Статья для инвесторов, которые выбирают апартаменты для пассивного дохода в г. Сочи.
Многие покупатели, которые интересуются пассивным доходом обращаются к сочинским риелторам, чтобы те помогли найти им хорошие Гостиничные комплексы.
Услышав, что у Вас есть 20+ млн ₽ они обязательно предложат Вам:

👆 Отличный комплекс в Адлере, который несомненно порадует своих собственников хорошим доходом.

👆 либо предложат не менее достойный вариант. Марина Гарден 5 звёзд в микрорайоне Хоста.
— «Хорошие ли это объекты?»
— «Да, безусловно».
— «Будут ли они приносить хороший доход?»
— «Да, будут»
— «Есть ли на побережье Черного моря более интересные варианты для пассивного дохода?»
👆 именно ответ на последний вопрос мы с Вами и разберем в этой статье.
Для этого нам понадобится 2 минуты свободного времени и калькулятор.
Шаг первый:
1) находим в интернете (Островок, 100hotel, Яндекс — Путешествия) информацию о стоимости проживания в отелях уровня 5 звёзд в г. Сочи:

👆 Средняя стоимость проживания в Сочи за сутки в ноябре в «Пятёрках» = 25 600 ₽.
Стоимость апартаментов начинается 25 — 30 млн ₽. за номер 30 квадратных метров.
Есть конечно предложения и с совсем запредельными для большинства граждан нашей страны ценами, но их рассматривать в данном обзоре не будем 👇:
КАКИЕ ЖЕ ЕСТЬ АЛЬТЕРНАТИВЫ И ЕСТЬ ЛИ ОНИ В ПРИНЦИПЕ?

👆 Средняя стоимость проживания в Анапе за сутки в ноябре в «Пятёрках» = 21 500 ₽.
Стоимость апартаментов в среднем 13 — 18 млн ₽. (За номер 40 квадратных метров).

👆 Путем простых арифметических действий мы видим, что доходность от сочинских отелей выше на 19%.
Однако, и стоимость на 67% больше...
То есть, зарабатывать Вы будете практически столько же… но цена входа увеличивается в разы… если купите в Сочи.
А теперь посмотрим, что же нам предлагают Застройщики Анапы?

👆 Гостиничный комплекс Николай I Hotel & SPA:
Рестораны, СПА — комплекс на 3000 кв.м, подогреваемые бассейны с панорамным видом на море, детские центры, тренажерный зал… Вообщем всё как в хороших турецких пятерках.
Но и это ещё не всё:
Самое интересное здесь: цена и рассрочка:
17 700 000 стоимость номера:
1) ПВ 30%
2) через месяц 10%
3) через месяц 10%
Далее, остаток каждые 3 месяца или полгода равными платежами (до декабря 2027 года).

👆 и это за полностью готовый бизнес со сроком окупаемости 7 лет (включая время строительства)… в одном из самых премиальных отелей на побережье.

👆 И ещё одна не менее интересная «Пятерка» в Анапе.
Здесь практически такая же рассрочка как и в первом варианте:
1) 15% на эскроу счет после регистрации
2) 15% через месяц
3) 20% через два месяца
4) Остаток 50 % равными платежами ежемесячно или 1 раз в квартал до 01.07.2027 года.
Как мы выяснили, доходность у отелей Сочи выше чем в Анапе на 19%… а стоимость покупки… ну Вы сами видите...
П.С. точно такая же картина в Сочи и Анапе (по доходности и ценам) и по отелям уровня 4 звезды:

От 7,5 до 9,1 млн ₽ стоят апартаменты в Анапских «Четверках» со сроком окупаемости до 7 лет (с учётом стройки).
Спасибо что дочитали. И, надеюсь теперь Вы стали лучше разбираться в диком рынке курортной недвижимости 😁.
1. Если рассматривать доходность Моне: то, с минимальной площади доход собственников от 900 до 1,2 млн ₽ до вычета налога в год (что является 50% от валового объема).
В МОНЕ (как в принципе и в любом отеле есть 3 вида собственников:
1) которые купили на старте за 6-7 млн и получают рентабельность 20%… и благодарят судьбу за то что поступили правильно;
2) есть те кто зашёл на экваторе проекта и получают 12-15% рентабельности… они скорее довольны, чем нет… dzen.ru/a/Y-UzAw17UW3plm5d
3) те кто зашёл год назад на пиковой цене — вот они как раз и возмущаются в чате собственников… потомучто рентабельность 6-7%
2. Космос адажио в Дагомысе: на страницах своего канала в Дзен ещё 2 года назад рассказывал, что отельер не показывает заявленных цифр… и далее в статьях на своём канале я расскрываю эту тему… и никогда не рекомендовал этот проект для инвестиций… dzen.ru/a/Y-5uwikTgFbndmgD
Для примера Моне: вопрос: Вы в каком году его приобретали?
Ниже, на примере 3 клиентов покажу как менялась рентабельность в Моне:
1) Котлован: цена супер, перспективы огромные, но есть определённые вопросы: кто будет отельером, сдатутся ли вовремя, «заморозить деньги».
👆 *на примере Моне* расскажу про эту стадию: в 2021 году клиенты покупали апарты за 6 млн ₽ + 1 млн ремонт/мебель/техника. Итого: 7 млн.
В среднем в месяц сейчас имеют доход 120 т.р. чистыми.
Рентабельность 20,5% и каждый год растёт.
Окупаемость составит менее 7 лет.
*Клиенты довольны до безумия. Благодарят, что настоял на покупке* 😁
Покупали в 2022 году с клиентами Моне по цене 13 млн ₽. На этой стадии уже было понимание кто станет отельером, по динамике строительства было понимание, что стройку завершат вовремя. Поэтому: рисков меньше… и доход меньше.
Рентабельность у них 11%.
Срок окупаемости: 9 лет.
*Клиенты довольны, но уже понимают, что надо было покупать на более ранней стадии*
Что в итоге:
Рентабельность: 7%
Срок окупаемости: более 16 лет.
В итоге: *Клиент не доволен, постоянно жалуется в чате собственников на низкую доходность… хотя я его предупреждал что именно так и будет. Я — по его мнению мошенник, который виноват, что он купил готовый апарт, с низкой доходностью*. Но — нет рисков — нет и прибыли — всё взаимосвязано 🤷♂️
Нескучный Сад, кстати разобрал математически и, если прочитаете — то поймете ход моих мыслей и поймете принцип того, что я рекомендую инвесторам, а что нет dzen.ru/a/ZjoXjWiqvjmcia8g
4. Для риелтора, который предложил Вам купить Булгакова… думаю в аду приготовлен отдельный котёл 😈
5. По поводу Миррора: тоже зависит от того когда Вы входили в проект. Но тут хоть с УК можно разговаривать и они слышат инвесторов.
6. По поводу Сан Гардена — проект хороший, и будет показывать хорошую рентабельность… но куда большую потенциальную доходность от аренды и капитализации принёс бы Вам комплекс Николай Первый (от того же застройщика).
Если будет интересно — обращайтесь снижу фактическую стоимость на хорошую сумму
👆 в гостиной бизнесе рентабельность можно рассматривать именно по такой схеме… хотя новые Старты продаж демонстрируют уже меньшие цифры....
По поводу ютуберов: они и не могут с экранов говорить гадости про Застройщиков (их тогда внесут в чёрный список)… поэтому и рассказывают как космические корабли борозды… хотя большинство и считать не умеет...
Если детально разобраться в моих статьях, то я предполагаемую доходность разбираю досконально и только на основе аналогов… за что и попал уже в чёрный список многих Застройщиков… Когда нибудь они решат, наверное, разобраться со мной не в правовом поле… но пока этого не произошло — я пишу как считаю правильным 🤝
По Моне я расписал: те кто купили в 2024 году (за 20 млн) да… имеют рентабельность 6%… те, кто купил в 2020 году за 7 млн имеют рентабельность 17% (при этом почти в 3 раза увеличив свой капитал).
Следуя моей логике: покупать для инвестиций нужно на старте проекте (первый год), чтобы и рост стоимости был не менее 100% за 3 года и рентабельность была на уровне 17-20%.
Предположим: у Вас есть готовый бизнес, который приносит Вам 20% годовых (для лёгкости расчетов возьмем стоимость бизнеса 10 млн)… И вот к Вам приходит покупатель и предлагает купить Ваш бизнес за 10 млн… Продадите? Не думаю… ведь эти 10 млн Вы заработаете менее чем за 5 лет (с учётом инфляции)… А вот если бы Вам предложили за этот же бизнес — 20-21 млн… то Вы бы думаю продали...
👆вопрос: почему Застройщик не должен поступать так же? Именно по этой логике и происходит ценообразование…
В 2020 — моне стоил 6 млн
В 2021 (до августа) — моне стоил 8 млн (+30%)
В 2021 году (декабрь) — моне стоил 13 млн (+ 65%) — это был аномальный период роста цены и не только в Сочи, хотя именно в Сочи был наиболее серьёзный.
В 2022 году (декабрь) — моне стоил 15 млн (+25%)
В 2023 году — 18 млн (+20%) (отель начал функционировать)
В 2024 — 2025 год (20 млн от застройщика: 15-16 млн перепродажи от инвесторов)...
В чатах перепродаж риелторских групп не видел ни одного объявления о продаже моне по ценам 2021 года 🤷♂️.
Либо Вас вводят в заблуждение… либо Вы мне пытаетесь доказать несуществующее.
П.С. по поводу инвестиций и цифр: если бы Вам действительно была тема интересна — Вы бы зашли на мой канал и ознакомились (ссылки Вам отправлял)… математически и логически все раскладываю.
П.С. если обидел, прошу прощения… но я не из тех риелтеров которые целуют клиентов в разные неприличные места. Со мной работают те, кто видит что я пишу правильно и обосновано.
Отель полностью готов, «замораживать деньги не надо», отельер известен, доходность уже не потенциальная а реальная видна = нет рисков = нет прибыли… по мне все логично.
По доходности:
Застройщик в своих расчетах прогнозирует доходность в размере 2 млн ₽ в год с минимального номера. По своим методика перепроверял: ± такая доходность и выходит.
Итого *рентабельность*: (рассматриваем номер за 14 млн со сдачей в 2027 году):
2 млн ₽ (годовой доход) / 14 070 000 ₽ (минимальный лот во 2-ой очереди) × 100 = *14,2% годовых*.
Если рассматривать номер в 1 — очереди (запуск в 2028 году) то *рентабельность* будет:
13 365 000 ₽ (минимальное предложение) / 2 млн ₽ (годовой доход) × 100 = *14,9% годовых*
В любом случае Сан Гарден — это хорошее вложение. А если ещё вы покупали в рассрочку и 50% храните на депозитах, чтоб оплачивать её, то Ваша рентабельность ещё больше увеличится (потому что фактически и стоимость номера уменьшится… на сумму дохода от вклада)