Блог им. MundusVult

Купил вторую квартиру под сдачу⁠⁠

Всем привет
Давно тут ничего не писал. Не пугайтесь я обычный чел без всякой рекламы своей телеги в конце. Инвестирую в акции с 2018го года, в акциях чуть больше 4 миллионов.
Так же в 22 году купил в 0,7% ипотеку студию в Москве и вот в этом году купил еще однушку у метро, так же в Москве за 15 миллионов в ипотеку 4%.

Математика супер крутая получается. Первый взнос 2,4+мат капитал. 12 кредит под 4% на 30 лет. Платеж 57 тысяч. Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц.

Выбирал ЖК очень внимательно с учетом не самого лучшего опыта в первый раз. 500 метров до метро Аминьевская. Окна до пола эркером, подробнее приложу на фото. Дом совсем не похож на ПИК к которому многие привыкли.


Купил вторую квартиру под сдачу⁠⁠
Купил вторую квартиру под сдачу⁠⁠
Купил вторую квартиру под сдачу⁠⁠

ЖК довольно крупный, с пешеходной алеей по центру. Из минусов рядом находится огромная ТЭЦ, но что поделать, не мне там жить, так что не страшно.

Семейная ипотека сейчас это лучшая возможность урвать классную квартиру и получить ипотеку в очень низкий процент. Теперь инфляция еще больше работает на меня, обесценивая мои долги. Продолжаю богатеть чего и вам желаю.
★4
339 комментариев
нормальный не простой  реальный  бизнес.  но увы к трейдерам не имеет ни какого отношения. 
avatar
За 100? 
avatar
Igor Boroda, Более чем 100. А что вас удивляет?
avatar
Сергей, Меня удивляет Ваш оптимизм… 65-70 + коммуналка...  Рядом километрах в 10 по Можайке за 120 можно таунхаус снять… Но Вы не теряйте надежды… у Вас же целых 28 квадратов жилой.. 
avatar
Igor Boroda, Можно конечно, а вы думаете тот человек, что снимет возле метро и в Можайке это один и тот же типаж?
avatar
Igor Boroda, за 100 будет, за 60 сейчас 20 кв около бкл 
avatar
Михаил Titov, 
около бкл
 Это что? Жаргон? 
avatar
Igor Boroda, 85 квартира 90 квадратов Новокуркино… и метро в 100 метрах… Первомайская- новый дом квартира получена после реновации, сделан ремонт 62 квадрата- 75 + коммуналка… Вы где цены такие берёте? Из роликов про бизнес что ли?
avatar
Igor Boroda, Большая кольцевая линия, метро новое кольцевое
avatar
Михаил Titov, Вас жестко обманули… Я Вам сообщил цены… текущие… Но кто-то и 20 квадратов готов снимать в новой Москве за сотку… на вкус и цвет… Можно штукатура найти на ремонт за 2700 за квадрат… а можно и за 1300… Продолжать считаю бессмысленно… Удачи Автору в сдаче за сотку... 
avatar
Михаил Titov,
От метров оно не зависит.
Студия, 1к, 2к и тд.
Т е, 40кв и 50кв однушка будет почти одинаково.
40 даже лучше, коммуналка меньше
avatar
Лесенкой, Да, в целом есть «плата за локацию», за метры меньше. Поэтмому 30 кв может за 50 сдаваться, а 80 кв за 70к. 
avatar
Igor Boroda, кухню жилой посчитали? Есть удачный опыт выселения в неё жены? 
avatar
Igor Boroda, за 60к сдается однушка с нормальной мебелью в Красногорске в 300 метрах от МЦК krasnogorsk.cian.ru/rent/flat/273761240/

у автора — Москва
Цифровой Кочевник Инвестор, в красногорске нет МЦК
avatar
Mathman, я не разбираюсь в этих тонкостях наименований




Igor Boroda, а чего 10 то км по мажайке… может лучше сразу 90км по новой риге ??? Или 120 по ярославке ???? ПОЧЕМУ 10 ПО МОЖАЙКЕ?
У чела хата в МСК, а не в замкадье сратом.
avatar
Sergey Sergey, я вот с запада мск, где отнюдь не студия 28 метров переехал в «сраное Замкадье» Лес, тишина, никаких мигрантов и лет 10+ этим наслаждаюсь
Притом 3шка в ОД никуда не делась…
Нафига снимать норку в муравейнике за 100к если дом можно за те-же деньги
avatar
Sergey Sergey, ну и молодец!
Озвучь километраж от мкада что там аж нет мигрантов? Совсем в ж о п у уехал и платишь за это СТО 💯? Ну не сказать… ничего не сказать…
avatar
Сергей, под 4% в Москве сейчас дают семейную ипотеку?
avatar
Олег Каширин, это субсидия дополнительная от пика, чтоб 4%. Ее условие они на 1ый год выбирают страховщика, у меня Согаз вот. Не самый выгодный, но не страшно.
avatar
Сергей, не, ну так никакое повышение ставки не поможет, квартиры и дальше будут дорожать, а инфляция рости).

А первый раз как получилось купить квартиру по ипотеке в 0,7%?
avatar
Олег Каширин, за счёт удорожания. Если не гасить досрочно, то это реальные 2% на весь срок.

Проценты вшиты в тело квартиры. То есть можно было купить условно за 5 миллионов в обычную ипотеку или за 6 миллионов, но со ставкой вплоть до 0,1%. Мне 0,7% одобрили.

Началось с середины 22 года, а к 23 началу цб запретил эту схему, ибо народ начал пачками покупать квартиры. В этой схеме есть риск конечно и свои минусы, но одну такую квартиру иметь вполне ок.
avatar
Сергей, интересно
avatar
Олег Каширин, Да была такая схема. Жалко её быстро прикрыли. 
avatar
kuzbass_oleg,
им же тоже надо


avatar
Сергей, что мешает людям сделать как вы? т.е. взять ипотеку и платить 57% тыс ипотеку вместо того чтобы снимать за 100 тыс.? Если у людей есть 100 тыс на съём, на первоначальный взнос думаю проблем не будет собрать.
avatar
Роман, нужно родить ребёнка и подождать 2,5 года, пока построят дом. =)

