Бабки VS Недвига! Арм рестлинг!

«Если вы ждете обвала на рынке недвижимости на 40-60% вы скорее всего его дождетесь, но купите хИрню» Рынок недвижимости Москвы и МО один из самых стабильных в мире. В то время когда рынки европы и амерки еще не полностью восстановились после 2008 года, нашему рынку это абсолютно по барабану. цена идет вверх.

Пошел постоянный поток инфы о скором обвале на недвигу, мутные типы кидают трешы в деревнях кукуево и выдают это за обвал.  В связи с этим как и обещал днем, пишу свое мнение. Скажу сразу, мы живем в России, поэтому расчеты в рублях, кидать разные мули типа а вот в долларах упало не надо, расчеты идут в рублях. хотите покупать доллары и ждать ваше дело.

Сначала я сделаю небольшое отступление и скажу почему вообще я пишу про недвижимость, и какое имею к ней отношение.
Наша последняя сделка на недвиге принесла 94% на капитал за 2 года, и пока многие опасаются роста валюты, доходность с недвиги с лихвой перебивает те 25% на которые уже подорожал доллар-рубль.

Многие из вас слышали о том, что я встал в шорт и на путах на все депо с целью 37 макс 38 руб. за доллар к декабрьской экспире. Если так и будет мы закатим крутую вечерину и встретим НГ на супер позитиве! Честно сказать я уже чуток очкую держа эту позу, но все же ничего менять не буду, если данный курс будет иметь место я распишу подробно почему я встал в позу.

Но главное это то что профит позволит мне выйти торговать в Чикаго и начать по-настоящему зрелищную и агрессивную торговлю, когда сайз и ликвидность будет позволять это сделать, и конечно крутые вечеринки будут проводится переодически)) Но поскольку позы и опцы я открываю на длинный срок (квартал, макс год) то свободное время я посвящу созданию хедж-фонда по Российской (мало) и зарубежной (много) недвижимости, чтобы мои клиенты, имея небольшие вложения смогли получать профит в валюте и не боялись никаких кризисов, лопнувших банков и тд. Мир долларов и евро начнет работать на фонд и на моих клиентов. Но все это после дек. экспиры.

Итак, вернемся к недвижимости.

Недивижимость, она как женщина,  к ней нужен щепитильный и тонкий подход, тогда будет толк. В своей массе для обывателей недвижимость это что то типа какой то постройки, которая защитит их деньги в случае ахтунга. Так ли это? давайте по полкам.

1.  ВТОРИЧНАЯ недвижимость в хорошем доме (монолит, либо качественная панель) рядом с развитой инфраструктурой (магазы, школы, дет сад, поликлинника и тд) с хорошей транспортной доступностью (всегда можно уехать и своим ходом как на 3 видах транспорта так и на машине). Рядом нет шоссе, дымящих труб. Если это Москва то пешая доступность от метро.

2. Новостройки в этом же районе, не принятые гос. комиссией, и находящиеся на разной стадии.

3. Вторичка в среднем месте где нет части от того что есть в п.1

4. Новосторой  в этом районе.

5. Новосторой в жепе, т.е. практически в чистом поле, где нет практически ничего кроме пары ларьков, добраться адекватно можно только на машине.

6. Добротные загородные дома для круглогодичного проживания в закрытых поселках

7. Типовые дачные дома в СНТ (могут быть круглогодичные)

8. земля.

9. коммерческая недвига

Вот примерно такой общий список всего того что называется недвижимость.

Оценим потенциал падения недвиги:

п1 — данная недвига самая сильная, в легкий кризис он будет колебаться от -5% до 10% подорожания. В тяжелый кризис упадет на 10-15%. В случае булки хлеба по 1000 руб. Она не изменится. Спрос на такую недвигу всегда на хорошем уровне, как вы можете заметить на момент постройки дома сводобных квартир там уже нет. в этой недвижимости по большей части живут обычные люди, не обремененные другими запасами недвижки. Это их дом. Продают ее в осн. только если переезжают в другую квартиру либо за рубеж. Массовой продажи такого жилья нет. Ни просто ни в кризис.

п.2  Тут дело несколько иное, как правило большое кол-во квартир уже раскуллено на фундаменте, если наступает легкий кризис это особенно не влияет на продажи такого новостроя, может быть скидка 3-5%. В случае тяжелого кризиса продажи резко падают, ипотек не дают, если застройщик не успевает достроить дом и сдать его и начинает тянуть со сроками либо вообще лажает и денег на достройку нет, в этом случае при полной работе 214 ФЗ и начале выплат дольщикам начнется околомассовый вывод денег из этой стройки что с высокой вероятностью ее похоронит, пока не найдется новый инвестор, и попутно люди обремененные вырученными деньгами кинутся покупать ВЕРНЯК т.к. вторичку, большой поток денег на вторичку вызовет ее подорожаение.

Если же выплат не будет, многие дольщики начнут избавлятся от паев со скидкой от 10 до 50% смотря  у кого какая ситуация и сколько денег в резерве. лишь бы только продать. Тут можно купить если вы рисковый чел и ждете стабилизации.

п.3 в случае легкого кризиса может потерять до 5-10% когда люди могут пытаться выйти из нее и перехать куда то в более хорошее место. В случае тяжелого цена особо не изменится. Так как продавать в такой ситуации люди будут стрематься ну или за доллары. спрос на нее будет маленький как и предложение.

п.4 Дешевеет от 10 до 40% смотря как уболтаете в случае серьезного кризиса.

п.5 тоже самое, только продать его будет сложнее, тут цена не будет являться главным козырем.

п.6 могут скинуть от 10 до 50% в зависиости от статуса хозяина и сколько недвиги у него есть.

п.7 дешевеют в случае серьезного кризиса до 50%. так как нахир никому не нужны.

п.8 земля в элитных местах, возле больших водоемов, где есть эллинги дешевеет примерно на 20% опять же зависит от вас и насколько приспичило хозяину, можно и до 50% скинуть. Земля просто в снт, сельхозназначения и тд — 50% запросто.

п.9 вот тут полная жепа, ареда дешевеет на 30-70% в случае большого кризиса, сама недвига может скинуть до 5-30%.в зависимости от места.

Таким образом любой кризис лучше встречать в надежном КЭШЕ, ну или на крайняк в добротной недвиге в хорошем месте, вторичке либо сданным комиссии новостороем. где уже можно жить.

Многие пологают что если начнется кризис, то те, кто взял ипотеку потеряют работу и банк заберет у них жилье (сцуко, вы жестокие люди), выкинет его на рынок и тем самым создаст сильное падение цен.

ЭТО сказки. В случае проблем ипотечнику изменят условия либо дадут отсрочку, потому что все может наладится, а с квартирой банку надо что то делать. БАнки не будут продавать массово жилье в кризис, так как они понимают что играют против себя, и любой кризис закончится, цены вырастут а недвиги у них уже не будет. Те, кто дает ипотеки обладают коллосальным запасом бабла.
Умные люди в кризис закупаются недвигой, но не продают. Даже если банк заберет жилье массово его на рынок выпускать не будут.

Чем богаче человек тем больше он может скинуть, чем беднее тем сложнее у него выбить неск рублей, так как в случае если напр. у его альтернатива (обмен) то добавлять ему нечем да и в целом потерять большую сумму для него псих. трудно.

Кремль стабилен во все времена.

Хотите заработать много покупайте котлован  или недострой в тяжелый кризис. Но должны быть стальные яйца и много доп. денег.

В нашей стране слово хедж мало кто знает, но интуитивно хеджаться недвигой (потому как другого не знают). После кризиса цены с высокой долей вероятности перебьют хаи докризиных цен.

Инвесторы кто покупает инвест жилье может ждать очень и очень долго прежде чем продать, надежды на то что он будет выходить из актива в кризис крайне маловероятна. Они либо продадут ДО кризиса, либо ПОСЛЕ,

Итог, заработать конечно можно, но расчитывать купить хорошее жилье за полцены — забудьте об этом.  скидку получиться можно но не более того. А так если вы настолько крут что уже купили валюту, захеджились драгми, у вас еще осталось много бабла (респект вам), то не спешите вкладывать ее в недвигу в кризис. Это не самый лучший выбор. Либо покупайте понастоящему качественное и ликвидное жилье (хедж) или самый треш — на нем если что больше всего и заработаете, но только не что то среднее. Среднее это ни туда ни сюда.

Друзья, сразу просьба,  я высказал свое мнение, не надо со мной спорить если вы с чем то не согласны, данная информация чисто по опыту и я не стану мыслить иначе даже если кто то так не думает:)


Благодарю всех за внимание!