Дивиденды растут: апдейт по ЗПИФ-ам недвижимости Парус

Друзья, зафиксирую апдейт по ЗПИФ коммерческой недвижимости от УК Парус.

Парус-Логистика

В состав фонда включен складской комплекс в Подмосковье стоимостью 8,3 млрд рублей, якорный арендатор компания FM Logistic, с которым заключен нерасторгаемый долгосрочный договор аренды с индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год. Это был самый недооцененный на рынке объект складской недвижимости со стоимостью 33 795 рублей за квадратный метр. Ожидаемо, УК перезаключила договор с арендатором на новых условиях, индексация денежных выплат в 2025 году для инвесторов составит 48% (привет всем, кто спрашивал зачем я добавляю в портфель фонды Парус, а не длинные ОФЗ или короткие вклады).

Источник: parus.properties/funds/logistic

Это первый фонд от Парус, в котором кредитное плечо полностью замещено капиталом частных инвесторов. Размещение паев завершено. 

Парус-Нордвей

В состав фонда включен складской комплекс в Санкт-Петербурге, объект сдается группе арендаторов по ставкам сильно ниже рынка. С арендаторами заключены короткие договора сроком 3-5 лет, что закладывает потенциал для значительного роста выплат инвесторам. В 2025 индексация выплат составит 21%.

Источник: parus.properties/funds/nordway

На момент написания статьи паи фонда от УК временно закончились, но в январе 2025 ожидается доп. эмиссия (деньги используются для замещения кредита капиталом инвесторов).

Парус-Двинцев

В состав фонда включен бизнес-центр Двинцев, расположенный в Москве. С арендаторами заключены короткие договора сроком 3-5 лет, что закладывает потенциал для значительного роста выплат инвесторам. В 2025 индексация выплат составит 23%, но частично рост выплат будет обеспечен не только перезаключением договоров на более выгодных условиях, но и за счет расходования резервов фонда.

Источник: parus.properties/funds/dvintsev

Часть капитала фонда составляет кредит в размере 4,25 млрд рублей, под ставку КС+2%, что создает риски ухудшения будущих финансовых результатов для пайщиков в случае дальнейшего ужесточения политики ЦБ, длительного сохранения текущих ставок и исчерпания резервов фонда. 

Парус-СБЛ

Еще один фонд с крайне дешевым объектом (Москва, деревня Шарапово) в пересчете на квадратный метр — 39 704 рубля (но скоро цена будет пересмотрена). В конце 2024 произведена индексация выплат пайщикам на 40%, что привело к сильному росту цены пая на бирже. С якорным арендатором «Сберлогистика» заключен договор аренды со сроком 2029 года и индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год.

parus.properties/funds/sberlogistika

На текущий момент рыночная стоимость паев выглядит необоснованно высокой. Имеет смысл дождаться переоценки паев от УК и завершающей эмиссии.

Парус-Озон

В состав фонда включен складской комплекс в Тверской области, якорный арендатор — компания Озон, стоимость квадратного метра сильно ниже рынка — 39 135 рублей за метр. Арендный договор заключен до 2030 года с ежегодной индексацией на уровне 4%. С 2025 ожидается самая скромная индексация выплат инвесторам в сравнении с другими фондами от Парус — 3%.

Источник: parus.properties/funds/ozon

С конца декабря 2024 цена паев на рынке сильно выросла и превысила СЧА на пай. В 2025 и 2026 ожидаются небольшие доп. эмиссии для погашения амортизации по кредиту в объеме 95,5 и 126 млн рублей. Буду следить за ценой размещения. Не исключаю, что УК может вести переговоры о досрочном пересмотрели условий аренды, но таких анонсов пока не видел.

Новые фонды

УК Парус анонсировала подготовку к выводу на биржу новых фондов в 2025 году. Пока не ясен более точный срок и конкретный перечень фондов. Лично мне по-прежнему интереснее всего склады (на рынке сложилось много дисбалансов из-за практики заключения долгосрочных договоров аренды, много объектов сдаются по старым ставкам, переоценка условий практически неизбежно нанесет терпеливым инвесторам прибыль), готов присмотреться к бизнес-центрам, торговые площади пока что вызывают скептицизм на фоне роста интернет-торговли, но опять же, тут вопрос локации и предлагаемой экономики.

Сводная оценка див. доходности

Расчеты на основе открытых данных УК Парус и биржевых цен на конец дня 03.01.2025

Выше в таблице представлены примерные ориентиры дивидендной доходности к биржевой цене закрытия торгового дня 03.01.2025. С течением времени, а также при изменении биржевых цен и фин. моделей фондов ориентировочные прогнозы потеряют актуальность и потребуют пересмотра.

Авторские планы (внимание! Это не инвестиционная рекомендация, ожидания и планы могут быть пересмотрены в любой момент в зависимости от сложившейся ситуации):

• Парус-СБЛ: буду дожидаться доп. эмиссии в паях и смотреть цену размещения, по текущим ценам покупки не планирую;
• Парус-Озн: буду дожидаться доп. эмиссии в паях и смотреть цену размещения, а также следить за анонсами, не исключаю досрочный пересмотр условий договора, по текущим ценам покупки не планирую;
• Парус-Двинцев: буду наблюдать за динамикой размещения паев и ключевой ставкой, жду удобного момента для покупок, пока что потихоньку планирую резервировать кэш на депозитах и фондах ликвидности под покупки;
• Парус-Норд: сформировал стратегическую позицию, был бы готов докупать на доп. эмиссии при наличии свободного кэша, темпы роста денежного потока могут оказаться выше прогноза;
• Парус-Лог: сформировал стратегическую позицию (самая крупная позиция в моем портфеле недвижимости) на размещении, уперся в лимит доли, диверсификация тоже важна.

На этом все.

Могу разобрать фонд «Современный арендный бизнес 7», если наберется достаточно желающих (так как занятие это весьма трудоемкое и понадобится перелопатить большой объем отчетности) — ставьте лайк, пишите комменты:)

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.