Когда я покупал в 0,7% ипотеку в 22 году тоже самое. Люди могли купить и платить как я 17,8к. Но вместо этого будут снимать у меня и платить 45к.
avatar
Роман, только платить они будут 230к из расчёта 23-28% годовых уже
avatar
Сергей, м.алтьфьево в 100м от метро, двушка за 55тр\мес...  тут — 100тр\мес))) ну конечно, те кто снимают, только и такой пупер кв и печтают)
avatar
Русский, какого года дом?
avatar
Русский, это разные категории нанимателей. Молодые успешные в Бибирево не затянешь на аркане. Они хотят снимать квартиру в приличном ЖК с современным ремонтом. И готовы за это платить. 
Маркиз Лафайет, 28 метров?? Успешные
Так в Сити 90 метров 250+50 коммуналка
avatar
Маркиз Лафайет, в Алтуфьево, Отрадном, Медведково масса приличных ЖК с инрпструктурой и чистыми подъездами без бабок и гопников.
avatar
Сергей, и меня(как москвича) тоже удивит, если кто-то захочет подобное за 100+ на долгосрок снять.
А вот ипотечная ставка конечно сладкая 
avatar
Дмитрий, ждём 27 год, все расскажу по факту
avatar
Сергей, А так вы в 27 собрались сдавать? Тогда вообще может и дёшево ещё будет. 
avatar
kuzbass_oleg, угу, это же новостройка
avatar
Сергей, Тогда вообще смысла спора не вижу, так далеко заглядывать по аренде смысла нет. Но инфляция как бы намекает.
avatar
Сергей, так до 27 года надо ещё дожить…
avatar
Сергей, вы барыга Сир Гей
avatar
Igor Boroda, не..., за более чем 100)
avatar
Igor Boroda, однушка далеко от центра — максимум 70 и это если повезет. Реальнее 55.
Григо́рий Печо́рин, Прямо сейчас там есть варианты однушек за 100к =)
avatar
Сергей, по 28 метров??
avatar
Igor Boroda, 38 общая площадь квартиры, не?
avatar
Сергей, Ну, типа того… на 3.2 метрах в прихожей, ванной и кладовой тоже можно матрас постелить… там же почти целых 9 метров… я  даже спорить не буду… уели Вы меня...  У меня одноклассник сдает однушку в сталинском доме на Рижской за 75 и коммуналку… и очень рад, что квартиранты не хотят съехать… Только не надо мне песен про чистый воздух, офигительных соседей… инфраструктуру… это все отмазки для тех, кто влетел в надеждах сдать выше рынка и немного бабло отбить… Квартира- ЧИСТЫЙ ПАССИВ… как бы и что бы кто не говорил… Окупаемость- от 20 лет- до бесконечности… Одно дело, когда квартира досталась по наследству или как-то подобно… тогда да… а покупать под сдачу… так себе идея.... 
avatar
Igor Boroda, недвижка 20-22 год переставила цену тела х2. А последние пару лет ещё и аренда х2. Вполне себе бизнес. Другой вопрос что она не росла 14-20 год вообще )
avatar
Himmel, Мне кажется, или Вы не слышите собеседника и Вам главное вывалить свой поток мыслей? При чем здесь «тело»? ТС написал, что приобрел квартиру ПОД СДАЧУ… это раз… в ИПОТЕКУ… это два...
А теперь расскажите мне про офигенный бизнес, когда посчитаете полную стоимость коробки с учетом пусть даже такой низкой ставки, посчитаете срок, когда ТС вернет себе деньги в неё вложенные и получит первый рубль прибыли… да еще с учетом инфляции...  Мне не надо толкать телеги про «купи-продай недвигу»… Научитесь читать посты… перед тем, как писать про тело и дело...  
avatar
Igor Boroda, Если она строится ещё, то вполне возможно что и будет сдаваться по 100, но не сейчас а когда то потом. И если у человека есть деньги платить ипотеку не напрягаясь особо, то почему бы и нет. А так и сдаваться будет и дорожать со временем. Неплохой вариант, если не знаешь куда вложиться.
avatar
Himmel, не знаю как в Краснодаре, а конкретно у нас в Москве никами х2 за подобный срок и не пахло:
www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin
А если бы не буст льготной ипотекой (которой мы впредь не увидим), то было бы опять даже ниже инфляции, как и было до неё.
avatar
Himmel, в 14-20 не росла, потому-что в период с 04 по 08 «выросла» в 6 раз в валюте. обычный пузырь был на рынке.
avatar
Igor Boroda,
Покупать(!) как раз норм. В своё время, от субчиков с -10...15% и безо всяких наиботек. По полтора ляма за сорок метров с отделкой.
avatar
Igor Boroda, балансово квартира это всегда актив, пассив это ваши долги по ней
avatar
Сергей, если сделаете люксовый ремонт под интимный салон для индивидуалок — вполне реально :)
Сергей, это хотелки… реальные сделки ниже
avatar
Григо́рий Печо́рин, Не мешайте художнику… он так видит…
avatar
Григо́рий Печо́рин, далеко от центра 55-70 это бабушатник с клопами
если это  новый жк за 60тыс  это студия 20 метров
avatar
Andy S, глянтьте циан, что спорить? :)

Бабушатник за 45-50 можно снять.
Минус что домина огромная, конкуренция как с тех кто будет сдавать так и при продаже. Студий не было?
avatar
Razumov Sergey, были, но семейная ипотека то 1 раз дается, надо все 12 миллионов оприходовать было. В целом тут большая конкуренция будет, верно. Но район оч хороший к моменту сдачи будет. Многие захотят там жить. Та собственно уже живут в соседних домах.
avatar
Сергей, не переживайте. все правильно сделали. хороший вариант при озвученных вводных.
avatar
Сергей, район хороший это соседняя ОД, пофиг что домам 45 лет, всё там прекрасно и лестницы в мраморе и УК приличная и однушек нет от слова совсем
И 4 пруда и 3 парка вокруг, и 15 тыс человек всего (плотность в 4 раза ниже средней по мск)
Что за тяга к человечейникам
avatar
>>> Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц

А что не за миллион рублей?:)
avatar
Ivan Gurov, ну так это средняя цена сдачи сейчас в мскв
Василий Петров, снимаю на Маяковской за 65. А знакомые за 45 тут же. Двушки в обоих случаях.
avatar
UrfinJuice, подвал снимаете?
avatar
Ivan Gurov, цены щас такие в мск(
avatar
SVG, такие цены в проспектах риелтеров. В реальности цены совсем другие. Но автора незачем переубеждать. Просто дождемся (нет) его через год…
Брахман Пилорама, чтоб заплатить за 2он в аренду сдаст первую.а сам переедит за Урал в деревню.😂😂😂😂😂😂там пустые деревни стоят.на лет этак 5.когдатэтот дурдом закончиться.а он ещё не начался😂😂😂😂😂😂
Брахман Пилорама, Посмотрим, скоро я буду сдавать первую свою, которая студия. Ожидаю 45к.
avatar
Хорошее вложение, думаю окупится.
avatar
Ага, 10 раз окупится, потом догонит и ещё раз окупится:)))
avatar
Ivan Gurov, Не злорадствуй, ты то не купил. Значит мимо.
avatar
Я не злорадствую, я смеюсь над тем, как народ в фантазиях летает:)
avatar
Ivan Gurov, Ну почему в фантазиях, может он и вправду купил.
avatar
Ivan Gurov, откройте циан и взгляните на аренду в том районе.
avatar
Первый взнос 2,4+мат капитал. 12 кредит под 4% на 30 лет. Платеж 57 тысяч. Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц.
Зачем девелоперам тогда при такой математике кому-то продавать жилье? ПИК Аренда и погнали маржу себе отжимать. Зачем они продают эти квартиры, если у них такой денежный поток гарантирован?
avatar
BobbyKotick,  Я тоже вот думаю, зачем они продают? Сдавать же выгодней. Построил в хорошей локации и сдавай.
avatar
BobbyKotick, А кто юрику даст семейную ипотеку в 4%?
avatar
Сергей, а когда её одобрили такую, вот вопрос?
И кому?
Вряд ли тем у кого 1000+ метров на семью и так есть
avatar
Sergio Fedosoni, всем у кого есть дети нужного возраста. На кол-во метров в наличие не смотрят. Одна в руки.
avatar
Сергей, ну я могу ребёнку it сделать но он просто дом хочет, занимать чтоб сдавать, IMHO, это утопия
Ещё ж зп нужны белые для этих ипотек, а не ИП/самозанятые/адвокаты
avatar
BobbyKotick, у них другой бизнес. Девелопмент. Зачем риски лишние на себя брать.
Вот самолёт пытается в дальнейшее сотрудничество с собственником ( самолёт плюс).
avatar
За 100???? Да ну на..... 
avatar
Вадим, минимум, он же написал
«более чем за 100» :))
avatar
За 100к… очень оптимистично конечно. Желание стать рантье пошло в народ :)
avatar
John Doe, Почему? Взгляните на ренду в том районе прямо сейчас.
avatar
Сергей, так это просто хотелки. Квартиры тоже так продаются — в объявлении цена одна, а смотришь реальные сделки по району — на 20% ниже.
За сколько там в реале сдают никто не скажет, а хорошие варианты даже в поиске не появляются — риэлтор их сразу предлагает за дополнительную мзду. 
avatar
John Doe, я скажу:
в том районе такой метраж с ремонтом и бытовой техникой за 45 — несколько часов, за 50 — от трех дней до двух недель, за 60 — туго, но снимут когда-нибудь. За 70 — висяк на неопределенный срок.
Это со славянским дисконтом.
avatar
whattheheck, уже представил как в условном Донстрое снимают за 45к однушку :D
avatar
Сергей, дорогой мой, потенциальный ипотечник, типа Вас положил в банк первый взнос (Ваши 3 млн) и будет иметь условно 45-50 штук в мес, на которые он готов переждать непростые времена арендуя хату. На этот бюджет и рассчитывайте.
А та аудитория, на которую Вы ориентируетесь крайне немногочисленна и в борьбе за нее высочайшая конкуренция. Совсем рядом есть Матвеевское, которое на порядок престижнее, это раз. За 100+ там можно найти более качественное и просторное жилье с лучшей отделкой и оснащением. И оно свободно в достойном количестве и выборе.
За такие деньги есть жилье в ЦАО и других приличных местах.
Не важно кто построил, важнее где построил.
avatar
whattheheck, чем престижнее то? Это новый район с нуля построенный. Через дорогу там Донстрой застраивает.

Окей, скиньте мне вариант в Матвеевском с окнами в пол для сравнения, можно без эркеров =)
avatar
Сергей, Вы москвич? Москвич бы не спрашивал такое. А приезжему с деньгами быстро объяснит окружение: где в уровень, а где нет.
avatar
whattheheck, большего всего лет в своей жизни я прожил в Москве. За эти годы город сильно поменялся и ценность районов тоже.
avatar
Сергей, мне не интересно с Вами спорить. Мысли верующего, коим являетесь Вы, состоят из оценочных суждений, а не из фактов.
А факты — они в моих предыдущих комментариях.
avatar
whattheheck, факты будут, когда я сдам квартиру и напишу за сколько =)
avatar
Сергей, не забудьте приложить расчет альтернативы: все свои затраты на проект с учетом процентных ставок за весь период до момента сдачи в аренду.
В лучшем случае то на то и выйдет. Плюс риск. Если что то выгадаете, то это будет цена риска в одном стандартном отклонении. 
В этом эффективность рынка.
Интересно было бы увидеть такой расчет по первой квартире. Я тогда смогу Вам показать где у Вас пробел в оценке риска. 
avatar
Сергей, забей, что им доказывать. Я в прошлом году взял студию в перовском, в сданных корпусах была аренда 40-45 за 20кв, сейчас 55-60, однушки по 80к, на аминьевской скорее чуть дороже. Сам я живу в новом пике евро3 70кв на филатов луге, метро 200м. за 35к!, с апреля25 за 50к Но это потому что у меня язык подвешен и хозяйка готова на такой дисконт, только потому что не хочет незнакомым сдавать. На этаж выше такую квартиру в этой деревне за 90к снимают, новые за 100+ сдаются
avatar
Сергей, окна в пол так себе преимущество
38 метров или сколько там это на одного человека и то мне лично мало.
Просто вопрос привычек
avatar
Sergio Fedosoni, вам мало, а многим парам в самый раз.
avatar
John Doe, какие хотелки? квартира сдается за пол дня сейчас по верху рынка
avatar
Andy S, если квартиры сдаются за полдня по верху, то откуда у рынка середина, низ, дно?)
avatar
Сергей, а как вы это проверяли? вам не кажется что то что в объявлениях стоит — может там стоять так как спроса нет или выставлено застройщиком. Просто довольно далекая локация для такого прайса, это внутри ттк цены
avatar
Константин Р, локация очень хорошая. Все новое там. И до центра близко. Цены по циану + инфляция к 27 году.
avatar
Сергей, ну ппс рубля к 27 упадет раза в 2, так что вполне может быть. 
avatar
Сергей, так оно еще сдастся только через 3 года))
и вы утверждаете, что сейчас в уже сданных корпусах, находящихся фактически на стройке, кто-то снимает такое же за 100))
avatar
Ян Карлович, похоже, это просто очередной бетонный фантазёр.
Но, справедливости ради, свой ипотечный платёж он всё равно перекроет. Получив в итоге неплохую полноценную квартиру за 3 ляма.
avatar
Дмитрий, перекроет, но получит не за 3, а за 3 сразу, 3 года будет строиться, по 57 в месяц это еще 2 млн. и миллиона 2-3 на хорошую отделку и мебель, чтобы сдавать дорого. Итого через три с половиной года будет иметь актив неизвестной на тот момент стоимости, с балансовой ценой вложений 7-8 млн., остатком по кредиту около 11 млн. и небольшим положительным денежным потоком.
Как пенсионное вложение неплохо, но продавать ранее полной выплаты может оказаться нерентабельно.
avatar
Михаил Дэви, тоже купил квартиру по льготной ипртеке, в 2 минутах до метро как опцион от инфляции и пенсионная страховка. На пенсии 50к за сдачу не помешают, а окупаемость вторична.
avatar
Павел, да, льготной ипотекой грех было не воспользоваться. Тоже купил по такой ипотеке несколько квартир под сдачу, начиная еще с 2020 года.
avatar
Михаил Дэви, это да, вы конечно правы. Потому, например лично я, и инвестирую подобные суммы исключительно в акции. А не бетон. И уж тем более ещё и жилой, вместо более доходного и значительно менее проблемного коммерческого.
Но все инвесторы разные. Т.е. у всех свои предпочтения. Тем более автор выше упоминал, что имеет и акции. Видимо, решил диверсифицироваться — значит так ему спокойнее.
avatar
не очень понятно с чего вы решили, что это выгодное вложение денег. инвестиции в жилую недвижимость с точки зрения арендного потока это всегда копеечная доходность. ну и как бы не забывайте, что есть риски того, что наше государство любит переобуваться и редко когда на долгий срок оставляет правила игры без изменений. весьма не низкая вероятность того, что через пару лет деньги в бюджете на субсидирование льготных кредитов закончатся и банк вам впаяет новые платежи по рыночной ставке. не утверждаю что именно так и будет, но риск этого ни разу не ноль и как бы я его бы оценил как значительный
avatar
Evgeny Petrov, Риск всегда есть. У меня же и акции есть. Диверсификация, все дела. Ну и не забывайте, что тут плечо х4 получаетсяу меня?
avatar
Evgeny Petrov, а разве прописанную в договоре ипотечную ставку можно поднять постфактум в одностороннем порядке?
avatar
Evgeny Petrov, через пару лет, кредит в реальных деньгах уменьшится в двое, а то и больше. Три года назад покупательская спосрбность денег была выше в 2 раза.
avatar
Павел, нет нельзя. просто очередной теоретик пытается обесценить вполне разумное решение автора по покупке инструмента, который соответствует личным целям автора, а не целям вирутальных форумчан со смартлаба
avatar
Evgeny Petrov, потому что у него бесплатное плечо
Я оху… удивляюсь!!! Все люди уверены, что война будет идти вечно.
avatar
consar, Я надеюсь на завершение в 25 году. Почему это должно помешать мне взять 12 миллионов под 4%?
avatar
Сергей, ещё хуже. Взять то не мешает. Даже вроде как трейдер уверен, что война не имеет отношения к текущей цене аренды. Пусть так и будет.
avatar
consar, ниче не понял =(
avatar
Открываем локацию, смотрим ср. ценник. То что вы там хотите, это всё ваши хотелки, только, что со спросом, продать тоже хотят за ценник выше, но итог 30-40% скидки)
Владислав Кофанов, Квартира сдается летом 27го, я уверен, что она будет сдана за более 100к к тому времени. Но в любом случае я напишу. Когда я брал в 0,7% ипотеку, я ожидал по 30к сдавать, плачу 17,8к. По факту там аренда теперь 45к…
avatar
Сергей, если летом 27, то считай что в 28. С учетом текущей ситуации с девелоперами может и в 29, и то если всё просто колом не встанет.
Все это время платить + ремонт нужен хороший, чтобы по верхней планке сдавать.
avatar
John Doe, Ремонт там нормальный от застройщика, мебелировка и зоумстейджинг только.
На 25 вроде не собираются продлять мораторий на штрафы, значит будет платить за просрочку сроков.
avatar
Сергей, нормального ремонта от застройщика сейчас не бывает. Даже в бизнесе сейчас вайтбокс делают на отвали, а про финальную даже говорить не буду. Такое за хороший ценник не сдать.
А если отрасль пойдет по п*зде, то продлят такое, что дольщики еще и должны останутся.
avatar
John Doe, Нормальный это какой? Я же под сдачу, а не для себя. Условный туалет они ставят инсталяцию уже к примеру. На стенах ванной плитка, обои под покраску, натяжной потолок. Что там не так?
avatar
Сергей, а за 100 к я б типа евроремонт захотел бы
avatar
Sergio Fedosoni, что такое евроремонт? Вы поклоняетесь европейцам?
avatar
Сергей, я написал типа))
Это очень качественный ремонт, премиальная техника (Купер Буш например)
Ванная 600+ литров
Смесители по 40+к
Полы с подогревом
Климатика Дайкин/митсубиши хэви
Это если для себя, иное бы и снимать не стал
В 2018 нам Кур. Снимал апарты в Сити именно так и всё и было
И кстати 90 метров на человека
avatar
Сергей, к тому времени может и будет такой прайс. 
avatar
Сергей, а, так у вас еще и нет квартиры. Есть фьючерс :)
Но не факт. что его эуспирируют в 27 году учитывая, что сейчас начнутся банкротства застройщиков.
Григо́рий Печо́рин, Самолет может и отлетит, ПИК же крайне крепкий.
avatar
я обычный чел без всякой рекламы своей телеги

