Купить квартиру в Москве под сдачу за 1000 рублей! - ЗПИФ жилой недвижимости от Самолета

Знаю, народ почему-то обожает инструменты, привязанные к недвижке. В четверг мы пообщались с гендиром фондов недвижимости Самолета Никитой Швед. Он рассказал, как устроена конструкция. Запись есть тут: https://vkvideo.ru/video-53159866_456240014

Что я понял?

✅Сбор заявок на инвестиции в фонд открылся на этой неделе и продлится 2 недели до 29 апреля
✅Фонд сетапится сроком на 5 лет, опция пролонгации присутствует, но базовый сценарий = 5 лет.
✅Недвижку в фонде по умолчанию продавать не планируют, только если будет аномальный рост цен.
✅Для новых объектов недвижки скорее засетапят новый фонд, чем будут расширять текущий.
✅Расчетная доходность 21% годовых.
✅Из них арендная доха = 8% минус 3% расходы фонда, включая управление и налоги. То есть расчетный дивиденд = 5% годовых, остальное достигается за счет прироста стоимости цены квартир + вроде как продают паи номиналом в 1000 руб (по СЧА) с дисконтом 10% по 900 руб.
✅Базовая выгода от того, что Самолет продает в фонд квартиры с дисконтом 18% от самых низких возможных цен (не от цен Циана)
✅Неквалы могут тарить


✅Никита клянется, что квартиры в фонде исключительно ликвидные — однушки и двушки, без каких-либо дефектов и косяков.
✅Сумма СЧА = 3,1 млрд руб, из них 2,1 млрд уже в фонде, и +1 млрд будет допэмиссия, которая сейчас и продается.
✅1 метр там в фонде получается 265 тыр:
 
Преза тут: https://disk.yandex.ru/i/ed_ueNtUxu9O8A 

Мое мнение такое:
Я конечно х.з. относительно как там цена ЗПИФа будет плавать после размещения, но если будет ликвидный инструмент, то это будет прикольный способ сыграть на повышение, если вы будете ожидать резкого скачка цен на квартиры. А относительно рентной доходности — это еще надо посмотреть… Ведь они запускают аренду в мае, надо посмотреть как быстро они их сдадут.

А на счет того, почему текущие фонды недвижки на Мосбирже в минусах относительно их номинала — так это очевидно.
Потому что там ставки аренды складов дают низкую доходность при текущей ставке ЦБ 21%, а роста цен там никакого не будет, потому что склады связаны долгосрочными рентными контрактами с незначительной ограниченной индексацией ставок… В этом плане квартиры куда проще продать в случае роста цен, чем склады…