Блог им. AndreyIvanov_578

Интересная пришла мысль: ОФЗ или квартира?

Я сам из города миллионника. Сейчас у нас однушка новостройка стоит 5 млн. А что если сравнить покупку ОФЗ на 5 млн. с покупкой однокомнатной квартирой за 5 млн?
Доход от аренды за год 20 т.р. × 12 мес= 240 т.р.
На 5 млн можно купить ОФЗ 26248 стоимостью 760р. на
5,0 млн ÷ 760р =6550 шт. × 120р. (купон) = 780,0 т.р. Отнимаем 13% (100 т.р.) = 680 т.р. чистыми.
Теперь сравним: 240 т.р. за год от аренды («грязные») и 680 т.р. чистыми от ОФЗ!!!

Получается через 8 лет, можно вернуть стоимость однушки.

Кто-то скажет, что квартира за 10 лет вырастет в цене, но ОФЗ тоже «вырастет» в цене, в среднем на 30% т.е. вернется к своему номиналу. (Смотря какая ОФЗ)

Знатоки математике и арифметике потыкайте меня носом, где я неправ.

P.S. Многое зависит от точки входа в рынок!!!
★8
113 комментариев
намного выгоднее( в разы) будет подождать и купить дно на фонде.только большинство никак не дождутся дна и торопятся. в результате имеют оральный и анальный секс с биржей
честный спекулянт, Биржевой вертолет.)))
avatar
честный спекулянт, ну зачем так грубо. Но частично вы правы. 
Поэтому я и не закидываю деньги все. Руки чешутся. А так. Ну есть просадка 10%. Да и бог с ней. В общем то и 50%  не пугает. Так как заведено 20%.
честный спекулянт, а где оно то дно? и купив дно можно на дне и остаться надолго
avatar
Автор, при желании вкладываться именно в недвигу — продвинутые инвесторы берут исключительно коммерцию. А уж никак не жилую, где и доха минимум вдвое ниже и головняки с арендаторами, ремонтами и конкуренцией.
Если в одно лицо денег на весь объект нет, то просто участвуют в коллективном, т.е. берутся паи соотв. ПИФов. Самый интересный из которых сейчас биржевой Рентал ПРО. Там и ежемесячный арендный поток наличными каждому пайщику (11% годовых) и ежегодная индексация оного и рост тела как на факторе инфляции так и на удорожании на достройке своим девелопером.
Всё это в сумме рассчетно около 22% годовых на ближайшие годы. Что выше любых ОФЗ. Ещё и при меньшей волатильности, если сравнивать с теми же длинными. А бонусом ещё и защита от девальваций, которой в облигах вообще нет по-определению.
avatar
квартира всегда доход вокруг 0,6% стоимости в месяц(окупаемость 15 лет) и много хлопот, не всегда сдашь. И могут… поднять налог, просто, в один день… и никто не захочет купить…
avatar
baron_samedi, не думаю, что из-за налога люди станут меньше снимать квартир. А значит можно налог заложить в стоимость аренды.
avatar
alexei459, 
будут снимать, но квартиры перейдут в др руки.  Многие не могут сдать, т к у приличных людей нет денег.
avatar
baron_samedi, налог на недвигу и так регулярно поднимают, понемногу…
Сергей Хорошавин, 
вот вам  бизнес идея — поднять налог и потихоньку скупить, потом Вам же сдавать по соц найму чтобы Вы работали бесплатно и бесправно.
avatar
baron_samedi, не, налог на единственное жилье мизерный, не прокатит такое, опять же льгота есть у пенсионеров...

А тут речь о инвестиционной недвиге, на нее он растет и шустро...

Думаю его подтянут к уровню коммерческой со временем…
покупай экспортеров
avatar
My Shadow, я экспортер, жопа жопная у нас, хорошо что бумаги на кухне не торгуются давно наши
avatar
Мамба 1111, что экспортируете нефть или золото? или что то еще ? 
avatar
My Shadow, удобрения
avatar
Привет! Основной довод тех, кто в бетоне, что он вырастет больше чем тело ОФЗ. Типа будет еще +6% в год к стоимости недвижимости. Но мое мнение такое, что в недвижимости тоже надо разбираться и заниматься, как и на фондовом рынке. Просто посчитать прибыль на калькуляторе не выйдет) И самый главный плюс ОФЗ, это лот от 500 руб., а квартира 5мио)) Вот и думайте, если у вас всего 5мио, зачем всё в одну корзину?
Уже писали на эту тему. В случае гипер инфляции ОФЗ сгорят или дадут малый доход. Квартиру можно переоценить по рынку. Получается ОФЗ с большей вероятностью дадут больший доход, а квартира с большей вероятностью сохранит капитал. А там выбирать вам. Чем больше риск, тем больше прибыль
avatar
ВГ, кроме ОФЗ можно много еще во что вложить, например в драгметаллы, которые в случае гипера сильно отрастут…
Знатоки математике и арифметике потыкайте меня носом, где я неправ.
P.S. Многое зависит от точки входа в рынок!!!
Да тут никакой математики и не требуется — достаточно арифметики. И вы правы, конечно...
Проблема, как всегда, в оценке рисков и сценариев. А вот тут всё очень неопределённо (см. например, свежий случай Транснефти)…
avatar
Если квартира в старом доме и в обычном месте, то дорожать она так сильно, как многим кажется, не будет;)
Дмитрий Хитрый, зато в ней могут жить ваши близкие, вы или арендаторы (а арендная плата постоянно растет и автор неправильно сделал расчеты). А офз вы даже попу не вытрете в случае чего…
avatar
Denkenmacht, есть и другие риски с недвигой...

Например ее изъятие, если она не единственная…
Знатоки математике и арифметике потыкайте меня носом, где я неправ.

P.S. Многое зависит от точки входа в рынок!!!

 
Реализуйте на практике и поймете где неправы :)
avatar
Анатолий И., я реализовал, доходность, как минимум в двое выше (без учета ремонта, простоя, сбегания, неуплаты ренты...)
Дмитрий Хитрый, ну и реализовывайте дальше.
avatar
Аренда у вас дешёвая. Что за город?
avatar
Trendovik, да она по всей стране такая. В т.ч. и у нас в Москве.
В среднем 0,5% от цены в месяц. Это 6% годовых до вычета расходов.
А оные немалые. Тут и квартплата (без счетчиков), амортизация ремонта (как жилья так и техники/мебели внутри него), страховка, налог. А кроме того рыночная ситуация, когда могут быть простои и т.п.
avatar
Жизнь висит на нитке, а он думает о прибытке (поговорка). Ни то, ни другое. Только физзолото сохранит ценность и ликвидность.
avatar
John Dow, не забудь составить инструкцию, как обменять золото на батон, по рыночной стоимости, с сохранением ликвидности;)
Дмитрий Хитрый, обменять ОФЗ или квартиру на батон будет сложнее)
avatar
Дмитрий Хитрый, для батона прибереги серебро
avatar
Vadim Skrizki, медь... 


Ее проще продать…
Дмитрий Хитрый, насчет батона не в курсе, но в блокадном Ленинграде меняли николаевские монеты на ведро картошки
avatar
John Dow, так то в блокадном. А с того времени у страны появился самый большой на планете арсенал ЯО. Т.е. именно таких ситуаций как в ВОВ не будет уже априори. Ибо ядерная война не подразумевает массового захода войск противника на нашу территорию. А тем более блокад крупных городов годами.
avatar
Дмитрий Хитрый, главный гимор у физзолота, таки да — низкая ликвидность...


ОМС потому и предпочел несмотря на конский спред…
Все эти долговые бумаги обнулятся. Вот и вся математика.
avatar

Иван, как доказать, что квартира твоя, без применения пулемета??

А, точно, есть же запись в кадастре.., чем не бумажка?)

Правда в том, что идеальный вариант это диверсификация. Всегда найдётся период времени, когда наибольшую доходность даст тот или иной инструмент, обойдя остальные — акции ли, облигации, недвига, металлы и прочее. Но если набрать всего понемногу, то можно снизить волатильность (считай стресс и как следствие повысить здоровье), при этом сохранив или даже увеличив доходность.
avatar
Борис, из такого портфолио у вас получиться некий индекс следующий денежной массе М2. Такой подход хорош для сохранения, а не приумножения капитала. 
avatar
Vadim Skrizki, тут дело в ребалансировке, с нею он будет расти гораздо быстрее любой денежной массы. погуглите «портфель лежебоки».
avatar
Борис, всё же гораздо эффективнее иметь концентрированный портфель. Просто ротировать его тщательнее. Под бенефициаров каждого конкретного момента.
В этом и состоит ключевой навык настоящего инвестора, а отнюдь не в широте диверсификации. Над которой те же Баффет с Мангером наоборот только ухахатываются:
www.youtube.com/watch?v=tGKvSoxJno
avatar
Сдавать квартиру тот еще геморрой. Могут все поломать, и не заплатить.
avatar
Путин нагнетает напряжённость. Будет как в 1998 году. Стоимость кв. м. В Москве 1000 дол. Рубль обесценится в 4 раза. Вот и считайте, что выгоднее.
avatar
Арифметика. Я в областном центре с населением 650 т.чел. купил для жизни квартиру за 3,2 млн. руб. в 2010 году (95тыс. $) на тот момент. Сейчас я мог бы за 9,5 млн. купить в центре города и на ремонт еще 2 млн. бы осталось.
Так подешевела или подорожала недвижимость в этом областном центре?
Вот золото дало 500%
avatar
Попов Андрей, адепты бетона к таким сложным расчетам не готовы. Они готовы только рублями мерять. Ну может не столько не готовы, сколько не могут признать того, что многие инструменты инвестирования эфыективнее и ликвиднее и проще.
Попов Андрей, метр за 150 тыс.?
Да твой Ярославль никому не нужен. 
За  $100 тыс. в Сочи ты студию не купишь. 
avatar
DrManhattan, Хамство-норма жизни?
Зачем мне какая-то хрень в Сочи за дикие деньги?
avatar
Попов Андрей, а зачем мне твоя однушка в центре Ярославля?
Спекульнуть через 14 лет ради возможного дишманского ремонта?
Привести в чувство мечтателя — вот норма.

пысы. Не родись в Перми — а родись у Москва-реки.
avatar
DrManhattan, убогий на голову
avatar
Попов Андрей, Переход на личности — это обращение к личности собеседника вместо обсуждения аргументов, фактов или идей. 
Он состоит в указании на факты, характеризующие самого оппонента, но не имеющие отношения к его аргументации. 

пысы. ChatGPT умнее. Пойду погутарю.
avatar
Выводи деньги с рынка, сохрани что есть.
Если Вы отняли налоги от ОФЗ, то надо отнимать налоги и от сдачи квартиры в Аренду, в этом году уже налоговая письма присылала тем у кого более 2-х квартир, что бы они пояснили, получаю ли они доход от аренды. Скорее всего в ближайшие годы придётся всем платить налог с дохода от аренды
Сергей Иванов, ну дак для этого и поставили налоговика руководить правительством. Вишь как он додумался с Транснефтью. Думаешь не будет рыночного налога на недвижку с льготной социальной квадратурной на человека? Неее, у него такое не проскочет.
Что будет с офз при дефолте?
Виталий Козлов, что будет с квартирой если она сгорит, объявятся другие собственники, отдадите её бывшей Жене, рисков утраты то же хватает
Сергей Иванов, картиру можно застраховать. Что значит отдать Жене, да ни в жизнь.)
Проблема ОФЗ в том, что КС может быть и 30 и даже 40% в будущем. И что тогда будет с ценой ОФЗ? Они просто сгорят в огне инфляции, в отличие от квартиры.
avatar
Reznor, в моменте цена просядет. Что… даст возможность больше докупать на купоны. Более-менее можно выкарабкаться, если страна не накроется то ставка снизится и тело восстановится.  Ну инфляция, куда без неё. В этом плане если уж загружаться то за 50% от номинала :-)

