инвестиции в недвижимость

Посмотрел интервью профессора МГУ (про другое). она говорит- до 25-27 года падение кол-ва население. Ссылается на  половозрастную диаграмму.  и на то что рожать то будет сейчас малочисленное поколенье.

Посмотрел населения города где живу. Обл центр, миллионик. Население за 2020 уменьшилось (хоть и не сильно).  а недвижка на треть выросла.

Выходит двигаться вверх может только за счёт, либо притока мигрантов, либо роста потребления (кв метров на человека) при повышении доходов населения и требований к жилью. 
Исхожу из того что все сейчас где то живут ведь. Может не в хоромах, но и не под мостом. Бомжи конечно тоже есть, но они явно денег на покупку жилья за такие деньги не имеют.

В обсуждение к прошлому посту всплывала внутреняя миграция.
С одной стороны
«Численность сельского населения в России составляет 37,3 млн. Первое место по этому показателю занимает Приволжский федеральный округ (8,2 млн. чел.), далее идут Центральный (6,9), Южный (6,1), Северо-Кавказский (4,9) и Сибирский (4,4) округа (табл. 1). „
 С другой-  трудоспособное, молодое, мобильное население уже уехало, когда было совсем плохо на селе.  Приток некий будет за счёт следующих поколений, но мне кажется о будет меньше. Причём он идёт по ступеням. Из деревни- в посёлок. Из посёлка- в маленький город. Из него город покрупней- далее в города миллионники, а из них в Мск, Спб и зарубеж. то есть крупицу от миграции получают все кроме самых маленьких или депрессивных населённых пунктов. Тут правда  не до бесконечности. Вроде и в Мск ЗП в 2.5 раза выше. Но что бы этих *2.5 дали достаточно денег что бы снимать или покупать жильё ЗП переезжающего должна быть совсем не минимального. Ухудшать же условия (меньше площадь, больше времени на дорогу если вместо центра города миллионника переехал в город спутник Мск) конечно можно, но есть ли смысл (особенно если это не временно, а  на пару лет пока устроился)?

Про инвестиции в недвижимость

Я не буду сейчас писать, о чем говорю много, о раздутом пузыре на рынке, возьмем для примера просто как думает простой инвестор и как можно реально заработать.

Пишу условные цифры, реальные цифры и расклад по регионам делал в октябре своему клиенту.

Условно Вы покупаете 2-ку в Москве за 10млн. И хотите пассивно получать доход (опять не буду писать о пассивности «дохода» и что это не доход, но не отвлекаемся.

У Вас 2-ка в Москве за 10 млн и Вы ее сдаете за 60 тр.

Но есть квартиры в регионах которые стоят 2 млн за двушку и сдаются за 25 тр.

Итог вы получаете со своих 10 млн не 60 тр а 125 тр. Почувствуйте разницу как говориться.

Сегодня попробую разобрать такую неоднозначную тему, как недвижка — стоит ли добавлять ее в свой портфель. Нет, речь не идет о том, чтобы купить (или взять в ипотеку) инвестиционную однушку и сдавать ее квартирантам. Я уже попробовал этот путь и убедился — рантье я быть точно не хочу. Получать денежки каждый месяц, конечно, здорово, но вот платить коммуналку, решать проблемы с потекшими трубами, менять счетчики, выслушивать нытье квартирантов о том, что у них не денег — не очень приятно. И вишенка на торте — пришлось еще регистрировать в квартире иностранных граждан (мигрантам сдать проще). В общем — это точно не моё, хотя кому-то, возможно, зайдет норм. Результаты получились в итоге относительно неплохие, кому интересно, но повторять точно не стану.

Поэтому сейчас речь о «бумажной недвижимости»

Вложиться в бумажную недвижимость можно несколькими путями:

Ранее мы предложили рассмотреть в качестве примера портфель Свенсена, чтобы определить, какую долю в портфеле можно отвести недвижимости как классу активов. Но есть и другие варианты. Например, метод dilution или «метод разбавления» долей в портфеле может оказаться удобной альтернативой. По этому методу, инвестор добавляет новый фонд в заданной пропорции к уже существующему инвестиционному портфелю, а не полностью его переформировывает. То есть при добавлении нового инструмента изначальное распределение активов в портфеле сохраняется.
⠀
➡️ Как ещё ведут себя инвесторы, принимая решение о покупке FXRE?
⠀
Судя по комментариям и вопросам, многие из них планируют уменьшить долю золота в портфеле в пользу FXRE. Другие же хотят заменить новым фондом на недвижимость часть доли в FXUS. Рассмотрим недостатки этих стратегий:
⠀
👉 REIT действительно обеспечивают доходность на уровне широкого американского рынка (а иногда и больше), но эти два класса активов имеют не самую высокую корреляцию (за последние 10 лет корреляция REIT и рынка США составила лишь 0,7). Состав у двух фондов тоже драматически отличается: если в FXUS представлено лишь 28 трастов недвижимости с долей 2,4%, то в FXRE их больше 120. Таким образом, вложения в REIT могут повысить уровень диверсификации вашего портфеля без снижения доходности. Кроме того, REIT выступают инфляционным хеджем, потому что арендная плата и стоимость недвижимости имеют тенденцию расти по уровню CPI.
⠀
👉 Что насчет золота? По данным Bloomberg, корреляция REIT и золота за последние 2 года — менее 0,3. Если золото — это защитный актив, который хорошо растет в кризисные периоды, то REIT не всегда защищают от рыночных потрясений и имеют высокую волатильность (события 2007 года — яркий тому пример).
⠀
Таким образом, инвестору стоит помнить, что REIT, золото и широкий американский рынок — это три разных класса активов со своими особыми свойствами. Но самое главное — они отлично дополняют друг друга, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель.
⠀
А какой вариант рассматриваете вы?