Блог им. RomanLitovka

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.

Статья для инвесторов, которые выбирают апартаменты для пассивного дохода в г. Сочи.

Многие покупатели, которые интересуются пассивным доходом обращаются к сочинским риелторам, чтобы те помогли найти им хорошие Гостиничные комплексы.

Услышав, что у Вас есть 20+ млн ₽ они обязательно предложат Вам:

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
👆 Отличный комплекс в Адлере, который несомненно порадует своих собственников хорошим доходом.

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
👆 либо предложат не менее достойный вариант. Марина Гарден 5 звёзд в микрорайоне Хоста.

— «Хорошие ли это объекты?»
— «Да, безусловно».
— «Будут ли они приносить хороший доход?»
— «Да, будут»
— «Есть ли на побережье Черного моря более интересные варианты для пассивного дохода?»
👆 именно ответ на последний вопрос мы с Вами и разберем в этой статье.

Для этого нам понадобится 2 минуты свободного времени и калькулятор.

Шаг первый:

1) находим в интернете (Островок, 100hotel, Яндекс — Путешествия) информацию о стоимости проживания в отелях уровня 5 звёзд в г. Сочи:

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
👆 Средняя стоимость проживания в Сочи за сутки в ноябре в «Пятёрках» = 25 600 ₽.

Стоимость апартаментов начинается 25 — 30 млн ₽. за номер 30 квадратных метров.

Есть конечно предложения и с совсем запредельными для большинства граждан нашей страны ценами, но их рассматривать в данном обзоре не будем 👇:

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.

КАКИЕ ЖЕ ЕСТЬ АЛЬТЕРНАТИВЫ И ЕСТЬ ЛИ ОНИ В ПРИНЦИПЕ?

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
👆 Средняя стоимость проживания в Анапе за сутки в ноябре в «Пятёрках» = 21 500 ₽.

Стоимость апартаментов в среднем 13 — 18 млн ₽. (За номер 40 квадратных метров).

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
👆 Путем простых арифметических действий мы видим, что доходность от сочинских отелей выше на 19%.

Однако, и стоимость на 67% больше...

То есть, зарабатывать Вы будете практически столько же… но цена входа увеличивается в разы… если купите в Сочи.

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.

А теперь посмотрим, что же нам предлагают Застройщики Анапы?

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
👆 Гостиничный комплекс Николай I Hotel & SPA:

Рестораны, СПА — комплекс на 3000 кв.м, подогреваемые бассейны с панорамным видом на море, детские центры, тренажерный зал… Вообщем всё как в хороших турецких пятерках.

Но и это ещё не всё:

Самое интересное здесь: цена и рассрочка:

17 700 000 стоимость номера:
1) ПВ 30%
2) через месяц 10%
3) через месяц 10%
Далее, остаток каждые 3 месяца или полгода равными платежами (до декабря 2027 года).


Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
👆 и это за полностью готовый бизнес со сроком окупаемости 7 лет (включая время строительства)… в одном из самых премиальных отелей на побережье.

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
👆 И ещё одна не менее интересная «Пятерка» в Анапе.

Здесь практически такая же рассрочка как и в первом варианте:

1) 15% на эскроу счет после регистрации
2) 15% через месяц
3) 20% через два месяца
4) Остаток 50 % равными платежами ежемесячно или 1 раз в квартал до 01.07.2027 года.
Как мы выяснили, доходность у отелей Сочи выше чем в Анапе на 19%… а стоимость покупки… ну Вы сами видите...


П.С. точно такая же картина в Сочи и Анапе (по доходности и ценам) и по отелям уровня 4 звезды:

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи? Детальный обзор для инвесторов.
От 7,5 до 9,1 млн ₽ стоят апартаменты в Анапских «Четверках» со сроком окупаемости до 7 лет (с учётом стройки).