Стоимость квартиры… а не факт что вторичка пойдёт за инфляцией при высокой ставке — кто её купит и на что? Налички нужно слишком много, а в кредит — тоже разорительно. То есть квартира как бы и есть, но неликвид за те деньги что хочется. И приносит с аренды меньше чем ОФЗ. Плюс у квартиры дополнительные риски (скажем, город стал «Детройтом» и люди с него побежали. Или население вокруг сменилось на нежелательный контингент. Или еще что… ОФЗ всё-таки ликвиднее).
avatar
 А ещё можно по ОФЗ получать 780000 в год и покупать на все эти деньги золото, через 10 лет обгонишь квартиру в разы!
А если дефолтнется ОФЗ?  
Либо гиперинфляция перекроет доход? 
Лучше валюта золото крипта)
С арендой проблем не оберешься 
avatar
Marsovich, нету категории «лучше» всего надо понемногу
avatar
Константин Р, всегда покупай доллар, не ошибешься 
avatar
Marsovich, не в этот раз. 
avatar
Marsovich, а потом раз и запрет на его хождение в наличной форме и срока за незаконный оборот валюты, как раньше...

Не, ну нафиг!
Marsovich, а если в сложной ситуации к тебе подселят дворника гастарбайтера и будете вместе плов на кухне каждый день парить на кизяке.
Александр Минин, скорее немца-беженца из замерзающей Европы…

биткоен надо майнить))

тут говорят, за «год-полтора» окупается))

smart-lab.ru/blog/1085461.php

jaśnie wielmożny pan Szczur, да все окупается, что дешево закупается.
И с умом распределяется.
avatar
кнопки нажмут и сгорит и то и то. а если не нажмут купите 50% того и 50% того, и желательно в долг под льготный %. 
avatar
Это слишком разные активы, чтобы их напрямую сравнивать.
avatar
вклад годика на полтора, потом квартира
avatar
Starushka, говяжья тушенка, купленная в понедельник по акции за 249 руб, через неделю даст 22,5%... 

Куда там ОФЗ и вкладам!
при текущих доходностях дальние ОФЗ -при любом варианте подчеркиваю в 100 из 100, обгонят по доходности и покупку квартиры и сдачу ее в наем

НО  худший вариант разница будет не так разительна, но будет всегда в пользу офз вообще при любых вариантах и исходах, подчеркиваю при любых

при благоприятном варианте ОФЗ в трое опередят аренду квартиры за 3 года и за 5 лет в теории можно будет купить ДВЕ  но это очень благоприятный вариант
очевидно что вы не инвестор в недвижимость с такими вводным данными это дно а не доходная недвижка
avatar


Чуток пониже в полу можно будет вполне взять 
avatar
ОФЗ-ПД или квартира?
ОФЗ-ПК или квартира?
ОФЗ-ИН или квартира?
что вы имели ввиду?
smart-lab.ru/blog/1085505.php


avatar
Ayrisu, 
avatar
Может лучше замещающие валютные облигации купить?
Александр Ермолаев, об этом вообще мало кто знает по ходу.
avatar
Александр Ермолаев, у Сегежи или Мечела?
avatar
DrManhattan, газпрома
Александр Ермолаев, ГАЗПРОМ — наш дом.
Тяните трубы (пардон — работайте, братья).
avatar
DrManhattan, ну говно пока Газпром, но я же не про акции, а про облигации. Пятилетние 13% годовых.
где взять  5 млн
avatar
сем, странно, что у гражданина 4 экономики мира возникают такие вопросы
avatar
сем, У меня вопрос ещё круче… у меня соседи купили пару Ламборджини по 50 млн. каждый… на вопрос откуда деньги-ответили, в наследство досталось))))))))))
сем, только сегодня длинная беседа в ютубе попалась на тему. Чел говорит мол все советуют для пассивного дохода сдавать квартиру или жить на дивы с инвестиций. Но как-то забывают с этим советом подсказать где взять деньги на это? :) Начать то инвестировать не трудно, но чтобы с выхлопа пассивно жить — нужно вбабахать кучу денег. Которых обычно и нет у желающих жить пассивно.
avatar
сем, есть такой фильм «Как украсть миллион» — посмотри.
avatar
Я недавно писал статью по квартиру по льготной ипотека под 6% и ОФЗ длинный под 19%
Автор забыл главное.Покупать ОФЗ скучно.
Квартира, гораздо интереснее.Залили ваши квартиранты соседей снизу.Ваша жизнь сразу заиграет новыми красками.Сдали квартиру двум девушкам, а потом надо доказывать в полиции, что вы не сутенёр.Это вам не процентные риски и инфляцией с курсом тут не обойтись.
avatar
Сергей, 1. Страховка на случай затопления 2. Договор с девушками

avatar
В ОФЗ есть риск заморозки, в случае ww3. Квартиру же никто не заберёт. Если на этот риск не обращать внимание — ОФЗ выгоднее.
avatar
WaveCatcher, как это не заберёт?
avatar
WaveCatcher, Последнюю квартиру никто не заберет… но если она не последняя… то могут по суду и забрать
Руслан Евтютов, при чем тут суд? Речь о военном положении, а не про солидарную или прочую гражданскую ответственнсть.
avatar
WaveCatcher, почему не заберет?
avatar
WaveCatcher, 
В ОФЗ есть риск заморозки, в случае ww3. Квартиру же никто не заберёт.


При ww3 квартиру разбомбят, и всё.
А если после ww3 власть поменяется, то заселят туда кого надо, а буржуев на Колыму.

avatar
Сдавал квартиры 12 лет.
Всё распродал, закинул в облигации.
Тишина и покой
Валерий Иванович, это пока

Смотрю сейчас на недвигу во Вьетнаме — недорого относительно, перспективно, круглогодичный спрос на аренду, да и самому всегда можно тудысь
avatar
Активы с разными свойствами:
Акции высокий риск, высокая доходность, высокая ликвидность, применение хороши для быстрых спекуляций.
Облигации ОФЗ средний риск, умеренный доход, высокая ликвидность, хороши для сохранения капитала и получения
среднего дохода. В государстве с различного рода потрясениями лучше не владеть.
Недвижимость средний риск, низкая ликвидность, низкая доходность, хороши для сохранения капитала и получения небольшого дохода с этого капитала, инвестиции на длительный срок. Когда льются кровь и слезы покупай недвижимость.
Золото риск минимален, не генерирует доход, высокая степень сохранения капитала, покупай когда в твою недвижимость летят снаряды.
Итого в нынешних условиях: спекулируем на акциях, покупаем золото, и присматриваемся к недвижимости, а в долг будем давать т. е. покупать ОФЗ, когда у дебитора наладятся дела.
avatar


avatar
Почему нельзя купить полквартиры за 2,5 млн и ОФЗ на 2,5 млн, чем гадать и делать ставки на что либо
В квартиру выгоднее было вкладываться в начале запуска льготных программ.Сейчас льготку сократили и цена не будет так сильно расти, или будет стагнировать. 
На период 5 лет, думаю, сейчас выгоднее взять ОФЗ, чем купить квартиру. если не боитесь кредитного риска РФ.
Недвижимость часто покупают не столько из-за доходности, сколько для сохранения капитала. Физические активы труднее отобрать, чем потерять в финансовых активах.
avatar
Человек привык вечно искать подвох, вот и у вас в голове не устаканивается как элементарно заработать. Вот поэтому и не элементарно что все всегда ищут подвох ;) А в итоге их бабушки со владами обгоняют по доходности.
P.S. А глобально нужна своя квартира, а для детей будет лучше ОФЗ/золото
P.S.S. И ещё момент очень много людей «сидят на измене» у них нет такой роскоши как планировать на 8 лет вперёд
avatar
Все супер просто. Цена на квартиру и аренду меняется от инфляции.
Так же в недвижке есть льготная ипотека. С ней схема куда лучше. Без неё спокойнее это офз/акции 50/50
avatar
квартира! может не в Москве
avatar
Сценария зависит от инфляции. Представьте инфляцию в 100% в год (такое в истории России было, как инфляции в тысячи %). Квартира у вас  инфляцию  отобъёт. А вот дисконт по облигациям сузится только тогда когда временная стоимость денег сделает эти выплаты копейками
avatar
Gregori, да не отобьет квартира инфляцию… в инфляцию дорогая ипотека и низкий спрос на квартиры и самые дешовые цены
avatar
Marsovich, если вы о клерках из МФО и прочих присутственных мест, которые прибиваются от зарплаты до зарплаты, то да, а люди с большими деньгами во вражеской валюте теперь мало держат, да и вообще они всегда активы и золото предпочитали…

теги блога ruminigi

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн