Блог им. MaxInvest

Кто инвестирует в недвижимость?

Хочется понять экономический смысл.

1. Порог входа высокий.

2. Хеджирование затруднительно, как и диверсификация
(ну или большой капитал).

3. Дюрация неопределенная
(непонятно, когда покинет арендатор 
и сколько уйдет на поиски нового)

4. Доходность низкая — 6-8%.

5. Транзакционные издержки высокие.
Временные затраты, следить за состоянием,
поборы УК.

6. Низкая ликвидность.
Быстро выйти по рынку — невозможно.
Ну или хорошую скидку.

7. Риски владения.
Пожары, затопления,
неадекватные жильцы


И тем не менее,
самый популярный объем инвестирования в России.

В чем причина?

★16
309 комментариев

Думаю причина в 90х, большинство отождествляет акции облигации с бумагами МММ. 
Плюс статистика цен на недвижимость в России. Но как говорят доходность прошлых лет не говорит о доходности будущих… Короче тут как с баксом — вечная вера в рост.

avatar
siesta00, ну, отождествление с МММ, да и не только, тут и общее высокое мошенничество в России, причём не только отдельных лиц, но и гос.структур. А сколько «ценных» бумаг кануло… и Татфондбанк и Открытие...., перечислять сами знаете… А так — жилые и нежилые метры твои. Конечно, перечисленные проблемы с нею есть. Можно добавить ещё и необходимость вложений в ремонт и поддержание в надлежащем виде + налог на имущество… вот последний я как то не воспринимаю, иначе как поборы государства. Я заработал, заплатил налоги и куда я дел деньги — исключительно моё дело. Хорошо, заплатил налог на собственно сделку…, ну а потом — за что собственно, если все остальное я всё равно оплачиваю? Ну, в общем вопрос куда девать заработанные — в недвижку или куда ещё… вопрос постоянный.
avatar
siesta00, согласен.
Население кучкуется в крупных мегаполисах и около них — это принцип развития третьих стран. Ну и вера в вечный рост недвиги и бакса — это уже впитано с молоком.
avatar
GAS_83, может я и ошибаюсь, но мне кажется, что бум на недвижку у населения сошел на нет.
avatar
КРЫС, да пессимизм есть, но как только процентов на 5 недвига подрастёт, неважно на чём:  на снижении ставок по ипотеке или небольшого улучшения экономической ситуации, у населения стереотип надёжности инвестиций в недвижимость только укрепится. А как известно перед хорошим падением должен быть небольшой заход цен наверх, как в любом активе.
  Думаю с 2022-2023 года будет сильное снижение цен и падение спроса особенно в Москве, демография этому в помощь.
avatar
GAS_83, Москва уже давно переселилась в подмосковье, а Москву захватывают гастарбайтеры и трудовая активная часть немосквичей, освобождая свои квартиры. В них переезжают жители маленьких сел и деревень, которые ветшают и разрушаются… И дома в которых абсолютно никому не нужны… Вот такие течения я вижу.
avatar
Денег девать некуда.
Банкам нет доверия. Деньги печатаются в огромных количествах.
А тут стабильный ежемесячный доход. На жизнь хватает.
Михаил Угадайка, 
по факту — не такой уж стабильный.
И не каждый месяц.
Максим Барбашин, //по факту — не такой уж стабильный.
И не каждый месяц.//
 У американских банков (особенно кто дружит с ФРС) все шоколадно, даже с учетом неадекватных зарплат.
Кормят БАНКИ -  мировой планктон-трейдеров ..

КРЫС, 
это общемировая тенденция
siesta00, 
так в том и дело что юридичексие риски такие же
если не больше.
Черные риэлтеры, нотариусы, перепродажи.
А кто-нибудь слышал о чёрных депозитариях?
Максим Барбашин, +++
кстати, имхо — риск пролететь с недвижимостью из-за мошеннической сделки куда выше, чем пролететь, например, со вкладом в банке из-за банкротства, чем так любят пугать риэлти-адепты. Ну а прочие очевидные преимущества вкладов/облигаций перед недвигой уже и без того хорошо описаны в стартовом посте.
Лёва Соловейчик, 
да, я описал внизу.
Черных депозитариев пока не появилось,
а вот риэлтеров и нотариусов хватает.
siesta00, Основной плюс — можно инвестировать много и сразу. Допустим ярд легко разместить
kbrobot.ru, 
ярд можно разместить и на фонде
Максим Барбашин, миллиардные состояния появляются не в 20-30 лет. А после 40 люди далеки от биржи, так как не понимают, как там можно заработать… ведь много можно и потерять...
единичные примеры есть,  из правления Газпрома
avatar
kbrobot.ru, так на фонде-то легче даже, разве нет?
siesta00, Это вера в регистратора и считается, что недвигу сложнее отобрать, чем кошелек с деньгами. Еще деньги постоянно печатают и получается инфляция, товары перепроизводятся и цена их в результате падает (например, компьютеры), а недвижимость растет, потому что ее производится из расчета на депопуляцию населения.
Максим Абакумов, 
если недвигу сложно отобрать,
то почему процветают чёрные риелторы?
Максим Барбашин, потому что есть разница между верой (что недвижимость растет в цене и ее легче сохранить) и реальностью (что при достижении определенной точки безубыточности отъема недвижимости эту самую недвижимость отымут, но у вас ее не отобрали, потому что есть другие буратины, у которых отнять дешевле)
Максим Абакумов, 
Когда отберут буратино расстанется с верой
Максим Абакумов, согласна, вопрос сохранения собственности у богатых людей один из ключевых.
Вот собственник предприятия, на котором я работаю, мне говорил, что я не доверяю депозитарию брокера, я бы вывел их регистратору, если бы купил…
avatar
siesta00, мало кто понимает, что есть еще коммерческая…
avatar
Dm12358, коммерческая дороже в обслуживании. Там и коммуналка в стократ дороже.
Максим Абакумов, и налог на имущество выше.
avatar
siesta00, согласен, кроме последнего; вера в бакс не сравнится с верой нашего народа в недвижимость; эти два столпа были сродни в 90-е и до 2002-2003 года. Сейчас же баксу стало очень далеко до бетона в плане популярности и поклонения у российского обывателя.
Лёва Соловейчик, еще они не понимают. что до свободного плаванья рубля недвижимость дорожала, так как вкладывать крупные суммы особо некуда было. А теперь в кризис с ростом доллара вложения в недвижимость в валюте обесценится.
avatar
Елена Е, 
в 90-е не было возможности инвестировать в зарубежные рынки.
Покупать евробонды
Елена Е, 120 руб за доллар не будет такого
в ней можно жить
А Вы попробуйте поживите в акции сбербанка
avatar
RomanAndreev, 
1. А если в семье квартир больше чем людей, кто в них будет жить?
2. А еще у нас цены на газ в 10 раз ниже, чем в Европе, как думаете это продлится вечно, т.е. наши олигархи захотят быть нищими?
3. Налоги на недвижку в разы ниже чем в Европе, т.е. государству не нужны будет деньги?
4. Знаете сколько можно напечатать (настроить) жилья? А акции Сбербанка хоть раз «размывали»?

avatar
consar, 
1. в семье обычно людей прибывает быстрее, чем квартир
2.Газпром — это национальное достояние (я по телеку видел, очень убедительно говорил мужик за кадром), при чем тут олигархи?
3. Зачем? Есть же ГП )
4. За акции не скажу, а вклады размывали, чому б не повторить с акциями однажды? У нашего же государства цель — кииинуть и обнищииить всех, судя по Вашим вопросам
5. Не стоит так серьезно воспринимать все, что я пишу по субботам )
avatar
RomanAndreev, Да что вы Роман про размывание акций… тут золото размывают не стесняясь с 999 пробы до 750-585-583-375-350.....=)
avatar
VIKTORRR, 
да в цемент постоянно хотят побольше песка…
Максим Барбашин, да уж...