Нам то не гони! Устроил тут рекламу жилищного комплекса.
avatar
Андрей, ага, с 2019 года сидел тут, чтоб ПИК порекламить. Кстати там уже почти все раскуплено интересное + цены подняли.
avatar
Сергей, одно другому не мешает. Аккаунт может быть продан или даже взломан
avatar
Андрей, жесть =)
avatar
доход чистый напишите. себе. и сравните со вкладом, например. 
а математика супер крутая в этом и соседних жк только с машиноместами. За 2 купил за 4-4,5 через полтора года продал… ;) у меня еще осталось пара мест, могу продать..)
avatar
Михаил Шварц, 500 метров до метро, а вас машиноместа интересуют… странно
avatar
Сергей, странно то что вы не поняли о чем я написал…
avatar
Михаил Шварц, застрои перестали давать возможность покупать нежилые помещения перекупам, которые не приобрели квартиру в данном жк. даже покупателей ограничивают теперь по кол-ву возможных лотов для покупки. вопрос, как Вы смогли приобрести больше 2 машиномест в данном жк? у Вас более одного жилого объекта там?
avatar
Titan, Ни в этом, ни ранее в соседнем ЖК жилых помещений нет. У нас женой разные фамилии ;) Когда мы покупали, у ПИКа не было ограничений. Просто какое то время ПИК не выпускает в продажу свободные машиноместа, держит для покупателей жилья, а потом потихоньку выбрасывает в продажу, за этим надо следить и все. Вся покупка он-лайн происходит. 
avatar
Михаил Шварц, а где Вы видите эти машиноместа? там доступ к ним на сайте есть только через страницу купленной квартиры. в открытой продаже на сайте нету. можете ссылки скинуть для примера чтобы для человека с улицы купить машиноместо в их жк
avatar
Titan, заходите на сайт ПИКа. Выбираете ЖК. и там на этой странице внизу, после квартир есть раздел Машиноместа. Вот например:
www.pik.ru/search/mtvpark/cars
avatar
Titan, вот другой жк: www.pik.ru/search/mpark/cars
avatar
Titan, вот жк Мичуринский парк, я зашёл, можно прямо сейчас и купить.

avatar
Михаил Шварц, спасибо за информацию! очень полезно было 
avatar
Titan, считайте соотношение квартир и подземных машиномест, самим приехать посмотреть, походить вокруг на предмет мест для парковок и возможных паркингов на улице. Впрочем в Пиковских жк всегда жоп.. проблема с парковками. К тому же сейчас власти Москвы разрешили уменьшить норму  на 20%  на уличные парковки для застройщиков… ;)
avatar
Сергей, авто всё равно нужно, где его хранить, что вы всё в это метро упёрлись,
avatar
Sergio Fedosoni, зачем? Есть каршеринг, такси. В Москве машина не нужна.

А для непонятливых, ну можно в подземном паркинге купить место.
avatar
Сергей, ещё одно заблуждение
На такси ещё 100к выйдет, и жто даже не бизнес, его долго ждать.
Каршеринг — бээ
Мне было 23 года, банк выдал 140мерс — негоже зампреду на 124 ездить, вы предлагаете спустя 25 лет пересесть с крузака на китайский каршеринг??
Греть и чистить от снега по 20 минут я тоже не собираюсь и по полчаса искать место для парковки
Даже когда в ОД останавливаюсь иногда в подземке Фестиваля всегда паркуюсь.
Я немного не понимаю вашу воронку квартиррсьемщиков в таком месте такую площадь и за такие деньги
avatar
Успел купить, на пике. В банках же дураки сидят, считать не умеют)
avatar
NelEvg, тож самое мне в 22 писали :D
avatar
Сергей, а что, разве не так?) Рынок продавца закончился, спроса нет, хотя у вас там на 30 лет замурованы деньги, хз что будет вообще, слишком большой горизонт
avatar
NelEvg, Что за сценарий, что внутри МКАДа 500 метров до метро в красивом доме не интересна будет квартира под сдачу? Ухудшение войны? Ну плохо конечно, но что поделать. Надо рисковать.
avatar
NelEvg, у него не деньги замурованы, а обязательства, которые обесцениыаются под 20+ в год…
avatar
Павел, это как, обесцениваются под 20%?))
avatar
NelEvg, он успел зафиксировать льготную ставку.
avatar
Toltra, покупка (инвестиционная) на заемные средства, тем более если я правильно понял на 30 лет — довольно рискованно, нет? Если бы покупал для собственного потребления — тут вообще вопросов нет, лично я считаю только для этого и надо брать кредиты. Тут есть и приход (будущая сдача, перепродажа) и расход (платежи, содержание жилья), только вот первое вещь — не постоянная, а вторая — фиксированная.
avatar
Все правильно сделал.
На чужих деньгах получил денежный поток, который можно тратить.
Учитывая то, что деньги дешевеют — риск инфляции на кредиторе, ставки аренды упадут врятли, а платёж по ипотеке фиксированный.
Я бы тоже взял где нибудь только место выбрать не могу…
avatar
Nekto Finkelmaer, пока он получил отрицательный денежный поток на горизонте ~3 года. а мог 2.4 млн + 60 тысяч ежемесячно на вклад с капитализацией.
avatar
John Doe, И толку мне от этих бумажек? Их печатать легко. Квартиры так не напечатать =)
avatar
John Doe, хранить деньги ради денег — такое себе занятие. Через 3 года, с такой скоростью печатного станка, покупательная способность этих 2.4 млн + 60 тр/мес, в лучшем случае, не изменится. А у него уже будет актив стоимостью 12 млн в текущих ценах, генерящий денежный поток.
avatar
Nekto Finkelmaer, всё совсем не так. После пузыря 2008г. у нас в в Москве жильё на дистанции номинально дорожало уже темпом ниже офиц. инфляции:
www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin
avatar
Дмитрий, жилье не может дорожать темпом ниже официальной инфляции — рост стоимость жилья напрямую влияет на инфляцию.

Стоимость жилья включает в себя стоимость практически всего рынка труда, стоимость стройматериалов, стоимость земли, стоимость услуг естественных монополистов, обязательные платежи в бюджет.

Недвижимость — это то, что защищает вложения от инфляции. Стоимость найма — дополнительный доход.
avatar
Nekto Finkelmaer, вы попросту путаете продажную цену жилья с его себестоимостью. А если думаете, что они движутся не только синхронно, но и с одинаковой процентной маржой все предыдущие годы, то это конечно не так.
И это даже не говоря о том, что новострой — это отнюдь не весь рынок.
avatar
Дмитрий, да, да. Строители же работают себе в убыток, что бы какие то теоретики могли пофилософмтвовать.
avatar
Nekto Finkelmaer, ты свежий отчет того же Самолёта посмотрел, а нетеоретик?
avatar
Дмитрий, и чего там? В отчёте?
avatar
Nekto Finkelmaer, ну так я и думал. «Нетеоретик» без чужой помощи даже в готовый отчет не осиливает.
avatar
Дмитрий, ну так объясни безальтернативный успешный инвестор, живущий с рынка.
avatar

Дмитрий, чтобы Вы смогли ответить на свой вопрос, посмотрите на график irn чуть шире, и желательно в валюте (подсказка, см. нужно на период 2003-2008). и Вам сразу все станет ясно

avatar
успехов
но у тя планировка на рисунке крайне неудачная… сделай нормально не так как на рисунке… у тя возможность выделить кухню и отгородить вторую спальню стеной из стеклоблоков. 
avatar
ves2010, почему неудачная? Классическая евро2. Диван+ТВ на кухне, в спальне чисто шкаф+кровать. Что не так?
avatar
Сергей, вот смотри… у тя крайне неудачно 
1 вошел в квартиру уперся в бесполезную стену на место этой стены встает шкаф гардероба
2 входная дверь в комнату крайне неудачна и жрет пространство… в комнате дурацкий угол… я понимаю что там можно сделать в нише встроенный шкаф но там итак 11метров… останется всего 9.5
3 если добавить кладовке пространства то ее можно использовать как кабинет… я такое видел...  
4 тесный коридор и крайне неудачна дверь в санузел прям посреди 
5 надо прикидывать что там будут жить 2ое взрослых и ребенок
вообщем я бы посоветал обратиться к архитектору за 15-20 к нарисуют проект… с размерами для строителей… есть кстати видео на ютубе как распланировать квартиру
avatar
ves2010, ох, без рисунков сложно наверн обьяснить. В спальне в нишу шкаф поставлю и да кровать большую часть займет. В спальне надо спать, весь движ в гостиной.
Я думаю у входа в нишу поставить стол, чтоб рабочее место было, а гардеробную так и оставить гардеробной, вполне ок получается на мой взгляд.

Там готовая отделка, стены ломать не хочу.
avatar
ves2010, в реале именно такой тип жилья — с кухней-гостинной и нишами для встроенных шкафов сейчас наиболее востребован в однушках. Собственно, потому их и пошли у нас клепать ещё лет 7-10 назад.
Ну а так это квартира исключительно для двоих. Ребенку там ни при каких перекроях даже отдельного угла не будет, не то что полноценной комнатки.
avatar
Район хороший, ТЭЦ — это ерунда, куда ветер подует, там и радуются обычному пару. Раньше в Очаково, когда зимой автобусы  дизельные на стоянке прогревались, вот это было да, там и ТЭЦ за черным облаком не было видно ). 
Планировка хорошая, лучше сделать выход в комнату из коридора, чтобы не бегать в туалет через кухню. Цена считаю слегка завышена, может уменьшится в рублях на треть в ближайшие 10 лет, но когда-нить опять отрастет. Аренда сейчас в том районе за такую однушку около 50-60 тысяч, упадет до 40 тысяч за пару-тройку лет.
В целом неплохо, тем более за 4%, вырастет ребенок и будет пешком ходить в лучшие вузы страны, там их много. Автор молодец, поддерживаю и поздравляю с покупкой!
avatar
Alex, Спасибо
avatar
Alex, там разве чтотакадеммя ФСБ, ну а мгимо уже не пешком и не для всех
avatar
ожидания по аренде задраны, может через несколько лет к этому и подтянется но не прямо сейчас. Но в целом если это действительно «льготный — надо брать, инфляция обесценит все — если застройщик достроит 
avatar
Константин Р, Посмотрим
avatar
Константин Р, недостроит.
Мигель Санчез, делаем ставки на то сколько проживет пик чтоли?) до 26 дотянет точно, корпуса с высокой степени готовности будут сданы, с задержками может но сданы, а дальше хз)
avatar
вот именно подобные схемы и уничтожают рождаемость и будущие поколения, в лучшем случае аюбеки будут в будущем там жить
Эльзар Тимирбулатов, С чего вдруг?
avatar
Сергей, с того что цены на недвижимость растут из за инвестиционного спроса, цены на аренду растут потому что все подряд цены поднимают, и внезапно народ не будет рожать детей без жилья, тем более в студии или однушки. т.е. власть своими действиями обагатили застройщиков, чиновников, банкиров, отдельных инвесторов и многодетных, за счет всех других. в рф рекордное падение рождаемости и дальше будет хуже
Эльзар Тимирбулатов, я купил эту квартиру и с мат капиталом и с использованием семейной ипотеки. За эти деньги в условно Питере можно трёшку купить. То есть везде кроме Москвы и Сочи это позволяет купить семейные квартиры кому надо.
avatar
Сергей, перечитай что я написал, не кому надо как ты написал, а у тех кто имеет мат капитал и право, но перед рождением ребенка нужна жил площадь а не до, что и привило и приводит к тому. что обагтили одну категорию лиц за счет всех остальных и уничтожили рождаемость
Эльзар Тимирбулатов, то есть лучше отменить мат капитал и семейную ипотеку, это повысит рождаемость, верно?
avatar
Сергей, кореляция цены на недвижимость и рождаемости прямая, во всех странах где падает рождаемость жилье сверх дорогое. мат капитал и семейная ипотека привела к росту цены, сделала недоступным жилье, упала рождаемость, помоему все очевидно. 
Эльзар Тимирбулатов, Где вымирает население, там недвижка дешевая. Чекайте Латвию.

К росту цен не семейная ипотека привела.
avatar
за 100 тысяч не сдать такое
avatar
dankor0888, почему?
avatar
Сергей, потому что очаково это не матвеевское
avatar
whattheheck, И? До метро 500 метров. ЖК красивый и благоустроенный.
avatar
Сергей, аренда 100 штук и расстояние до метро это две противоположные субстанции))
Вы на метро ездите? Я лет 20+ не был там. Мы из разных миров). Так же и с арендаторами за 100+
avatar
whattheheck, Да, я катаюсь на метро. 
avatar
Сергей, метро это опция если есть авто, подземная стоянка (или гараж в частном доме) но надо куда-то успеть по таймингу
Метро с семьёй вообще не вариант, на такси там ненакатаешься и ждать замучаешься и геолокацию грешат еще
avatar
whattheheck, объективно если быстрей на метро — еду на метро, в 90% случаев это быстрей. хоть и менее комфортно
avatar
Константин Р, я ничего не имею против метро. Люди, платящие за аренду 100+, думаю тоже. Просто у них не возникает необходимости ездить на метро. За них торопятся в метро другие люди, которые платят за аренду 40-50.
avatar
whattheheck, ой ли, куча людей из начальства ездит на метро и не жужжит. Тот кого возят не снимает за 100к ничего, давно все свое и у любовниц и для внуков тоже куплено. 
avatar
whattheheck, не, в Москве тема метро. Я там бываю раз в полгода, и понимаю, что это невероятная вещь.
avatar
whattheheck, а что такое арендатор за 100+? Это арендатор с 1000$. И все. Разве это много?
Когда бакс на 200 улетит, будет арендатор с 500$
avatar
Бизнес-план показали бы, а то рендеры только. План то вроде и норм, типа на процентных платежах арбитраж.
Только 3,5 года (достройка + ремонт) будет без арендного потока это 2,4 млн. процентов, миллионов 5 ремонт. Получается 7,4 млн. / 20 лет / 12 это 31К в месяц уже. Еще я слышал (последнюю квартиру в масс сегменте покупал давненько), что сейчас квартира после покупки превращается в БУ товар и процентов на 15% дешевеет, т.е. еще -10К. Итого, осталось 2 тысячи всего, что съедят налоги, простой квартиры и т.д.

В принципе на росте стоимости самой квартиры нужно делать деньги, так работают REIT, но не факт что при текущем раскрученном рынке она будет сильно расти, даже на инфляцию. Хотя, наверное, и даунсайдов прям уж больших нет.
avatar
MarshalTX, я кнешна сильно отстал от жизни… Но ,, блин ,, что за ремонт однушки за 5 лямов? Тем более для сдачи?

avatar
mar, я так, по памяти. Если правильно понимаю, то в квартире нифига не будет, т.е. все надо будет покупать, начиная от силовых кабелей, заканчивая техникой. Ну окей, думаю в 3,5 можно уложиться.
avatar
mar, лям правильный кондер на 2 комнаты с при точкой
Лям кухня…
Ну и остальное тоже можно освоитт
avatar
MarshalTX, квартира с отделкой, только мебель поставить
avatar
Сергей, ну окей, миллиона 2 наверное выйдет — +15К к расчету.
avatar
MarshalTX, думаю даже меньше.
avatar
Сергей, меблировка под ключ для евро-2, чтобы сняли за 100к выйдет в районе 600-800к по текущим ценам. для комментаторов выше это не профильная тема просто))
avatar
Сергей, так не бывает, даже в ФСБшных домах
Кухню всё равно всё менять, две розетки на комнату и лампочка одна в 21 веке не катит
Их в квартире штук 50-70 должно быть
И два десятка розеток
Проходные выключатели или Умный дом,
avatar
Сергей, вы когда примите эту «отделку» от ПИКа, сразу встанет дилемма.
Либо ставить туда дешевую мебель, чтоб не контрастировала с этой говноотделкой, ну тогда 30-40 тыс ваш потолок по аренде.  либо делать ремонт по полной и нормальной техникой и мебелью. в этом случае может за 60 и найдете клиента…
avatar
Михаил Шварц, вы видели отделку в пик+?
avatar
Сергей, видел, не сильно отличается от обычной. средняя отделка от нормальной бригады качественнее.
avatar
Михаил Шварц, и как же проект назывался? =)
avatar
колхозники не могут поверить в  аренду 100к ржака)))
avatar
Andy S, в том то и дело, что снять подобное за оверпрайсовые 100+ могут как раз только приезжие неискушённые колхозники. Им же рассказали как у нас в Москве всё «дораха-бахато».
avatar
Дмитрий, такую квартиру могут спокойно арендовать два таксиста узбека, которые получают по 200к на руки каждый. 25% от дохода всего на аренду
avatar
2 льготные ипотеки, с этим борятся, первую могут по рыночный процент перевести
Никита Богданов, не могут, до 23 взята
avatar
Никита Богданов, можно и 2 — одну на супругу, а можно и три-четыре — две семейки и две it(если подходишь), без всяких санкций и нарушений. 
avatar
Никита Богданов, первая же не льготная была, так что ничего не переведут.
avatar
«Яжговорил: смартлаб — помойка.» ©
avatar
из своего опыта, для сравнения.
Локацию автора топика не знаю, но дочь сняла рядом с домом квартиру (таунхаус переделанный под небольшие хатки) за 50 т.р. от метро пешком 30 минут, на маршрутке 15, мцд в 15 минутах (Павшинская пойма, кто знает тот поймет).
Махонькая студия квадратов 20 но ремонт нормальный (натяжные потолки, зеркала, телек, сантехника и тд.). Оплата только аренды, коммуналка и интернет входят в оплату.
avatar
Лебедь, студия в 20 квадратов давит на мозги. Человек рождается свободным.
avatar
Похоже на рекламу от оранжевых штанов застройщика которые судорожно пытаются впарить свой говнокомплекс.
Мигель Санчез, угу, сижу на форуме с 19го года ради этого поста спустя 6 лет =)
Хороших вариантов там уже нет, все раскупили и цены поднял ПИК.
avatar
Мигель Санчез, в прошлый кризис кстати они тоже впаривали как могли, к текущему моменту рост х3 от того что брал, будет ли так к следующему кризису — наверно будет, все циклично, но тайминги непонятны. 
avatar
Константин Р, вы какие кризисы считаете? Могу сказать про кризис 14 года, сам брал в то время, выйти по цене покупки удалось только в 19м.
хм, мы сдаем в Москве, 500 метров от мцк(может и ближе даже) и метро однушку за 45к.
Сейчас цены выросли, и можно сдать за 55к.
Но 100 это перебор на мой взгляд.

Алексей Кобрин, дык дома разные, места тоже.
avatar
ух ты, как здорово. Выглядит хорошим приобретением.
У меня там есть отдельные мысли по использованию мат.капитала, так как был очень негативный опыт потом с попыткой продать квартиру с детскими долями. Но план выглядит хорошо!
avatar
Ed Wilde, не планирую продавать
avatar
На плане прям евро двушка, но имхо застройщик уже вложил ваши проценты за 30%, плюс разные комиссии в цену квартиры, имхо цена вашей квартиры 7500
avatar
BatjaBond, подобная квартира в мурино условном столько и стоит. Вот только в Москве цены другие и они такие везде.
avatar
BatjaBond, только если в 2017 переместиться, тогда да, 7500 будет
avatar
На ремонт еще миллион уйдет
avatar
Константин, квартира с готовой отделкой, только мебель
avatar
il_dottore, чебурек это еда, вы о чем? Например студенты богатых родителей. Например успешные специалисты.
avatar
Сергей, зачем успешному специалисту с лишней соткой в месяц что-то арендовать? Подкопит и купит.
avatar
Mathman, и что и где он купит? Вы думаете ипотеки обычные на вторичку скоро станут доступны?
avatar
Сергей, скоро? У вас там сдача через 3 года, думаете ставку до 27-го держать будут? Кто бы про скоро говорил.
avatar
Mathman, допустим ставка будет 12%. Это все ещё в 3 раза выше моей текущей. В ставку ниже 10% верится сложно. Но если и будет, цены на квартиры ещё подрастут.
avatar
Сергей, может вы и правы
avatar
Mathman, лол, что он купит со свободной соткой в месяц?) 
avatar
Михаил Titov, видимо, тоже что и автор. Другое дело, что платёж уже не будет 57.
avatar
Дмитрий, во первых, нужно еще 3 млн насобирать. Откладывая по сотке, это примерно 2 года. Не все лишь могут позволить себе такую выдержку. 
avatar
Михаил Titov, так люди, накопившие на первый взнос уже показали, что как с выдержкой так и НЕпотребляшными мозгами у них всё в полном порядке.
avatar
Дмитрий, зачем успешному специалисту с лишней соткой в месяц что-то арендовать? Подкопит и купит.
где тут написано, что есть пв
avatar
Михаил Titov, вы заметку читали?
avatar
У меня друг снимает в ЖК бизнес класса возле м площадь Ильича на золоторожском валу 35 кв метров с охраной и входной группой и лифт в подземный паркинг за 70 тыс, а тут в уево кукуево за 100))) думаю сдадите с трудом за 50, да ещё засрут её, что переделывать ремонт придётся
avatar
Мой господин, Увидим, я обязательно напишу.
avatar
Мой господин, низкие цены на аренду долго не будут висеть, 1000 баксов минимум в месяц будет. А это соточка как раз.
avatar
Mathman, ну да ну да
avatar
теперь вопрос нахрен она нужна за 100 в аренду? 
avatar
kvazar, те кто хотят жить в новом районе с панорамными окнами и всем новым?
avatar
Сергей, у кого сотка в месяц лишняя уже над своим жильем думает а не об однушке в аренду.
avatar
Mathman, вторичку купить сложно, новостройку надо ждать. Обычные ипотеки бешеные %.
avatar
Mathman, сотка сейчас не решает проблему своего жилья, от 200 лишних ещё как тот задуматься можно
avatar
За 50т в суровой реальности возможно это сдать. Причем если там будет ремонт и нужно делать отбор арендаторов, то за 45. Учитывая простои и прочее (неизбежное на дистанции), может (если повезет) 35-40 составит реальный получаемый поток с аренды, т.е. в районе 450т в год.

А чтобы сдать за 100, должны доходы арендаторов (с которых они должны платить аренду) вырасти раза в два-три за три года. Сомнительная ставка. Именно доходы арендатора определяют арендную ставку.
Максимум что произойдет при разных нелепых желаниях — кидок.

Элитники (крутаны-транжиры с большими деньгами) снимут и за 150 и за 200, но другую площадь. 
Сдавать квартиру — убыточная тема.
С аренды  только на ремонт накопишь)))
Лучше продать и купить офз/ замещайки.

ЗЫ за 100к чтобы сдать надо отремонтировать и технику нормальную купить
и то не факт
 
Сергей Кузнецов, до сих пор дома напоминание что офз зло, облигации времен СССР. На пенсии, сдача кварьиры, хорошая прибавка.
avatar
Павел, так как мы не знаем будущего, то оптимизировать очень тяжело.
Для меня сдача квартиры — геморрой. Хотя если все обнулится, то это будет хоть что-то.
Сергей Кузнецов, так на моей жизни обнуление происходила 2 раза уже. 91, 98. Что касается сдачи геммороя нет. Цены не ломите все. Сдаем квартиры семьей уже 30 лет.
avatar
Павел, 91 — это развал СССР, редкое геополитическое событие.
А в 98 з/п в коммерческом секторе (банк, инвест компания в Москве) были наличными баксами. Так что не пострадали)

Был опыт и съема и сдачи — не понравилось. Не мое это.
Вообще разговоры ни о чем...
Дай бог автору, дом сдадут вовремя, застройщик не сгинет под бременем ключевой ставки и отсутствия льготной ипотеки. Прогнозировать за сколько можно сдать квартиру через три года примерно тоже, как рассчитывать купить мебель/технику через 3 года, но по ценам на сегодня...
А насчёт качества отделки whitebox я бы сильно не заблуждался, вне зависимости от бренда застройщика
avatar
за 15 млн 28 метров- это очень дорого.
avatar
Григорий, видно же, что там 38 полная. Локация неплохая и даже бюджетная отделка уже в цене. Один минус — сдача лишь через 3 года.
Но по таким ценам как сейчас русфонда — лично я бы выбрал исключительно акции ;)
avatar
Дмитрий, и как ты собираешся купить акций на 15 млн за 2.4 млн?
avatar
Nekto Finkelmaer, конечно никак. С акциями речь только о наличных.
Но (за вычетом оценки инфляции) Р/Е=6 против Р/Е=25 динамика процентной прибыли будет столь разительна, что на дистанции срока ипотеки разница номинального финреза между этими двумя активами с лихвой перекроет разницу финансового рычага стартовых сумм.
Можете, при желании, сами построить DCF из этих вводных и прикинуть всё на объективных цифрах.
С акциями ещё как-то могли бы сравниться коммерческие квадраты(но там, зато, нет ипотеки, а тем более настолько льготной), где арендная доха от 10% годовых и иногда даже более (БПИФ Рентал ПРО в помощь). Но уж точно никак не жилые.
avatar
Дмитрий, если бы было так как ты тут заливаешь, ты бы уже купался в деньгах как Скрудж Мак Дак.
avatar
Nekto Finkelmaer, заливает тут только такая хамовитая детвора как ты.
Ещё видимо и недалёкая, если хамит исключительно от неосиливания самостоятельно пересчитать.
А я именно потому с рынка и живу немало лет, что он столько даёт. А тем более сейчас, когда всё давали подобрать с редчайшим дисконтом. В т.ч. и форвардно высокодивидендное. Пока бетонщики молятся на свои 4%, после вычета расходов.
avatar
Дмитрий, ага-ага. Я помню как ты тут пару тройку месяцев назад пытался доходность akme посчитать, никак с приложением УК свести не мог, в акции зазывал, а потом пропал, вот опять вылез как только рост начался.
avatar
Nekto Finkelmaer, что ты несешь?
Про безальтернативность акций рентабельных компаний как наиболее успешного из любых элементов инвестирования я годами пишу тут вообще без перерыва. Причём это видно абсолютно любому, кто тыкнет на мой профиль.
Похоже, кроме лишь брехунов.
Отвечать которому давно пора заканчивать.
avatar
Дмитрий, да, все уже тыкнули, и увидели и всем все понятно.
Не заканчивай отвечать, а то мало ли кто чего подумает.
avatar
Григорий, 38 же. Это хорошая площадь для однушки. Сейчас и 33 много.
avatar
Сергей, 38 да
avatar
Григорий, 150тыс долларов всего. И 1000 долларов за аренду.
avatar
Скоро цены сложаться в 4раза. А ты за сотку😂😂😂😂😂😂😂.ипотеку на 30лет.а ты уверен что через 30лет.цена возрастёт? может нет? наоборот упадет.и будет плата по ипотеке 5000рэ.а ты 57000.платишь.и вообще доживешь? внуки обрадуються вот дед.пададлил.нам платить.в Америке в 20годах прошлого века.фермеры набрали кредитов.щас до сих пор платят правнуки.мы идём Темже путем.голову включи.я вот кредитов наберу.на государство неработаю.у меня 2года всего стажа.да и ненадо.в 70социалку получу.если доживу.и все.дом от родителей.хозяйство свое.машины нет.да и ненадо.😁😁😁😁😁😁.если долго сидеть на берегу.чета само приплывает.да играю лоторею ну 100рэ.в месяц.это немного.шабашу.по стройке.ну как-то так.а ты купи ещё 5квартир.а я подожду.щас упадет.в 4раза я и куплю.у тебя
Якут Якутяшка, в какой валюте должны сложиться цены? Рубль это просто бумажки, которые активно печатают. В то время как квартиры не научились ещё так печатать.
avatar
Сергей, очень хорошо печатают квартиры. Население убывает, дома новые возводятся. Ладно Москва мб растет за счёт чётких учОных. Вот в других регионах беда. Стройка ради стройки.
avatar
Панда По, так поэтому я и покупаю в Москве а не регионе.

Старые дома рушатся, нужны новые. Даже с учётом уменьшения населения.
avatar
Якут Якутяшка, а что не в 100 раз?
Сотка в месяц = 1000 баксов в месяц, не такая уж нереальная цена. А про плату 5000 рублей в месяц по ипотеке — это совсем влажнофантазийно. У нас инфляция за 20%, ставка ЦБ 21%, а вы про 500х.
avatar
рад за Вас. 
Осталось не много прокорректировать расчеты:
— добавить косметику и мебель каждые 5 лет
— вычесть пару месяцев простоя из расчетов (с оплатой растущей коммуналки)
— потопы и прочие нежданчики
Получите легкий минус по текущим платежам. Для полноты картины надо взять рыночную стоимость квартиры в моменте. маскваюрт огребет меньше в неминуемом обрушении цен человейников и если квартиру продержать до восстановления — переменная не определена…
avatar
Mezantrop, нюансов много. Но не забудьте прибавить эффект от обесценивание долга взятого под 4% =)
avatar
Сергей, 
И? 
Если Вы имеете в виду ROI инвестиции, то стоит определится в единицах измерения. Подлые иностранные агенты считают доллар США единой мерой стоимости (пока). На бирже фактически доллара нет. А значит реальные пересчет ракушек каури в деньги невозможен. А раз так, процент по долгу не имеет значения. Гораздо интереснее его привязать к итоговой стоимости актива с учетом процентов и  арендных платежей, а сие предмет темный и исследованию не подлежит. На фоне девальвации в 100% (от низов курса) как смотрятся Ваши 4?
avatar
Mezantrop, Я верю в высокую инфляцию и рост аренды на размер инфляции. Платеж же фиксирован по ипотеке.
avatar
Сергей, 
А теперь так: 
средний объем нереализованных новостроек — от 54% в маскваюрте до 64% в Краснодаре
80% сделок на рынке — ипотечные
размер зарплат отстает от инфляции
Итого:
есть навес предложения
с ростом инфляции рост неплатежей по ипотеке — как следствие — рост предложения залоговых квартир
Промежуточный итог: 
Вал вторички при отсутствии спроса.
Как Вы думаете, что будет делать Сбер при накоплении на балансе охулиардов неликвидных квартир и как это скажется на рынке аренды?

avatar
Mezantrop, не знаю, что там у вас за цифры. В интересных проектах квартиры резко заканчиваются и раскупаются. Переход на эскроу тоже сыграл свою роль в распроданности. Можно придержать и на финише продать дороже.
avatar
Сергей, 
Это не у меня — это официальная статистика застройщиков.
Блажен кто верует.
«В интересных проектах квартиры резко заканчиваются и раскупаются.» — если бы я продавал квартиры — я бы всем так и говорил.
Как организация денежного потока и диверсификация — рабочий вариант (без еботеки).
Как бизнес м кнопка «Бало» на весь срок еботеки — сильно навряд ли.
Да и главный ориентир — арендный платеж. Что будет со ставкой аренды при переизбытке «неинтересных проектов»?
avatar
Mezantrop, причём тут кто и что говорит? Я это своими глазами наблюдал, как одна за другой отоьранные мной квартиры уходят в бронь, а затем исчезают из продажи.

От того что в капустных полях самолёт не может продать квартиры как мне помешает у метро сдавать?
avatar
Сергей, через пара лет в районе больше половины жильцов будут одни гастеры, кто захочет снимать там даже за 50 тысяч сраную студию- кухне-сортир?
avatar
Юрий Юрий, с чего вы решили, что район заселят гастеры? Объясните.
avatar
Сергей, я обьясню
У москвичей и так избыток жилья, там мамы бабушки по одной в трешках живут, и им не по 30 лет же…
Приток мигрантов растёт, зоны свободные от них строго локализованы (часть одинцово, часть Балашихи, часть севера и северо-востока за МКАД)
Откуда прибудет к вас славянский спрос?
avatar
Sergio Fedosoni, из Москва-сити. там на МЦД 20 мин от дома до сити ехать
avatar
Titan, я про себя говорил час до мск сити (но это лес, и дом 404 метра)
зачем человечейник ??
avatar
Sergio Fedosoni, вы расист чтоль?
Бабушки живут в вонючих 5 этажках, что разваливаются уже. Кто в своем уме захочет в таком жить?

А вот хорошие спецы захотят жить в хорошем жилье типо моего. А уж какой национальности он будет, меня не волнует, в России у нас их сотня с лишним.
avatar
Mezantrop, его ROI примерно 25-30% после сдачи 
avatar
Михаил Titov, 
В чем? В каури или долларах?
ROI 30% означат возврат инвестиций за 3 с небольшим года?
avatar
Mezantrop, да, так и есть
avatar
avvin, вот загадка, почему мне не дали 0,1%, а именно 0,7%. В каком банке если не секрет одобрили вам? У меня дом.рф
avatar
Сергей, абсолютбанк, только он одобрил под такой процент, а дом.рф тоже одобрял, но по более высокой ставке, поэтому абсолют выбрал 
avatar
А как это под 4% ввшло? Семейная разве не по 6%?
Так-то цена не айс. Рядом в обжитых Раменках по 17 двушки. Рядом парк и метро нормальное, а не кольцо.
avatar
Евсей Иванов, Семейная 6, Пик субсидирует 2% и поэтому 4.
avatar
1. Не показаны все расходы.
2. Космическая аренда. Район плохой, дом комфорт, даже ремонт премиальный не спасёт. Откуда вы взяли цифру от 100 тысяч?
3. Это же Матвеевский парк, со сдачей в середине 27 года? А с учётом текущих проблем они раньше 28 не построят. Это тоже учтено? Видимо 100+ аренды и относится к 28 году?

Меня удивляют «специалисты» статью пишут из серии кругом все идиоты, снимают квартиру за 100+ а она в ипотеку 60 стоит. Но при этом не могу для статьи простой таблицы бизнес кейса составить.

П.С. Тоже планирую квартиру купить, поэтому смотрел предложения и аренду. Но в этом нет заработка, просто снижают риски.
avatar

Alexandr Smirnov, 
1. Как мебелирую, расскажу о расходах на это по факту.
2. Аренда рыночная. Что в районе плохого?
3. Если просрочат выдачу ключей, начнут платить штрафы мне...

Меня точно так же хейтили, когда я брал во времена 0,1% ипотеки квартиру. Типо ты че самый умный? А в итоге я плачу 17,8к ипотеки при аренде за нее 45к =)

avatar
Сергей,

Можно просто наоборот все написать. Вы заплатили 2.5М застройщику сразу, еще 57 тысяч будете 30 лет платить, чтобы в 27-28 году еще 4М бахнуть и в 28-29 году будете по 120 тысяч сдавать квартиру, что с учетом инфляции равно 60к сейчас.

1. Порядка 4М я насчитал. Чтобы за дорого сдавать.
2. Далеко от центра, плохое метро (не едет в центр кроме москва сити), промзона, вообще голяк вокруг, дыра дырой, не хотелось бы там жить. Еще были статьи, что там земля загрязнена.
3. Мораторий на штрафы. А сейчас стройка вообще встанет из-за ставки и пойдут банкротства. Самолет говоря уже садится например.
4. Комфорт и жилья там будет очень много = конкуренция.

П.С. я смотрел Will Towers, тоже хочу за 100+ сдавать однушку. Но отказался. Хоть и ближе к центру, речка, зеленный массив, мосфильмовская рядом, но рядом и трасса, а метро нет.
avatar
Alexandr Smirnov, «тобы в 27-28 году еще 4М бахнуть и в 28-29 году будете по 120 тысяч сдавать квартиру»
Квартира с готовой отделкой, не думаю, что мебель будет 4М стоить к 27 году.

2. К 27 году это будет супер крутой район.
3. Мораторий на 24 год.
4. Конкуренция будет, согласен.
avatar
Сергей, видимо вы оптимист, а я пессимист. Мне показалось, что лучше купить готовый бизнес класс за 18, сделать ремонт и сдавать с середины 24 года. Это дороже, но и рисков меньше. Но ни а каком доходе речи нет, тогда выгоднее в банк на три года под 20-22%
avatar
Alexandr Smirnov, я не мастер делать ремонты =(
avatar
Сергей, супер крутой район это когда лес вокруг и минимум людей…
И МЦД пустой и ни одной азиатской рожи и до Курского 37 минут и час до Сити без переходов.
Так дом!!! С участком в 15+ соток обойдётся в 20-25 млн (продают далеко не всём)
Что будет в Очаково через 3 года я прекрасно представляю, как человек с 80х годов там рядом проживающий
Там 250!!! Тыс новых жителей добавится
avatar
В этой схеме про аренду слабое звено ипотека. Тоесть огромный долг, который будет висеть многие годы.  Хотя вои интересно, а что будет если платить не будет возможности? Банк заберет квартиру? Если так, то риски уменьшаются, ведь по сути почти ни чего не теряешь. Банк изьял квартиру, продал с торгов, вернул разницу и все в расчете.

avatar
Курц, аренда приносит больше платежа ведь
avatar
Сергей, Кстати не намного и больше. Тамвыше уже писали, что есть куча скрытых издержек, которые снизят реальную прибыль.
Нет, сама схема лично мне нравится, но это такой якорь, что пять раз подумаешь а надо ли оно, такое долгосрочное планирование. У меня нет долгов и есть недвижка которую сдаю. Вот это кайф. И прибыль в моем случае не важна в размере. Это просто бонус к жизни, пассивный доход. Хотя не совсем пассивный конечно, то темнеменее, я ни кому не должен и мгу в любой момент прервать схему и всё помнять в зависимости от обстоятельств.
С ипотекой так не сделать без больших потерь. Ввязался- плати до конца дней.
avatar
Курц, Конечно эта схема не идеальна и плечо х4 не просто так берется. Посмотрим, что выйдет
avatar
Влажные мечты Сир гея, портфель сфой покажи инвестор диванный
avatar
qppq, www.tbank.ru/invest/social/profile/Serg121/ наслаждайся
avatar

500 метров до метро Аминьевская

 

это ебеня. К тому же дорого снимают если квартира с престижным ремонтом, это большие затраты. каждые 5-7 лет ремонт надо делать заново, итого с вас стоимость пяти ремонтов)

так что математика вообще не бьется, изначально.

 

Даже если вы сможете сдать так, чтобы гасить ипотеку, за те же 57 000, будете в убытке на сумму ремонтов, а денег выручите как если бы свои 3 млн положили в банк под 4% на 30 лет  с ежегодным реинвестированием))

то есть деньги в банк равно стоимости квартиры в целом через 30 лет, так не считали?

💯Чек-листов по фондовому рынку, эм, ну как скажете. 500 метров по красивому пешеходном бульвару до метро это ебеня для вас…

По факту увидим все.
avatar
«Математика супер крутая получается. Первый взнос 2,4+мат капитал. 12 кредит под 4% на 30 лет. Платеж 57 тысяч. Сдаваться такая квартира будет за более чем 100к в месяц.»

Теперь считаем. 2.4 прям щас в офз под 17% будут давать 34к (29.5к после налогов), 57к, которые идут дяде банкиру, просто складываем с 29.5к, получаем 86.5к. Нафига козе баян? Какие-то квартиры с каким-то выдуманными 100к. Где вы эти 100к берете? То что на Авито и циане квартиры по пол года висят в поисках арендаторов за 100к, это не значит что вы щас зайдёте и перед вами очередь до кремля желающих снять за 3к/метр кв-ру. С адекватной ценой аренды сметают сразу, их и не видно в цианах и авитах. Объявление выставил — час, два прошло и сняли. ОФЗ щас 50-60%. Если боитесь что всё сгорит в огне инфляции — хэджируйтесь золотом или валютой, сами облиги отрастут при понижении ключа. И не надо искать никаких учОных 10чел. на 10м, которые хату ещё снесут и уедут в солнечный точикстан. Бетонных людей учить — только портить.
avatar
Панда По, инвестиции в бетон это не единственные мои активы. Я так же неплохой портфель акций имею и каждый месяц докупаю акций.

Облигации я не люблю.

Вы видимо не знакомы с современным рынком аренды Москвы. Это не бабушатник, а современный жк. К 27 году такое будет сдаваться за более 100к. Это не моя хотелка, а реалии.
avatar
Сергей, а сколько страховка ежегодная. По моим прикидкам на такую сумму страховка больше 100 тысяч должна быть, т.е. это примерно по 10 тысяч ежемесячно расходов. + Коммуналка 5-6, а к 27-28 году вполне и 10 может быть.
Т.е. это уже 70-75 ежемесячно платежи.
avatar
wildcad, первый год 57к. Далее я перейду на свою более дешёвую.
avatar

Задумка автора более чем здравая. Удивительно, что часть комментаторов отнеслись к затее скептично. Зависть? Глупость?

Особенно забавно читать про риски вложения в бетон от людей, которые не прочь вложиться в облиги и акции третьего эшелона.

Более того, в случае серьезного шухера порежут в первую очередь бумажных буратин и в последнюю очередь придут за жилой недвигой.

avatar
Павел, все так.
avatar
кстати я правильно понимаю что чтоб поспасть под семейную программу и получить 12 млн кредита под 7% я должен нарисовать себе 100+к зарплаты с расходной частью 38% к ней ??
avatar
Sergio Fedosoni, ребенок нужен =)
2 ндфл я свое показывал, банк устроило.
avatar

теги блога Сергей

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн