Снова об инвестициях в недвижимость

не сдавать-а продавать-и жить на проценты, как Я!!!

Жопа, жопа, жопа. Где цифры-то?

молодец хороший пост… занимаюсь недвижкой 11лет… в 2012 аренда = затратам, в 2014 аренда дала -3% годовых…
smart-lab.ru/blog/159858.php

Строю малоэтажку 7й год. Построил — продал. Рентабельность падает каждый год. 7 лет назад на 1 вложенный рубль зарабатывал еще 1. Сейчас примерно 25-35 копеек. Дома продаются нормально, налоги не плачу. Оставляю их себе на старость, налоговая не против=))

Согласна. Нужно учесть, что падают прибыли на предприятие, ряд предприятий в этом году будут сокращать персонал, и это на фоне роста цен на продукты питание, все уже закредитованы. И спрос сейчас явно превышает предложение, и скорее всего дешеветь будет

Добрый день! Пишу тут, т.к. не могу отправить ЛС автору:
Ситуация такая: есть деньги, в рублях, планировал перевести их в валюту летом(не успел из за Украины). сейчас из за паники думаю — покупать или нет квартиру(чисто под сдачу, т.к. своё жилье у меня есть) или можетк акую коммерческую недвигу(небольшую). цены на квартиры поднялись примерно на 8-10%, по рентабельности от сдачи — 10% годовых не видать как своих ушей=это вложения для инвестиции невыгодно по определению. это выгодно только для сохранности нервов. вот я и не знаю что делать, покупать то что невыгодно и по сути не нужно и спать спокойно или по прежнему получать 10-11% годовых с банков не паря мозг арендаторами возможной недвиги. не могли бы дать какой либо совет согласно описываемой ситуации?(пс. город — обычный нестоличный миллионник, ростов на дону если быть точным.) Спасибо!

а смысл? мне и банковские депозиты такую оходность дают. вопрос как уберечься от инфляционных и девальвационных рисков?
валюта дает 6% годовых и сама по себе растет — так что примерно 9-10% годовых есть всегда и ликвидность есть и тратить за границей можно! но именно сейчас в данный момент рынка покупать на хаях её просто глупо. с другой стороны — может это и не хаи еще…

Статья в сегодняшнем приложении «Ведомостей»:
— На асфальте: Немного нервно

Рассказы коллег, с конца прошлого года занятых решением квартирного вопроса, как под копирку драматичны.

Елена Никитина
Ведомости

Приложение «Недвижимость. Жилой фонд», 08.04.2014

Да, цены почти стабильны, чего не скажешь о потенциальных участниках альтернативных сделок (без альтернативы никак даже с ипотекой). Да, предложений много, но это просто ужас что такое за эти деньги. Да, аванс внесли, но за два дня до сделки «они» передумали.

Исчерпаемый спрос

Вторичный рынок жилья с начала года, как никогда, активен, но даже риэлторы признают, что это временно. «Нервозность, суетливость, неопределенность» — так описывает текущую ситуацию в Московском регионе гендиректор агентства недвижимости «Белый городъ» Михаил Чумалов: «Активность приобретает черты легкой паники, из-за чего действия игроков становятся спонтанными и непредсказуемыми». Есть с чего быть спонтанным: «зачистка» банковской системы, резкое удешевление рубля по отношению к основным валютам, присоединение Крыма, угроза санкций со стороны Запада не прибавляют уверенности. Политический фактор, как никогда, давит на рынок, считает Чумалов. «Такого не было с 1996 г., когда перед президентскими выборами продажи полностью остановились», — вспоминает он.

Поэтому сейчас, по словам Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка жилья «Инком-недвижимости», сделок на 20% больше, чем в конце прошлого года. И на 50% больше, чем год назад, говорится в распространенном компанией пресс-релизе. «У нас прошло много сделок, когда люди закрывали банковский депозит и покупали квартиру. Кто-то пришел с фондового рынка. Но все это ограниченный объем денежной массы. В целом благосостояние граждан не растет, наблюдаемый всплеск активности на рынке — до поры до времени. Скоро рынок вернется в привычное посткризисное состояние», — резюмируют в «Инкоме».

Интересно, что за скачком спроса не последовал рост цен, замечает Шлома. Они растут, но плавно (не более чем на процент-другой за месяц) и избирательно. Растут в падающих рублях, особенно на самое дешевое (до 7 млн руб. за квартиру) жилье и более дорогое (от 15 млн руб.). «Продавцы относительно дорогих квартир склонны поднимать цену, стремясь компенсировать потери от удешевления рубля. В экономклассе самые бюджетные предложения попросту раскуплены, а новых поступлений мало», — объясняет Чумалов.

Завышение стоимости не приносит ожидаемого эффекта, уверена Светлана Бирина, руководитель департамента «НДВ-недвижимости»: «Платежеспособность большой части населения достигла предела». Или, как было сказано в релизе от «Инкома», «новые государственные границы не расширят границы покупательского спроса, ослабление рубля не отменит его использование в расчетах по сделкам, а активность рынка последних месяцев в ближайшее время исчерпает себя». «К лету, когда наступит сезонный спад», — прогнозирует Михаил Чумалов. «Хотя если серьезного провала ипотеки не будет, то и катастрофического провала спроса в Москве не случится», — добавляет он.

Шанс для продавцов

Предложение уменьшается. Самые радикальные оценки — у АН «Савва»: на 28,4% с января по февраль, до 19 358 квартир. В базах риэлторов числится как минимум в 2 раза больше объектов (46 700 квартир у «Миэля», минус 10% за месяц). На активность покупателей накладываются сомнения продавцов, снимающих объекты с продажи. На вторичном рынке элитного жилья с начала года предложение уменьшилось на 7,5%, по данным Penny Lane Realty.

В Подмосковье и прочем замкадье вторичный рынок обновляется за счет обилия вчерашних новостроек (этого товара столько, что риэлторы уже говорят о затоваривании). В «старой Москве» — ветшает. Что тоже не добавляет ему ценности в глазах покупателей. «Жилье в старом фонде (пятиэтажки и девятиэтажки) с неудобными планировками уступает место более комфортному. Если есть возможность, люди стараются выбрать лучший вариант за свои деньги», — говорит Светлана Бирина.

Однако, по наблюдениям Михаила Чумалова, «в феврале — марте многие из квартир, которые экспонируются давно и раньше не находили спроса, либо были проданы, либо за них были получены авансы». «Рост спроса позволил продавцам реализовать недвижимость, которая плохо продавалась в течение года», — подтверждает Сергей Шлома. «В прошлом году продавцы, не готовые к торгу, сталкивались с большими проблемами. Сегодня необходимости в торге нет. Если квартира изначально выставлена по адекватной цене, на нее есть спрос», — уверен он. В «Инкоме» даже считают, что в феврале предложение выросло на 4% за счет желания продавцов «избавиться на волне покупательского спроса от не востребованной ранее недвижимости».

В элитном сегменте к осени в Penny Lane Realty ожидают оживление. «Появится определенность по политическим моментам, стабилизируется курс рубля, продавцы и покупатели приблизят ожидания к реалиям», — надеется Александр Зиминский, директор департамента компании. Но элитный рынок никогда не делал резких движений и даже в самые кризисные моменты реагировал с опозданием на падение цен, объясняет он. «Зачем дисконтировать — мы подождем 2-3 года, когда рынок вернется к исходной ситуации», — описывает позицию продавца Зиминский.

Манера поведения

Михаил Чумалов выделяет несколько категорий продавцов квартир. Первая — это те, кто предпочел отказаться от сделки и снял объекты с продажи. Особенно часто такое наблюдалось в сегменте экономкласса: собственник жилья выходил после получения аванса. Аргументация примерно такая: зачем мне сейчас обесценивающиеся деньги, лучше я останусь в недвижимости, а потом посмотрим, что будет, делится Чумалов опытом агентства. Случаи, когда собственники брали тайм-аут до того момента, как ситуация стабилизуется, есть и у «Миэля», и у «НДВ-недвижимости».

Вторая — те, кто пытается поднять рублевую цену или привязать ее к доллару либо евро (владельцы жилья по 15-20 млн руб. и больше), «и особенно те, кто живет за границей или имеет там бизнес». Эти тоже готовы ждать.

«Все чаще покупатели и продавцы указывают в договоре купли-продажи цену в рублях, а рассчитываются в долларах или евро по оговоренному курсу — сегодня их 3-5% от общего количества сделок, — говорит Сергей Шлома. — Чаще всего это касается квартир стоимостью от 30 млн руб.». Владельцы жилья экономкласса, может быть, тоже имеют желание рассчитываться в долларах по курсу декабря, но оно разбивается о реальную ситуацию — покупатели не будут сейчас переплачивать, подчеркивают в «Инкоме». «Продавцы чаще просят о том, чтобы закладка денег перед сделкой осуществлялась в инвалюте (по согласованию сторон), — подтверждает Светлана Бирина. — Покупатели на это идут более-менее охотно». «С начала года приостановлено более десятка сделок из-за разницы курса, когда продавцы настаивают на цене в иностранной валюте», — говорит про сегмент дорогого жилья Зиминский. У Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, есть и обратный пример: «Продавец с рублевой ценой квартиры отказывался брать треть оплаты в рублях и по трети в евро и долларах (такие валюты были у покупателя) и при растущем долларе хотел оплату только в рублях».

Третья группа — те, кто выставил квартиры на рынок в прошлом году, но покупателей тогда не нашел. «Сейчас они получили возможность продать свое жилье за цену, которая и была тогда заявлена, и вполне довольны», — говорит Чумалов. Четвертая — «альтернативщики», им сложнее всего. «Видят, что рублевые цены подрастают и недорогие предложения вымываются с рынка, и потому нервничают и торопятся завершить сделку как можно скорее. И даже готовы немного скинуть с цены своей квартиры, чтобы не опоздать с альтернативой», — продолжает он. Это самые активные продавцы, подтверждают в «Миэле».

Есть еще неопределившиеся. «Сегодня он продает, завтра передумал, послезавтра продает снова. Такие на рынке есть всегда, но сейчас их заметно больше. Их настроение во многом зависит от того, что скажут в выпуске новостей», — резюмирует Чумалов. Неопределившиеся есть и среди покупателей. В основном это те, кто спешит инвестировать рублевые накопления (и даже берет для этого ипотеку). Они легко отказываются от сделки, если что-то складывается не так, как хотелось бы.

Сергей Шлома вспоминает также альтернативную сделку, сорвавшуюся не по каким-то рациональным причинам: «Покупателям — семейной паре в возрасте — личный астролог сказал, что звезды не благоприятствуют перемене места жительства в ближайший год».

Читайте далее: www.vedomosti.ru/newspaper/article/657631/nemnogo-nervno#ixzz2yEuGR9Q4
— Меня всегда интересовало: кто эти таинственные покупатели недвижимости, о которых всегда вещают риэлторы, «приходящие с фондового рынка» в периоды серьезных просадок этого самого фондового рынка?))) Фиксируют ли они лося на дне, перекладываясь в переоцененный актив, который падает с лагом — или это удачливые шортисты? Известны ли вам такие инвесторы?

для себя отдельно сохранил график недвижки в Спб
smart-lab.ru/blog/176725.php