Инвестиции в недвижимость

Как то я смотрел цены за аренду однокомнатной квартиры в Москве и неожиданно для себя заметил логическую несопоставимость между ценой продажи квартиры в одном районе и ценой сдачи аналогичной квартиры находящийся  неподалеку в 2 3 километрах.

В двух районах средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры была практически одинаковой, но стоимость квартир отличалась  процентов таки на 40%. Обычный человек к данному факту отнесется скорее спокойно, но  не математически подкованный. Я лично увидел то что в одном районе Москвы при сдаче в аренду квартира окупиться на 30% быстрее  чем в другом!  Ну не фарт ли? Но в топике я хочу написать не  про среднюю окупаемость квартир между районами Москвы, а между 10 городами России! Про районы Москвы я  напишу отдельный пост.

P.S Наверняка на форуме найдутся  «короли недвижимости» которые увидев то о чем я пишу — просто покрутят пальцем у виска. Но я хочу предупредить о том что знаю что существует огромное количество нюансов влияющие на итоговую маржинальность бизнеса и что сложно определить сколько прибыли принесет тебе актив в будущем. Тут я хочу показать вам примерные цифры, а то-есть ознакомить с ситуацией в целом.

И так можно ли найти недооценённый город в России   получив максимальную доходность с квадратных метров. На самом деле цена имеет свойство раскрывать все нюансы  бизнеса, продукта, услуги. Но иногда активы переоценены за счет медийной востребованности, общего ажиотажа, большого объема спекуляций. Почему люди готовы покупать переоцененные компании когда на рынке можно найти  компанию со схожими  статистическими показателями предоставляющие те же услуги. Чаще всего это происходит из-за покупки бумаг без применения какого либо анализа и применения логики  следуя первородным эмоциональным инстинктам.

Количество зарегистрированных сделок на покупку жилья с использованием ипотеки в Москве в апреле 2020 года составило чуть более 2,6 тыс. Это в три раза меньше, чем за апрель 2019 года, когда было зарегистрировано более 8,5 тыс. сделок с ипотекой, сообщила пресс-служба управления Росреестра по Москве.

«В апреле количество «зарегистрированных ипотек» составило 2 624, снизившись на 75% по отношению к марту (10 397). При этом разница к апрелю прошлого года составила 69% — в четвертом месяце 2019 года было зарегистрировано 8 560 ипотечных договоров», — сообщила пресс-служба.

Друзья, продолжаю свою образовательную рубрику и сейчас расскажу про очередной важный макроэкономический показатель, который необходимо отслеживать рядовому инвестору — это количество выданных разрешений на строительство. Буквально сегодня в 15:30 Бюро переписи населения США опубликует свежие данные за апрель, поэтому очень актуально разобраться в данном индикаторе. 

🏗 Разрешения на строительство (Building Permits) — это макроэкономический показатель, который отражает официальное кол-во разрешений на строительство новых домов в США. Данные являются предвестниками будущей девелоперской активности в стране. Также вместе с Building Permits Бюро переписи населения публикует статистику по объему строительства новых домов (Housing Starts). Данный индикатор демонстрирует сколько строек фактически началось.

📠 Как рассчитывается показатель? Building Permits и Housing Starts рассчитываются на основании месячных опросов. Оба показателя вычисляются в годовых темпах, учитывая сезонность.

«Стимулирование притока и упрощение доступа иностранных инвесторов необходимо в условиях усиления конкурентной борьбы с развитыми зарубежными странами за инвесторов, способствующих ускоренному технологическому обновлению и развитию российской экономики. В связи с этим Минэкономразвития России разработан проект федерального закона, направленный на совершенствование законодательства, регулирующего вопросы получения иностранными гражданами вида на жительство в РФ по экономическим основаниям», — сообщили изданию в пресс-службе ведомства.

