Блог им. sfbankir

Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )

https://smart-lab.ru/blog/1037832.php#comment17059354


обсужаемыйц пост

Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )



что такое 179 тыс — это именно средняя Росстата, высчитанная экстраполяцией из социальных взносов за март 2024 года


Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )

таким славным способом если взять данные за декабрь можно получить и пенсии 50-60 тыс руб (5 и 29 декабря) и что угодно.
таксисты с курьерами могут рождественско-новогодние праздники экстраполировать на весь год и про «зарплату» в лям и телегах писать)))
Цветочники расскажут о выручке исходя их данных за 05-07 марта....




д
вушка совсем не 44 метра средняя (таких просто нет почти) и стоит она пусть даже 21 млн, так еще первоначальный взнос вычитается 2.5-5 млн
срок 30 лет не самый эффективный
-------------
берем одну из самых дорогих локаций (в шаге у метро 3 станций, ЗАО) обратите внимание на метраж!!!
Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )+

т
еперь берем модель расчета максимально возможного кредита на нее на 15 лет!



Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )


и сравниваем с 30 летним сроком

Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )

лишняя переплата в 42 млн!!! при снижении ежемесячного взноса на 6 тыс руб или 0.75%!!!

свыше 10 лет брать ипотеку при таких ставках вообще бессысленно

Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )

э
то мы смотрели новостройки — но есть модели с вторичкой.

Вторичка бывает разной


вот новый, введенный 3 мес назад в эксплуатацию малоэтажный (10 эт) дом в 250 метрах от метро (правда не ЗАО, а ВАО).
stroi.mos.ru/gallery/6067
но это формально вторичка, и есть ограничения «фейсконтроля покупателя»

двушка тут с двумя санузлами выходит 5.2 млн сразу и 170 тыс в мес на 20 лет (это не теория а расчет для реального покупателя реальной квартиры там месяц назад, сейчас чуть дороже см расчет)

Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )

Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )
и
 кухня 12 и две комнаты 16/14 и лоджия 8 и 1.5 санузла и 59 метров общая — т.е. вообще не 44 м2 как тут пишут. 

подобный вариант уже более чем доступен для семьи...

Вывод — график погашения при льготной и рыночной ипотеке принципиально разные:

ставка 20%
Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )
Ставка 6%
Особое мнение про ипотеку (к посту зарплата и ипотека )
★8
72 комментария
Думаю, что считать «переплату» по ипотеке без учета стоимости отвлеченных денег, размещенных как минимум под ставку короткого депозита — это непрофессионально. Это не камень в ваш огород, это лишь отсылка к тому, что «переплата» по ипотеке — это математическая иллюзия, если мы не будем дисконтировать денежный поток.

А вы показали хорошо номинальную разницу между 15 и 30 лет. Плюсую.
avatar
Владимир, так на эту тему и пост — я хочу визуализировать то о чем вы говорите — зависимость ставки по ипотеке/депозитам и рациональные сроки и рамки

avatar
Владимир, депозиты всегда будут давать меньше чем ставка по кредиту, если разницу не платит кто-то другой (государство). Так что в общем случае если есть возможность погасить быстрее, то лучше это сделать, а не держать на депозите.
avatar
xezdx, тут уровня льгот и самих ставок и сроков зависит — аннуитетная модель (фикс платеж)  вообще для двухзначных ставок не предусматривалась 3-5% самое то 
avatar
xezdx, ошибаетесь. ставка по депозитам плавает, а по кредиту фиксированная.

я долго размышлял на эту тему, стоит ли делать досрочное погашение, когда ставка по депозиту ниже кредита (ответ вроде бы очевиден, но не все так просто).

в кач-ве примера приведу свою 1ую ипотеку в 2015г. под 11.4%. я тогда взял тупо на 10 лет, хотя стоило на 30 лет.

но даже для 10 лет практика показала, что особой разницы не было гасить досрочно, потерь нет, а вот если бы на 30 взял бы, то тем более.

когда я брал ипотеку я удачно открыл вклад под 17% на 1.5 года.

так вот в 16году вклад закончился и потом ставки по депозитам были ниже кредита и я спокойно досрочно гасил.

но лучше стоило не гасить. да я бы терял разницу между ставками кредит — депозит, зато сейчас как бы наверстал.

при этом в процессе выплат ипотеку мне сам банк снизил до 10.9% рефинансирования тогда до 9% делали.

а вот ставки по депозитам:

2014-2016 — фикс 17%
2017-2018 — около 10%
2019-2021 -около 8%-6%
с 22 выше кредита
Валера Бромский, если бы все умели предсказывать будущее чтобы знать какие будут ставки, то вопрос конечно решается легко. Но никто не знает какие ставки будут в будущем. В целом я не хочу спорить, потому что условия кредита могут быть разные, может быть вообще смысла нет гасить раньше, если платежи не уменьшатся. Я просто хотел показать очень слабую надежду на получение профита от размещения денег на депозите, скорее всего будет отрицательная связь.

с 22 выше кредита
Сейчас банки дают высокие ставки как приветственный бонус месяца на 3 и на небольшие суммы, а дальше те же самые 8%, что значительно ниже ставок по кредитам.
avatar
Валера Бромский, рефинансирование кредита скользкая тема, так как зависит от места проживания!
avatar
xezdx, вот вот, Кредит и ИПОТЕКА Это абсолютно разные вещи !
И какую разницу тут платит гос, Тупое гос, разогнало цены на квартиры за 10 лет в 3 или 4 раза, обвалило рубль в 3 раза  + в итоге % по ипотеки стал ДАЖЕ БОЛЬШЕ Чем был раньше, а з/п/ за это время выросли на 80% ! 
Льготная ипотека от гос. когда ни кто не рожает в стране — Это называется ДИКИЙ ПОПУЛИЗМ! После которого цены улетели в космос!
avatar
Владимир, учитывать размещённые деньги пожно только если они есть :-)
мне вон жалко было за нал брать квартиру — на срок ипотеки купил дальних ОФЗ. Правда по весне, так что картинка не такая красивая вышла.
И всё равно, если с процента по ипотеки купоны вычесть (которые я реинвестирую — могу позволить с зарплаты ускоренно гасить), то ипотека у меня получается под условные 5%. Плюс тело облигов на 70% поднимется. По факту, если я уложусь с досрочкой за несколько лет то купоны реинвестированные будут примерно равны переплате, а тело облиг будет стоить больше ипотеки+переплата.
avatar
На 10 лет платеж 347 тыс, переплата уже 25 млн
avatar
Oleg, ну да
avatar
Я думаю, что при возможности досрочного погашения и рефинансирования нужно брать на максимальный срок, так как ставка не зависит от него.
Чем больше срок тем меньше обязательный платеж в случае чего
avatar
bwc, не совсем так — есть брейкивен поинт дополнил пост им как раз
Вывод — график погашения при льготной и рыночной ипотеке принципиально разные:

ставка 20%

Ставка 6%
avatar
Sergio Fedosoni, графики принципиально одинаковые только масштаб разный.
avatar
какой смысл делать расчеты базируясь на задранный нерыночными методами ценник

Нужно либо брать до-льготный ценник либо ждать нормализации цены ( минус 30-40% ) и уже от этой цифры плясать
Viacheslav Ivanenkov, я от реального ценника считал (см вариант вторичка в ВАО) добавил внизу
avatar
Sergio Fedosoni, да я понимаю, что вы считаете от сегодняшнего ценника.

Это пропампленный ценник, ждем дамп и тогда смотрим

Viacheslav Ivanenkov, Вам уже автор намекнул что вторичка это и есть реальный ценник, который падать не собирается ни на какие 30-40%. Текущая цена на вторичку (по которой проходят сделки) абсолютно обоснована. Более того, даже скажу что она утоптана гос-вом, застроями и банками ниже плинтуса за последние три года, т.к. физики не могли конкурировать с льготным плечом и им приходилось жестко демпинговать. А сейчас наступила реальность для первички, и она спокойно может легко отыграть вниз процентов 20-30%, что абсолютно закономерно и справедливо вернет ее на уровни цен ниже аналогичной вторички, как это и было раньше всегда до 2020 года и ввода льготных программ на новострой. Это я к тому, что будьте реалистами и не ждите никакого падения на вторичку. Максимум стагнация и падение на инфляцию без изменения номинальной цены в рублях.

