Где покупать квартиру инвестору?

Как то я смотрел цены за аренду однокомнатной квартиры в Москве и неожиданно для себя заметил логическую несопоставимость между ценой продажи квартиры в одном районе и ценой сдачи аналогичной квартиры находящийся  неподалеку в 2 3 километрах.

В двух районах средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры была практически одинаковой, но стоимость квартир отличалась  процентов таки на 40%. Обычный человек к данному факту отнесется скорее спокойно, но  не математически подкованный. Я лично увидел то что в одном районе Москвы при сдаче в аренду квартира окупиться на 30% быстрее  чем в другом!  Ну не фарт ли? Но в топике я хочу написать не  про среднюю окупаемость квартир между районами Москвы, а между 10 городами России! Про районы Москвы я  напишу отдельный пост.

P.S Наверняка на форуме найдутся  «короли недвижимости» которые увидев то о чем я пишу — просто покрутят пальцем у виска. Но я хочу предупредить о том что знаю что существует огромное количество нюансов влияющие на итоговую маржинальность бизнеса и что сложно определить сколько прибыли принесет тебе актив в будущем. Тут я хочу показать вам примерные цифры, а то-есть ознакомить с ситуацией в целом.

И так можно ли найти недооценённый город в России   получив максимальную доходность с квадратных метров. На самом деле цена имеет свойство раскрывать все нюансы  бизнеса, продукта, услуги. Но иногда активы переоценены за счет медийной востребованности, общего ажиотажа, большого объема спекуляций. Почему люди готовы покупать переоцененные компании когда на рынке можно найти  компанию со схожими  статистическими показателями предоставляющие те же услуги. Чаще всего это происходит из-за покупки бумаг без применения какого либо анализа и применения логики  следуя первородным эмоциональным инстинктам.

На рынке недвижимости все немного скромнее и проще — люди просто покупают и сдают квартиры. В России мало кто имея деньги инвестируют в ПИФы или в отдельные любимые компании. Депозит в банке и покупка квартиры под сдачу являются традиционными источниками пассивного дохода. В России  и в  западных странах срок окупаемости недвижимости примерно одинаков. Доходность составляет около 5% в год, но стоимость квартиры относительно иностранной валюты может расти или падать. Все это происходит исходя из экономической ситуацией в регионе чем стабильнее экономическое положение в стране  тем меньше вероятность падения стоимости недвижимости. Например в случае падения  рубля по отношению к доллару на 30% то и квартира скорее всего упадет в цене на 30 % по отношению к иностранной валюте. Но у недвижимости как  инструмента заработка  есть один большой плюс в сравнении облигациями, депозитами — это  рост стоимости  при падении местной валюты. Например — с января 2020 рубль по отношению к доллару упал на 20% когда как квартиры за тот же период  в среднем выросли на 5 %. Итог — минус 15% а не 20.

Почему я составил рейтинг из первых 10 по численности городов? Потому что чем больше составляет население города тем меньше общая численность дней так называемых простоев. (когда  помещение  долго не можете сдать). Чем больше город — тем больше работы, а соответственно большой поток  приезжих на заработки  людей. Покупать недвижимость в городе с постоянным оттоком населения не является разумной инвестицией. 

Вот таблица показывающая за сколько окупиться ваша квартира. Среднюю стоимость квадратного метра и аренды жилья я брал из достаточно достоверных источников оценивающих все объявлении о продаже и аренде недвижимости. В таблице я отнял средний процент траты на амортизацию квартиры (+- 7%) и т.к мы граждане с вами законопослушные отнял от аренды 13% на уплату налогов. И вот что у меня получилось. (Напротив наименования города стоит количество комнат — однокомнатная, двухкомнатная).

И так на таблице  можно увидеть что самые дорогие квартиры по стоимости и  окупаемости расположены в Москве и Санкт Петербурге. Средний срок окупаемости составил 24 года. Много ли это? Лично для меня — да, но  низкая доходность отлично оправдывается низким риском инвестиций. Во-первых, квартиру не снести, а если и cнести то обязаны выдать  квартиру близкую к параметрам квартиры сносимого здания. Во вторых цены на недвижимость имеют такое свойство как  волатильность что является плюсом при наличии  инфляции в регионе.

А, то есть для себя вывод я могу сделать такой что риски минимальны в сравнении с остальными низко рисковыми способами заработка. Что  не сказать о вложениях в негосударственные банки. (Мой пост про обанкротившиеся банки можно прочитать во тут). Можно конечно и открыть  депозит в государственном банке, но процентные ставки в таких банках обычно низки).

«Города-спутники»

Плюс еще хочу написать про такое явление как «города-спутники».  Большие города и прилегающие к нему  населенные пункты образовывают  единую экономическую многокомпонентную динамическую  систему — агломерацию. В мире существует множество  агломераций таких как Токио — Иокогама, Большой Париж, Карачи и т.д.  Например население города Парижа  составляет всего  2 140 000 (на 2016 год) а население агломерации   “Большой Париж” более 10 миллионов человек. 

Ну а почему границы Парижа границы  просто не расширить? Скептики говорят что все упирается в бюрократический  вопрос распределения бюджета. В случае присоединения прилегающих к Парижу пригородов резко встанет вопрос о крупных  инвестициях в равной пропорции  в новые субъекты города. 

«Проект «Большой Париж», в рамках которого начали происходить многие изменения, был запущен в 2008 году во время президентства Николя Саркози. Идея заключалась в том, чтобы создать в пригородах больше рабочих мест, связать предместья с городом новыми ветками метро и попытаться как-то наладить отношения между центром и периферией. Для этого была придумана специальная административная единица — Метрополия Большого Парижа (Métropole du Grand Paris), в которую включили собственно Париж и 130 коммун, примыкающих к его границам» Взято из сайта. 

Москву также можно считать большой развивающейся агломерацией, это подтверждается  бурным развитием систем общественного транспорта, автодорог. Построено 2 ветки нового  наземного метро МЦД Лобня-Одинцово,  Нахабино — Подольск общей протяженностью в 132 км. Планируется построить еще 3 ветки. Целью “нового метро” является  обеспечение  более мобильного быстрого перемещение между Москвой и близлежащими городами. Отличиями МЦД от обычных электричек является  укороченные интервалы движения  от 5 до 15 минут, а также замена старых составов новыми поездами повышенного комфорта (пока заменили только  одну треть составов). 



А вот таблица  показывающая среднюю окупаемость «городов-спутников» Москвы 

И как я вижу ситуация с окупаемостью у городов спутников немного лучше. Напомню большинство жителей ближайшего подмосковья работают в Москве  покупая квартиру в области вы практически покупаете квартиру в Москве.

Итоги

Что могу сказать? Ждать более 15 лет для того чтобы окупить свои вложения  без больших надежд на будущий на рост — удовольствие не из дешевых, но использовать недвижимость для деверсификации активов идея более чем  отличная. Во-первых бетон есть бетон. Вы не проснетесь утром узнав  о том что у вас отбирают недвижимость или сносят дом ограничившись   выплатами  страховой суммы в размере 1 400 000 рублей. Во вторых в развивающем регионе цена на квадратные метры малы по мало растет. Даже при наличии демографического кризиса в регионе цена будет расти относительно уровня инфляции что является вторым большим плюсом.Из минусов можно выделить  постоянное личное участие в виде  поиска арендаторов, выяснение отношений, общего контроля. Все это требует постоянной траты жизненных сил и нерв. Владение же акциями компаний и вклады в банке не требуют личного участия в бизнес процессах, но и у этих видов инвестиций есть свои плюсы и минусы. Поэтому стоит тщательно взвешивать свои собственные силы, ресурсы, умения для выбора подходящего для вас вида инвестиций. И если вы все таки решились заняться бизнесом на недвижимости или диверсифицировать часть своих активов, то советую это делать  исключительно с помощью опытного человека сдающий квартиры не первый год. Лучше учиться на чужих ошибках, а не на своих! На этом все.               

(Уважаемые бизнесмены занимающийся покупкой, сдачей в аренду жилых помещений. Если в топике допущены логические ошибки мало имеющие общего с реальным положением вещей, то обязательно оставляйте ваши комментарии к топику!!! На основе ваших комментарий я напишу обновленный пост про недвижимость. 

Что еще можно прочитать из написанного мной.

А если понравился топик, то можете отблагодарить — подписавшись на мой телеграм канал https://teleg.run/mdrfinance. Тут я выкладываю самые важные события происходящие в мире финансов, а в будущем и интересную статистику.  Всем спасибо!

Мыс Доброй Надежды.