IPO ЗПИФа «Рентал ПРО»: вложения в недвижимость интереснее депозита и облигаций!

21 мая УК «А класс капитал» провела прямой эфир с Тимофеем Мартыновым (Смартлаб), где ответила на вопросы по поводу вывода на биржу своего закрытого ПИФа «Рентал ПРО».

Чем ЗПИФ Рентал ПРО отличается от других?

Юлия Глухова, операционной директор УК, отметила, что основной актив ЗПИФа – это индустриальная недвижимость. Цель УК – догнать и обогнать ставки по депозитам в банках.

Структура доходов фонда выглядит следующим образом:

1. Арендный поток, который обеспечен договорами аренды,

2. Рост стоимости активов,

3. Активная стратегия управления – ротация (перепродажа) активов с апсайдом. Это именно то, что отличает «Рентал ПРО» от всех других инструментов на бирже.

По нашей инвестиционной модели, говорит Юлия, это позволит превысить 22% доходности на горизонте ближайших 10 лет.

Схема формирования дохода:

— ⁠В 10 летнем горизонте более 22% годовых.
— ⁠В первый год около 20% годовых.

Доход состоит из двух частей:

1. Доход от арендных платежей – выплачивается ежемесячно:
— В десятилетнем горизонте — от 12,7% годовых, с учетом ежегодной индексации.
— ⁠В первый год — от 10,5% годовых.

2. Доход от роста стоимости активов фонда
— более 9,3% в десятилетнем горизонте.
— ⁠около 9,5% первый год

При продаже активов доход от роста стоимости выплачивается инвесторам.

Почему выбран формат IPO?
• Сделку покрывают независимые аналитики.

• Осуществлен независимый юридический комплаенс – на сайте УК опубликован информационный меморандум, где содержится подробная информация о фонде, структуре, самой сделке – всё это позволяет принять инвесторам максимальное взвешенное решение.

• Будет использован механизм стабилизации цены на срок 30 дней.

• Будет действовать период Lock up в течение которого эмитент обещает не размещать дополнительное количество паев. То есть размещение «залповое» или одномоментное. После окончания предложения паи не будут «стоять на полке» управляющей компании, их можно будет купить только на вторичном рынке на бирже.

Паи для приобретения будут доступны у большинства крупнейших брокеров. Уже сейчас можно задавать вопрос своим брокерам о возможности приобретения паев «Рентал ПРО».

Юлия отметила, что команда менеджмента обладает более чем 20-летним опытом работы в секторе индустриальной недвижимости и на финансовом рынке. В своё время команда уже реализовала другой продукт – ЗПИФ Недвижимости «ПНК-Рентал» — среднегодовая доходность фонда за период с 30.06.2020 по 29.05.2023 составила 25% годовых. ЗПИФ «Рентал ПРО» — это структурно другой продукт, и доступен он будет только квалифицированным инвесторам. Если у вас нет этого статуса – то у вас еще есть время его получить.

Некоторые слушатели в комментарии к онлайн трансляции отметили, что раз над ПИФом работает та же команда «то можно дальше не рассказывать. Конечно же участвую, отслеживаю дату размещения у своего брокера».

«Сам держал ПНК рентал, доволен (удалось заработать), надеюсь такого же качественного нового продукта и управления» — отмечает другой участник трансляции.

«ПНК, классные ребята, владел паями покупая через сайт и на бирже» — еще одно мнение слушателя.

Неквалифицированным инвесторам нельзя инвестировать в объекты недвижимости, которые не завершены – этим объясняется возможность покупки паев только квалифицированными инвесторами.

УК будет покупать объекты на самой ранней стадии строительства. Это позволит:

• Приобретать интересные объекты — потому что многие объекты на рынке разбираются инвесторами на стадии строительства.

• Повысит доходность фонда;

• Позволит приобретать более широкий тип индустриальных объектов (разного рода склады, ЦОДы).

Первый объект, который уже приобретен – Центр обработки данных, который более, чем на 80% состоит из движимого имущества. Это еще одна из причин по которой ЗПИФ доступен только квалифицированным инвесторам.

Что касается самого фонда «Рентал ПРО» то он уже сформирован, СЧА превышает 25 млрд руб. Представители управляющей компании видят интерес как со стороны физических лиц, так и со стороны институциональных инвесторов, но конкретные объемы озвучить по понятным причинам пока не могут.

В ближайшие дни будут озвучены даты IPO – последует сбор заявок. Примерно это конец мая – начало июня.

Договора аренды по объектам все долгосрочные – на срок от до 15 лет. По ЦОДу также заключен договор аренды на 10 лет. Следующий Pipeline (пайплайн — объекты, которые планируются к приобретению) – состоит из 4-х объектов – договора также заключены. Индексация по ставкам аренды по ЦОДу – 4,5%, по складской недвижимости из Pipeline – от 5 до 7%.

Среди ключевых арендаторов выступают такие крупнейшие маркетплейсы и интернет-магазины как Ozon, Wildberries, Мегамаркет, Все Инструменты, Магнит, X5 Retail Group, Вкусвилл.

По ЦОД УК «А класс капитал» уже планирует продажу – ведутся переговоры.

УК анонсировала ряд проектов, которые будут приобретены после IPO.

Для активного управления важна ликвидность объекта – поэтому отбираться для покупки будут только лучшие предложения на рынке недвижимости. Все объекты страхуются. УК не будет оставлять фонд без объектов.

Еще из преимуществ фонда:

• низкая комиссия управляющей компании – фиксированная 1 млн руб. в месяц и 3% от фактически выплачиваемой доходности вкладчикам

• постоянная ротация объектов (продажа объектов с апсайдом).

Евгений Скаридов, управляющий директор УК «А класс капитал» отметил, что в секторе индустриальной недвижимости спрос превышает предложение. Обеспеченность индустриальной недвижимостью в РФ находится на низком уровне. Бизнесу не хватает качественных объектов. Многие девелоперы в этом секторе загружены на долгие годы вперед. Ставки аренды находятся на максимумах и постоянно растут.

Важно отметить, что арендный поток не будет прекращаться при продаже и замещении на следующий объект — на все авансы по договорам будут начисляться проценты, которые будут выплачиваться инвесторам. Прерывания рентной доходности для пайщика в части не будет.

УК является налоговым агентом – доход инвесторам будет поступать уже очищенным.

Стоимость пая при сборе заявок составит 986 руб. При желании продать пай это можно будет сделать на бирже. Ликвидность будет обеспечивать маркетмейкер.

Правила доверительного управления фондом не опубликованы на сайте и для их получения необходим статус квалицированного инвестора. Это адресное предоставление информации, которое является законодательным требованием.