Дырявая защита. О мнимой защищенности инвестиций в бетон

Много разговоров про заморозку вкладов. Риски, говорят, огромные. Несмотря на отсутствие серьезных прецедентов в новейшей истории России (при желании, конечно, можно притянуть и павловскую денежную реформу, которая, впрочем, была в СССР, и ограничения по выдаче валюты со вкладов в 2022 году, где владельцы депозитов ничего не потеряли), тема, что называется, не сходит с экранов. Я, конечно, не утверждаю, что рисков хранения рублей в банках вообще не существует, но, по-моему, пока имеются легальные способы экспроприации (налоги, ослабление рубля), грабить в открытую смысла нет никакого. Зачем? – если можно сделать то же самое элегантно и по закону.

Фактически же, если не брать апокалиптические теории, система компенсации через АСВ работает как часы. Убедиться в этом мне самому довелось только один раз (я сам вкладчик с многолетним стажем и, к счастью, только один раз попал на отзыв лицензии). Через пару дней мне компенсировали ВСЕ, включая накопленные проценты. Вот это я понимаю защита сбережений.

А что насчет заморозки строек? Про банки только ленивый не отписался, а про стройки молчок. Как будто там рисков больше нет никаких с переходом на проектное финансирование. Я сам одно время так думал: до реформы, я полагал, дольщики играли в рулетку, оставляя судьбу своих денег на произвол застройщика. После перехода на проектное финансирование, дольщики стали переводить деньги ему не напрямую, а на специальные эскроу-счета (под залог которых банки уже кредитовали девелоперов), следовательно при банкротстве застройщика инвестор мог рассчитывать на возврат денег. Правда, за это дольщикам пришлось заплатить очень высокую цену, т.к. подобная «страховка» от банков, по сути, была включена в цену новостройки (а чтобы дольщики продолжали покупать это по завышенным ценам им была предложена морковка в виде льготной ипотеки).

Ну, вы можете сказать, страховка от недостроя и правда может стоить дорого. Все честно: покупатели платят больше, но зато больше не рискуют. А вы точно в этом уверены?

Стоит лишь немного погрузиться в тему, чтобы увидеть скрытые подвохи.

Например, при задержке строительства оказывается нет даже такого понятия как страховой случай.

Страховой случай (англ. insured loss) — событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам.

Например, при банкротстве банка страховой случай считается наступившим со дня отзыва (аннулирования) у банка лицензии Банка России либо со дня введения моратория на удовлетворение требований кредиторов банка.

Учитывая, что факт невыплаты вкладчикам банка почти автоматически карается отзывом лицензии, то вкладчик возвращает свои деньги сразу, как только у банка выявляются проблемы.

А вот в случае задержки строительства ничего такого нет. На сколько должен задержаться ввод жилья, чтобы дольщик гарантировано получил свои деньги? На полгода? Год? Два? Страхового случая нет, поэтому и определенного порядка выплаты страховки тоже нет. За что тогда платили дольщики?

Мне могут возразить, что порядок компенсации все же прописан. Фактически у дольщика остаются три опции возмещения своих потерь:

A. Требовать компенсации у застройщика, если проект не сдан в срок или обнаружены определенные недоделки.

B. Потребовать расторжения договора и возврата своих средств, если ввод проекта задерживается более чем на 2 месяца.

C. В случае банкротства застройщика вернуть замороженные деньги с эскроу-счета

Вроде бы не так плохо. И наверное, это шаг вперед по сравнению с тем, что было до «реформы эскроу». Но возникают две неприятные проблемы:

1. Дольщик не получает действенной защиты от главного риска – задержки строительства. Представьте, у вас подошел срок вклада, вы пришли за деньгами, и вам говорят: простите, деньги в обороте, приходите завтра. А завтра то ж. И так может продолжаться довольно долго, но зато вы можете обратиться в суд (ага, отличная опция в России – судиться с застройщиком).

2. Даже если вам компенсируют потери, компенсация скорее всего окажется частичной и с большой задержкой. Дольщик платил за будущую квартиру, а вернуть ему позволят только деньги с эскроу-счета. Упущенные проценты, а также выплаченные проценты банку, естественно, никто компенсировать не собирается. Так что, скорее всего, требовать компенсации окажется невыгодно, и большинство дольщиков предпочтут ждать, когда их дома все же достроят. Если это не заморозка, то тогда что заморозка? Учитывая, что все это новострочное добро бралось в кредит, каждый месяц простоя автоматически будет увеличивать убытки инвестора.

На самом деле, никто толком не знает, как вообще будет работать страховка в случае массовых недостроев, поскольку система просто еще не сталкивалась с подобным вызовом.

Как уже сказано, переход на проектное финансирование был профинансирован за счет ипотеки, в основном льготной. И застройщики до сих пор не имели проблем с реализацией, и, соответственно, не задерживали стройку. И многие решили, что это связано с проектным финансированием. А на самом деле, возможно, массовых проблем не возникало просто из-за огромных вливаний бабла.

Если не считать кратковременного спада в 2022 году (который и продолжался всего несколько месяцев) система работала по принципу пирамиды – т.е. при постоянно растущем заливании денег. Как она будет работать при снижающемся спросе – мы скоро увидим. Скорее всего, сперва возникнут проблемы у мелких региональных застройщиков, которые будут вынуждены задерживать ввод, а дальше эффект домино, и появления нового класса «обманутых дольщиков».

В этой связи симптоматично продление моратория на выплату неустоек за несданные вовремя объекты.

Причины очевидны: любые компенсации в пользу дольщиков только глубже закапывают застройщиков, которые и так оказались в тяжелейшей ситуации. Здесь мы видим классическую ситуацию: когда на небе светит солнышко, вам предлагают бесплатные зонтики от непогоды. Когда собирается дождь, бесплатные зонтики куда-то исчезают. Дырявая защита.

Есть основания полагать, что теперь этот мораторий будут продлевать бесконечно. Так что даже опцию «идти в суд» у дольщиков, по сути, отняли.

А что остается? Ждать и верить. И рассказывать всем про заморозку вкладов.

п.с. в комментариях справедливо указали на некоторую неточность моих формулировок. Мне не хотелось бы уходить в юридическую казуистику. Но давайте просто смотрим на факты.

Вот «крупнейший застройщик» уже сейчас массово задерживает сдачи домов.

И это в благоприятной экономической ситуации и при широкой раздаче бабла! Не нужно обладать богатым воображением, чтобы представить, что произойдет, когда деньги закончатся.
Кстати, несмотря на массовые задержки, что-то не слышно про реальные кейсы, когда дольщики реализовали свое право получить деньги с эскроу-счетов.
Если правом никто не пользуется, то может и права (де-факто) нет?

////

Тг канал EPICRIS