Лёва Соловейчик, если уж на новостройках воруют, что все рушится, то на капитальном ремонте и подавно воруют.
RomanAndreev, 

в Москве есть квартиры по ярду… если акций сбера взять на ярд то жить на дивы можно везде )))))  типо весь мир у твоих ног…
avatar
Тиберий, я бы взял на ярд однушек в спальном районе, а потом на ренту скупил бы весь сбер на очередном ванютином флэшкреше
avatar
RomanAndreev, 
«я бы взял на ярд однушек в спальном районе»

с такой убогой фантазией вам остается лишь пожелать, чтобы у вас никогда не было много денег-)
RomanAndreev, 
а если срочно выйти?
Расклеивать объявления на столбах -
срочно продаю квартиры на ярд?
Тиберий, счет с ярдом быстро взломают и обчистят. Это надо быть идиотом, чтобы на ярд купить, например, акций 
Максим Абакумов, 
В смысле взломают?
Брокер?
Максим Барбашин, хоть и брокер. А что думаете у брокера не будет повода обчистить буратину, если сумма немыслимая? И что потом? в суд пойдете? смешно.
Максим Абакумов, 
брокер все-таки покрупнее риелтера.
Тот же БКС 30B$ ежемесячного оборота.
Смысл брать ваши копейки?
RomanAndreev, 
именно в инвестиционных целях.
обычно инвестиционные квартиры (какие-нибудь студии)
и жильё для собственного проживания — не одно и то же
Максим Барбашин, но-но. Я в студии живу )
правда в студии Поля Чудес, но скоро переберусь в студию звукозаписи — там нафталином не так пахнет
Пустой спор )
avatar
RomanAndreev, 
счастливчик.
Жизнь в студии.
Экзотика
Максим Барбашин, да в общем-то ничё особенного;
думаю, нормалёк)
Лёва Соловейчик, 
ну да нормалек...
Торгуешь Сбером,
не сходя с кресла
одновременно открываешь холодильник,
дверь на балкон и ходишь в туалет...

в заголовке надо дописать… укажите Ваши адреса, телефоны. =))
avatar
SergioKapone, +
SergioKapone, да ладно...)
Обратись к Тимофею — думаю, это всё есть у него -)
Мы много инвестировали в недвигу жилую в 2000-2010 году. В Москву не пошли — слишком дорого. Пошли в богатых регионах. Брали проекты на уровне котлованов — доводили до сдачи, распродавали через агентов. Доходность 80% годовых... 
После 10-го стали инвестировать в коммерческую. Рента. Сами управляли ей. Доходность составляла от 8 до 12 %% в валюте. 
Это уже в Москве. И проекты было найти не так легко... 
avatar
КРЫС, т.е. по коммерческой недвижимости на аренде зарабатывали 1% в месяц?
avatar
Viktor L,  от 0,75 до 1 %% в валюте
avatar
КРЫС, серьезно? какой вы провидец однако. всегда на гребне волны. может подкинете инвест.идею по недвиге на текущий момент? в помощь страждущим.
orlov, серьезно.
Я не провидец. И не всегда на гребне волны. 
Я не управляю недвижкой.
А совет один — нужна недвижка для проживания — покупайте.
И еще, в этой ветке никто не вспомнил про программу реновации... 
avatar
КРЫС, 
несколько лет назад торжественно запускали программу
Большой Москвы.
Что с ней теперь?
Максим Барбашин, квартал А101 активно рекламируют. Что там — не знаю… А вот у нас на раЁне строят сейчас 3 или 4 монолита прямо посреди хрущоб… Рьяно взялись реновировать
avatar
КРЫС, 
продолжат?
Или заглохнет как с Большой Москвой?
Максим Барбашин, продолжат… тут есть заинтереснованность всех сторон.
avatar
orlov, для страждущих
patriot-neva.ru/objects/kudrovo/investor/
КРЫС, 
Риски не реализовывались?
Максим Барбашин,  на рынке жилой недвижки все было как по маслу. Ну есть особо занудливые, которые до сих пор судятся по мелочам. Но на фоне 200-300 тысяч метров — это такие копейки… И потом, прежде чем входить в проекты — мы заручались поддержкой правительства региона.
С офисной недвижкой все проще и тяжелее одновременно. Самая основная — удержание якорных арендаторов долгосрочными договорами… а так, проблемы есть, но они решаемы… И еще, самое главное, не просто войти в проект, а контролировать его от начала до конца. В частности, при инвестировании в коммерческую недвижку — ты должен сам контролировать УК. 
avatar
КРЫС, 
то есть по сути полноценный бизнес, а не просто инвестировал и забыл?
Максим Барбашин, безусловно… нельзя ничего никому отдавать на откуп.
avatar
КРЫС, 
положа руку на сердце.
Было выгоднее чем фонда?
Максим Барбашин, одно время клиенты пищали — дайте мне больше недвиги… Но потом, например в Сургуте цена за метр выросла с 25 до 85… И мы поняли, что там уже пузырь из-за госипотеки. Закрыли свои проекты и в новые не пошли.
avatar
КРЫС, 
тоже верно.
Нужно уметь вовремя выходить
Недвижимость это твердый актив, а все эти акции, облигации, валюты суть бумажки и виртуальные цифры. Чувствуете разницу? Часть портфеля должна быть в твердых активах. 
avatar
Watto, это не совсем так… Но слово диверсификация у вас мне нравится.
avatar
Watto, 
по факту недвижимость — право собственности.
такой же виртуальный актив как акции.
и потерять проще чем акции у депозитария
Максим Барбашин, ну в случае революции всегда можно засесть с ружьем и выпиской из реестра. А вот с акциями… Если только в здании местного предприятия, реестр хранить.
avatar
InvisibleInvestor, 
У тех, кто бежал из Средней Азии в начале 1990-х,
не вышло ни с ружьем, ни с реестром

Watto, у всего есть циклы. Сейчас «твердый», а через 5 минут все упало.
Максим Абакумов, 
циклы Кондратьева
Максим Абакумов, что упало? Трешки на Тверской забесплатно раздают?
avatar
Watto, 
есть отдельные успешные кейсы.
Но сколько инвесторов купило трешки на Тверской?
Вы лучше спросите, кто инвестирует в облигации с отрицательной доходностью, а ведь туда уже около 14 трлн $$ кто-то инвестировал(и это не самые глупые люди)
Дмитрий Александров, не первый раз в истории…
avatar
КРЫС, 
обычно в периоды дефляции
Дмитрий Александров, 
как раз с такими облигациями там всё понятно.
Правильно пишут, что для многих акции ФР России сравнимы с бумагами МММ. И как показывает история эти сравнения во многом оправданы.
Илюха-перехай, 
а если ОФЗ?
Радоваться надо, что эти люди есть. Беря кредит в рублях и покупая недвижимость они в лонгешорте рубля против активов в РФ. Т.е. стоят против рынка, выйти не смогут, они и их наследники десятки лет будут отдавать нам деньги. Они сами того не понимая вышли на денежный рынок, это как толпа папуасов, пытающаяся съесть белого человека, сидящего на дереве с винтовкой и безлимитом патронов. Без лоха и жизнь плоха.
В чем причина?
Папуасы не знают, что есть экономические циклы, что тренд может поменяться, да еще много чего может случится. Они всю жизнь так жили и по-другому не представляют.
avatar
consar, 
согласен.
особенно странно когда инвестируют в недвижимость
на заемные
Максим Барбашин, это обычный рынок, кто то шортит, кто то в лонге. А если они получают подтверждение движения, то будут в лонге вечно. Я вот вчера думал, почему:

Я тут заметил, что недвижимость одновременно и дорожает и дешевеет, и вот два взгляда:
1. Если следить по индексу ИРН, по ценам в объявлениях, то можно видеть, что цены последние 4 года падают в среднем по 10% год (в рублях). Мне вот например все равно где жить в пределах своего обл.центра, главное в новом доме. И я наблюдаю, что 3-ка 80 кв.м. с каждым годом все доступнее (потому, что они изначально завышены были).
2. Если ты купил с перепугу 1-ку в построенном, но не сданном доме, в УДАЧНОМ месте, сейчас его заселили, сделали территорию, то цена выросла в 1,5 раза за 4 года. Был например у нас в центре города пустырь, но от него 0,5 км до 2-х университетов. Там построили 10 17-ти этажек, студии, 1-ки 30м, 2-ки 50м, трешек почти нет. Понятно, что вся ипотечная нищета со всей области накупила там комнатенок для детей (через 10 лет студентов). Или воткнули хороший дом с крышной котельной в самом центре панельного гетто — цена только растет. У меня друг купил матери 1-ку в таком доме, если в городе куча вариантов за 1,5-2 млн, он купил за 2,8, потому что сам в нем живет, через 0,5км ему не надо. И таких примеров полно я думаю и в Москве и в других городах.
avatar
consar, 
я понимаю, поиск удачных вариантов.
Но это как иголку в стоге сена
Максим Барбашин, ну это чтобы с выгодой потом продать надо «иголку в стоге сена найти». Почти каждый человек, который купил квартиру и не собирается продавать, уверен, что они сильно подорожали за последние 4 года. Потому что дешевая хорошая квартира появляется и уходит за 1-2 недели, он её не видит. А смотрит продающиеся в его доме и радуется: вон какая срань и дороже моей. И если переведут его с «серой» зарплаты на «белую» тут-же возьмет ипотеку (если еще не взял) и купит квартиру детям. А еще куча сертификатов у людей, материнских, военных и прочих. И страх, что деньги «пропадут, все подорожает». Вообщем пусть покупают…
avatar
consar, 
это точно.
Страх, что деньги обесценятся
заставляет совершать дикие поступки.
Например, скупать холодильники в декабре 2014,
а через месяц выставлять их на Авито за полцены.
Максим Барбашин, не, ну те, кто покупал в декабре 14-го, они-то, конечно, не выставляют за полцены — они если и выставляют, то пытаются еще и накинуть от 10 до 50 процентов к цене покупки (причем накидка 10% — это уже преподносится как «халява», в самом же худшем случае — выставляют на 10% ниже цены покупки с криками «вообще даром отдаю!!!»), не понимая, что выглядят полными идиотами-)) А за полцены выставляют на продажу другие люди, чем вызывают разрыв шаблона и скрежет зубов у первых;-))
Лёва Соловейчик, 
просто они не понимают,
что холодильник, ноут, да вообще любая
технология обесценивается быстрее фиата.
Медленно (10-15 лет), но начнут понимать и физлица и юрики, что вложения в недвижимость не так уж и выгодно, а подчас приносит убытки (рост коммуналки, ремонт, и др. расходы). И самое главное. что может существенно снизить интерес к недвижимости — это увеличение налогов на нее и снижение рыночной цены. Цены в России на недвижимость могут снижаться (в твердой валюте естественно, не в рублях) и пять и десять лет подряд.
Александр Елисеев, 
рост коммуналки  — почти полностью оплачиватся жильцами, по факту за последние 2 года роста не было.
ремонт — косметический раз в 5-10 лет. Окупается за 3 месяца аренды.
Увеличение налогов — сейчас налог 1 тыс рублей. Будет 3 тыс рублей. Это меньше 10 части месячной аренды, можно пренеберечь.
Снижение цены — ни разу такого не наблюдал. Если вы брали новостройку, цены не снижались. Цены в долларах меня не интересуют. Почему именно с ними сравнивать? вы разве в долларах храните все сбережения?
avatar
NA, 
в том то и дело что почти полностью.
а расходы УК?
и время простоя и поиски новых жильцов?
 Если рассматривать покупку недвижимости как пару Рубль/кв.м., то тренд возможно будет восходящим долго, но USD/ кв.м будет нисходящим и тоже похоже надолго.
инвестируют обычно в строящееся жилье, которое сильно дешевле готового, потом уже готовое продают — профит.
avatar
f0xtr0t, зачем мне риски связанные с покупкой у частника? квартира с непонятной историей, которую сложно проследить. Не легче ли купить у застройщика, коих сейчас столько, что куда не посмотри, везде увидишь подъемный кран? У застройщика будет «чистая» квартира, без возможных проблем, ни у ого в собственности не была.

Именно сейчас у меня стоит проблема расширения жилплощади. Ищу квартиру в новостройке, на частников даже не обращаю внимания. 
avatar
ЕвгенийТ, 
это конечно прекрасно.
А если дом не достроят?
Максим Барбашин, риск есть, если покупать на стадии котлована. А если всё готово, осталось только окна пластиковые вставить, приведенные вами риски стремятся к нулю:)
avatar
ЕвгенийТ, 
если госкомиссии не было и не выдали ключи,
риски остаются.
Да даже если и выдали.
В том же Крыму сколько всего посносили?
Максим Барбашин, у каждого застройщика есть своя история. Проследить статистику сданных объектов легко в наше время. Тем самым и этот риск сводим к близкому к нулю :)

По поводу конкретно Крыма ничего не знаю, я в Сибири :)
avatar
ЕвгенийТ, 
главное правило спекулянта — прошлая доходность
не гарантирует будущую
ЕвгенийТ, покупал квартиру уже не на стадии котлована… дом во всю строился… достроили ударными темпами… но тут выяснилось, что коммуникаций не просто нет, а они даже толком не согласованы… за застройщиком таких косяков раньше не водилось… в итоге ключи получил с задержкой в три года…
avatar
Александр (sm), 
 в суд на застройщика подавали?
Ну там штрафы, пени за задержку?
Максим Барбашин, я нет… кто то там подавал, но с нулевым результатом… застройщик как брокер...))) по документам особо не что не отвечает…
avatar
ЕвгенийТ, если так, то да
avatar
ЕвгенийТ, а в новостройке рисков нет? Слушать ещё 3-5 лет перфораторы и дрели пока ремонты новосёлов идут, постоянный мусор в подъездах и лифте от этих ремонтов, непонятно ещё как дом построили (сейчас строят хуже чем раньше, на всем экономят, развовровывают материалы), то по дому трещина пойдёт, то подвал заливает, то вентиляция оказывается неправильно спроектирована и тд и тп. Новостройка — это кот в мешке, никто не знает на сколько плохо этот дом построен, и это предстоит выяснить вам лично!
Везде есть свои плюсы и минусы. По мне так лучше купить хорошую вторичку в удобном районе, в проверенном качественном доме, с хорошей планировкой.
avatar
Егор, по поводу того, что плохо строят, нужно же смотреть что покупаете и кто строит это. Есть уже построенные дома для примера, есть форумы в сети, на которых люди обсуждают конкретных застройщиков и конкретные проекты.

Ремонты — да, будут некоторое время. Но и в старых домах люди делают ремонты.
Мусор, в правильных ЖК убирается во-время.

Кот в мешке для меня — это как раз вторичка. Я знаю, что не смогу досконально проверить историю квартиры в текущих условиях в нашей стране.
avatar
ЕвгенийТ, 
согласен новостройка надёжнее.
Но ещё лучше самому.
выбрать землю, купить материалы,
следить за строителями
Максим Барбашин, дом на земле — это уже другая история :))

avatar
ЕвгенийТ, 
согласен.
Но мне кажется как-то надёжнее...
И соседей нет
Егор, 
слышал, что после постройки 
фундамент вроде как ещё 5 лет оседает.
И возможны сюрпризы.
ЕвгенийТ, с застройщиком проблем огрести проще и больше
avatar
vito333, для меня историю застройщика и его состояние на текущий момент проверить намного проще, чем историю старой квартиры.
avatar
причина в низкой финансовой грамотности населения.недвига давно уже протгрывает по доходности хорошим див тикерам.
avatar
Тиберий, 
согласен
Тиберий, да и только поэтому. Квартиру — любой Ваня с 3 классами образования понимает. Все схемы дохода понятны.
А тут посмотришь на график Газпрома — многолетний боковик, и сразу желание пропадает.
Владимир Логинов, 
думаю также традиция.
В советское время квартира была основным активом
Максим Барбашин, а что еще кроме квартиры и золотых изделий можно было купить в СССР? Ничего из того, что вырастет в цене.
Максим Абакумов, 
Некоторые хранили на сберкнижке.
Но и квартиру в советское время могли через кооператив
не все
Kolyan, а почему умный человек продал Магнит государству (ВТБ). Теперь они еще 1000 магазинов откроют, гос.бабло надо тырить. Но тот умный человек понимал, почему продал, а эффективные менеджеры понимают, зачем купили.
avatar
consar, 
тут на Смартлаб много обсуждали,
что Магнит — не такое уж выгодное приобретение.
В целом все верно, но как диверсификация — вариант. По пунктам:
2. Хедж всегда чего-то стоит, поэтому им немногие и на рынке пользуются.
4. А что у нас есть много надежных акций с сопоставимой ДД? Плюс недвижка в долгосроке отбивает инфляцию как и акции.
6. Спорно. Хорошие объекты не сильно падают в цене в кризис и довольно быстро реализуются.

Плюс по недвижке платежи идут ежемесячно, а выплатят дивы или нет — вопрос.
avatar
Покупаю интересный объект, доходность будет 7%, апсайд 100%.
Маркиз Лафайет, 
откуда уверенность в апсайде?
Максим Барбашин, потому что коммуналки в хорошем районе и доме расселяются и по сей день.
Маркиз Лафайет, 
тренд будет продолжаться?
Максим Барбашин, очень выборочно, каждый случай индивидуален. 
Маркиз Лафайет, 
значит, тренда нет.
А есть отдельные удачные кейсы,
которые надо уметь ловить
Максим Барбашин, а разве в акциях не так? Тоже выбирать надо и постоянно отслеживать, а то случится магнит или русал.
Маркиз Лафайет, 
а как ж пассивный инвестор — тренд последнего времени?
Спирин активно рекламирует.
Купил — и забыл на пять лет.
Максим Барбашин, на истории советы Спирина не очень. Вот купил в 2013-м на 5 лет, вспомнил про портфель. И что мы видим? Газпром можно было купить по 155, Сбер по 100, ВТБ по 5 копеек итд.
Это не то, что можно назвать успехом. И лучше цены в долларах не сравнивать, чтоб не расстраиваться.
просто все думают, что недвига будет расти вечно…
avatar
bolo yong, 
последние три года в 
Москве вроде как стагнирует.

В 2013 брал за 1,2 млн. руб в новостройке (как долевое), однушку 40 кв.м, скинул в 2017 за 1,67 млн. руб.
Мне повезло, объект достроили. Вцелом доходность на уровне облигаций.
 Cheshire Cat  — все верно сказано, диверсификация общего портфеля.
Если честно, то неособо доволен… т.к. сумма, под эту инвестицию, была в $$$ (((
avatar
WolFRocK, 
то есть по факту инвестиция была доходной?
Максим Барбашин, Да, жалею, что в долларах не остался.
avatar
Дуб_Дубович, я не ему объяснял, а отвечал автору, что работать с недвижкой можно. Даже на стагнирующем рынке. 
avatar
Kolyan, 
недвижимость тоже может упасть в цене
Максим Барбашин, потому инвестируют сейчас не в надежде на рост цены актива, а в доходность проекта...  То есть, сейчас найти на рынке проекты с 8 (грубо) доходностью нелегко… Найдете проект с 10 дохой — берите… Получайте свою ставку. И помните, что инвестирование средств инвестора должно быть диверсифицированным. То есть, в недвигу не более 10-30%%.
avatar
КРЫС, 
и снова смысл?
если ОФЗ дают 7% 
а субфедералы 10%,
смысл заморачиваться с недвижной?
И потом пусть квартира стоит 3-5М, чтобы 10% 
портфель должен быть 30-50М
Максим Барбашин, я говорю про дохи в валюте… У инвестора есть альтернатива, или евробонд под 5. Или рента с 8..
Ну и с 50 млн не думаю, что есть смысл лезть в недвижку.... 
В проект надо идти полностью зная его. УК, предлагающие инвесторам ЗПИФы недвижки, к сожалению просто технически не могут раскрыть все подводные камни проекта.
avatar
КРЫС, 
присмотрел себе евробонды петры
Те же 8% в баксах…
Максим Барбашин, я не рекомендую евробонды физикам… Из-за налогообложения… Ну и понимаете, что 8 — это уже большой риск.
avatar
КРЫС, 
крупнейшая нефтяная компания Бразилии 
а что с налогообложением?
13%?
Максим Барбашин, да… 13%… Но в рублевом эквиваленте...
Допустим, покупаете сейчас евробонд под 4 процента годовых на год. Проходит год, вы получаете 1040 доллара на 1000 вложенных. Но вошли вы при курсе 60, а вышли при курсе 90 рублей за доллар. С вас взяли 13% от рублевого дохода и на выходе, вложив 1000 долларов вы на выходе получите что-то около 991 доллара.
avatar
КРЫС, 
кто узнает?
IB сообщит в российскую налоговую?
Максим Барбашин,  процесс информирования налаживается очень активно. Не исключаю.
avatar
КРЫС, как получилось?
Имеете в виду
(1040*90-1000*60)*0,13 ~ 48,5 $
и 1040-48,5 ~ 991 $
— я правильно вас понял?
Лёва Соловейчик, да
avatar
Максим Барбашин, еще как упасть,  просто стать бесплатной. В советское время на северах в заполярье балки (небольшие деревянные дома  сколоченные из подручного материала) в цене доходили от 4000-8000 рублей, после распада СССР  и не рентабельности многих проектов по добыче сырья вся это так называемое жилье пошло на дрова последним оставшимся могиканам в вымирающих населенных пунктах. Пропадет по каким либо причинам в современных городах электричество или цена на него станет непомерной по сравнению с доходом и недвижимость быстро начнет катится вниз.
avatar
VIKTORRR, 
да что там север.
Пару лет назад в Донецке отдавали практически даром
Максим Барбашин, действительно, есть и более свежие примеры
avatar
Максим Барбашин, КТО в Москве или Питере?.. Это революция. Тут все по нолям…
avatar
InvisibleInvestor, 
Так же думали и в Киеве в 2012.
А в Москве за 100 лет было 4 революции,
два госпереворота,
гражданская война
и пр.
Максим Барбашин, ок, тогда Питер. :)
avatar
InvisibleInvestor, 
Так революции в Питере и начинались…
VIKTORRR, да просто квартплата с налогом станет непомерной по сравнению с доходами — и привет.
Как минимум диверсификация. Ну и доходность можно увеличить.
Возьмем пример из жизни. Родился второй ребенок, а жилье уже есть. В итоге взял 1750к студию, отделал за 250000 сдал по 16500. пристроил мат капитал в итоге. Доходность 9% чистая. Риски застрахованы. Так что такой вид инвестирования тоже имеет право на жизнь. А ведь еще возможен рост цены недвижки.
avatar
Alexhey,
студия за 1750 не сдается за 16500. Максимум — за 10-12 тыр. Всё.
Лёва Соловейчик, Вы можете мне не верить. Ваше право. Но удивляет ваша категоричность. Не зная где она расположена ни как я ее покупал. 
avatar
Alexhey, я охотно допускаю, что вы могли ее купить хоть за три копейки и наварить с нее 100500% — только это уже сугубо ваш частный случай, который мало к кому имеет отношение и для остальных никакого информационного смысла не имеет. Я же говорю об общем случае, который применим к основной массе (99%, любой недвижимости, в любом районе РФ) на данный момент, и говорю еще раз: сейчас недвижимость, стоимостью 1750 тыр. не может сдаваться за 16,5 тыр. Максимум — это за 10-12 тыр.
Лёва Соловейчик, 1750 это стройка купленная в кризис сейчас она стоит 2250 и я же написал про отделку которая еще 250
avatar
Alexhey, пока вы только сами же начинаете уже подтверждать мои же слова — непонятно, зачем возражали. Поймите, я не собираюсь вдаваться в изучение подробностей конкретно вашей и конкретно вашей квартиры биографии. Я говорю об общей массовой ситуации на данный момент — перечитайте еще раз мой комментарий.
Alexhey, 
2250 — это стоимость bid или ask?
Alexhey, 
трейдер может найти и более выгодное применение
двум лямам.
Хотя конечно, материнский капитал нужно как-то пристроить
Максим Барбашин, об том и речь. Я с этого и начал. На покупку недвижки повлияли два фактора, наличие мат капитала и диверсификация. Ну доха в 9% это нормально
avatar
Сейчас уже тех, кто берет в инвестиционных целях, все меньше и меньше.
Депозит недвигу обгоняет.

А глобально: недвига с большей вероятностью будет иметь хоть какую-то ценность через 30 лет, чем какие-нибудь деньги, акции или ETF-ы.
avatar
Turbo Pascal, 
не только депозиты.
Обычные ОФЗ
Turbo Pascal, 
можно просто 
ETF на недвижимость
Максим Барбашин, сам фонд с какой вероятностью выживет?
avatar
Turbo Pascal, 
фонд американский.
Сложно сказать
Проблема с недвижимостью в России следующая: в стране, где любая ценная бумага в любой произвольный момент времени может потерять свою цену и вообще значение — ничего более надежного чем бетон и камень, не придумаешь… Давайте реально смотреть на вещи.
avatar
Questor, как именно в России акции например Nvidia могут потерять свою цену? Или Сбербанк может до 0 упасть. А квартира — это предмет потребления, она теряет свою цену, как телевизор или автомобиль. Не сразу до 0, а через 30 лет любая будет стоить 0.
avatar
consar, акция сбера может стать нулем. А одна из квартир у меня с 55-го года.
avatar
Turbo Pascal, теоретически, в случае ядерного удара например, все станет нулем. В реальности у квартиры шансы выше: Ни один человек, покупающий акции сбера еще не потерял на этом (если не продал, не дождавшись следующей волны роста). А 70-ти летняя квартира, купленная сейчас, за следующие 70 лет гарантировано принесет убыток, даже если сдавать её. 99% лонгистов в рынке никогда не бывают правы. Ну и живой пример: с 2000 года квартира подорожала в 10 раз, Сбер (даже Газпром) в 100 с лишним раз.
avatar
consar, ядерный удар я не рассматриваю, а вот национализацию имущества — запросто, в этой то стране.
Шанс при этом остаться при квартире намного выше, чем при акциях.

И нет, я не параноик :)
avatar
Turbo Pascal, так в случае национализации и отберут квартиры (оставят одну). Акции тоже могут отобрать, но можно покупать на Лондоне, хотя… санкции. Хотя… Через 20 лет люди будут рады национализации: отдаешь квартиру и тебя прощают долги по ипотеке, коммуналке и налогам (и живешь в ней дальше как в СССР). Идите Вы Штирлиц… не морочьте голову.
avatar
consar, ну, дисскутировать можно долго.
Но если (недайбог) уровень жизни (мой лично, или страны в общем) по тем или иным причинам упадет до нижнего уровня мирамиды Маслоу, то я лучше буду иметь бетонную коробку, чем фантики.
avatar
Turbo Pascal, странный Вы человек, хоть и программист (судя по нику). Бетонная коробка до конца жизни будет тянуть из Вас деньги. Неужели Вы верите, что коммуналка и налоги останутся низкими как сейчас всегда? Олигархам уже обрезают пути на запад, неужели они не найдут, у кого взять денег? Подешеветь может все и рубли и доллары и акции, но они денег требовать не будут никогда.
avatar
consar, да я как раз против покупки недвиги для инвестиций.
Но я понимаю людей, которые так делают.
avatar
Turbo Pascal, ну это да, и я их понимаю. Там выше написал почему (длинный пост)
avatar
Turbo Pascal, 
после 1917 недвижимость оставили (некоторым).
Но подселяли новых жильцов.
По факту все равно все погорело.
Максим Барбашин, и это еще, если недвижимость единственная, в которой сам живешь; а вот «инвестиционную» в случае часа ХПик отбирать будут еще хлеще, чем акции — тем паче, что экспроприацию оной у «инвесторов» народ поддержит куда более горячо и активно, нежели какие-то там непонятные акции-)
Turbo Pascal, 
кстати, те, у кого были ценные бумаги,
частично спаслись.
По Брест-литовскому миру Советский Союз был обязан выкупить все акции, которые предъявляла Германия.
Некоторые делали на этом состояния
Questor, спрос порождает предложение и формирует  стоимость, когда у нас  идет уменьшение численности населения и оно только начинает ускоряться в течение ближайших 20 лет. Кто будет покупать жилье? Если только китайцы не захотят к нам пересилиться, но они думаю будут выбирать в основной своей массе заброшенные деревни.
avatar
VIKTORRR, 
Да, демографический спад влияет на спрос.
Всё просто. Дачи и квартиры — единственный актив, который пережил 3-4 прошлых кидка от государства. Если вы этого не понимаете, мне вас жаль =)
Fry (Антон), 
если так рассуждать золото тоже пережило.
Закопанное в банке в саду под березой…
Максим Барбашин, золото тоже физический носитель ценности, а не ценная бумажка.
avatar
Turbo Pascal, 

а еще лучше брюлики.
При шухере проглотил пригоршню,
и за границу.
Максим Барбашин, теперь изобрели кое-что покруче: запомнил 12 слов, сжег комп и за границу.
avatar
consar, 
Что за слова?
Что-то типа:
Я либерал и демократ из России, меня преследует КГБ, дайте денег, пожалуйста.
Максим Барбашин, да я про биткойн или любую крипту. Запомнил сид-фразу (на английском, она генерируется произвольно) и все. Я думал все знают.
avatar
consar, 
да понял я, что про крипту.
Только зачем?
Поместил в дроп файл с номерами кошельков.
И запоминать ничего не надо
Максим Барбашин, золото нельзя сдать в аренду за среднюю зарплату.
Обычная однушка-двушка последние 200 лет предельно легко сдаётся за среднюю зарплату. Это самый стабильный рынок.
Fry (Антон), только надо помнить, что на однушке ты сейчас имеешь головную боль и 4-5%% годовых. Что ниже сейчас дохода по надежным облигациям.
avatar
Fry (Антон), какие 200лет? Каждое поколение умных людей в нашей стране «имеют». Владельца квартиры в Питере расстреляли в 1917м, он умер от голода в 1943м, его убили «черные риэлторы» в 90-х. Догадайтесь кого поимеют в 2020-х если:
1. А еще у нас цены на газ в 10 раз ниже, чем в Европе, как думаете это продлится вечно, т.е. наши олигархи захотят быть нищими? 
2. Налоги на недвижку в разы ниже чем в Европе, т.е. государству не нужны будет деньги?
3. Знаете сколько можно напечатать (настроить) жилья? А акции Сбербанка хоть раз «размывали»?
avatar
Fry (Антон), 
насчет легко сдается — это по ситуации.
Fry (Антон), 
в Великую отечественную даже в блокаду за золото
можно было достать продукты.
А вот недвижимость как-то не очень
Fry (Антон), ну, как сказать, в 1917-м не пережил
Лёва Соловейчик, это да. Лежит у меня царская гербовая бумага на дачное владение в Крыму. Сегодня был бы миллионером!..
Но с тех пор мало бумаг сохранилось. А вот из советского периода полно кидашек-облигашек всяких у людей на память.
Fry (Антон), 
не выбрасывайте.
У гербовой бумаги может быть историческая ценность…
причина в безальтернативности
Тимофей Мартынов,  наоборот в альтернативности… В альтернативности этих инвестиций… Многие девелоперы разорились в кризисы. А вот инвесторы, диверсифицировавшие свои инвестиции, частенько остались довольны....
И вот сейчас смотрю я на малый бизнес в Москве… Дофига проектов работают в ноль, обеспечивая владельцев недвижки арендной платой.
avatar
КРЫС, 

они разорились не потому что девелоперы.
а потому что строили на заёмные.
Это как торговля с плечом.
Пока прет — богатеешь.
но при развороте…
Максим Барбашин, все точно… Резко ушел спрос на загороднюю недвижку, а ты в ней по уши и с деньгами инвесторов, которые требуют их назад…
avatar
КРЫС, вот Вы наверняка в курсе, сколько сейчас стоит «обналичить»? Просто интересны результаты работы ЦБ по зачистке, а я давно ушел от этой темы.
avatar
consar, ошибаетесь....) вообще не представляю....
Лет 5 назад въехал в жопу одному товарищу. Сидим с ним в кафе — ждем его комиссара. Ну я ему про фондовый рынок. Он, оказывается, какой-то там чемпион по стендовой стрельбе...
И, вдруг, говорит… Патроны нынче дороги, так что приходится еще и обналом заниматься… Дал свою визитку… Но мне его услуги не понадобились. Так что даже не представляю себе порядок. Вернее, представляю его таким — от 8 до 15%% -)) Но хороших знакомств нет… В начале 2000-х мне это стоило порядка 3-4%%
avatar
КРЫС, 
а вообще хорошая реклама.
Обналичиваю. С гарантией. Чемпион по стрельбе.
consar, ставки очень выросли… если через условно белую контору которая сдает НДС, то 14-15%… зачистка ЦБ приносит результат…
avatar
КРЫС, 
все как у трейдеров.
Риск — менеджмент и управление капиталом.
Максим Барбашин, Так это и есть девелопмент;)
avatar
ketamine, 
В смысле?
Сама схема?
Взял чужие, если повезло,
собрал прибыль,
если нет — свалил за границу.
Тимофей Мартынов, 
да ладно.
Про фондовый рынок не кричат разве что из утюгов

Мой план вложить в коммерцию с этого жить(пару-тройку помещений)! Квартиры точно мимо ! 
Если Инвестировать то только в крупные проекты(например как в Китае Гарден район, но это крупная рыба, нам не ведомо пока).
По поводу низкой доходности зато постоянная.
С коммуналкой согласен. если нет арендатора то самому платить.
На мой взгляд данный сегмент инвестирования нужно включить в портфель.
avatar
Вадим Хидиятуллин, только с вкладов и дивидендов можно жить раз в месяц заглядывая в компьютер, если ты прирожденный бухгалтер-финансист. А доходная недвижимость — это труд в реальном секторе. КРЫС тут все подробно расписал. И даже жилая недвижимость может приносить хороший доход, если сдавать посуточно. Но тут надо быть менеджером по рекламе, уборщиком и слесарем-отделочником в одном лице. Каждый выбирает исходя из своих способностей.
avatar
consar, 
есть еще бонды и купоны
consar, 
а можно даже и не заглядывать в компьютер со вкладом — как говорится, «вы не в церкви, вас не обманут» © О.Бендер, Двенадцать стульев, Ильф&Петров 
А вот с недвижимостью, за арендатором можно бегать неделями и месяцами, пока он будет сначала скрываться, а потом кормить завтраками-обещаниями и красноречивыми уговорами войти в положение-)
Лёва Соловейчик, 
это точно.
Люди удивительно изобретательны,
когда не хотят платить.
Вадим Хидиятуллин, 
постоянная, но низкая доходность
у депозитов.
Или ОФЗ
покупают что бы сохранить и сраным детям на вырост)
avatar
Eugeny Umolinov, 
детям можно просто оставить депозит.
Желательно в долларах.
Омега, пока что нам долеко до Нидерландов
avatar
Омега, я уже 500 лет жду буржуазную революцию как в нидерландах, пока не дождался. и ты жди друг, налога в 40%, может через 500 лет введут.
Последний раз недвигу отбирали в 1917. 3 поколения сменилось. Все поняли что это вроде как надежная покупка.Должно пройти хотя бы 20лет без кидков, что бы люди поняли что акции это надежно! Но у нас это к сожалению нереально в силу убогости экономики.
Илюха-перехай, какие акции надежны? Все?
Михаил Угадайка, те, чей бизнес растет, не зависит от цен на энергоносители и нет систематических допок. 
Омега, 
не подсказывайте чиновникам
Гендиректор Россетей Павел Ливинский. 33 квартиры в декларации было. Интересно зачем ему столько.
avatar
На Кураже, 
Не любит засиживаться на одном месте?
На Кураже, 33 квартиры * 20000 доход с квартиры=660 000 рублей в месяц — 60000 человеку за сбор средств, учет и отчетность = 600 000 доход в месяц (неплохо)
MrTwister, 
согласен
Во-первых, есть коммерческая недвижимость. Там дела не так плохи, как в жилой. Во-вторых, жилая недвижимость бывает разной. Есть неплохие локации, которые будут всегда пользоваться спросом. 
Кроме этого, кто-то покупает недвигу сейчас детям, поскольку есть возможность. Смогут ли сохранить или приумножить деньги люди не знают. А так — квартира уже есть. Пока сдают.
 вообще сейчас инвесторов в недвижку немного. 
avatar
Andrew_Kl, 
А чем коммерческая принципиально отличается от жилой?
Суммой входа, сдать легче, издержки меньше?
Максим Барбашин, Сумма входа больше. Сдать скорее всего сложнее, но если у арендатора бизнес прибыльный — удержать легче. Главное отличие, пожалуй в том, что ее меньше.
Ставки аренды достаточно высоки, поскольку нет конкуренции со стороны людей, получивших недвижимость в ходе условно бесплатной приватизации, по наследству и т.п. Это, пожалуй, основное.
avatar
Andrew_Kl, 
а коммунальные и налоги?
Максим Барбашин, Они есть )). Как и в случае с жилой недвигой. Просто большинство сдающих так или иначе вложили деньги. В отличие от жилой. Да и не так и много у нас коммерческой недвижимости. Во всяком случае в МСК и СПб. Например в ЖК, где я живу, сдано почти все. И цены немаленькие.
Конечно есть исключения, например, те, кто сдавал банкам, сейчас не в очень хорошем положении. Помещения довольно специфичные, а спроса со стороны банков сейчас нет )). Тут надо перепланировку делать, что недешево.
avatar
1. Недвижка это в первую очередь сбережение большей части накоплений. А потом уже заработок. 
2. В долгосрочной перспективе это индикатор состояния рынка в стране. Если недвига будет расти, вы на ней немножко заработаете за счет роста цены + станет дороже аренда. На бирже может и не заработать. А депо в банке не будет расти в такой ситуации в отличии от недвиги, как был например лям так и останется. Только проценты добавятся.
Негативные сценарии по недвиге типа детройта, российских деревень, донбаса, не знаю как это, представить не имею возможности.

Вот и получается что как показывает практика, самое главное недвига средство сбережения в большинстве ситуаций, с возможным минимальным доходом. 
Дак зачем мне ваши ОФЗ? Там сейчас чего нибудь намутят и где мне потом бабки свои искать? :)
avatar
Вадим (АА), 
а если недвига расти не будет,
а сдать не удастся? 
А издержки, налоги и время все равно будет требовать
Максим Барбашин, ну не будет расти и черт с ней. Главное сохранить большую часть. 
За какие то деньги все равно сдашь. 
А все эти фин. инструменты — там теряешь все и сразу. В этом главное отличие. Не смотрите на недвигу как на заработок. Смотрите как на сохранность и тогда станет понятнее причины. Вы видимо не имеете кровнозаработаных пару лямов, либо у вас их наоборот очень много. Поэтому и не можете понять действия этих людей.
avatar
Вадим (АА), 
У меня есть кровнозаработанные лямы.
Не так много как хотелось бы, но есть.
Но когда оценивал вариант с инвестициями в недвижимость -
посчитал, что по соотношению риск/доходность оно того не стоит.
Максим Барбашин, тогда  вы должны особенно беречь капитал если он кровно заработанный :). А вы рассуждаете с точки зрения заработка, вы забудте про заработок. 
По сохранению капитала, вы видимо забыли что даже АСВ то появился совсем недавно, а до этого были другие катаклизмы в которых ваш капитал кроме как в недвиге скорее всего нигде бы не выжил.

Если вам нужен заработок то это же точно не депозит и офз. Они тоже как вариант сохранения с меньшим гемором но большим риском.
avatar
Вадим (АА), 
Я считаю, что капитал должен приносить ренту.
Иначе смысл в капитале?
И размер этой ренты определяется не только размером капитала, но и риском.
В-общем, альфа и бета.
Вадим (АА), 
и в чем риск депозитов, гарантированных АСВ (т.е. государством),
и ОФЗ (государства)?
По определению, у государства минимальный рыночный риск.
Хотя бы из-за суверенитета и наличия печатного станка.
Максим Барбашин, Вот вы опять о том же, заработок и гарантии от государства. А люди привыкли и научены историей что государству верить нельзя. В этом ключевая разница между вашими примерами и недвижкой. История показала, что выживает гарантировано тоько недвига. Время изменится, станет недвига обратным примером и все из нее побегут. 
Поэтому вы и твердите про субфедов, ИИС а они покупают недвигу. Я уверен что купившии пару квартир или офисов, уже и на бирже все попробовали и в офз прикупили. Но сперва недвига :) а потом все остальное. Но только на все остальное денег у  большинств уж нехватает. Потому как удачно заработать, шансы не так часто попадаются. Поэтому мы видим много участвующих в недвиге и мало на бирже.
avatar
Вадим (АА), 
Я уже тут где-то приводил пример Средней Азии и Донецка.
Сколько стоит квартира, если на крыше напротив сидит снайпер?
Максим Барбашин, а что там с гарантией государства произошло? Но вот когда все востановится, недвига которая уцелела опять будет у цене. 
А по ценным бумагам непонятно что там будет.
Я себе так представляю, что если нещвижка будет обесценена то государства тем более не останется.
avatar
Максим Барбашин, плюс как вы оцениваете недвижку?
скорее всего глянули объявы, увидели цены, ужаснулись где тут прибыл и начали задавать тут вопросы.
Вам в целом ответили, но вы пока этого не осознали. Что нужно искать идею и шанс в недвиге. Дешевый и удачно расположеный вариант. Который будет давать в худшем случае на данный момент 9-10 % при ставке депозита 6 %. Бывают варианты до 15% дают. Но нужно в этом вариться, искать.
avatar
Вадим (АА), бонды субфедералов 
дают те же 9-10%.

Максим Барбашин, опять же, доступность продукта. на биржу зайти это вам не форекс и не квартира :)
avatar
Вадим (АА), 
В том-то и дело, что это не квартира.
Зашел к брокеру, подписал договор,
перевел деньги — и наслаждайся постоянным купонным потоком.
А недвижимость?
Оценивать варианты.
Общаться с жуликоватыми риелтерами (которые ни за что отвечают).
С неадекватными продавцами.
Юристы, нотариусы,
Регистрация.
И везде норовят содрать побольше.
Или наеб обмануть.
А уж про ипотеку вообще молчу.
Ипотечные брокеры, консультанты,
сотрудники банков ...



Максим Барбашин, зачем вы поднимали эту тему? Мне начинает мерещится что не в вопросе разобраться а убедить всех и себя что биржа и т.п. это лучший вариант.
Я вам так же могу ответить, что там сложного в недвиге. Записался на прием в росреест. Зашли оформили. Какие риэлтеры, продавцы, ипотеки? У вас наличка на руках, вообще никаких сложностей не вижу. 
Купил, сдал и сиди на аренде.
А брокер, этож будут названивать, всякую бяку предлагать постоянно. Потом чегонить в стране произойдет, вам наберут и скажут — ваши денежки тютю. 
В итоге я вам могу так же сказать, зачем покупать, мутить иис на родню, отбиваться от брокера и наверняка куча еще разных сложностей, за теже проценты которые можно получать в всем понятной недвиге?
avatar
Вадим (АА), 
а поверка юридической чистоты и истории квартиры?
И как получить на недвижимости те же 20% ежегодной ренты как на ИИС?
Вадим (АА), 
если почитаете коменты,
увидите, что большинство не в восторге от недвижимости
как объекте инвестирования.
Значит, у моих сомнений есть основания.
Максим Барбашин, вы за уши притягиваете иис с 20%.а если у меня 2-3 млн.? А если я не могу сделать возврат 13%? А если на родственников, то тоже может произойти форс мажор и т.п.
Проверка чистоты — сомневаетесь не берите. Подозрительные вариантызачастую сразу видны. 
Недвига не панацея, это один из варианто, кому как удобнее.
Вы же сейчас говорите как проф участник биржи который во всем этом варится.
И звучит это примерно как например вы слесарь СТО у которого спросили а что лучше самому в гараже поменять шаровую или заехать на СТО. И вы говорите, да че там менять, открутил поставил, делов то 5 мин, поменяй сам в гараже, а  человек при этом отвертки в руках не держал :).
Вот и вы также с биржой и фин инструментами. Вы с ними на ты а с недвигой не сталкивались, она вам кажется сложной. А люди наоборот, с детства привыкли с недвигой сталкиваться и она более менее понятна. Вот в нее и идут первым делом.
А на последок раскажите тогда по пунктам например как выбрать фин инструмент? Как его купить? Под те самые 9% не говоря уж про 20%, 3 млн например хочу разместить?
avatar
Вадим (АА), 
да я все понимаю.
Привычное — аргумент не только для недвижимости.
Полстраны держат в Сбере.
И неважно, что 3,8-4,5%.
Зато там еще бабушка на книжке хранила.

Вадим (АА), 
а насчет выбора фин. инструментов — тут треть Смартлаба посоветуют.
И ДУ, и сигналы, и обучение профессионального опционщика.
Только киньте клич.
Максим Барбашин,  все эти советы высоко рискованные будут.
В итоге же ни раз поднималась подобная тема, а в итоге всё сводится что, да неудобно геморно но ничего надежнее недвиги нет :) 
А также все высоко надежные инвестиции крутятся возле доходности 7% на сегодняшний день.
А привычное = не нужно разбираться и проверять на себе что то новое. Когда есть проверенное несколькими поколениями средство. И все видят что вот стоит недвига с 60 годов и стоит денег. А что там вашими бумажками никто не видит :)
avatar
Вадим (АА), 
я уже где-то на форуме говорил,
что надежность иллюзорная.
Недвижимость — такая же бумажка,
где фиксируется право собственности.
И подделать ее ничего не стоит.
Иначе не процветали бы черные риэлторы.
А попробуйте подделать акции Газпрома.
И 7% — очень маленькая доходность за все риски и гемор с недвигой.
Можно взять надежные евробонды.
Те же 7%, но в валюте.






Максим Барбашин, что вы подделаете? Какую бумажку? Что за ужасы вы начитались? :) Да есть мошенические схемы, но вы под условия для мошеничества не подходите.
Назовите несколько евробондов с такой доходностью, которые можно купить?
avatar
Вадим (АА), 
про петру уже писал.
Или перпеты Газпрома.
7,8% в долларах.
Вадим (АА), 
вы считаете, что риски по недвиге невелики.
Ну что ж..
Есть храбрые инвесторы,
а есть старые инвесторы.
Но не бывает старых храбрых инвесторов…
Максим Барбашин, для себя я бы предположил следующее:
Если есть нал, я бы сейчас наверно не брал недвигу под доходность 7%.
Под 10% взял бы. Что говорило бы о покупке с дисконтом от рынка.
Вот такие варианты можно искать.
Если уже есть недвига, наверно не продавал бы. Тоесть это подразумевает что проблем и мошеничества с ней нет. Получал бы 6-7%. Немного бы пришлось поучавствовать в процессе, но это не критично.

И думаю что недвига все равно отыграет в долгосроке инфляционные процессы, что добавит еще 2-5% годовых.
Как вам такой вариант :)?
avatar
Вадим (АА), 
а просто взять ETF на недвижимости?
Доходность такая же, но в долларах.
Максим Барбашин, ну я так понимаю в них нет росс. недвиги. Значит значительного роста тоже не будет. 
Вадим (АА), 
а вы ждете значительного роста?
Максим Барбашин, хотелось бы увидеть 15-20% за 5 лет
Вадим (АА), 
тогда есть вариант.
По подходит и по процентам, и по гарантиям.

smart-lab.ru/blog/468444.php
Максим Барбашин, к сожалению не на кого открыть иис, также ни у кого нет ндфл такого.
Также ни разу не находил нормальных облиг с доходом более 6%. 
Вадим (АА), 
я обычно покупаю субфеды
Максим Барбашин,  субфеды глянул, тоже не так уж там богатый выбор :)
Максим Барбашин, если подскажете, было бы интнресно взглянуть на таких 
Вадим (АА), 
посмотрите на МгдОбл 2014,
Хакасия 2014
Причина - менталитет людей после 45-50лет. Именно тех, для кого важно деньги сохранить, а не преумножить. Они покупают элитную недвижимость в Москве.
Никаким акциям, облигациям они не доверяют. 
Те, у кого бизнес связан с импортом, имеют подушку безопасности в долларах. Но хранить теперь ее в госбанках рисковано… вдруг счета госбанков заблокируют… А теперь и на Западе рискованно. 
avatar
Мои все знакомые инвестируют. Они не верят в биржу. Считают, что там лохотрон.
avatar
kiselev, 
Расскажите им о фондовом рынке.
Что можно не только сохранить,
но и заработать.
Максим Барбашин, уже сто раз рассказывал! Не верят!
avatar
kiselev, 
а вы на собственном примере.
Расскажите, как пришли к трейдерскому успеху.
Максим Барбашин, а так же легко потерять, не забывайте рассказывать :)
avatar
Вадим (АА), 
если завести ИИС, и купить на него ОФЗ,
то вот вам 20% без всякого риска.
Максим Барбашин, с суммами 400 тыс. Как то тоже мало интересно, как и доход 6 % :) с недвиги.
avatar
Вадим (АА), 
Откройте ИИС на родственников.
MrTwister, кстати я реально и без дураков поддерживаю — чтобы 50 метров на человека — бесплатно, а на всё, что выше — нужен драконовский налог.
Лёва Соловейчик, потому что у тебя меньше чем 50 метров.
avatar
Ramon Albert Rudolfovich, ну так-то да, верно сечешь;)
в расчете на человека у меня меньше:) и я искренне не понимаю, зачем больше; то есть, нет — понимаю, что каким-то чудакам может, и хочется больше — конечно, я ни в коем случае не за запрет, но считаю, что это надо сделать непривлекательным и, уж как минимум — финансово неприбыльным:)
Ramon Albert Rudolfovich, 
всегда жили богато на Руси?
Мы говорим сейчас об одной Руси?
Ramon Albert Rudolfovich, 
тогда уточняющий вопрос
— о каком временном периоде идет речь?
До революции ВВП на душу населения было примерно как сейчас.
В 4-5 раз меньше, чем в США.
Ramon Albert Rudolfovich, 
я согласен, что нужно учить экономить и управлять капиталом.
Пытаюсь научить этому своего ребенка 

smart-lab.ru/blog/457767.php


Ramon Albert Rudolfovich, 
но революции не возникают на пустом месте.
Свыше 80% были крестьяне. У которых ничего не было.
И рабочие, у которых были цепи.
Что касается обнуления капитала,
есть хорошая книга Томаса Пикети.
Ramon Albert Rudolfovich, 
а почитайте про жизнь в начале XX века.
Каждые 2-3 года неурожай и голод.
Медицина отсутствует как класс (только при Семашко начали что-то делать).
Образования нет (и снова только советская система образования что-то изменила).
Механизации нет.
Всякие там 8-часовые дни, декретные пособия, по безработице и пр. — все этого тоже нет.
Зато полно олигархов, говоря современным языком.
1% дворян.
Но современные олигархи хотя бы рисковали жизнью.
В 90-е реально могли пристрелить.
В начале XX века элита тупо жила на ренту.
Продавала зерно и проматывала деньги в казино Монако
















теги блога Максим Барбашин

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн