Блог им. MundusVult

Купил вторую квартиру под сдачу⁠⁠

Всем привет
Давно тут ничего не писал. Не пугайтесь я обычный чел без всякой рекламы своей телеги в конце. Инвестирую в акции с 2018го года, в акциях чуть больше 4 миллионов.
Так же в 22 году купил в 0,7% ипотеку студию в Москве и вот в этом году купил еще однушку у метро, так же в Москве за 15 миллионов в ипотеку 4%.

Математика супер крутая получается. Первый взнос 2,4+мат капитал. 12 кредит под 4% на 30 лет. Платеж 57 тысяч. Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц.

Выбирал ЖК очень внимательно с учетом не самого лучшего опыта в первый раз. 500 метров до метро Аминьевская. Окна до пола эркером, подробнее приложу на фото. Дом совсем не похож на ПИК к которому многие привыкли.


Купил вторую квартиру под сдачу⁠⁠
Купил вторую квартиру под сдачу⁠⁠
Купил вторую квартиру под сдачу⁠⁠

ЖК довольно крупный, с пешеходной алеей по центру. Из минусов рядом находится огромная ТЭЦ, но что поделать, не мне там жить, так что не страшно.

Семейная ипотека сейчас это лучшая возможность урвать классную квартиру и получить ипотеку в очень низкий процент. Теперь инфляция еще больше работает на меня, обесценивая мои долги. Продолжаю богатеть чего и вам желаю.
★1
#13 по плюсам, #4 по комментариям
112 комментариев
нормальный не простой  реальный  бизнес.  но увы к трейдерам не имеет ни какого отношения. 
avatar
За 100? 
avatar
Igor Boroda, Более чем 100. А что вас удивляет?
avatar
Сергей, Меня удивляет Ваш оптимизм… 65-70 + коммуналка...  Рядом километрах в 10 по Можайке за 120 можно таунхаус снять… Но Вы не теряйте надежды… у Вас же целых 28 квадратов жилой.. 
avatar
Igor Boroda, Можно конечно, а вы думаете тот человек, что снимет возле метро и в Можайке это один и тот же типаж?
avatar
Сергей, под 4% в Москве сейчас дают семейную ипотеку?
Олег Каширин, это субсидия дополнительная от пика, чтоб 4%. Ее условие они на 1ый год выбирают страховщика, у меня Согаз вот. Не самый выгодный, но не страшно.
avatar
Igor Boroda, не..., за более чем 100)
Igor Boroda, однушка далеко от центра — максимум 70 и это если повезет. Реальнее 55.
Григо́рий Печо́рин, Прямо сейчас там есть варианты однушек за 100к =)
avatar
Сергей, по 28 метров??
avatar
Igor Boroda, 38 общая площадь квартиры, не?
avatar
Сергей, если сделаете люксовый ремонт под интимный салон для индивидуалок — вполне реально :)
Сергей, это хотелки… реальные сделки ниже
avatar
Григо́рий Печо́рин, Не мешайте художнику… он так видит…
avatar
Григо́рий Печо́рин, далеко от центра 55-70 это бабушатник с клопами
если это  новый жк за 60тыс  это студия 20 метров
avatar
Andy S, глянтьте циан, что спорить? :)

Бабушатник за 45-50 можно снять.
Минус что домина огромная, конкуренция как с тех кто будет сдавать так и при продаже. Студий не было?
avatar
Razumov Sergey, были, но семейная ипотека то 1 раз дается, надо все 12 миллионов оприходовать было. В целом тут большая конкуренция будет, верно. Но район оч хороший к моменту сдачи будет. Многие захотят там жить. Та собственно уже живут в соседних домах.
avatar
>>> Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц

А что не за миллион рублей?:)
avatar
Ivan Gurov, ну так это средняя цена сдачи сейчас в мскв
Хорошее вложение, думаю окупится.
avatar
Ага, 10 раз окупится, потом догонит и ещё раз окупится:)))
avatar
Ivan Gurov, Не злорадствуй, ты то не купил. Значит мимо.
avatar
Я не злорадствую, я смеюсь над тем, как народ в фантазиях летает:)
avatar
Ivan Gurov, Ну почему в фантазиях, может он и вправду купил.
avatar
Ivan Gurov, откройте циан и взгляните на аренду в том районе.
avatar
Первый взнос 2,4+мат капитал. 12 кредит под 4% на 30 лет. Платеж 57 тысяч. Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц.
Зачем девелоперам тогда при такой математике кому-то продавать жилье? ПИК Аренда и погнали маржу себе отжимать. Зачем они продают эти квартиры, если у них такой денежный поток гарантирован?
avatar
BobbyKotick,  Я тоже вот думаю, зачем они продают? Сдавать же выгодней. Построил в хорошей локации и сдавай.
avatar
BobbyKotick, А кто юрику даст семейную ипотеку в 4%?
avatar
За 100???? Да ну на..... 
avatar
Вадим, минимум, он же написал
«более чем за 100» :))
avatar
За 100к… очень оптимистично конечно. Желание стать рантье пошло в народ :)
avatar
John Doe, Почему? Взгляните на ренду в том районе прямо сейчас.
avatar
Сергей, так это просто хотелки. Квартиры тоже так продаются — в объявлении цена одна, а смотришь реальные сделки по району — на 20% ниже.
За сколько там в реале сдают никто не скажет, а хорошие варианты даже в поиске не появляются — риэлтор их сразу предлагает за дополнительную мзду. 
avatar
John Doe, я скажу:
в том районе такой метраж с ремонтом и бытовой техникой за 45 — несколько часов, за 50 — от трех дней до двух недель, за 60 — туго, но снимут когда-нибудь. За 70 — висяк на неопределенный срок.
Это со славянским дисконтом.
avatar
whattheheck, уже представил как в условном Донстрое снимают за 45к однушку :D
avatar
Сергей, дорогой мой, потенциальный ипотечник, типа Вас положил в банк первый взнос (Ваши 3 млн) и будет иметь условно 45-50 штук в мес, на которые он готов переждать непростые времена арендуя хату. На этот бюджет и рассчитывайте.
А та аудитория, на которую Вы ориентируетесь крайне немногочисленна и в борьбе за нее высочайшая конкуренция. Совсем рядом есть Матвеевское, которое на порядок престижнее, это раз. За 100+ там можно найти более качественное и просторное жилье с лучшей отделкой и оснащением. И оно свободно в достойном количестве и выборе.
За такие деньги есть жилье в ЦАО и других приличных местах.
Не важно кто построил, важнее где построил.
avatar
whattheheck, чем престижнее то? Это новый район с нуля построенный. Через дорогу там Донстрой застраивает.

Окей, скиньте мне вариант в Матвеевском с окнами в пол для сравнения, можно без эркеров =)
avatar
Сергей, Вы москвич? Москвич бы не спрашивал такое. А приезжему с деньгами быстро объяснит окружение: где в уровень, а где нет.
avatar
John Doe, какие хотелки? квартира сдается за пол дня сейчас по верху рынка
avatar
Сергей, а как вы это проверяли? вам не кажется что то что в объявлениях стоит — может там стоять так как спроса нет или выставлено застройщиком. Просто довольно далекая локация для такого прайса, это внутри ттк цены
Константин Р, локация очень хорошая. Все новое там. И до центра близко. Цены по циану + инфляция к 27 году.
avatar
Сергей, ну ппс рубля к 27 упадет раза в 2, так что вполне может быть. 
не очень понятно с чего вы решили, что это выгодное вложение денег. инвестиции в жилую недвижимость с точки зрения арендного потока это всегда копеечная доходность. ну и как бы не забывайте, что есть риски того, что наше государство любит переобуваться и редко когда на долгий срок оставляет правила игры без изменений. весьма не низкая вероятность того, что через пару лет деньги в бюджете на субсидирование льготных кредитов закончатся и банк вам впаяет новые платежи по рыночной ставке. не утверждаю что именно так и будет, но риск этого ни разу не ноль и как бы я его бы оценил как значительный
avatar
Evgeny Petrov, Риск всегда есть. У меня же и акции есть. Диверсификация, все дела. Ну и не забывайте, что тут плечо х4 получаетсяу меня?
avatar
Я оху… удивляюсь!!! Все люди уверены, что война будет идти вечно.
avatar
consar, Я надеюсь на завершение в 25 году. Почему это должно помешать мне взять 12 миллионов под 4%?
avatar
Сергей, ещё хуже. Взять то не мешает. Даже вроде как трейдер уверен, что война не имеет отношения к текущей цене аренды. Пусть так и будет.
avatar
consar, ниче не понял =(
avatar
Открываем локацию, смотрим ср. ценник. То что вы там хотите, это всё ваши хотелки, только, что со спросом, продать тоже хотят за ценник выше, но итог 30-40% скидки)
Владислав Кофанов, Квартира сдается летом 27го, я уверен, что она будет сдана за более 100к к тому времени. Но в любом случае я напишу. Когда я брал в 0,7% ипотеку, я ожидал по 30к сдавать, плачу 17,8к. По факту там аренда теперь 45к…
avatar
Сергей, если летом 27, то считай что в 28. С учетом текущей ситуации с девелоперами может и в 29, и то если всё просто колом не встанет.
Все это время платить + ремонт нужен хороший, чтобы по верхней планке сдавать.
avatar
John Doe, Ремонт там нормальный от застройщика, мебелировка и зоумстейджинг только.
На 25 вроде не собираются продлять мораторий на штрафы, значит будет платить за просрочку сроков.
avatar
Сергей, нормального ремонта от застройщика сейчас не бывает. Даже в бизнесе сейчас вайтбокс делают на отвали, а про финальную даже говорить не буду. Такое за хороший ценник не сдать.
А если отрасль пойдет по п*зде, то продлят такое, что дольщики еще и должны останутся.
avatar
John Doe, Нормальный это какой? Я же под сдачу, а не для себя. Условный туалет они ставят инсталяцию уже к примеру. На стенах ванной плитка, обои под покраску, натяжной потолок. Что там не так?
avatar
Сергей, к тому времени может и будет такой прайс. 
Сергей, а, так у вас еще и нет квартиры. Есть фьючерс :)
Но не факт. что его эуспирируют в 27 году учитывая, что сейчас начнутся банкротства застройщиков.
Григо́рий Печо́рин, Самолет может и отлетит, ПИК же крайне крепкий.
avatar
я обычный чел без всякой рекламы своей телеги

Нам то не гони! Устроил тут рекламу жилищного комплекса.
avatar
Андрей, ага, с 2019 года сидел тут, чтоб ПИК порекламить. Кстати там уже почти все раскуплено интересное + цены подняли.
avatar
Сергей, одно другому не мешает. Аккаунт может быть продан или даже взломан
avatar
Андрей, жесть =)
avatar
доход чистый напишите. себе. и сравните со вкладом, например. 
а математика супер крутая в этом и соседних жк только с машиноместами. За 2 купил за 4-4,5 через полтора года продал… ;) у меня еще осталось пара мест, могу продать..)
Михаил Шварц, 500 метров до метро, а вас машиноместа интересуют… странно
avatar
Сергей, странно то что вы не поняли о чем я написал…
Успел купить, на пике. В банках же дураки сидят, считать не умеют)
avatar
NelEvg, тож самое мне в 22 писали :D
avatar
Сергей, а что, разве не так?) Рынок продавца закончился, спроса нет, хотя у вас там на 30 лет замурованы деньги, хз что будет вообще, слишком большой горизонт
avatar
NelEvg, Что за сценарий, что внутри МКАДа 500 метров до метро в красивом доме не интересна будет квартира под сдачу? Ухудшение войны? Ну плохо конечно, но что поделать. Надо рисковать.
avatar
Все правильно сделал.
На чужих деньгах получил денежный поток, который можно тратить.
Учитывая то, что деньги дешевеют — риск инфляции на кредиторе, ставки аренды упадут врятли, а платёж по ипотеке фиксированный.
Я бы тоже взял где нибудь только место выбрать не могу…
avatar
Nekto Finkelmaer, пока он получил отрицательный денежный поток на горизонте ~3 года. а мог 2.4 млн + 60 тысяч ежемесячно на вклад с капитализацией.
avatar
John Doe, И толку мне от этих бумажек? Их печатать легко. Квартиры так не напечатать =)
avatar
John Doe, хранить деньги ради денег — такое себе занятие. Через 3 года, с такой скоростью печатного станка, покупательная способность этих 2.4 млн + 60 тр/мес, в лучшем случае, не изменится. А у него уже будет актив стоимостью 12 млн в текущих ценах, генерящий денежный поток.
avatar
успехов
но у тя планировка на рисунке крайне неудачная… сделай нормально не так как на рисунке… у тя возможность выделить кухню и отгородить вторую спальню стеной из стеклоблоков. 
avatar
ves2010, почему неудачная? Классическая евро2. Диван+ТВ на кухне, в спальне чисто шкаф+кровать. Что не так?
avatar
Сергей, вот смотри… у тя крайне неудачно 
1 вошел в квартиру уперся в бесполезную стену на место этой стены встает шкаф гардероба
2 входная дверь в комнату крайне неудачна и жрет пространство… в комнате дурацкий угол… я понимаю что там можно сделать в нише встроенный шкаф но там итак 11метров… останется всего 9.5
3 если добавить кладовке пространства то ее можно использовать как кабинет… я такое видел...  
4 тесный коридор и крайне неудачна дверь в санузел прям посреди 
5 надо прикидывать что там будут жить 2ое взрослых и ребенок
вообщем я бы посоветал обратиться к архитектору за 15-20 к нарисуют проект… с размерами для строителей… есть кстати видео на ютубе как распланировать квартиру
avatar
ves2010, ох, без рисунков сложно наверн обьяснить. В спальне в нишу шкаф поставлю и да кровать большую часть займет. В спальне надо спать, весь движ в гостиной.
Я думаю у входа в нишу поставить стол, чтоб рабочее место было, а гардеробную так и оставить гардеробной, вполне ок получается на мой взгляд.

Там готовая отделка, стены ломать не хочу.
avatar
Район хороший, ТЭЦ — это ерунда, куда ветер подует, там и радуются обычному пару. Раньше в Очаково, когда зимой автобусы  дизельные на стоянке прогревались, вот это было да, там и ТЭЦ за черным облаком не было видно ). 
Планировка хорошая, лучше сделать выход в комнату из коридора, чтобы не бегать в туалет через кухню. Цена считаю слегка завышена, может уменьшится в рублях на треть в ближайшие 10 лет, но когда-нить опять отрастет. Аренда сейчас в том районе за такую однушку около 50-60 тысяч, упадет до 40 тысяч за пару-тройку лет.
В целом неплохо, тем более за 4%, вырастет ребенок и будет пешком ходить в лучшие вузы страны, там их много. Автор молодец, поддерживаю и поздравляю с покупкой!
avatar
Alex, Спасибо
avatar
ожидания по аренде задраны, может через несколько лет к этому и подтянется но не прямо сейчас. Но в целом если это действительно «льготный — надо брать, инфляция обесценит все — если застройщик достроит 
Константин Р, Посмотрим
avatar
Константин Р, недостроит.
Мигель Санчез, делаем ставки на то сколько проживет пик чтоли?) до 26 дотянет точно, корпуса с высокой степени готовности будут сданы, с задержками может но сданы, а дальше хз)
вот именно подобные схемы и уничтожают рождаемость и будущие поколения, в лучшем случае аюбеки будут в будущем там жить
Эльзар Тимирбулатов, С чего вдруг?
avatar
за 100 тысяч не сдать такое
avatar
dankor0888, почему?
avatar
Сергей, потому что очаково это не матвеевское
avatar
whattheheck, И? До метро 500 метров. ЖК красивый и благоустроенный.
avatar
Сергей, аренда 100 штук и расстояние до метро это две противоположные субстанции))
Вы на метро ездите? Я лет 20+ не был там. Мы из разных миров). Так же и с арендаторами за 100+
avatar
whattheheck, Да, я катаюсь на метро. 
avatar
whattheheck, объективно если быстрей на метро — еду на метро, в 90% случаев это быстрей. хоть и менее комфортно
Константин Р, я ничего не имею против метро. Люди, платящие за аренду 100+, думаю тоже. Просто у них не возникает необходимости ездить на метро. За них торопятся в метро другие люди, которые платят за аренду 40-50.
avatar
Бизнес-план показали бы, а то рендеры только. План то вроде и норм, типа на процентных платежах арбитраж.
Только 3,5 года (достройка + ремонт) будет без арендного потока это 2,4 млн. процентов, миллионов 5 ремонт. Получается 7,4 млн. / 20 лет / 12 это 31К в месяц уже. Еще я слышал (последнюю квартиру в масс сегменте покупал давненько), что сейчас квартира после покупки превращается в БУ товар и процентов на 15% дешевеет, т.е. еще -10К. Итого, осталось 2 тысячи всего, что съедят налоги, простой квартиры и т.д.

В принципе на росте стоимости самой квартиры нужно делать деньги, так работают REIT, но не факт что при текущем раскрученном рынке она будет сильно расти, даже на инфляцию. Хотя, наверное, и даунсайдов прям уж больших нет.
avatar
MarshalTX, я кнешна сильно отстал от жизни… Но ,, блин ,, что за ремонт однушки за 5 лямов? Тем более для сдачи?

avatar
mar, я так, по памяти. Если правильно понимаю, то в квартире нифига не будет, т.е. все надо будет покупать, начиная от силовых кабелей, заканчивая техникой. Ну окей, думаю в 3,5 можно уложиться.
avatar
MarshalTX, квартира с отделкой, только мебель поставить
avatar
Сергей, ну окей, миллиона 2 наверное выйдет — +15К к расчету.
avatar
MarshalTX, думаю даже меньше.
avatar
колхозники не могут поверить в  аренду 100к ржака)))
avatar
2 льготные ипотеки, с этим борятся, первую могут по рыночный процент перевести
Никита Богданов, не могут, до 23 взята
avatar
Никита Богданов, можно и 2 — одну на супругу, а можно и три-четыре — две семейки и две it(если подходишь), без всяких санкций и нарушений. 
Никита Богданов, первая же не льготная была, так что ничего не переведут.
avatar
«Яжговорил: смартлаб — помойка.» ©
avatar
из своего опыта, для сравнения.
Локацию автора топика не знаю, но дочь сняла рядом с домом квартиру (таунхаус переделанный под небольшие хатки) за 50 т.р. от метро пешком 30 минут, на маршрутке 15, мцд в 15 минутах (Павшинская пойма, кто знает тот поймет).
Махонькая студия квадратов 20 но ремонт нормальный (натяжные потолки, зеркала, телек, сантехника и тд.). Оплата только аренды, коммуналка и интернет входят в оплату.
avatar
Похоже на рекламу от оранжевых штанов застройщика которые судорожно пытаются впарить свой говнокомплекс.
Мигель Санчез, угу, сижу на форуме с 19го года ради этого поста спустя 6 лет =)
Хороших вариантов там уже нет, все раскупили и цены поднял ПИК.
avatar
хм, мы сдаем в Москве, 500 метров от мцк(может и ближе даже) и метро однушку за 45к.
Сейчас цены выросли, и можно сдать за 55к.
Но 100 это перебор на мой взгляд.

ух ты, как здорово. Выглядит хорошим приобретением.
У меня там есть отдельные мысли по использованию мат.капитала, так как был очень негативный опыт потом с попыткой продать квартиру с детскими долями. Но план выглядит хорошо!
avatar

теги блога Сергей

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн