Вот такая вот цитата # 5. Кейс Сэма Зелла

Компанию Equity Office Properties создал Сэм Зелл (Samuel «Sam» Zell), один из самых колоритных инвесторов на американском континенте. Он сделал себе имя ещё в 1970-х гг., скупая заложенную недвижимость у несостоятельных должников накануне её отчуждения кредиторам. В общей сложности приобрёл  на $ 3 млрд никому не нужных активов, сделал небольшие первоначальные взносы и стал ждать восстановление рынка. В результате же заработал состояние и репутацию, возможно самого дерзкого и проницательного инвестора современности. Личность Зелла была под стать его деловой репутации. На фоне блистательных персон, заправлявших в отрасли, он выделялся тем, что байкотировал костюмы и галстуки, совершал длительные путешествия на мотоцикле в экзотические уголки мира и постоянно шокировал своих сотрудников и слушателей неприличными высказываниями. 

Король капитала. Дэивд Кэрри, Джон Моррис. Альпина Паблишер. Москва. 2014 
 
есть ещё интересная статья про него в Форбсе:

«Баффет для бедных: как Сэм Зелл заработал $4 млрд скупая проблемные активы по дешёвке» 

Заключив десятки удачных сделок в недвижимости, Зелл потерял по меньшей мере $300 млн, решив инвестировать в газетный бизнес перед кризисом

Когда миллиардер Сэм Зелл (№110 в рейтинге 400 богатейших американцев по версии Forbes; состояние — $4 млрд) услышал новость о покупке своим коллегой по рейтингу Forbes, основателем Amazon Джеффом Безосом издателя The Washington Post Co за $250 млн, то громко рассмеялся. «Он думает, что приобретает актив, хотя, на самом деле, лишь на время арендует его», – говорит Зелл, который разбирается в девелопменте, а с недавних пор и в медиа.

В 2007 году бизнесмен возглавил пул институциональных инвесторов, который заплатил $8,2 млрд за холдинг The Tribune Co – на тот момент в компанию входили разветвленная сеть сайтов (CareerBuilder.com, Cars.com и др.), телестанции (среди 25 станций была и известная чикагская WGN) и газеты (всего 9, включая The Chicago Tribune, The Los Angeles Times и Baltimore Sun). Также Зеллу достался прибыльный, пусть и постоянно проигрывающий бейсбольный клуб Chicago Cubs. Будучи прагматиком и имея за плечами богатый опыт реструктуризации проблемных активов, новый владелец Tribune Co хотел провернуть привычный для себя трюк, поправив финансовое положение компании и заодно воспользовавшись выгодными налоговыми лазейками.

Но план провалился. В 2008 году Tribune с Зеллом в качестве председателя совета директоров под грузом задолженности подала заявление о банкротстве. Судебные тяжбы вокруг компании не стихали четыре года. За это время Зелла обвиняли в заносчивости (в сети появилось видео, на котором миллиардер грубит репортеруодной из газет компании), нарушении деловой этики (часть инвесторов, участвовавших в покупке Tribune, заподозрили мошеннический характер сделки), неумении подбирать кадры (пришедшие с Зеллом менеджеры подозревались в сексуальных домогательствах подчиненных) и просто в неумении вести бизнес. Сама компания тем временем была ликвидирована, распавшись на несколько независимых частей. Предложенная Зеллом программа пенсионного обеспечения сотрудников тоже обернулась провалом.

Для миллиардера битва за Tribune разрешилась лишь к декабрю 2012 года, когда компания завершила процедуру банкротства. Бизнесмену удалось отбиться от всех финансовых претензий, но он потерял не менее $300 млн и заполучил множество врагов на рынке. «Это были ужасные четыре года, и все из-за придурков в Чикаго, которые нами владеют, – писал известный журналист, обладатель Пулитцеровской премии Дэн Нил в прощальном письме на страницах The Los Angeles Times. – Все, что я с огромным удовольствием хочу им сказать, – идите на х*й!» (Нил был представителем коллектива в тяжбе по поводу пенсионной программы). Чувство оказалось взаимным. «Существует иллюзия, будто журналисты занимаются каким-то богоугодным делом, что якобы дает им право вести себя как заблагорассудится. Но главный экзамен, который им предстоит пройти, – соответствие экономическим реалиям», – говорил Зелл в телеинтервью на следующий день после покупки Безосом The Washington Post.

Три принципа «танцующего на костях»

Шлейф негативных новостей вокруг сделки с Tribune всерьез пошатнул репутацию одного из самых креативных дельцов Америки. СМИ ничего так не любят, как скандальные новости о других СМИ, и в этой парадигме голос критиков Зелла – 72-летнего миллиардера, известного своей любовью к золотым украшениям и сквернословию, – звучал громче всех остальных: это корпоративный варвар, который беспощадно разрушил великие журналистские коллективы из-за жажды наживы, стремления быстро сорвать большой куш. Однако эта история оказалась гораздо сложнее.

За свою более чем 50-летнюю карьеру в бизнесе Зелл неоднократно находил и приводил в порядок проблемные активы из самых разных отраслей, реанимировал компании и проекты, на которые другие инвесторы махнули рукой как на бесперспективные. Он всегда покупает ниже рынка, устраивает «генеральную уборку» и играет вдолгую. Миллиардер воспитал сотни молодых бизнесменов и топ-менеджеров и создал тысячи, если не десятки тысяч, рабочих мест. Зелл – словно Уоррен Баффетт «для бедных», если слово «бедный» вообще применимо к человеку с состоянием $4 млрд.

«Сэм ошибся с The Tribune, но ретроспективно он уникальный бизнесмен, который, как никто другой, умеет играть на опережение и правильно оценивать риски», – говорит сопрезидент Equity Investments Group Дэвид Гельфанд, который работает с Зеллом с 1988 года. Ему вторит Брэд Киуэлл – управляющий партнер чикагского венчурного фонда LightBank, сооснователь Groupon и подопечный миллиардера на протяжении последних 26 лет: «Для меня Сэм остается одним из величайших предпринимательских умов современности».

Зелл к своим просчетам относится спокойно. «Я не слишком переживаю насчет Tribune, – говорит он. – Хотя все остальные, кажется, со мной не согласны».

В своем чикагском офисе Зелл работает с 1982 года. Помещение полностью отражает характер бизнесмена: почти каждый здесь носит джинсы и почти каждый матерится. Двери кабинетов руководителей всегда открыты. Стена рядом с рабочим местом миллиардера украшена картиной, нарисованной по его заказу в начале 1990-х, после сорванной регуляторами сделки по продаже железнодорожного подразделения компании Itel структурам корпорации General Electric. На полотне «Ад Данте» Комиссия по ценным бумагам и биржам США представлена в образе «нечисти из Преисподней», а сам Зелл – в образе шута. Латинская надпись на картине гласит Saltator Sepulcri – «Танцующий на костях».

Это прозвище приклеилось к предпринимателю еще в 1970-х, когда он опубликовал статью о том, как в бизнесе извлекать выгоду из чужих ошибок. Позднее статья выросла в книжку «Гид Сэма Зелла по тому, как стать очень, очень богатым». В «гиде» миллиардер постулировал три базовых принципа: во-первых, ищите сделки с активами, которые не пользуются спросом, находятся на грани банкротства или просто в неудовлетворительном финансовом положении; во-вторых, убедитесь, что эти активы имеют потенциал роста; в-третьих, структурируйте сделку таким образом, чтобы максимально сэкономить на налогах, но при этом остаться в правовом поле.

«Он совместил высокорисковые сделки с излюбленными налоговыми стратегиями, – говорит бывший зампред совета директоров Ernst & Young Стэн Росс, консультировавший Зелла на протяжении 30 лет. – Некоторые из его схем очень запутанные, даже не просите меня объяснить их».

Все три принципа четко сработали в феврале 2013 года в сделке по поглощению колорадской Archstone – крупного землевладельца и девелопера люксовой недвижимости. Для приобретения актива Зелл объединился с одним из его конкурентов – AvalonBay Communities. За компанию, в фонде которой 45 000 высококлассных апартаментов, покупатели выложили $16 млрд с учетом долга. На рынке недвижимости США это была одна из крупнейших сделок с момента приобретения инвесторами из Blackstone Group за $26 млрд сети Hilton Hotels шесть лет назад.

Зелл купил Archstone дешево. Девелопера выставили на торги как часть имущества, принадлежащего обанкротившемуся Lehman Brothers. Апартаменты Archstone соответствуют самым высшим критериям качества. Аренда квартиры с одной спальней в жилом небоскребе на Манхэттене обойдется вам не менее чем $4000 в месяц. При этом большая часть недвижимости Archstone географически сосредоточена в районах, где новое строительство сопряжено с невероятными бюрократическими препонами (Нью-Йорк, Сан-Франциско, Вашингтон). Принцип налоговой минимизации в сделке тоже был соблюден. Формально покупателем выступил инвестиционный фонд недвижимость (REIT) Зелла Equity Residential, который воспользовался налоговыми льготами. 

Это далеко не первая удачная сделка Зелла. В 2007 году он продал лидирующего в США офисного девелопера Equity Office все той же Blackstone Group за $39 млрд – крупнейшая в истории рынка недвижимости сделка была закрыта накануне обвала цен на рынке. Когда американские инвесторы начали проявлять повышенный интерес к Китаю в 2010 году, Зелл начал активно продавать доли в девелоперских проектах из Поднебесной и вкладываться в Бразилию и Мексику. Недавно принадлежащий предпринимателю фонд прямых инвестиций Equity International, работающий на развивающихся рынках, впервые решился инвестировать в Индию. Местный гостиничный девелопер достался новому владельцу на 60% дешевле, чем стоил на пике в 2006 году. «Если точка входа достаточно дешева и привлекательна, мы не колеблясь принимаем решения», – говорит миллиардер.

Этой философией он руководствуется во всех отраслях. Хотя империя Зелла и ассоциируется в первую очередь с девелоперскими проектами, почти 70% его инвестиций приходятся на другие индустрии. Бизнесмен владеет крупными пакетами акций в публичных компаниях: Anizter (оптовая торговля проводами и кабелями), производителе «биопродуктов» Penford Corp (плавленые сыры, корма для животных, натуральный клей), нефтегазовом концерне Exterran и мусороперерабатывающей Covanta. Equity Group Investments, материнская структура бизнес-империи Зелла, также владеет долями в известных частных компаниях. Это ресторанный концерн Rewards Network, сервисная Sirva Worldwide и нефтегазовые Wapiti Oil & Gas и Kuwait Energy.

Бизнес на Playboy

Зелл родился в Чикаго в 1941 году в семье еврейских иммигрантов, которые успели покинуть Польшу накануне вторжения фашистской Германии в 1939-м. Когда ему было 11, родители приняли решение перебраться в городок Хайленд-Парк, откуда мальчик каждый день на поезде ездил в столицу штата, чтобы посещать иудейскую школу. В Чикаго юный Сэм придумал свою первую гениальную бизнес-схему. Он покупал на вокзалах свежие номера журнала Playboy по 50 центов и продавал их ровесникам по $3 – прибыль от каждой транзакции составляла фантастические 500%. «Я увидел высокий стабильный спрос на продукт среди 13-летних мальчишек при крайнем дефиците предложения и извлек из этого выгоду, – с улыбкой вспоминает Зелл. – 50 с лишним лет спустя я, в сущности, занимаюсь тем же».

В Университете Мичигана в начале 1960-х будущий миллиардер стал подрабатывать управляющим 15-квартирного студенческого общежития в обмен на бесплатное жилье. Вскоре у Зелла появился первый подчиненный – второкурсник Боб Лури. Предприимчивый тандем принялся стремительно расширять владения под своим управлением на территории кампуса в городе Анн-Арбор. В итоге Зелл и его партнер скопили достаточно средств и выкупили одно здание – те времена бизнесмен характеризует как «экстраординарные». К моменту выпуска из юридической школы Мичигана в 1966 году молодой девелопер владел уже более чем 10 объектами недвижимости, имея $150 000 прибыли в год (что эквивалентно $1,1 млн в сегодняшних ценах). Вскоре он продал бизнес Лури и вернулся в Чикаго, чтобы реализовать еще более амбициозные планы: «Напоследок я сказал ему: «Когда устанешь возиться в песочнице и захочешь поиграть со взрослыми мальчиками, позвони мне».

Звонок раздался три года спустя. С тех пор предприниматели работали бок о бок, будучи не только деловыми партнерами, но и близкими друзьями, вплоть до смерти Лури в 1990-м от рака (ему было всего 48 лет).

Их инвесткомпания Equity Group Investments за несколько лет собрала портфель коммерческой недвижимости стоимостью несколько миллиардов долларов. Личное состояние каждого оценивалось в сотни миллионов. При этом Зелл и Лури прекрасно понимали волатильность рынка, поэтому на рубеже 1980-х активно принялись диверсифицировать инвестиции, чтобы к 1990 50% от стоимости активов приходилось на проекты, не связанные с недвижимостью.

В начале 1990-х, остро переживая смерть Лури, Зелл впервые оказался на грани финансового краха. Хотя личное состояние бизнесмена на тот момент достигло уже $750 млн, его компания была не в состоянии вовремя платить зарплаты сотрудникам. Из-за резкого спада в американской экономике умер рынок кредитования, и Зелл был не в состоянии рефинансировать кредиты. Но он выстоял. Зелл распродал часть активов и мотивировал сотрудников, дав им возможность инвестировать в проекты компании.

Главный урок, который предприниматель извлек из кризиса, звучит так: ликвидность равнозначна стоимости. Это один из множества «сэмизмов» – Зелл не брезгует цитированием самого себя. 11 избранных фраз даже изданы специальным мини-буклетом, который миллиардер иногда раздает вместо визитки (Среди них такие: «Пока вы не станете главным в стае, обстановка не поменяется», «Мы страдаем из-за того, что знаем цифры» и любимое авторское «Не слишком ли я хитер?»).

Фонд Equity Residential вышел на Нью-Йоркскую биржу в 1993 году. Инвесторы оценили его в $800 млн. 20 лет спустя фонд – крупнейший в отрасли публичный игрок с капитализацией свыше $30 млрд. Зелл за все эти годы не продал ни одной акции.

Медиапровал

На первый взгляд, сделка по покупке Tribune соответствовала всем классическим параметрам Зелла. Традиционные медиакомпании стремительно теряли позиции под натиском интернета, инвесторы все более настороженно относились к отрасли и предпочитали не вкладывать средства в стагнирующий сектор. Но качество актива при этом сомнений не вызывало: помимо крупных городских газет – неоднократных лауреатов Пулитцеровской премии, покупателю доставался еще и известный бейсбольный клуб.

Выкуп акций The Tribune был организован по сложной схеме, при этом сделка по приобретению компании (с учетом долга актив стоил $13 млрд) не должна была вызвать вопросов у налоговиков. Но, зациклившись на фискальных манипуляциях и просчитавшись с темпами снижения выручки, Зелл упустил из виду важный аспект: в 2008 году случился обвал рекламного рынка – доходы прессы упали на 30%. «В наших действиях не было никакого злого умысла. Если бы все развивалось по плану, сделка получилась бы безупречной», – настаивает Зелл.

В 2009 году участвовавшие в сделке инвесторы обвинили миллиардера в мошенническом присвоении имущества Tribune. Из-за долгого процесса урегулирования претензий процедура банкротства самой компании затянулась. В начале 2012 года Зелл выплатил $32 млн почти 13 000 бывших и действующих сотрудников холдинга. К декабрю 2012 финансовое оздоровление Tribune завершилось.

Однако уловки Зелла теперь преследуют реструктурированную компанию. Налоговое управление США предъявило к Tribune требования о доплате $245 млн за продажу в 2008 году нью-йоркского издания Newsday. Продолжается аудит сделки по продаже бейсбольного клуба Chicago Cubs бизнесмену Джо Рикетсу в 2009 году. Сумма санкции налоговиков может составить $225 млн.

«За три года рецессии не менее 14 американских печатных СМИ прошли процедуру банкротства, но случай Tribune уникален в силу масштаба компании и сопутствующих обстоятельств, — говорит аналитик Newonomics Кен Доктор. — Зелл думал, что покупает актив «на дне» рынка, но просчитался, да еще и потерял чужие деньги. Сделка навсегда останется одним из самых вопиющих примеров финансовых провалов в медиа той эпохи».

После скандала с Tribune миллиардер предпочел сосредоточиться на том, в чем разбирается лучше всего, — девелопменте. Помимо мегасделки с Archstone, Зелл потратил $1,5 млрд на коммерческую недвижимость. Он купил за $95 млн люксовый отель Elysian в Чикаго (на 35% дешевле себестоимости строительства) и еще столько же заплатил за апартаменты 200 South Wacker Drive (один только ремонт здания обошелся предыдущим владельцам втрое дороже). В Нью-Йорке фонд Зелла Equity Residential в альянсе с Toll Brothers, также хорошо сэкономив, занялся строительством небоскреба Sky Couture на пересечении 28-й улицы и Парк-авеню.

«Ключ моего успеха не в том, что я обращаю внимание на радужные перспективы того или иного проекта, — с улыбкой подытоживает Зелл. — Ключ моего успеха в том, что я всегда в первую очередь оцениваю, на сколько процентов не реализован текущий потенциал».