В министерстве отметили, что наличие статуса постоянного проживания в РФ даст иностранным гражданам возможность быть максимально вовлеченными и интегрированными в общественную и экономическую жизнь страны.

Сергей Смирнов переобулся? 😳

В предыдущем обзоре Сергей Смирнов заявил, что цены на недвижимость не рухнут 🙅🏻‍♂️. Тут же многие «внимательные» зрители стали обвинять Сергея в том, что дескать он «переобулся», так как ранее заявлял, что кризис не самое лучшее время для покупки недвижимости и все может упасть. Сергей в новом 👇🏻 ролике отвечает на вопрос — «переобулся» ли он и что в действительности будет происходить с рынком.

В сюжете:
▪️ Что происходило с ценами с 2014 года на примере Екатеринбурга и Москвы, с каким темпом и сколько по времени могут падать цены?
▪️ Действительно ли у населения нет денег? Отчетность центробанка по изменению накоплений граждан с 2008 года;
▪️ Что может влиять на падение цен, какие факторы пока сдерживают цены от падения?
▪️ Схема движения денежных средств на рынке недвижимости. Почему для больших объемов сделок с недвижимостью нужно не так много денег, как кажется?
▪️ Как льготы от государства влияют на оборот и объем сделок на рынке недвижимости?
▪️ На какую недвижимость цена будет падать, а на какую будет пока держаться?

 Спрос на новостройки на территории России к маю 2020 года упал на 30%. Об этом сообщил в пятницу заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов на онлайн-конференции «Стресс-тесты для девелопмента: новый кризис — новый вызов».

«К концу апреля спрос в целом по стране снизился на 30%. Если в феврале-марте в среднем в неделю продавалось 300-350 тыс. кв. м жилья, то на последней неделе апреля было продано всего 220 тыс. — таким образом произошло падение спроса на 30%», — сказал он.

Белоусов добавил, что падение спроса в стране неравномерное. Например, в Москве, по его словам, спрос упал в целом в два раза. При этом есть регионы — например, Новосибирск, где продажи упали не так сильно, и покупатели были активны даже в начале мая. По словам эксперта, вполне может быть, что это связано с менее жесткими карантинными мерами, чем в Московском регионе.

В связи с приостановкой работы отелей, ресторанов и ритейлеров в марте многие компании начали принимать меры для экономии денежных средств и стали отказываться платить за аренду помещений.

Все это успело сказаться на инвестиционных фондах REIT, которые уже перешли к следующей фазе снижения котировок. Фонды недвижимости и так не балуют своих инвесторов, а сейчас как и в 2008 могут быть драйвером для снижения фондовых индексов.


В РФ ситуация похожа — сегодня, как никогда ранее уже очевидна волна противостояния арендаторов и торговых центров, а в правительство уже поступают предложения о возможности расторжения договоров аренды в одностороннем порядке.

Многие диванные аналитики в России поспешили с апокалиптическими прогнозами. У Сергея Смирнова иной взгляд на рынок. Он видит ежедневные обращения покупателей.

Разбираемся, что будет с ценой на недвижимость в ближайшее время:

• Будет ли падение цен?
• Есть ли падение спроса?
• С чем связано снижение объемов сделок по купле-продажи недвижимости в апреле 2020 года?
• Что происходит с ипотечной ставкой?
• Будет ли снижаться ставка по ипотеке?
• Что делать тем, кто думает увеличить площадь квартиры?
• Будут ли банки продавать залоговую недвижимость по низкой цене?
• И есть ли он, тот самый отложенный спрос?

Ответы тут:

Для начала, что такое REIT ?

REIT — сокращение от Real Estate Investment Trust — это компания, которая получает доход от аренды и управления недвижимостью в различных секторах экономики: гостиницы, офисы, промышленность, ритейл, здравоохранение, дата-центры.

Такой инструмент был изобретен в 1960х годах в США для открытия возможности инвестировать в коммерческую недвижимость небольшие суммы денег частных инвесторов. Акции некоторых публичных REIT сейчас торгуются ниже 10 долларов/шт. То есть на 1000 долларов вы можете купить кусочек коммерческой площади на Манхэттене и сдавать его в аренду, получая регулярные дивиденды. Таким образом сегодня множество американцев хранят свои пенсионные накопления в REIT компаниях и получают пассивный доход. 

1. Угроза снижения цен на недвижимость на 20-30% вближайшие годы становится вполне реальной, считает исполнительный директор «Института экономики города» Татьяна Полиди. Это не хорошая новость: радикальное падение стоимости жилья означает такое же резкое снижение благосостояния граждан, подчеркивает она.

2. Доля должников, которые отказываются платить по кредитам из-за финансовых трудностей, в апреле выросла до 60%. Почти треть неплательщиков объясняют это тем, что остались без работы.

Индекс стоимости жилья в России
В среднем за 19 лет среднегодовой рост более 10% годовых в рублях.
Вот она магия статистики. :-) Я удивлен.
Кто-то может подтвердить?





Авто-репост. Читать в блоге >>>

PALINDROM, я могу подтвердить… Но это средняя по палате… Если объет неудачный, то можно уйти в убыток… Важно во время перекладываться

ольга ан, что думаете на ближайшую перспективу год два, цена квадрат будет расти?

VLaDiMiRK, я купила в феврале новостройку, и сейчас жду сдачи конкретного дома еще одну купить в другом месте. перспективу роста цены вижу. обе под аренду… Но я привередливая, долго копаюсь и выбираю. Если бы акции так выбирала — цены бы мне не было )). Вам для жизни или денег вложить? вы с Ростова? ( есть вариант хоороший на побережье )

Индекс стоимости жилья в России
В среднем за 19 лет среднегодовой рост более 10% годовых в рублях.
Вот она магия статистики. :-) Я удивлен.
Кто-то может подтвердить?





Авто-репост. Читать в блоге >>>

PALINDROM, я могу подтвердить… Но это средняя по палате… Если объет неудачный, то можно уйти в убыток… Важно во время перекладываться

ольга ан, что думаете на ближайшую перспективу год два, цена квадрат будет расти?

Индекс стоимости жилья в России
В среднем за 19 лет среднегодовой рост более 10% годовых в рублях.
Вот она магия статистики. :-) Я удивлен.
Кто-то может подтвердить?





Авто-репост. Читать в блоге >>>

PALINDROM, я могу подтвердить… Но это средняя по палате… Если объет неудачный, то можно уйти в убыток… Важно во время перекладываться

Индекс стоимости жилья в России
В среднем за 19 лет среднегодовой рост более 10% годовых в рублях.
Вот она магия статистики. :-) Я удивлен.
Кто-то может подтвердить?





Авто-репост. Читать в блоге >>>

Этот эфир касается каждого. Большинство из нас либо является арендатором квартиры или коммерческого помещения, либо арендодателем. Кризис и локаут коронавируса COVID19 поставили в сложное положение всех.

Сергей Смирнов разбирает типовые ошибки арендаторов и арендодателей в жилой и коммерческой недвижимости.

1. Пришло время расплаты за найм и сдачу квартир без договора. Почему придется теперь выходить из этого с убытками?
2. Сценарий как можно кинуть СОБСТВЕННИКА, который сам не хотел подписывать договор или занижал сумму в договоре. Разбираем риски для собственника
3. Как считать финансовые риски арендатору квартиры?
4. Как считать финансовые риски арендатору коммерческой недвижимости?
5. Как считать финансовые риски арендодателю квартиры?
6. Как считать финансовые риски арендодателю коммерческой недвижимости?
7. Сценарий переговоров с собственником. Аргументация
8. Сценарий переговоров с арендатором. Аргументация
9. Если дело дошло до суда, какая стратегия

Начало в 13:00. Запись будет доступна и после эфира.