 

Обращаю внимание на важный момент, все что я говорю про справедливый текущий уровень цен на вторичку, я имею в виду те цены, по которым реально проходят сделки (т.е. самый низ рынка), а не средние цены на циан. Реальную статистику и положение вещей можно посмотреть на сайте домклик в разделе история сделок. И там очень хорошо видно как ликвидную вторичку продолжают брать в июне и июле по низу рынка, несмотря на заградительные ставки

avatar
Titan, совершенно верно — сейчас парадоксальная история — сбер кредитует дорогую и без того первичку без льгот под 22+%, а тот же совком или дом.рф или даже альфа более доступную, но такую же по качеству вторичку под 16.5-18.3%.
примеры двух вариантов наглядно проиллюстрированы в посте.
притом вторичка еще и с «ремонтом под евро» — вообще тема монетизации квартир по реновации народом мало изучена.

первичка зачастую еще  и на пару лет отсрочена и лям — полтора это ремонт базовый — вот этот пример реально переоценен



а его аналог на вторичке и живой и с доками и с ремонтом — вьезжай и живи — 200 тыс долл, это как раз рынок
трешка 300-350 тыс $ 
avatar
Titan, ещё первичка не совсем реальная — заезжай живи таких нет почти, добавим Перу млн на сьем в этот период
avatar
Titan, реальные цены во вторичке, да смешите мои тапки, как и в аренде жилья, там действует принцип «я так хочу».
avatar
uran66, Вы видимо невнимательно прочитали мой последний параграф. смотрите цену кв м по истории сделок домклик
avatar
Titan, я вам про экономическое обоснование цен на недвижимость, которого по сути нет.
Первичка зависит от жадности, вторичка от хотелок.
Был бы какой-нибудь государственный оператор, можно было сравнить цены.
Цены от застройщика это не гарантия алекватности цен.
Имел счастье покупать новострой, где директор, перед окончателтной сделкой тупо поднял цены. Захотелось так! Даже имея договор-намерения с предварительной ценой обговоренной.
А при личной встрече было сказано либо берете, либо я просто выгидывют квартиру на рынок через тоже Авито и еще чуть-чуть накину!
avatar
uran66, Вы опять невнимательно читаете) Я про первичку даже и не спорю с Вами. Бизнес устанавливает те цены, которые считает нужным. Это полное право бизнесмена. Рассуждать про это бессмысленно. Вчера подняли цены на 30%. Сейчас посидят с нулевыми продажами три месяца и скинут на те же 20-30%

Вы не правы про рынок вторички. Реальный рынок вторички работает не по хотелкам продавцов. Он работает по рыночным условиям спроса и предложния. Именно про это я и говорю, что люди готовы покупать вторичку по текущему низу рынка и активно ее покупают. Это и гововрит о том что вторичка никуда падать не собирается.
avatar
Titan, то, что покупают это не говорит, что они готовы покупать! Просто есть на это свободные средства! И жизненные обстоятельства!
avatar
Titan, 
Вам уже автор намекнул что вторичка это и есть реальный ценник
Неа
Вторичка тоже запамплена
 Текущая цена на вторичку (по которой проходят сделки) абсолютно обоснована.
Ошибаетесь. Реальная цена будет примерно через полтора года (ниже на 15-25%)

Viacheslav Ivanenkov, возможно вторичка номинально просто не будет расти и эффективно просядет на 15% за счёт инфляции, но это справедливо к старому фонду
avatar
Sergio Fedosoni, 
возможно вторичка номинально просто не будет расти и эффективно просядет на 15% за счёт инфляции
Возможно.
Но маловероятно

Первичка в номинале просядет на +- 40
Вторичка на +- 15 в номинале


Ну не может «песок+цемент+металлические прутья» стоить как крыло боинга



Sergio Fedosoni, года 3-4 не будет расти и ее просто догонит инфляция.
Viacheslav Ivanenkov, увы. запамплена. В моём доме в декабре как влупили 16% так с какого-то перепугу все предложения подскочили процентов на 15, вслед за первичкой. Смысл? теперь уже сползают, но до прежрих цен еще не дошло. Сам купил в этом же доме с дисконтом примерно в 15% по быстрому — остальные квартиры до сих пор дороже.
avatar
Viacheslav Ivanenkov, за более чем 10 лет на рынке недвиги Москвы пока ни разу еще не ошибался. но не об этом речь. суть в том что я не топлю за рост цен. я зарабатываю как на падающем рынке так и на растущем, и мне абсолютно все равно куда движется цена. свою маржу я всегда забираю, потому что знаю реальную цену объекта и захожу в объект ВСЕГДА только когда цена на него сильно ниже самой нижней границы рынка. 
Ошибаетесь. Реальная цена будет примерно через полтора года (ниже на 15-25%)

легко поверю, если Вы имеете в виду среднюю цену на циан)) я же веду речь про реальные сделки по низу рынка
avatar
Titan, низ рынка и просядет

Вопрос, за ваши 10 лет бывали ли у вас случаи связанные с банкротством продавцов через некоторое время после сделки?

Viacheslav Ivanenkov, если Вы имеете в виду банкротство продавцов физ. лиц, то на моей практике нет, т.к. так сложилось что я приобретаю исключительно у юр. лиц (не только застройщики, но и посредники).

я вообще не верю, что без сильного внешнего мирового кризиса в РФ в ближайшие годы возможны массовые банкротства как физ. лиц, так и юр. лиц.

 

По физикам — у нас не выдавались ипотеки с плавающими процентами в отличие от западных стран. В условиях рекордно низкой безработицы за всю историю страны, в условиях галапирующей реальной инфляции 20% в год и рекордного роста зарплат, при условии постоянно растущей денежной массы и объемов депозитов вкладчиков, при условии что все ранее выданные льготные ипотеки выдавались под смешные 0,1-8% (т.е. доля среднего платежа от среднего дохода домохозяйства составляет не более 20-30%) я не вижу оснований для массовых банкротств физ. лиц. у кого на руках есть ипотека. 

По девелоперам — они естественно будут испытывать сложности, особенно те кто расслабился. Но нужно понимать что застройщики последние 3-4 года имели постоянные сверхдоходы и дальновидные из них естественно имели возможность откладывать излишки в свой резервный и стабилизационный фонд (я знаю что так точно делал Донстрой и у них все будет хорошо, т.к. они могут позволить себе сидеть с нулевыми продажами два года без сокращения своих расходов). Далее, у большинства застройщиков есть запас прочности в 20-30% от текущих завышенных уровней цен . Эти цифры недавно официально подтвердили банкиры курирующие проектное финансирование девелоперов. Далее, те застрои у кого реального возникнут проблемы с финансами и которым в продажах не помогут скидки, идут на плотном контроле своих банков кураторов-инвесторов. Банки уже также намекнули что будут не против выйти на рынок девелопмента. Об этом уже недавно заявил Сбер (они кстати скорее всего выкупят Инград). По секрету скажу, что у многих банков это является целью, тупое отжатие девелоперского бизнеса. Банки начали это активно рассматривать как бизнес стратегию еще давно на этапе введения эскроу-счетов. Далее, гос-во также уже озвучило, что если системообразующие застройщики будут испытывать сложности, то гос-во заморозит строительство по реновации и начнет выкупать у коммерческих застройщиков метры под переселенцев. Муниципалитеты это и так уже давно делали, но не в таких масштабах. Также продолжается льготная ипотека для семей, айтишников, военных и прочих отдельных категорий граждан.