Спасибо что дочитали. И, надеюсь теперь Вы стали лучше разбираться в диком рынке курортной недвижимости 😁.
35 комментариев
Хорошая статья, но вот только не нашел там самого главного — где денег столько взять простому смертному…
avatar
какую-то шкуру неубитого медведя автор делит. впереди жопа, а он он думает о прибытке...
Скорее инвестор выберет ОФЗ с доходностью в 16% и гарантированной окупаемостью через 5,5 лет и ростом тела цены, чем завышенные цены аппартаментов и не гарантированную доходность с кучей доп расходов и геморроя с управлением и взаимоотношениями с УК в этих отелях.
А далек от инвестиций в отели на юге РФ, такой окупаемости нету ни в одном отеле на побережье, 70% забирает УК.
avatar
Я сам владею апартаментами на юге, в том числе в Сангардене строящемся для себя взял, общаюсь с собственниками апартов в отелях Миррор, Моне, Верди, Булгаков, Космосе и т.д. в Сочах.
avatar
Factor1, Спасибо за развёрнутый ответ.

1. Если рассматривать доходность Моне: то, с минимальной площади доход собственников от 900 до 1,2 млн ₽ до вычета налога в год (что является 50% от валового объема).
В МОНЕ (как в принципе и в любом отеле есть 3 вида собственников:
1) которые купили на старте за 6-7 млн и получают рентабельность 20%… и благодарят судьбу за то что поступили правильно;
2) есть те кто зашёл на экваторе проекта и получают 12-15% рентабельности… они скорее довольны, чем нет… dzen.ru/a/Y-UzAw17UW3plm5d
3) те кто зашёл год назад на пиковой цене — вот они как раз и возмущаются в чате собственников… потомучто рентабельность 6-7%

2. Космос адажио в Дагомысе: на страницах своего канала в Дзен ещё 2 года назад рассказывал, что отельер не показывает заявленных цифр… и далее в статьях на своём канале я расскрываю эту тему… и никогда не рекомендовал этот проект для инвестиций… dzen.ru/a/Y-5uwikTgFbndmgD
avatar
RomanLitovka, вывод один по сегодняшним ценам апартов не будет доходности выше 5%, а то и этой доходности не будет.
avatar
Factor1, если берете готовый апарт — то да 6-7% не выше. Если стройку — то гораздо больше
avatar
RomanLitovka, какой именно хоть один пример приведите, все что вы привели выше ничего не принесет выше 7%, все эти марина гардены, редисоны, нескучный сад, все провальный неликвид.
avatar
Factor1, если всё же Вам действительно интересна эта тема: зайдите на мой канал в дзене (там просто больше аналитических статей), или ознакомьтесь со статьями на смарт лабе:

Для примера Моне: вопрос: Вы в каком году его приобретали?

Ниже, на примере 3 клиентов покажу как менялась рентабельность в Моне:
avatar
Factor1, Каждый инвестпроект всегда проходит одни и теже стадии:

1) Котлован: цена супер, перспективы огромные, но есть определённые вопросы: кто будет отельером, сдатутся ли вовремя, «заморозить деньги».

👆 *на примере Моне* расскажу про эту стадию: в 2021 году клиенты покупали апарты за 6 млн ₽ + 1 млн ремонт/мебель/техника. Итого: 7 млн.
В среднем в месяц сейчас имеют доход 120 т.р. чистыми.

Рентабельность 20,5% и каждый год растёт.

Окупаемость составит менее 7 лет.

*Клиенты довольны до безумия. Благодарят, что настоял на покупке* 😁
avatar
Factor1, 2) купить апартаменты на экватора проекта:

Покупали в 2022 году с клиентами Моне по цене 13 млн ₽. На этой стадии уже было понимание кто станет отельером, по динамике строительства было понимание, что стройку завершат вовремя. Поэтому: рисков меньше… и доход меньше.

Рентабельность у них 11%.
Срок окупаемости: 9 лет.

*Клиенты довольны, но уже понимают, что надо было покупать на более ранней стадии*
avatar
Factor1, 3) в 2023 году покупали с клиентом Моне уже за 20 млн ₽. (Клиент хотел только готовое, чтобы возврат инвестиций начался на следующий день после покупки. Все расклады по этому поводу давал, но слушать тогда клиент не хотел). Рисков никаких, все готово, отель работает…

Что в итоге:
Рентабельность: 7%
Срок окупаемости: более 16 лет.

В итоге: *Клиент не доволен, постоянно жалуется в чате собственников на низкую доходность… хотя я его предупреждал что именно так и будет. Я — по его мнению мошенник, который виноват, что он купил готовый апарт, с низкой доходностью*. Но — нет рисков — нет и прибыли — всё взаимосвязано 🤷‍♂️
avatar
Factor1, так же, в своих статьях я и пишу о том, что ни Марина гарден ни Нескучный Сад (если покупать его сейчас) — это не про инвестиции…

Нескучный Сад, кстати разобрал математически и, если прочитаете — то поймете ход моих мыслей и поймете принцип того, что я рекомендую инвесторам, а что нет dzen.ru/a/ZjoXjWiqvjmcia8g
avatar
Factor1, 3. ВЕРДИ — этот объект идеально рассматривать на примере АК Матисса (буквально 300 метров от Верди)… почему там нет дохода… я так же расписал: dzen.ru/a/Zds8_aYzHGZfmMop

4. Для риелтора, который предложил Вам купить Булгакова… думаю в аду приготовлен отдельный котёл 😈
5. По поводу Миррора: тоже зависит от того когда Вы входили в проект. Но тут хоть с УК можно разговаривать и они слышат инвесторов.
6. По поводу Сан Гардена — проект хороший, и будет показывать хорошую рентабельность… но куда большую потенциальную доходность от аренды и капитализации принёс бы Вам комплекс Николай Первый (от того же застройщика).
Если будет интересно — обращайтесь снижу фактическую стоимость на хорошую сумму
avatar
RomanLitovka, у меня везде есть свои люди и поверьте мне если мне понадобится номер в Николае 1, я у застройщика получу ваши 4% и еще скидку на кв.м. )
avatar
Factor1, если понадобится номер в Николае, но размер дисконта от Застройщика не понравится — обращайтесь 🤝
avatar

avatar
Factor1, это выдержка из договора с УК, чтобы понимание было, кто считать умеет, сам высчитает доходность, кто считать не умеет, тем к риэлторам, которые 2+2 сложить не могут и рассказывают про сказочные доходности, в Сочах там упоротые есть такие СОЧИ ЮДВ, эти клоуны доходность обещают всем чуть ли ни 50% годовых ))
avatar
Factor1,


👆 в гостиной бизнесе рентабельность можно рассматривать именно по такой схеме… хотя новые Старты продаж демонстрируют уже меньшие цифры....

По поводу ютуберов: они и не могут с экранов говорить гадости про Застройщиков (их тогда внесут в чёрный список)… поэтому и рассказывают как космические корабли борозды… хотя большинство и считать не умеет...

Если детально разобраться в моих статьях, то я предполагаемую доходность разбираю досконально и только на основе аналогов… за что и попал уже в чёрный список многих Застройщиков… Когда нибудь они решат, наверное, разобраться со мной не в правовом поле… но пока этого не произошло — я пишу как считаю правильным 🤝
avatar
RomanLitovka, это все слова и сказки для тех кто не умеет считать ), реальность выглядит по другому, я вижу кто и сколько получает владея апартом в том или ином отеле, и это не сказки застроя или риэлтора. Когда в ДКП будут прописывать гарантированную доходность от 13 до 20%, тогда можно о чем то говорить, а пока реальность выглядит так, обещают бешеную доходность лишь бы продать лоху, по факту когда отель начинает работать там 5% годовых, а то и этого не выходит.
avatar
Factor1, ок, в каком году Вы купили Моне?
avatar
RomanLitovka, в Моне у меня нету номера, но я общаюсь с собственниками у которых есть там номера и которые покупали эти номера в Моне в 2024 году, тогда следуя вашей логике, сейчас покупать апарты в отелях нельзя, надо дождаться цен 2020 года и если сойдутся звезды, цены на апарты упадут до цен 2020 года, а цены за ночь в номере останутся на уровне 2024 года, то можно разговаривать о доходности 12%
avatar
Factor1, извиняюсь, неправильно изначально Вас понял (думал, что Моне, Верди и т.д. Вы покупали)...

По Моне я расписал: те кто купили в 2024 году (за 20 млн) да… имеют рентабельность 6%… те, кто купил в 2020 году за 7 млн имеют рентабельность 17% (при этом почти в 3 раза увеличив свой капитал).

Следуя моей логике: покупать для инвестиций нужно на старте проекте (первый год), чтобы и рост стоимости был не менее 100% за 3 года и рентабельность была на уровне 17-20%.

Предположим: у Вас есть готовый бизнес, который приносит Вам 20% годовых (для лёгкости расчетов возьмем стоимость бизнеса 10 млн)… И вот к Вам приходит покупатель и предлагает купить Ваш бизнес за 10 млн… Продадите? Не думаю… ведь эти 10 млн Вы заработаете менее чем за 5 лет (с учётом инфляции)… А вот если бы Вам предложили за этот же бизнес — 20-21 млн… то Вы бы думаю продали...


👆вопрос: почему Застройщик не должен поступать так же? Именно по этой логике и происходит ценообразование…
avatar
RomanLitovka, сейчас «инвесторы» купившие в 2022 — 2023 не могут продать по ценам 2021 года, деньги которые замораживаются на 3-4 года могут удвоить капитал за это время при нынешней стоимости денег. На сегодняшний день с такими ценами, имеет смысл разговаривать о доходности 12%, в случае если в ДКП застройщик пропишет гарантированную доходность 12% годовых на вложенные средства, все остальное домыслы и рассуждения, левый график не гарантирует, что то же самое будет на правом графике.
avatar
Factor1,
В 2020 — моне стоил 6 млн
В 2021 (до августа) — моне стоил 8 млн (+30%)
В 2021 году (декабрь) — моне стоил 13 млн (+ 65%) — это был аномальный период роста цены и не только в Сочи, хотя именно в Сочи был наиболее серьёзный.
В 2022 году (декабрь) — моне стоил 15 млн (+25%)
В 2023 году — 18 млн (+20%) (отель начал функционировать)
В 2024 — 2025 год (20 млн от застройщика: 15-16 млн перепродажи от инвесторов)...

В чатах перепродаж риелторских групп не видел ни одного объявления о продаже моне по ценам 2021 года 🤷‍♂️.

Либо Вас вводят в заблуждение… либо Вы мне пытаетесь доказать несуществующее.

П.С. по поводу инвестиций и цифр: если бы Вам действительно была тема интересна — Вы бы зашли на мой канал и ознакомились (ссылки Вам отправлял)… математически и логически все раскладываю.

П.С. если обидел, прошу прощения… но я не из тех риелтеров которые целуют клиентов в разные неприличные места. Со мной работают те, кто видит что я пишу правильно и обосновано.
avatar
Factor1, инвесторы часто полагаются на «опыт, честность и т.д» риелтеров… и покупают номера в моне в 2024 году, ожидая что он принесёт им 13-20% рентабельности? 🤦‍♂️

Отель полностью готов, «замораживать деньги не надо», отельер известен, доходность уже не потенциальная а реальная видна = нет рисков = нет прибыли… по мне все логично.
avatar
Factor1, и по поводу Сан — Гардена: делал аналитику для своего инвестора, и вот к каким цифрам пришел: (цифры месячной давности):

По доходности:

Застройщик в своих расчетах прогнозирует доходность в размере 2 млн ₽ в год с минимального номера. По своим методика перепроверял: ± такая доходность и выходит.

Итого *рентабельность*: (рассматриваем номер за 14 млн со сдачей в 2027 году):

2 млн ₽ (годовой доход) / 14 070 000 ₽ (минимальный лот во 2-ой очереди) × 100 = *14,2% годовых*.

Если рассматривать номер в 1 — очереди (запуск в 2028 году) то *рентабельность* будет:

13 365 000 ₽ (минимальное предложение) / 2 млн ₽ (годовой доход) × 100 = *14,9% годовых*
avatar
RomanLitovka, 2 млн он может получить до вычета расходов, все остальное басни для «инвесторов», в Сангардене я приобрел номер для семьи, для отдыха.
avatar
Factor1, предлагаю вернуться к обсуждению этого вопроса в 2028-2029 году — там будут реальные цифры и можно будет с Вами их и обсудить.

В любом случае Сан Гарден — это хорошее вложение. А если ещё вы покупали в рассрочку и 50% храните на депозитах, чтоб оплачивать её, то Ваша рентабельность ещё больше увеличится (потому что фактически и стоимость номера уменьшится… на сумму дохода от вклада)
avatar

теги блога RomanLitovka

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн