Массовые льготные ипотеки скоро F, а Москва и Сочи дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел апрель–май. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка просто дорожает, в первичке произошёл аномальный рост (возможно, это баг, будем следить дальше). Может быть, осталось мало первички или появилось много элитного жилья, заканчивается массовая льготная ипотека, начался сезон, и нечистые риэлторы бомбят фейками.

Сочи: май → июнь

• Первичка: 412к → 538к (+30,6%)

• Вторичка: 307к → 324к (+5,5%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/ 

Здесь ситуация другая. Рост первички из-за льгот. Данные более чистые, чем в Сочи. Будет снижение в июле? Узнаем совсем скоро.

Москва: май → июнь

• Первичка: 365к → 374к (+2,5%)

• Вторичка: 423к → 415к (-1,9%)

В Москве продано 44% площади, не продано 43%, а по 14% площади продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 26%.

Данные отсюда: наш.дом.рф/аналитика/реализация_строящихся_квартир

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 302к, на 8к больше мая. Новый максимум.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 153к за метр — рост на 1к за месяц.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market 

310к за метр в Москве, +5к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 8к.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 175к — стало на 1к дороже.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/

Но в долларах всё стабильно. 3000 долларов за метр. Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.

Данные отсюда: https://www.irn.ru/gd/

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.

Объявления

• Москва: первичка 374к, вторичка 415к

• Сочи: первичка 538к, вторичка 324к

• СПб: первичка 255к, вторичка 214к

• Новороссийск: первичка 202к, вторичка 150к

• Краснодар: первичка 160к, вторичка 129к

Теперь самое время вспомнить, что массовые льготные ипотеки заканчиваются.

С 1 июля платежи по ипотеке на первичку могут вырасти в два раза

И это жёстко. В последние годы доступность жилья зависела от условий выдачи ипотеки с господдержкой. По льготным программам было выдано более 90% ипотек. У застройщиков нет альтернативных инструментов поддержки спроса кроме снижения цен, первоначальный взнос подняли. Ежемесячные платежи по ипотеке не увеличивались в последние 3−4 года, а иногда они снижались благодаря субсидиям от застройщиков. Адресные льготы будут работать не так эффективно. В теории: спрос будет падать, цены на первичку будут уменьшаться, вторичка также пойдёт вниз. Но это теория, которая не всегда соответствует действительности. Будем посмотреть.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,83 млн с июля 2021 (данные за 1 июня), на 1 июля должно быть около 4 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 13,73 млн. Месяц назад было 13! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,35 метра! За эти деньги можно купить две OMODA C5 или неплохую однушку в Твери.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июнь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).