Поэтому зная даже эти вводные которые я привел выше, без серьезных общемировых катаклизмов никаких обвалов на рынке вторички не будет. Первичка закономерно и ожидаемо скорректируется как раз на тот запас прочности в 20-30%. Никакой катастрофы ни для кого не случиться. Отдельные банкротства ни на что не повлияют, они всегда были, есть и будут в любые времена.

avatar
Titan, я имел в виду юриков
И что бы вы предприняли если бы у вашего клиента отжали честно купленную квартиру по виндикационному иску ?

Viacheslav Ivanenkov, в Белгороде под обстрелами не было падения цен на 30-40%. О чем вы.
avatar
Владимир, ну Москва то не под обстрелами и Питер вроде тоже
avatar
Sergio Fedosoni, ну тем более нет оснований ждать падения цен на 30-40% :)
avatar
Владимир, серьезно ?






Viacheslav Ivanenkov, и что вы мне показываете? Динамику цен на картинке не видно.
avatar
Владимир, я показываю смешные цены
ну а динамику давайте вы покажите, это будет логично
Viacheslav Ivanenkov, менее 10% падение цен составило.
avatar
Относительно размера девушек. 44 кв.м за двушку в человейнике — это норма. Вот типичное предложение в подобном ЖК:
idmurino-3-v2.turbo.site/
Тип квартиры:
2-комнатная
Площадь: 44,44 м²
avatar
Cash, но тогда ценник не такой, поэтому я и предложил нормальные по размерам квартиры оценивать.

Спальня 10м,?? Кровать 4, шкаф 2м2 и летать по воздуху?
avatar
Sergio Fedosoni, есть у нас и другое направление строительства — новые намывные территории у Васильевского острова. Разным северянам как раз так и выпаривают — купите квартиру на престижном Васильевском острове, плюс ещё получите свежий морской воздух, виды на круизные лайнеры, Кронштадт, башню Газпрома и Исаакиевский собор. А в реальности люди приедут на отдельный песчаный остров, где невозможно из-за песка окна открыть, где из зелени лишь чахлые вновь посаженные хвойные. При этом цены там на квартиры ого-го!!!
avatar
Cash, но лет через 7 сосны подрастут, песок зарастёт, коммуникации подтянут…
avatar
Sergio Fedosoni, «завтра будет лучше чем вчера» )
avatar
Cash, спасибо за актуальную инфу! это не стеб если что
Сергей Нагель, не за что. Зато названия какие у строящихся на намыве ЖК: «Гавань Капитанов», «Голден Сити»…
avatar
Cash, Это дом на колхозных полях в Ленобласти.(не СПб!) До метро Девяткино пешком не дойти — 3 км. В темное время еще и опасно.
avatar
last_rat, само оно ))
avatar
В Июне смотрел квартиру… думал может взять.
В итоге для сравнения вторички и первички выпал вариант квартиры в одном доме, планировка одна, разные этажи....

В итоге понял что проще искать вторичку, предложений в домах после сдачи реально много, а ценник куда ниже чем у застройщика… Видимо в нашем колхозе люди не тянут ипотеки, а брали их чисто по советам вложить в недвижимость......  

1й Вариант Вторичка (Перуступка)


2й Вариант от Застройщика

avatar
16.5 млн. Центр Твери. Парк в 50 метраж
134м. Куплена год назад в ипотеку. 16.5млн. центр Твери. 
Парк в 100 метрах. Парковка под домом. Всего 5 этаже. Кирпич. Индивидул.отопление.
Ох уж эти ваши скворечники
avatar
Peter Lebedev, зря вы про скворечники, у меня например ванная комната, та что рядом со спальней, 12+м2, так что по моему вы тоже в скворечнике). Как могут так и живут люди.
avatar
Bazilius, ну мне 12м не надо. 7 хватило бы. Если б можно было отрезать от 50м гостиной. Я бы отрезал
avatar
Bazilius, и санузлов наверное штук 5 и сауна ещё с бассейном)
avatar
Bazilius, ну у меня 10 вроде, пойду поменяю что ли…
avatar

Peter Lebedev, во! Такую жилплощадь надо каждому гражданину России! В каждом городе миллионнике. Тогда более-менее по Мировым стандартам.

Сколько надо баппок в Экономике для такого, это просто космические цифры! Придется выжать досуха недружественные России территории. Ничего личного, джаст бизнес.

avatar
Peter Lebedev, что по коммуналке? У меня 100 м2 в Мск, 15к в месяц. Сейчас бы купил евро двуху 60м2 и радовался бы. Черт дёрнул купить 100м2
avatar
AY, 10 тыщ. Тут индивдуальное отопление
avatar
Peter Lebedev, судя по описанию это что то типа этого



дом так скажем не молодой но квартиры прикольные. аля логовище авторитета начала нулевых. я просто недавно интересовался. на такой бюджет я бы взял где то на розе люксембург или александра невского. 

avatar
sl_walker, у меня новостройка. На Лидии Базановой. Дом сдали 1 месяц назад. А Этот хлам 25 лет ему.
avatar
Peter Lebedev, интересный райончик.
avatar
Я пытаюсь донести мысль, что я не готов жить в 50м квартире, за эти деньги можно взять в 3 раза больше площадь. До мск не так далеко. Сейчас к 2030 построят всм до. твери. 40 мин до мск + 20 мин до вокзала твери.
Итого через час ты в мск
Работаю я на удаленке. Жена в офисе. Доход в 2 раза выше среднего москвича. Нафиг мне это конура на 35м этаже
avatar
Peter Lebedev, москвичи то в Тверь не поедут точно, лучше дом построить в 25ом бюджете в 10 км зоне и городской пропиской и инфраструктурой с вековыми соснами (тут правда 35ый бюджет уже потребуется)


И главное никаких мигрантов и городская инфраструктура


P. S
Но первичный пост был про квартиры)))
avatar
Sergio Fedosoni, намного больше. 45 лямов будет стоить нормальный дом с участком тут. Не меньше

И да. Речь о квартире. Я живу в центре. У меня пешком до любой инфрастуктуры 2 минуты. Да. Это не мск. Нет гума и большого театра. Но 90% остальных потребностей покрываются. А если надо в театр, сел и через 2ч ты в центре мск. А через несколько лет — вообще 1ч. Я не говорю, что тверь лучше мск. Я говорю о том что за такие деньги можно взять очень крутую хату. В 2 раза больше чем от самолета в поле, без инфрастуктуры. Где до метро надо 20 мин ехать на автобусе
avatar
Peter Lebedev, ну как построить дом за 2 млн долл я и сам могу рассказать, просто в нынешних реалиях и без излишеств дом метров 250-280 что из монолита, что их клеёного бруса без финишной отделки обойдётся в 15-17 млн.
Это примерно соответствует 150 метровой квартире.
Участок, коммуникации это уже кто во что горазд.
Серебрянный бор или Екатериновка участок 20 соток 300-500 млн стоят
Посёлок художников 6 соток со старым домом 80 млн
avatar
примерно так же терли в 2015-17гг…
avatar
ves2010, все верно, только ситуации немного разные. в 2015-2018 было постоянное снижение ставки и ожидания дальнейшего снижения и очень низкая инфляция. а у нас тут общемировой тренд на очень высокие ставки надолго. штаты решили выходить из кризиса через сожжение всех и вся и обесценивание доллара. двузначная инфляция в долларе это только вопрос времени. обвала вторички не будет. а коррекция первчики на 20-30% напрашивается сама по себе и все участники рынка это прекрасно понимают и никто не строит иллюзий. вполне себе адекватная ситуация и оздоровление рынка. без внешних катаклизмов никаких поголовных банкротств физиков и девелоперов не планируется в РФ
avatar
Покупать апартаменты с налогом до 1.5% от кадастровой в год — сумашествие. 
avatar

теги блога Sergio Fedosoni

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн