❗️Что грозит ипотечному рынку?
▫️Увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке с 20% до 30%;
▫️уменьшение максимального размера кредита для Москвы и Санкт-Петербурга c ₽12 млн до ₽6 млн;
▫️снижение на 0,5 п.п. предельной величины субсидий, получаемых банками;
▫️запрет получения заемщиками сразу нескольких льготных кредитов;
▫️ограничение по размеру предельной долговой нагрузки заемщика;
▫️требование к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.
🚀Зачем эти меры?
Все как обычно упирается в инфляцию
🔸 Ужесточение условий выдачи ипотеки позволит «охладить» ажиотажный спрос на рынке новостроек, который и подогревается льготными программами. Высокий спрос на ипотеку вкупе с резким ростом зарплат из-за дефицита кадров выливается в дополнительный спрос на стройматериалы, ремонт, бытовые приборы и прочее. Как следствие — инфляционное давление усиливается.
🔸При этом резкого снижения спроса в 2024 году, скорее всего, ждать не стоит.
Выпала минутка написать очередную статью про диверсификацию инвестиций в недвижимость: что купил, параметры, что произошло за это время и какие планы.
В начале октября приобрел студию 23кв ЖК Перовский 2 (ПИК). В сентябре лот стоил 8 млн, бронировали уже за ~9 млн + наценка за снижение ставки от застройщика. Можно было взять за 8,8млн под 8% или за 9,2 млн под 6,8%. Выбрал второй вариант, т.к. продавать планов нет, а на длинной дистанции второй вариант будет выгодней по полной стоимости.
Покупают убитую квартиру в ипотеку.
Например своих денег — 2 млн, эта сумма — первоначальный взнос по ипотеке.
Далее — ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе.
Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода.
За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу.
Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем.
Задача — вложить проект минимальное количество своих денег.
При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат — это заработать 1-2 млн.
t.me/mosstart/167Размеры и население
Климат
Недвижимость
Инфраструктура
Экономика
Рынок труда
Развлечения
Сюда копировать утомительно. Кому интересно, может зачитать — здесь.
Посвящается миллионам желающих переехать в Москву.
Комментарии приветствуются.
------------------------------
⭐ Основной канал — bytopic (с монетизацией)
ЦБ всерьез взялся за сдутие пузыря на рынке недвижимости.
Этот поможет снизить темпы инфляции, но негативно скажется на росте ВВП и акциях застройщиков, таких как Самолет, где льготная ипотека это 90% продаж. Но это правильное действие, это приведет рынок недвижимости к балансу и сделает цены более доступными
$SMLT
$PIKK
Рубрика #выжимки
Самое важное из исследования 'Ипотека в России 2023' от Frank RG.
В 2023 году Банк России всерьез взялся за охлаждение рынка ипотеки.
Ужесточение регулирования — повышение макронадбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом, высокой долговой нагрузкой заемщиков. Один из дисбалансов сконцентрирован в сегменте ипотеки, которая накачана льготными и псевдольготными программами! Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам.
Рост рыночных ставок по ипотеке будет происходить вслед за ростом ключевой ставки Банка России.
Ослабление рубля – триггер для населения покупать недвижимость для защиты сбережений так же дополнительный спрос «разогревал» постоянный рост цен на недвижимость.
Если коротко, то за Ноябрь ценники продавцов изменились так:
В рублях +3%
В баксах +7%
В настоящих деньгах +5%
В нефти +16%
Причина роста в рублевой системе координат — продолжающийся рост денежной массы (не путать с денежной базой!)
Причина роста в остальных системах координат — предвыборное (конъюктурное) снижение денежной базы.
Касательно денежной массы:🔻 Пока мир занят обсуждением гос. долга США, инфляции, ФРС, геополитические конфликты (добавьте свой вариант) — Китай сталкивается самым тяжелым вызовом в экономике в новейшей истории.
🔻 По оценкам Bloomberg, дыра в секторе недвижимости уже к концу этого года станет 18.9 трлн. юаней ($2.6 трлн.) или 15% ВВП Китая, при этом удар кризиса недвижимости может быть более масштабным, чем спад в США в 2007 году, поскольку доля недвижимости в экономике в Китае гораздо выше.
🔻 JPMorgan третий квартал подряд снижает прогнозы экономического роста Китая, а агентство S&P сообщило, что из-за разрастания кризиса недвижимости, темпы роста ВВП Китая в 2024 году могут и вовсе упасть ниже 3.0% (при среднем за последние 10 лет 6.2%!).
🔻 При этом замер пульса китайской экономики с каждым разом всё более осложняется, т.к. компартия активно начинает скрывать ключевые экономические данные, заставляя ориентироваться по косвенным показателям.
🔻 Например, еще один горячий сектор китайской экономики — электромобили — также демонстрирует признаки замедления: за первые 9 месяцев 2022 года продажи электромобилей выросли вдвое по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, но в этом году темпы роста замедлились до 25%.
Один из самых популярных индикаторов доступности (affordability) жилья ведет сайт Numbeo. Он суммирует и сопоставляет данные по стоимости жилья, ипотечным ставкам, цене аренды и уровню доходов в разных городах.
Обычно Москва там стоит вверху списка (самых недоступных), рядом с азиатскими мегаполисами. В этом году к ней подтянулись также Владивосток, Казань и Самара. Все четыре города имеют коэффициент 0,4.
Аналогичный показатель у Гонконга, Пекина, Бангкока, Праги, Рио-де-Жанейро — самых дорогих городов мира по меркам местных зарплат. Хуже обстоят дела лишь в столицах африканских стран, где люди вынуждены жить в самострое.
Основной взнос в рост рейтинга, разумеется, внесли ставки по ипотеке. Они сейчас в России близки к историческим максимумам. В итоге стандартный платеж по кредиту (на 20 лет) составляет 230–250% от средней зарплаты. Если считать в рублях, то кредит стоимостью ₽5 млн на начало года мог стоить ₽45 тыс. в месяц, а сейчас стоит ₽65 тыс. Но для города, где люди в среднем зарабатывают меньше ₽100 тыс. на двоих, оба варианта выглядят дорого.
В обзоре динамика строительства, взгляд на объем непроданных квартир, и про ипотеку по 0,01%, которую должны были запретить...
· застройщики ускорили вывод новых проектов на рынок
· Спрос на новостройки достиг пика
· рекордные поступления на счета эскроу
· продолжение роста цен
· доля нераспроданных квартир снизилась, но только за счет ажиотажного спроса сентября
· ипотека под 0,01% все еще есть
Объем строительства вернулся к рекордным уровням, превышающим 100 млн м2. Сравнение с IV кварталом 2019 года не уместно, т.к. IV квартал всегда рекордный. Будут интересны результаты года, рассмотрим их в феврале.