Фонды недвижимости: 3 стратегии управления

Дорогие друзья, приветствую. После публикации серии статей по фондам недвижимости Парус, обратил внимание, что многие инвесторы сравнивают фонды между собой, пытаясь понять, какой лучше, при этом не до конца понимая, во что вкладывают. Но чтобы не разочароваться в полученном результате, крайне важно понимать, что мы покупаем.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

И так, я разделил бы все ЗПИФ недвижимости, на три базовые стратегии:

• Cреднесрочные спекуляции,
• Инвестиции в оборот недвижимости,
• Cобственно сами долгосрочные инвестиции в недвижимость.

Почему имеет смысл именно такое разделение? Потому что каждому из этих подходов соответствует свой профиль специфических рисков, понимая которые, инвестор может выбрать подходящий инструмент или их сбалансированную комбинацию, а может и вовсе отказаться от вложений. Далее разберем все три стратегии подробнее.

Стратегия среднесрочных спекуляций

Управляющие компании, создающие фонды, ориентированные на среднесрочные спекуляции с недвижимостью, как правило, являются дочерними структурами крупных банков, продают свои паи премиальному сегменту клиентов через персональных менеджеров или в личном кабинете связанного брокера / банка, очень хорошо, если УК выводит вторичный оборот паев на биржу, часто это позволяет покупать паи с хорошим дисконтом на вторичном рынке. В процессе реализации паев собирается капитал, который в дальнейшем УК инвестирует в различные объекты коммерческой недвижимости (но на рынке есть примеры инвестиций и в жилые объекты).

Главные маркеры фондов среднесрочных спекуляций: короткие и среднесрочные договора доверительного управления от 5 до 10 лет; управляющие часто прямо заявляют, что имущество фонда будет распродано по итогу завершения срока ДУ; управляющие начинают собирать с пайщиков капитал, как правило, не имея готового пула объектов для покупки.

Характерные риски:

• Каким бы качественным объектом вы не владели через такой фонд, УК его в любом случае продаст;
• Низкие темпы приобретения объектов, как следствие, снижение рыночной стоимости паев относительно СЧА после первичного размещения;
• Стратегия построена на гипотезе, что объект скорее всего подорожает через несколько лет, но срок владения может быть слишком коротким для полноценного раскрытия ценности.

Плюсы стратегии:

• При некачественном управлении могут возникать благоприятные моменты для покупки паев на вторичном рынке с хорошим дисконтом к СЧА;
• Даже если цена на пай сильно просела, существует высокая вероятность, что фонд по окончанию срока ДУ сможем продать имущество по справедливой стоимости, распределив выплаты между пайщиками.

Такая стратегия не соответствует лично моему инвестиционному профилю и представлению о прекрасном, хотя, безусловно, на рынке есть спекулятивно неплохие варианты.

Инвестиции в оборот недвижимости

На Мосбирже сейчас действует всего один фонд, инвестирующий в оборот недвижимости — Rental pro. В отличии от стратегии «среднесрочных спекуляций», УК не определяет какую-то конечную точку существования фонда, а ротация объектов происходит на постоянной основе, в том числе допустимы вложения в объекты на стадии строительства. В случае с Rental pro все объекты покупаются только у PNK group.

Характерные риски:

• При текущей ключевой ставке покупку незавершенных объектов имеет смысл рассматривать как льготное кредитование девелопера деньгами инвесторов, производный от этого пункта риск — фонд будет существовать до тех пор, пока такой формат финансирования выгоден девелоперу, ведь заработок на управлении недвижимостью в таком фонде не является целью фонда;
• Средства могут быть вложены в объекты, которые в последующем будет проблематично продать, либо не удастся заключить договор аренды в ожидаемые сроки и на ожидаемых условиях (как правило, по таким объектам есть предварительные договора аренды);
• Какой-бы качественный объект не находился в фонде, следует помнить, что УК может в любой момент принять решение о ротации, в том числе стоимость объекта может не успеть полностью раскрыться за короткий срок владения, УК следует стратегии ротации активов.

Плюсы стратегии:

• Дополнительный денежный поток за счет продажи объектов после положительной переоценки;
• Стратегия фонда требует наличие крупного капитала, следовательно теоретически можно ожидать относительно высокую ликвидность паев.

Инвестиции в долгосрочное владение недвижимостью

• Низкая ликвидность фонда с качественной недвижимостью, инвесторы предпочитают вкладываться в такой инструмент на долго, либо стоимость объекта относительно небольшая;
• Раскрытие стоимости объекта можно ждать более 10 лет, возможно падение стоимости паев и величины денежного потока, если обстановка на рынке не способствует росту арендных ставок;
• Если фонд не торгуется на бирже, скорее всего в него «вшиты» необоснованно высокие комиссии и объекты низкого качества, продаваемые с доходностью объектов класса А (то есть по завышенной цене).

Плюсы стратегии:

• Владение объектами на долгосрочной основе;
• Возможно «купить и забыть», выплаты будут поступать на счет годами;
• Высока вероятность дождаться раскрытия стоимости качественного объекта во времени.

Лично мне больше всего нравятся фонды, ориентированные на долгосрочное владение недвижимостью, среди таких фондов особый интерес представляют ЗПИФ, включающие в себя объекты с отставшими от рынка ставками аренды, что создает хороший потенциал для будущего значительного прироста денежного потока.

На момент написания статьи самый большой объем денег инвесторов сосредоточен в фондах среднесрочных спекуляций, но среди фондов, направленных на долгосрочное владение самое большое разнообразие.

Напоминаю, что все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма