Прогноз поведения цен на недвижимость Петербурга

Пишу больше для себя дабы упорядочить бардак в голове.

Общие тезисы:

Недвижимость — это обычный продукт потребления 
Рынок недвижимости подчиняется обычным рыночным законам спрос/предложение

Если спрос растет, а предложение не меняется — цена растет
Если спрос падает, а предложение не меняется — цена падает
Если предложение растет, а спрос не меняется — цена падает
Если предложение падает, а спрос не меняется — цена растет
Если спрос растет, а предложение падает — цена растет
Если спрос падает, а предложение растет — цена падает
Если спрос растет и предложение растет — цена не меняется
Если спрос падает и предложение падает — цена не меняется

Кто формирует спрос? Покупатели.
Кто формирует предложение? Продавцы.

Теперь подробнее. Покупатели бывают:

1. Покупка для себя. Такие покупатели зависят от условий ипотеки.
2. Покупка для инвестиций. Тут:
— покупка для сдачи в аренду
— покупка дешево, чтобы продать дорого (как правило первичка)
— покупка для того, чтобы поставить на баланс (юридические лица)
3. Спонтанные покупатели. Подробнее позже.

Продавцы бывают:

1. Застройщики — первичка
2. Частники — вторичка
3. Инвестиционные продажи — юрики 

Теперь разберем. 

1. Ипотека.
Ипотека подорожает. А подорожает ли ипотека?
Ключевая ставка 17%. Очевидно, что по логике должна дорожать.
Но по факту, ипотеку будут субсидировать. В сумме с двузначной инфляцией в 2014-2017 годах, даже при 17% ставке, по факту, ипотека будет дешевле чем в 2011 с инфляцией 8% со ставкой 11%. Ну, не дороже.
Вопрос очень неоднозначный. Будут ли индекстровать зарплаты на величину инфляции?
Если будут, то люди будут платежеспособны. Спрос на ипотеку не упадет. Или упадет? 

2. Инвестиции в недвижимость.
Аренда.
Аренда в Питере падает. Падает спрос, падают цены. Мигранты уезжают. Сами петербуржцы объединяются, а дети переезжают к родителям.
Если будут сокращения, то на рынке аренды будет застой и падение цен усилится.
Однако, традиции очень сильны. И в народе есть мнение то, что лучший актив — это квартира под сдачу.
Люди в панике спасают деньги в квартирах. 
Покупка с целью перепродажи.
Думаю, тут совершенно очевидно, то, что инвесторы ушли с этого рынка. Таких покупок в обозримом будущем будет немного. Только инвесторы-любители.
Покупка для баланса активов/пассивов юриками.
Здесь, совершенно очевидно то, что с балансов пойдут продажи (уже пошли, если сделать выборку больших квартир в новых домах). 
А значит и покупок не будет.

3. Спонтанные покупатели.
Это такая категория людей, про которую говорят «тумбочка родила» пять миллионов — он пошел и купил квартиру.
Короче, деньги упали с неба и пошли в недвижимость. 

4. Застройщики.
Пока уменьшения прогнозируемых миллионов метров нового жилья нет. В 2014 в Петербурге построили 5 млн квадратных метров. Это рекорд.
Объем предложения и не думает снижаться.

5. Многие частники сняли квартиры с продаж, но предложение на вторичке всё равно велико.
Объем частично снизился.

6. Инвестиционные продажи.
Здесь, вероятно будет распродажа квартир с балансов. Бизнес терпит убытки. Необходимо отдавать кредиты. 
Достаточно уже сейчас сделать выборку предложения больших (90+ метров) квартир в новых домах (2010-2014 года постройки).
Квартиры могут быть и от частных лиц. Балансовые и залоговые квартиры видны отсутствием ремонта в домах 2-4 летней давности постройки. 
То есть они просто были. В них никто не жил. 

Теперь подведем итог.
Спрос.
Мое мнение: объем ипотечного кредитования в диапазоне 6-11 месяцев снизится. Основной фактор — психология.
Аренда в диапазоне 11-22 месяцев продолжит тренд вниз. Инвестиционный спрос иссякнет.
Спрос в перспективе 2-х лет будет плавно падать. Падение до 50% от текущих уровней.

Предложение.
Количество выводимых новостроек в диапазоне 3-6 месяцев не изменится. Объем предложения строительства на этапе котлована не снизится еще 2 квартала. Застройщики будут продавать на ажиотаже, пытаться продавать.
Частники начнут активные продажи через 3-9 месяцев. Объем предложения на вторичке вырастет.
Продажи инвестиционных квартир усилятся — предложение вырастет.

В целом, спрос снизится/предложение вырастет — цены снизятся. 
Прогноз 100% верен и основан на вышеописанном анализе в диапазоне минимум 11 месяцев исходя из срока заключаемых в настоящее время договоров аренды/найма вторичного жилья, т.к. это единственный просчитываемый математически серьезный фактор влияющий на спрос на рынке недвижимости со стороны как инвесторов, так и простых покупателей с сильными традиционными мыслями.