Блог им. AKTIV_IK
На встрече инвест-клуба АКТИВ Михаил Боровлянский рассказал о своем подходе к инвестициям в коммерческую недвижимость, сравнил ее с другими классами активов и разобрал потенциал объектов разного типа. В этой статье — резюме дискуссии.
О Михаиле:
Управляющий партнер P.S. Communication Group
Эксперт в области street retail с десятилетним стажем
Специалист по геомаркетингу и развитию сетей
✔ Защита от кризисов
В отличие от акций и криптовалют, коммерческая недвижимость устойчива к экономическим потрясениям и обеспечивает стабильный доход от аренды.
✔ Выше доходность, ниже затраты
В сравнении с жильем, она требует меньше вложений в обслуживание и приносит более предсказуемую прибыль (торговая недвижимость в среднем приносит 9% доходности с минимальными усилиями, в то время как жилая — в 2-2,5 раза меньше).
✔ Реальный актив
Финансовые рынки нестабильны, а недвижимость остается надежной защитой капитала и источником дохода на долгие годы.
“C недвижимостью мы не бегаем за доходностью. С недвижимостью мы, наоборот, убегаем от риска”, — утверждает Михаил.
Как формируется добавленная стоимость в коммерческой недвижимости
Прибыль – это не просто аренда, а грамотный расчет. В коммерческой недвижимости платежи зависят от трафика и платежеспособности клиентов, а не просто от рыночных ставок, как в жилых объектах. Чем больше людей проходит мимо – тем выше доход арендаторов, а значит, и ваша прибыль.
Ключ к успеху – правильная локация. Сетевые магазины и кафе оценивают потенциальный оборот по числу посетителей и готовы платить процент от выручки (Пекарни могут отдавать 12% от товарооборота, хлебники — 10-12%, продуктовые магазины — от 4% до 7%, Фикспрайс — 3,5%). Если место популярно, арендные ставки растут.
Для инвесторов важно не просто сдавать объект, а делать его востребованным. Это долгосрочный бизнес, где ценность определяется не только метражом, но и экономикой района. Выбирайте ликвидные места, и ваш доход будет стабилен!
О выборе объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
Выбирая объект для инвестиций, важно понимать, насколько пассивным будет доход. Идеальный вариант – минимум рисков, стабильные арендаторы и предсказуемая доходность. Если же вложение требует активного управления, оно превращается в бизнес.
Важно определиться с ролью:
Пассивный инвестор – получает стабильный доход без активного участия.
Управляющий (предприниматель в сфере недвижимости) – тратит время, ресурсы и несет предпринимательские риски.
“Уберите свои деньги из уравнения. Если хотите заняться коммерческой недвижимостью как бизнесом – делайте это не на свои деньги”, – советует Михаил.
Главное – выбирать объект, который соответствует долгосрочным целям, а не создает лишние проблемы. Также не следует забывать и о расходах при реализации объекта (10% — минимальные расходы при продаже недвижимости, включая налоги, комиссию агентам и снижение цены).
В какие объекты лучше не инвестировать
Незаконно переделанная недвижимость
Переделанные паркинги и квартиры – это риск. Нет разрешений, возможны юридические проблемы, а вернуть объект в исходное состояние будет дорого.
Части торговых и бизнес-центров
Коллективное управление – хаос. Владельцы не могут договориться, а если крупный арендатор уйдет, объект теряет ценность. Окупаемость увеличивается (9 лет окупаемости — срок окупаемости при покупке большого торгового центра, 11-12 лет окупаемости — срок окупаемости при разделении его на части), ликвидность падает.
Сложные и нестандартные объекты
Апартаменты ≠ привычное жилье, а соседи могут быть неожиданными. Ларьки и павильоны зависят от множества разрешений. Подвалы требуют больших вложений и связаны с техническими проблемами.
Вывод: такие инвестиции несут много рисков и могут привести к убыткам.
Финальные комментарии
Субаренда – это бизнес, а не инвестиции
Подходит при небольшом стартовом капитале.
Требует активного управления, а не просто вложений.
Важно минимизировать вложения и максимально увеличить доход.
Кредитная пирамида – стратегия быстрого роста
Покупка объекта в кредит и рефинансирование по мере снижения ставок.
Сдача в аренду и реинвестирование доходов в новые объекты.
Позволяет наращивать портфель недвижимости быстрее.
Габы (gap-стратегия) – комплексный подход
Использование заемных средств для приобретения недвижимости.
Аренда или субаренда с разделением площадей на мелкие лоты.
Комбинация разных стратегий для максимальной доходности.
Заключение
Инвестиции в коммерческую недвижимость обеспечивают защиту от экономических кризисов и стабильный доход, предлагая высокую доходность при меньших затратах на обслуживание по сравнению с жилыми объектами. При правильном выборе локации и выборе правильной инвестиционной стратегии объектами коммерческой недвижимости, инвесторы могут рассчитывать на долгосрочную прибыль и устойчивую ликвидность.