Самый большой фонд недвижимости в России: "Современный 7"

Приветствую, дорогие друзья. Пришло время обновить взгляд на фонд коммерческой недвижимости «Современный 7» (ранее — «Современный арендный бизнес 7»).

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.

Основные характеристики и прогнозы

Фонд завершил размещение паев, так как смог привлечь необходимую сумму денег. Характеристики фонда на дату последней отчетности (ноябрь 2024):

• 106 млрд руб. — стоимость всех активов (СЧА 105 млрд);
• 78,6% активов (83+ млрд руб.) — складская недвижимость;
• 20,7% активов (22 млрд руб.) — депозиты и счета в банках;
• <1% — дебиторская задолженность.

• 14 логистических комплексов в различных регионах России;
• 1,1 млн кв. метров — совокупная площадь объектов;
• 74,8 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость;
• 48,1 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость для инвестора по биржевой цене пая 75 000 рублей (на 03.01.2025).

Сводная таблица по объектам фонда:

По результатам изучения отчетов оценщика можно сделать выводы:

• 29% недвижимых активов (в стоимостном выражении) сдаются по ставкам немного ниже рыночных;
• 71% недвижимых активов (в стоимостном выражении) сдаются по рыночным ставкам для своих регионов;
• 91,7% недвижимых активов (в стоимостном выражении) индексируют арендный поток не более 5% в год (примечание: индексация арендных ставок не гарантирует пропорциональную индексацию выплат пайщикам);
• Не менее чем для 74% объектов фонда (в стоимостном выражении) пролонгация долгосрочных договоров аренды будет произведена после окончания срока действия фонда (31.03.2031), это означает, что полноценное раскрытие доходности объектов для инвесторов лежит за пределами текущего срока жизни фонда (примечание: общее собрание пайщиков может принять решение о продлении срока ДУ, но я не рассматриваю такое событие как базовое).

Динамика выплат доходов фонда в годовом выражении до удержания НДФЛ (выплаты ежеквартально):

Срок договора доверительного управления оканчивается 31.03.2031. Базовый сценарий — по истечении срока договора ДУ фонд будет расформирован, недвижимость распродана, пайщикам выплачена прибыль.

Авторская версия доходности в % годовых до НДФЛ будущих денежных потоков фонда к биржевой цене пая на 03.01.2025 (75 000 рублей):

Внимание! Прогноз является моей гипотезой на основе открытых данных. Никаких гарантий, что будет именно так — нет. На будущие выплаты влияет динамика издержек фонда, скорость приобретения недвижимости на неинвестированные деньги с депозитов, условия пролонгации и пересмотра договоров аренды.

С учетом, что в базовом сценарии мы рассматриваем распродажу объектов фонда по справедливой цене к дате окончания срока доверительного управления (31.03.2031), спрогнозируем доход от роста стоимости активов по ставке 5% в год (исходя из наиболее распространенных параметров индексации ставок аренды):

Подводя итог, считаю следующий сценарий базовым:

• 15,6% среднегодовая прогнозная доходность выплат на горизонте до 31.12.2030 при цене пая 75 000 рублей;
• 13% годовых (сложный процент от прироста +108% к цене 75 000 рублей за 6 лет) прогнозная доходность от переоценки активов фонда на горизонте 31.12.2030 при цене пая 75 000 рублей в случае принятия решения о расформировании фонда (базовый сценарий);
• 28,6% в год — совокупная прогнозная доходность без учета реинвестирования на горизонте 31.12.2030 при цене пая 75 000 рублей (примечание: если кто-то считает, что нельзя складывать между собой простой и сложный процент, все исходные цифры есть, считайте как вам нравится);
• ±5% в год — ожидаемый коридор отклонения прогнозной доходности на горизонте 6 лет.

Авторское мнение

Фонд имеет в своем составе первоклассные объекты складской недвижимости со значительным потенциал к положительной переоценке ставок аренды и стоимости объектов на горизонте 10-15 лет (предполагаю, что индексация ставок до 5% в год отстанет от фактической рыночной динамики). При этом у инвесторов вероятнее всего не будет возможности владеть этим фондом достаточно долго, чтобы полноценно заработать на сложившемся долгосрочном дефиците качественных складов в целом и как рантье, который живет за счет арендного потока, в частности: на среднесрочном горизонте (после окончания договора ДУ 31.03.2031) фонд скорее всего может быть расформирован (с выплатой стоимости активов пайщикам за вычетом расходов фонда и вознаграждения УК).

На рынке существуют разные категории инвесторов с разными потребностями. Кто-то хочет владеть недвижимостью как можно дольше и получать регулярные и растущие выплаты, кто-то хотел бы распродажи объектов, после их роста. Подходит ли вам этот фонд? Зависит только от ваших потребностей и задач.

На этом все.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.