будет замедление ввода строительных объектов и снижения роста цен? .. нет, не будет!

«вышла статья», весь рост цен за счёт покупателей..

В новостройках становится пусто
Девелоперы пытаются не допустить затоваривания и снижения цен
Несмотря на снижение продаж и увеличение нераспроданных площадей в новостройках, застройщики продолжают держать цены на высоком уровне. Чтобы не опускать их, девелоперы стали сокращать объемы вывода новых проектов на рынок. При сохранении такой тенденции через несколько лет не исключен дефицит новостроек, который может привести к росту цен. В то же время сокращение объемов строительства не входит в планы государства, которое намерено повысить обеспеченность жильем на душу населения.

Невостребованные метры
В феврале 2025 года объем нераспроданного строящегося жилья по всей России достиг 77,7 млн кв. м, или 68% от общего объема проектов, следует из подсчетов «Ъ-Review» на основе данных информсистемы «Наш.дом.РФ». За год показатель увеличился на 12%: в феврале 2024 года он составлял 69,4 млн кв. м, или 66% от общего объема жилищного строительства.

На рынке намечается тенденция к затовариванию, считает заместитель гендиректора Российского аукционного дома Григорий Начинкин.

На это обратили внимание и в Центробанке. Объем нераспроданной жилплощади в четвертом квартале 2024 года продолжил расти за счет новых проектов, продажи в которых еще не начались, указывает регулятор в своем отчете «О проектном финансировании строительства жилья». Там опасаются, что в связи со снижением спроса после сокращения господдержки вывод большого объема площадей на рынок может стать причиной избыточного предложения. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в 2024 году продажи новостроек в России сократились на 22%, до 26,7 млн кв. м. Кроме того, отмечают в ЦБ, надо учитывать экспозицию в уже сданных проектах: 26% площадей к моменту сдачи дома в эксплуатацию остаются нераспроданными.

Некоторые участники рынка считают, что об избытке предложения говорить преждевременно. «Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно»,— отмечает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Более корректно применять другой маркер — соотношение распроданности и строительной готовности (степень близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию), продолжает он.

Значение в пределах 70–80% считается идеально сбалансированным, сейчас показатель составляет 76%, уточняет эксперт.

Наибольший объем продаж приходится на объекты, которые будут сданы в 2025 году, а ситуация с домами со сроком сдачи в 2026–2027 годах гораздо хуже, возражает президент Национального объединения строителей Антон Глушков. Если в среднем доля распроданности в конце 2024 года составляла 31%, то для объектов со сдачей в 2026–2027 годах этот показатель был 15%, констатирует он.

Застройщики неплохо зарабатывают и без массовой льготной ипотеки
Застройщики неплохо зарабатывают и без массовой льготной ипотеки
Текущие темпы продаж пока позволяют застройщикам рассчитываться с банками к моменту ввода объектов в эксплуатацию, но вся потенциальная прибыль остается в виде непроданных квадратных метров, опасается господин Глушков: «Нет гарантии, что, например, в 2026 году застройщики смогут накопить достаточно средств на эскроу-счетах, чтобы рассчитаться с банками». Замглавы Минстроя Никита Стасишин ранее сообщал, что реальная доходность по проектам после раскрытия эскроу, уплаты налогов и других трат сейчас не превышает 10–12%.

Номинальный рост цен
Несмотря на намечающийся кризис на рынке строящегося жилья, цены на новостройки продолжают расти. В 2024 году стоимость жилья в новостройках увеличилась на 9,2%, подсчитали в «Дом.РФ». Но с учетом инфляции в 9,5% можно говорить о снижении цен в реальном выражении на 0,3%, уточняют в компании. В некоторых регионах цены даже снижались. По подсчетам Dataflat.ru, в феврале 2025 года цены на новостройки Подмосковья снизились на 2% год к году, до 192,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Краснодаре, где наблюдается высокая доля нераспроданного строящегося жилья (79%, по данным информсистемы «Наш.дом.РФ»), цены в феврале снизились на 0,4% год к году, до 162,3 тыс. руб. за 1 кв. м, говорят в bnMAP.pro.

Нередко застройщики предоставляют скидки. В январе 2025 года в целом по России цена квадратного метра в новостройках в объявлениях оказалась на 11,8% выше, чем при реальных сделках, уточняли ранее в «Домклик» и Центре финансовой аналитики Сбербанка. В Москве заявленная стоимость оказалась на 16,4% выше, чем при сделке, говорится в совместном исследовании «Яндекс Недвижимости» и сервиса «Пульс продаж новостроек».

Это помогло застройщикам увеличить продажи.

В январе—феврале 2025 года объем сделок в новостройках Москвы в старых границах увеличился на 37% год к году, до 562,6 тыс. кв. м, подсчитали в Dataflat.ru.

В Новой Москве и Подмосковье показатели выросли на 29%, до 175 тыс. кв. м, и на 26%, до 336,3 тыс. кв. м, соответственно, уточнили аналитики.

Застройщики будут уменьшать запуск новых проектов, избегая снижения цен, говорит директор по продажам компании «Новый город» Евгения Алексеева. Например, ГК ФСК перенесла вывод на рынок сразу 40 новых корпусов. Региональный девелопер Unikey отложил старт строительства и продаж в трех проектах, а Glorax перенесла на два года реализацию планов по расширению в регионах.

Объем вложений в площадки под жилье снизится по итогам 2025 года
Объем вложений в площадки под жилье снизится по итогам 2025 года
Это не единичные случаи, а наметившийся тренд. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в январе—феврале 2025 года ввод новых проектов по всей России составил 4,5 млн кв. м, что на 23% меньше год к году. В госкомпании ожидают, что при сохранении текущих ставок и слабого спроса по итогам 2025 года объем запуска новых проектов снизится на 30–35%, до 30–35 млн кв. м.

Решения о запуске новых проектов с нуля и покупке земельных участков стали еще более взвешенными и в ближайшие два года объем нового предложения значительно снизится, отмечает коммерческий директор АО ПЗСП Кирилл Николаев. Если тенденция к сокращению запуска новых проектов сохранится, к 2026–2027 годам это приведет к ограниченности доступных вариантов и создаст условия для повышения цен на 30–50%, прогнозирует гендиректор «Самолет Плюс» Александр Попов.

Сокращение объемов нового строительства не входит в планы государства.

Президент России Владимир Путин поручил увеличить обеспеченность граждан жильем к 2030 году до 33 кв. м на человека, а к 2036-му — довести показатель до 38 кв. м.

Аналитики «Дом.РФ» ранее оценивали необходимые для достижения цели объемы строительства в 134 млн кв. м в год. Но пока реальные показатели далеки от желаемых. В 2024 году объем ввода нового жилья составил 107,8 млн кв. м, что на 2% меньше год к году, по данным Росстата.

Текущий уровень распроданности не позволяет активно запускать новые проекты. «Если в уже строящемся проекте 50% еще не распродано, выходить с новым девелоперу экономически нецелесообразно»,— отмечает председатель правления «Девелопмент-Юг» Игорь Мищенко. Избыток предложения приводит к тому, что в проектах падают продажи, замедляется наполнение эскроу-счетов, из-за чего растет ставка по проектному финансированию, рассказывает основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. В структуре себестоимости инвестиционного строительства в российских регионах обслуживание проектного финансирования выросло с 6–7% в некоторых случаях уже до 30%, заявлял Никита Стасишин. В финансовой модели проекта заложена определенная величина проектного финансирования, выход за эти рамки может привести к большим дополнительным затратам для застройщика, продолжает госпожа Доброхотова.

«Сейчас девелоперы думают о собственных финансовых показателях и устойчивости на рынке»,— поясняет коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова.

Но совсем отказаться от запуска новых проектов девелоперы не могут. Многие застройщики уже вложили значительные ресурсы — время и деньги — в начатые разработки и потому вынуждены идти до конца, даже если рыночные условия ухудшились, говорит операционный директор компании «Унистрой» Михаил Калашников. «Это своего рода ставка на удачу или вера в собственные силы»,— считает он.

На игле господдержки
Застройщики рассчитывают не допустить затоваривания на рынке не только с помощью рыночных механизмов, но и с помощью господдержки, надеясь на расширение программы семейной ипотеки, которая стала одним из главных драйверов продаж. В начале марта 2025 года в правительстве стали обсуждать расширение льготной семейной ипотеки под 6% годовых на семьи с одним ребенком до 18 лет. Сейчас получить такой заем на покупку жилья в новостройке могут семьи с одним ребенком в возрасте до шести лет либо с двумя несовершеннолетними детьми.

Таким образом, число семей, которые смогут взять семейную ипотеку, возрастет. По оценкам сотрудника научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ Григория Жирнова, сейчас под критерии для выдачи семейной ипотеки подходит около 7 млн семей, а при расширении программы их количество увеличится до 15 млн.

Семейная ипотека осталась практически единственным способом покупки жилья с помощью заемных средств.

По данным Центробанка, в феврале 2025 года объем выдачи жилищных кредитов составил 227 млрд руб., из которых 174 млрд руб. пришлось на семейную ипотеку. Еще 24 млрд руб. было выдано по другим госпрограммам, в частности по дальневосточной и для IT-специалистов, и только 29 млрд руб.— по рыночным ставкам.

За счет ипотеки формируется значительная доля продаж. По данным Dataflat.ru, в феврале 2025 года в Москве и Подмосковье 56% от общего числа сделок по покупке квартир и апартаментов в новостройках было проведено с привлечением заемных средств, в Петербурге и Ленинградской области — 44%. Но кредиты по рыночным ставкам становятся практически недоступными. По данным «Наш.дом.РФ», на неделе с 17 по 23 марта средневзвешенная ставка для покупки объектов на первичном рынке составила 27,92% годовых.

Как девелоперы стимулируют продажи в условиях высоких ставок по ипотеке
Как девелоперы стимулируют продажи в условиях высоких ставок по ипотеке
Улучшение условий адресных льготных программ может оказать поддержку строительной отрасли, говорит директор по развитию ГК «Лидер групп» Надежда Ильина. Но Григорий Жирнов считает, что вопрос о расширении семейной ипотеки рассматривается государством с позиций социальной поддержки семей и демографической ситуации. «Вряд ли основной причиной послужило падение спроса на рынке жилья»,— полагает эксперт.

Учитывая высокую ключевую ставку и экономические сложности, власти не могут еще больше увеличивать бюджетные расходы на поддержку строительной отрасли, полагает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Он считает, что семейная ипотека, сохранение рассрочек, преференции для проектов комплексного развития территории, а также мораторий на неустойки позволяют девелоперам относительно безболезненно пережить текущий период. «Строительная отрасль вполне способна переждать временное замедление ипотеки»,—подтверждала в конце февраля глава ЦБ Эльвира Набиуллина.