получился предсказуемо слабым в отношении заключённых контрактов из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной (программ стало мало, а льготная ипотека была главным двигателем ипотеки на первичное жильё) и высокой ключевой ставки (заградительные %, которые привели к аховым платежам), причём результаты IV кв. ухудшились и по сравнению с III кв. 2024 г. Давайте для начала рассмотрим результаты IV квартала:

💬 Заключено новых контрактов: 177 тыс. кв. м (-45,4% г/г)

💬 Заключено новых контрактов: 48₽ млрд (-32,4% г/г)

💬 Средняя цена квадратного метра: 271,2₽ тыс. (+23,8% г/г)

Теперь перейдём к показателям за 2024 год:

💬 Заключено новых контрактов: 664 тыс. кв. м (-39,5% г/г)

💬 Заключено новых контрактов: 163₽ млрд (-24,5% г/г)

💬 Средняя цена квадратного метра: 245,5₽ тыс. (+23,9% г/г)

Всего за год ипотечные программы разогнали стоимость квадратного метра в новостройке до 245₽ тыс., конечно, бетонный пузырь с отменной программ сдувается, но не в цене квадратного метра, а в объёме проданных метров. Доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 69% по сравнению с 76% в 2023 г., отменна программ влияет на долю, соответственно, и на сам заработок компании.

Объем предложения новостроек в России к концу 2024 года вырос на 30%, но продажи упали на 25%, составив 13 млн кв. м. В Подмосковье нераспроданными остались 4,15 млн кв. м (51%), в Краснодарском крае – 3,8 млн кв. м (48%).

Главная причина – отмена массовой льготной ипотеки в июне 2024 года. Выдача ипотечных кредитов на новостройки в декабре сократилась на 57%, до 161 млрд руб. Высокая ключевая ставка ЦБ (28% годовых) делает рыночную ипотеку недоступной.

Наибольшие потери в Краснодаре несут ГК «Точно» и Dogma. У первой компании не распродано 51% жилья (830 тыс. кв. м), у второй – 63% (1 млн кв. м). В Подмосковье срок экспозиции квартир вырос с 7 до 9 месяцев.

Покупатели откладывают сделки в ожидании снижения ставки или выбирают вторичное жилье и аренду. Девелоперы пытаются стимулировать спрос рассрочками и семейной ипотекой, но эффект от этих мер ограничен.

В четвертом квартале 2024 года был зафиксирован антирекорд по выдаче льготных ипотечных кредитов. В результате действия госпрограмм, которые постепенно сокращались, объем выдачи составил 610,9 млрд рублей, что значительно меньше 1,7 трлн рублей за аналогичный период 2023 года. Основными причинами такого падения стали исчерпание лимитов у ведущих банков и высокие ставки по рыночным ипотечным кредитам. Тем не менее, в будущем стоит ожидать роста доли льготной ипотеки, поскольку госпрограммы будут возобновляться и расширяться.

Второй квартал 2024 года был наиболее успешным по объему льготных ипотечных кредитов, когда было выдано почти 1,5 трлн рублей. Это объясняется слухами о возможном закрытии программы в конце 2023 года, что вызвало ажиотаж среди граждан. Однако госпрограмма была продлена, и рекорды по выданным ипотечным кредитам были установлены в июне 2024 года.

Сравнение 2023 и 2024 годов:

• В четвертом квартале 2023 года было выдано 139 тыс. кредитов по льготной ипотеке и 142 тыс. — по семейной ипотеке.

«Ипотечное зачатие». Власти обсуждают кредиты на квартиры под 6% за обещание родить за два года.
На заседании под председательством вице-премьера РФ Марата Хуснуллина застройщики высказали идею о такой новой мере поддержки — льготная ипотека для тех, кто еще только собирается родить в течение двух лет, рассказали изданию «Фонтанка» участники этой встречи. Суть в том, что бездетный заемщик получает ипотеку по той же схеме, что и родители новорожденных детей. То есть формально — под рыночный процент (допустим, 22,5%), но в реальности выплачивает лишь 6%. Выпадающую прибыль банку компенсирует государство.Фонтанка.

  Я вот подумал, а если «обещать не значит женится»? То есть пообещали, что в течение 2-х лет зачаем ребёнка, но потом по медицинским показаниям или намерено, допустим не зачали, тогда что? Справедливо, что если по медицинским, то ничего не меняется и ипотека по 6%, а если просто обман, то ипотека по рыночной цене, но в любом случае сохранять эти 2 года 6%, тогда это будет работать. Или нет? Всё это просто опять карман застройщиков наполним, а рождаемость не увеличится? Короче сомнительная инициатива по моему.