Блог им. RomanLitovka

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!

Бывает, включаешь в автомобиле радио… и вдруг слышишь замечательную музыку, красивый голос… и оторваться не в силах… песня заканчивается — ты включаешь смартфон и просишь «Алису», или «О, Кей Гугл» включить еще раз эту композицию… Кайфуешь…
Конечно, это не о Бузовой… Ольга — не выдающийся музыкант, да и вообще она не музыкант… Но, разве это повод говорить о ней с пренебрежением?

Кто такая «Бузова»? Для меня — это «баба, которая смогла»… Это — успешная бизнесвумен, с неприличным месячным доходом.

Хороший ли продукт она выдаёт? Да, разве это важно? Намного важнее — что на сцене она искренне отдаёт себя зрителям… старается как может… Не отрабатывает на «отвали»… Отсутствие таланта, с лихвой заменяется неуёмной жизненной энергией.

Причём здесь Сочи, спросите вы? Есть в Сочи застройщик, который также, как и Бузова — абсолютно не умеет петь 🤷‍♂️… Зато он строит потрясающий гостиничный комплекс, имеющий огромную инвестиционную привлекательность. Речь про ГК Livingston Grand Resort & SPA.

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!
ГК Livingston Grand Resort & SPA — это единственный отель класса Deluxe с территорией 5,6 Га в центре города, на первой береговой;

ГК Livingston Grand Resort & SPA — это мультифункциональный конгресс-центр, вместимостью более 800 мест для проведения успешных мероприятий;

ГК Livingston Grand Resort & SPA — это самый большой открытый бассейн в Сочи площадью более 1200 м2 и многое многое другое.

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!

Запуск отеля: 2-ой квартал 2026 года, ФЗ-214, Эскроу-счета. Проектное финансирование Сбербанка. Апартаменты сдаются с ремонтом, мебелью и техникой — то есть никаких дополнительных затрат.

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!
Все это 👆 конечно же хорошо… Но, дают ли эти характеристики ответы на следующие вопросы:

Хорошая ли это инвестиция?
Покупает ли номера в этом отеле хоть кто — нибудь?
Растет ли цена квадратного метра в этом комплексе?
Конечно нет… для инвестиционного анализа нам нужны не рекламные слоганы Застройщика, а сухая статистика… к ней и обратимся:

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!
👆 Шахматка от августа 2023 года (слева)… и актуальная шахматка на сегодня (справа).

Посмотрим на динамику продаж в этом комплексе 👆:

Слайд слева демонстрирует нам Шахматку Застройщика от 28 августа 2023 (4 месяца назад)… через 2 недели после объявления Закрытого Предстарта продаж. По этой шахматке видно, что за 2 недели было забронировано более 60 апартаментов (ячейки с черной и желтой заливкой) на общую сумму более чем 1,2 млрд ₽.

Слайд справа показывает нам Шахматку Застройщика на вечер 11 октября 2024 года, по которой видно, что продано уже 284 апартамента из 888...

И, если год назад апартамент можно было приобрести за 17,8 млн ₽… то сейчас минимальная цена = 26 млн ₽.

Это наглядно показывает, что происходит с премиум и бизнес сегментом в Сочи:

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!

🧐 Есть ли спрос на недвижимость премиум и бизнес класса в Сочи?
🧐 Выгодно ли это инвестировать в данный или подобные объекты?
🧐 Отмечается ли в Сочи стагнация, или наоборот виден бум покупательской активности?
☝️ Это риторические вопросы… можно не отвечать...

П.С. часто после опубликования своих статей, я получаю в комментариях массу «хейта» от «финансово грамотных» наших сограждан, которые со знанием дела заявляют:

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!
Но, перед тем, как писать в комментариях что-то подобное 👆 подумайте: неужели 284 человека, у которых есть возможность вложить свободные 20+ млн рублей ничего не понимают в инвестициях?!

Здесь, у части читателей может возникнуть логичный вопрос:

— «Если минимальная цена уже увеличилась с 17,8 млн до 26 млн ₽… Возможно дальше уже роста не будет, цена подпирает потолок и мы не успели?»

Чтобы правильно ответить на этот вопрос, во-первых, нужно знать порядок цен основных конкурентов в этом сегменте:

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!
С такими вводными 👆, цена в 26 млн ₽ уже не кажется такой высокой, и виден потенциал роста.

Во-вторых, нужно знать какая территория будет у ГК Livingston по сравнению с конкурентами. Ведь от этого зависит насколько конкурентноспособна будет инфраструктура этого комплекса.

Поговорим о БУЗОВОЙ? И причём здесь инвестиции в СОЧИ???!!!

Данный объект 👆 подходит не только для инвестиций с целью перепродажи/капитализации, но и отлично подойдет для получения пассивного дохода с окупаемостью менее 7 лет.

П.С. Спасибо, что дочитали этот лонгрид до конца 😁, хорошего времени суток и отличных выходных 🤝.
35 комментариев
А без железной дороги между элитным отелем на берегу моря и самим морем в Сочи никак нельзя обойтись? Для меня Сочи — только Курортный проспект до дендропарка, все остальное это скакание через ж/д.
avatar
consar, проект переноса железной дороги от берега (так же как трасса Джубга — Сочи) сейчас в реализации.
avatar
|-, если б за это платили бы 😅
Я риелтор… и в своих статьях я знакомлю инвесторов с имеющимися на рынке Сочи предложениями.
avatar
Кто такая «Бузова»? Для меня — это «баба, которая смогла»
обожаю Бузову.......
а как пахнет ее книжка… энто не передать словами… энто надо нюхать..

avatar
wistopus, заинтриговали... буду в книжном - обязательно найду и понюхаю 😅
avatar
это сегмент супердорогой недвижки!
окупаемость которой вообще не в этой жизни,
кто покупает же?
можете сами и ответить…
avatar
ПлощадьДНР, 26 млн — это не супер дорогая недвижимость. Супер дорогая — это например Мантера или Рэдиссон с ценой от 2,5 до 3,5 млн за квадрат. Ливингстон с ценой от 1,4 до 1,8 млн за кв.м — это средняя стоимость такого класса гостиничных комплексов.

Цена всегда рыночная. Вещь стоит ровно столько за сколько её готовы покупать
avatar
RomanLitovka, за такие деньги можно во что поинтересней вложиться!
а не в бетон который надо еще будет содержать и доплачивать за содержание.
avatar
ПлощадьДНР,

это гостиничный комплекс под управлением крупного отельера. То есть это не просто бетон, а покупка бизнеса.

В скриншоте приложил сколько стоит проживание в гостиницах подобного класса в Сочи
avatar
RomanLitovka, все красиво на бумаге но забыли про доходность годовую!
если вы так пилите за вложения в бизнес-отельную недвижимость то на % от сделки ..
дайте расчет заполняемости номеров, затраты на обслуживание управляющей компании и чистоган очищенный после налогов.
прибыль на первоначальную цену вложения и окупаемость с суммы в годах, считать % годовой все умеют считать ..
если я свой капитал за год не удваиваю при таких рисках, то как «инвестора» мне тема не интересна!
avatar
ПлощадьДНР, инвестиции в недвижимость — это консервативные инвестиции. Конечно же здесь за год Вы вложения не удвоите.
Рост капитализации — от 35 до 45% в год.
Рентабельность пассивного дохода после запуска отеля, если приобретать сейчас — это 18-20% (не учитываем здесь инфляцию и рост стоимости проживания)… по мере завершения стройки Рентабельность будет снижаться и к моменту, когда отель будет готов будет составлять 8-9% (для тех кто купит в 2026 году).

👆 такая схема применима абсолютно ко в ем объектам. Цены берутся не из головы чудоковатого Застройщика- стоимость квадратных метров всегда имеет под собой экономическое обоснование.
avatar
Хотелось бы понимать, что 284 человека нашли интересного в виде на жд-дорогу? Может владеют инсайдом, что её уберут?
avatar
Юрий Быков,

Железную дорогу можно увидеть только если подойти к самому краю территории… и то из-за рельефа местности Вы её практически и не увидите.
А где в Сочи нет железной дороги? Район Морпорта, Сириус и 1 км побережья в Лазаревском… и это из 150 км…
avatar
все посты — голая реклама, в бан
avatar
bohemian rhapsody, видимо Вы читаете между строк - не вникая в суть
avatar
Хорошие инвестиционные возможности не рекламируют. Люди в теме тихо снимают сливки, не привлекая внимания. Если это выплеснулось в инет, вы уже опоздали 
avatar
R🐼G, застройщик строит и продаёт- так работают абсолютно все 🤷‍♂️.
По Вашей логике тогда вообще можно закрыть этот ресурс, потому что все что здесь появляется — это уже не инвестиции
avatar
R🐼G, коллега еще до ковида купила большую трешку жп, разделила на студии и сдавала посуточно. Риск? Да. Выгодно? Да. Но она рисковала своими деньгами. 
avatar
Маркиз Лафайет, в ковид сдавала посуточно? Кому?
avatar
R🐼G, ковид — это когда закрыли поездки в другие страны. Тогда в Сочи недвижка вытащила джек-пот.
avatar
Маркиз Лафайет, я ЖП никому не советую и ЖП не продаю. Хотите ЖП — в Сочи тысячи риелтеров — через них можете приобретать. ЖП всегда будут под риском сноса
avatar
В ЧС.
avatar
nvst23, чс так чс… можно было и не комментировать 🤝
avatar
Автор — свистун. Понятно, что раз он риэлтор, то ему положено свистеть. Но через ситуацию с друзьями знаю точно — инвестиции в недвижку в Сочи это точно не про текущий момент
avatar
Aleksandr Meshcheryakov, в своих статьях я про это и пишу: 80% сочинской недвижимости — не про инвестиции. Хороших объектов на которых можно заработать — по пальцам можно пересчитать.
А Ваши друзья наверное купили то, что изначально неперспективно.

П.С. а по поводу риелтеров — не стоит равняться всех под одну гребенку
avatar
Сколько платит застройщик за клиента?
Что с земельным участком? Какой статус? Не слишком ли близко к морю? Сочи — чемпион по схематозу с землей. 
Как будет проходить сдача в аренду? УК будет считать доходность каждого номера или котловые, а потом делить на каждого?
Есть пример расчета доходности? Слышал, что учитывая все расходы — так себе, не супер.
avatar
Маркиз Лафайет, по поводу комиссионных: я же не спрашиваю размер Вашей зарплаты.
С землёй все хорошо — под гостиничный бизнес.
Распределение дохода котловое.
avatar
RomanLitovka, это хороший вопрос, особенно для Сочи. Ибо местные риэлторы активно продвигают именно те объекты, где больше комиссия от застройщика. Про минусы объекта — молчок. Про интересные объекты-конкуренты — молчок. 
Поэтому и в рекламе сочинской недвижки один заманушный мусор. 

А вот риэлторов, которые берут комиссию с покупателя и подсказывают оптимальные варианты при его бюджете, в Сочи относительно немного.
Ведь рынок нацелен на то, чтобы продать региональному бзыху хоть жп, хоть что еще. Заработать сейчас, в моменте.
avatar
Маркиз Лафайет, абсолютно согласен. По одной статье сложно судить о профессионализме и порядочности специалиста. Если Вам эта тема интересна — просто ознакомьтесь с другими моими статьями: dzen.ru/a/ZK0Ocqqo_GJN42Pj

В основном все объекты, которые я предлагаю проходят глубокий математический анализ, с которым я инвесторов и знакомлю

Из которых 👆 Вам станет понятен ход моих мыслей и то, как я определюсь с теми объектами, которые предлагаю своим клиентам.

П.С. «благодаря» своим статьям я нахожусь в чёрном списке у многих сочинских Застройщиков. Но, пока продолжаю писать правду… хотя не исключаю, что в будущем вопросы со мной решат не в правовой плоскости… и тогда я стану как все — буду пиарить всё где больше платят 😅 и ни про один объект правды больше не скажу
avatar
Человек свисток🥳🥳🥳🥳🥳🥳🥳
avatar
Якут Якутяшка, не совсем понятен Ваш комментарий 🤷‍♂️
avatar
Важно не то что она не умеет петь, а то что находятся люди потребляющие такое творчество.
avatar
Ну так создавайте АО — акции на мамбу и поглядим что там и сколько приносит бабла. Тупой подход распродавать нумера лохам. Сочинский хач-подход.
кьюберт карлович, очень странное мнение, да еще и с оскорблениями, ну да ладно — Ваше право считать как удобно
avatar

теги блога RomanLitovka

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн