девелоперы

В конкурентной борьбе каждая составляющая успеха является важной. В девелоперском бизнес важным элементом является маркетинг, ведь это продажа недвижимости и дальнейших услуг клиентам. Результатом маркетинга является быстрота продажи квартир, цена, за которую эти квартиры проданы, и будущие дополнительные услуги тех, кто будет жить в квартире. Давайте наглядно посмотрим, как маркетинг бизнеса позволил акциям ПИК и Самолет сильно обогнать других конкурентов.

Если посмотрите на приложенные графики официальных данных ЕИС Жилищного Строительства, то заметите, что ПИК и Самолет уже продали почти все квартиры, которые будут построены до конца года. ПИК продал уже 73% квартир, которые будут построены в 2022 году, Самолет 55%, а ЛСР только 46% и у ЛСР много непроданных квартир 2021 года.

👉 Sinic Holdings — строительная компания с выручкой на 4 млрд долларов

👉 У компании потребовали досрочно погасить долги после двух просрочек. Компания не смогла удовлетворить требования. Рейтинговое агентство S&P уже понизило кредитный рейтинг Sinic до CC

👉 Ожидается, что компания не сможет расплатиться по евробондам на $246 млн до срока погашения 18 октября

👉 Финансовые трудности у застройщиков в Китае начались после ужесточения государственного контроля за долгами компаний. До этого многие неограниченно набирали долги, рассчитывая на рост продаж и цен на квадратный метр

www.cityam.com/evergrande-major-transaction-finic-holdings-fantasia-holdings/

👉 Fantasia Holdings Group Co. пропустил крайний срок выплат по долларовым облигациям. Компания не выплатила $205,7 млн в понедельник

👉 Ситуация усилила напряжённость среди национальных фирм на фоне кризиса Evergrande

 
👉 Инвесторы обеспокоены неспособностью компании обслуживать свои долги даже в краткосрочной перспективе. Выплаты компании сократились почти на 45%

🏗 Группа «Эталон» представила финансовые результаты за 6 мес. 2021 года.

📈 Выручка компании с января по июнь увеличилась на 29% (г/г) до 39,9 млрд руб., благодаря росту средней цены реализации и увеличению объёмов продаж недвижимости.

📊 Операционные результаты компании мы с вами подробно разбирали (https://t.me/invest_or_lost/4237) летом. И, как мы помним, компания по итогам полугодия нарастила продажи недвижимости, благодаря позитивной рыночной конъюнктуре. Впрочем, как и все другие отечественные застройщики, когда покупатели старались успеть под действие льготной ипотечной программы, до ужесточения её условий.

📈 Показатель EBITDA также вырос по итогам отчётного периода на 125% (г/г) до 11,1 млрд руб., благодаря росту операционных доходов и жёсткому контролю над издержками.

При этом рентабельность по EBITDA составила 27,8%, в то время как абсолютным лидером в отрасли по-прежнему является Группа ПИК, показатель которой составляет 48,5%.

Сразу хотим обозначить, что в предыдущих постах мы активно обвиняли ПИК в плохом раскрытии информации и, вероятно, погорячились. Недавно состоялся «День Рынков Капитала» от компании, где в красивой презентации менеджмент рассказал много интересного. Мы, как всегда, проанализировали все до запятой и некоторые тезисы осветим в этом посте.

♻️ Вертикальная интеграция

ПИК — крупная компания, которая создает жилье не только на стройке, но и за ее пределами. Сантех кабины, фасады (модульные технологии), окна, отделочные материалы — все это и многое другое ПИК производит сам на своих заводах, существенно ускоряя процесс стройки.

⚖️ Издержки

Отчасти по вышеназванной причине, отчасти из-за большого опыта и оптимизации тех. процессов ПИК смог добиться впечатляющих успехов: коммерческие и административные издержки в абсолютных цифрах на кв. м. проданного жилья или в процентах от выручки

Почему акции ПИК могут продолжить дальнейший рост на 50-100% в год? И почему акции ПИК и Самолет растут, а ЛСР и Эталон нет?

Многие удивляются почему акции ПИК выросли за год на 200%, акции Самолет на 300%, а акции других девелоперов ЛСР и Эталон не растут.

Год назад я внимательно изучал бизнес девелоперов и рынок недвижимости. Анализировал с позиции покупателя и с позиции будущего – чей подход более прогрессивный, способен на масштабирование строительства, низкие издержки, быстрое строительство. И стало понятно, что акции ЛСР и Эталон могут надеяться только на рост стоимости недвижимости, а ПИК и Самолет будут расти вне зависимости от этого. Поэтому инвестировал в эти акции и благодаря им в среднем по дивидендному портфелю заработал 145% дохода за последний год.

Например, такое очевидное отличие. Неэффективные застройщики, особенно небольшие, с момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию тратят 3 года на проектирование и согласование, 3-4 года строительство и еще 1 год, чтобы допродать все оставшиеся квартиры. Представьте, целых 8 лет может пройти с момента инвестирования капитала в участок до момента, когда полностью раскроется эскроу счет, деньги вернутся застройщику и отразится вся прибыль в отчетности! Понятно, что эскроу счет раскрывается поэтапно, понятно, что банк может выдать кредит, учитывая проданные квартиры. Но такие реальные сроки у неэффективных застройщиков. У более эффективных ЛСР и Эталон этот срок сокращается до 4-5 лет. У Самолета до момента ввода в эксплуатацию первого дома на участке от 3 лет. У ПИК от 2 лет по текущей технологии и меньше 1,5 года по новой модульной. Получается у ПИК оборот капитала может быть в 3-4 раза быстрее обычных застройщиков.

Последний нерассмотренный нами девелопер — ПИК. Давайте разделаемся с ним, и вернемся к другим отраслям.

📌 Структура акционерного капитала (всего 660 497 000 шт):

• 59,33% — Гордеев С.Э.

• 23,05% — ВТБ;

• 17,62% — free-float.

Простая структура акционеров. Как видите, невысокий free-float — это беда не только Самолета, хотя у ПИКа показатель все равно выше в 3,5 раза.

Что хотим сказать о компании на первый взгляд?

Зато у ПИКа есть обзор об устойчивом развитии, который называетсяAnnual and Sustainability Report, на английском языке. Этот документ уже похож на то, что с чем мы привыкли работать (хотя не очень). Но у нас просто не укладывается в голове,

Кратко:

В посте описано все важное (имхо), что рассказывает о своем бизнесе Самолет. Здесь нет финансового анализа и анализа операционки: опубликуем их в следующем посте. 

Пару слов о восприятии годового отчета:

Общее впечатление можно описать так: годовые отчеты становятся не сухими обзорами деятельности юридического лица за год, а рекламой. По сути, это и должно быть так, ведь за счет открытости компания привлекает инвесторов.

Но мы немного о другом. Например, Самолет добавил в свой отчет множество графиков, которые включают пятилетний период. Но не 2016-2020гг, а 2018-2023гг. Соответственно, значения за 2021-2023гг на таких графиках обозначены как прогнозные. Причем, почти на всех графиках динамика в 2018-2020гг +10-15%, а вот в прогнозных 2021-23гг — +40-60%.

Это бросается в глаза, и кажется, что компания