инвестиции в недвижимость

Как известно, раньше города строились как огромная ёмкость для концентрации рабочей силы индустриальной экономики.
Теперь же города стали не нужны. В них почти не осталось заводов. Рабочие нынче уже не нужны. Остались в городах только бары, рестораны, торговые центры и бордели. Ну и службы такси и доставки, обслуживающие эти кластеры.
Огромная концентрация населения делает жизнь в крупных городах невыносимой.
Тем не менее, находятся люди, готовые покупать недвижимость в человейниках.
Также находятся люди, обычно кудрявые, которые называют себя урбаянисты и которые считают, что нужно всех пересадить на электросамокаты и всё будет супер. Все будут ездить на самокатах, а кудрявые креаклы смогут нормально кататься по городу на джипе без пробок.
Креативный класс весело ведется на это.

Так вот, недавно в моем доме был пожар — взорвался самокат в квартире в соседнем подъезде. Аж повело капитальные стены!!! 
Оказалось, что инвесторы в недвижимость сдали в аренду хату креаклам с электросамокатом! И электросамокат рванул! Ущерба на 1,5 миллиона!

( Читать дальше )

В моем инвестиционном сундуке есть немного НЕДВИЖИМОСТИ. «Бумажной». Акции американских REIT-ов и российские бумаги на индустриальную недвижимость. Реальной «из кирпича и бетона» недвижимости пока нет. А не помешала бы. Все таки ее наличие успокаивает :)

Возможно, когда-нибудь появится, но покупать сейчас, на мой взгляд, неоправданно дорого.

Так как речь идет об инвестициях, а не о жилье для себя, то время не критично, и я могу себе позволить ждать. Косвенно на переоцененность жилой недвижимости (говорю о крупных городах) указывает доходность от сдачи квартир в аренду.

Для оценки потенциальной (или фактической) доходности предлагается  КАЛЬКУЛЯТОР, который имеет несколько интересных опций:

( Читать дальше )

Здравствуйте, коллеги! 

В то время как бушуют страсти в геополитике, а газовые цены и не думают падать (сегодня стучали снизу по отметке 1100 на Dutch TTF) время подумать, где может разразиться следующий кризис и кто будет его выгодоприобретателем.  Давайте посмотрим на лес, — это не газ, не уран и нефть. Это то? из чего строят дома, ну и прочая «ерунда».

В Европе сейчас очень популярна технология CLT (англ. Cross-Laminated Timber) — это деревянная панель, изготовленная из склеенных между собой слоев сплошного пиломатериала. Панели производятся из слоев, как правило, хвойных, высушенных пород древесины. На её основе производятся массивные деревянные панели. 

( Читать дальше )

Небольшое, но важное алаверды к посту смартлабчанина с позывным  «сто баксов»- «Цены квартир в городах РФ. Изменение за неделю».(https://smart-lab.ru/blog/759649.php).

Срок экспозиции в Москве (а это самый ликвидный рынок) 53 дня.

Для Тулы, к примеру, с её ценой 78 731р.  для вторички и 81 087 р. для новостроек это  уже 60 дней.

Но важно помнить-это средний срок жизни объявления, а не продажи!!!

Продавцы, отчаявшись продать свои квадратные метры за желаемую цену сами снимают объявления с продажи, ожидая вновь выставить объект по более высокой цене.

Всем здоровья и удачи в инвестициях!!!

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 16 самых живых регионах РФ выглядят так:

За 23 дня Января московский бетон показал +17%. Впервые в истории царской России цена перешагнула 300 тыс. фантиков. Видимо, в Декабре Царь напечатал столько бумаги, что жены чиновников со всей страны слетелись в столицу и целыми днями листают буклеты в риэлторских конторах.

Ростов показал +10%. Возможно, там цены подскочили благодаря американским банкирам, выдавшим гранты киевским фашистам на уничтожение мирного населения Донбасса. Люди бегут. Военные подтягиваются. Движуха подняла цены. Если кто-то знает ситуацию изнутри, напишите в комментах.

Трехлетние графики выглядят так:


( Читать дальше )

Арендная плата и цены на жилье в странах ЕС в прошлом году неуклонно росли. 

23.01.2022
В 3 квартале 2021-го они увеличились на 1,2% (аренда) и 9,2% (продажа) по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Это, как уже писал РБК-Украина Realty – самый высокий показатель на последние 14 лет.

Интересно, что за прошедшие 12 лет (с 2010 года) цены на аренду и продажу жилья в европейских странах в целом росли, но очень неравномерно.

Так, арендаторы постоянно повышали ставки, тогда как продажа сильно колебалась: цены то проседали, то взлетали снова. Откаты были зафиксированы в 2011-2013 годах, затем наступила стабилизация, и с 2015 года жилье в Европе стало постепенно дорожать, причем гораздо быстрее, чем арендные ставки.

Лидеры и аутсайдеры. В целом с 2010 года цены на жилье в Эстонии, Венгрии, Люксембурге, Латвии и Австрии выросли более чем в два раза.

При сравнении средних показателей 2021 года с 2010 годом цены на жилье выросли больше, чем арендная плата в 18 странах ЕС. При этом стоимость квартир и домов поднялась в 23 странах ЕС и снизилась – в 4-х.

( Читать дальше )

Для расчета беру фонд российских акций АТОН «петр столыпин».  РИСУНОК №3. ( ниже)


Цена пая 1.06.2006г 590 руб 
цена пая 31.12.2021 4200 руб 

Использую формулу для вычисления СЛОЖНОГО процента ( это когда идёт как бы реинвестирование /капитализация )
И получается ставка 13,1% годовых  (табличка 4 самая нижняя)

Также Смотрю цену на квадратный метр недвижимости в Москве.
По данным сайта IRN ru
Цена одного метра квадратного на дату  01.06.2006г    60000 руб  за 1м2    ( возьмем 40 м2, тогда квартира стоила 2 400 000 руб )

Цена одного метра квадратного  на дату 31.12.2021г  240000  руб  за 1м2  ( цена квартиры 40м 2 = 9 528 734 руб )

Это получается рост 9% годовых. (таблица 1 )
Плюс возьмем что аренда квартиры платилась по 30 тыс руб в месяц. итого за 16 лет    5 760 000 руб  

суммируем  9 528 734 руб + 5 760 000 руб = 15 288 734 руб Итого мы имеем на 01.01.2022 год.
Если взять начальную цену квартиры 2 400 000, то рост составил 12,3 % годовых (Таблица 2)
и эта сумма превратилась в 15 млн руб за 16 лет

( Читать дальше )

статья от Бена Карлсона, CFA

Процентные ставки остаются низкими по историческим меркам, но риторика ФРС показывает что это скоро изменится.

 

Доходность 10-летних казначейских облигаций составляла около 1,2% еще в августе, сейчас она составляет более 1,8%.

В настоящий момент ожидается, что ФРС повысит краткосрочные процентные ставки четыре раза в этом году. Переход от 0% к 1% в мире с инфляцией 7%, конечно, не кажется концом света, но ФРС во многих отношениях психологически удерживает рынки.

 

Кроме того, есть большая вероятность, что ставки по займам вырастут везде.

 

На самом деле, мы уже наблюдаем это с ипотечными ставками. 30-летняя фиксированная ставка в августе составляла примерно 2,8%. Сейчас она приблизилась к 3,5%. Опять же, все еще низкие по историческим меркам, но если эти показатели продолжат расти, это может оказать некоторое давление на покупателей жилья.

 

( Читать дальше )

Казалось бы, всего лишь чуток напрягись и получишь свое до копейки. Так нет же, они уперто будут ждать того самого «реального покупателя» с мешком налички. Ну-ну, флаг вам в руки, дождетесь 2017г, когда вы бегали на полусогнутых к царю с жалобами, что вас щимят, заставляют инфраструктуру развивать, а вам еле еле на жизнь хватает. 

Ну, вот смотрите, господа-застройщики «частных избушек», где-то в пригородах, пускай это будет недалекое Подмосковье.
И так, эйфория на старых дрожжах заканчиваются, % по ипотеке растет, недвижка со временем начинает захеревать. Вы чешите репу и думаете: «разъе… ь  его в коромысло», это же можно так наступить и на очередные грабли.

И тут к вам заходит в гости интеллигент в десятом поколении в спортивном костюме, туфлях и  перстнем с кило.  И теребонькая  барсухой в руках, заводит  речуху  про то, как бы ему, не имеющему особо баблишка, но имеющему 1-комнатную норку почти в центрах, из  кирпичиков сделанная и балкончиком не обделённая, поменять на избу добротную.

( Читать дальше )