Банкротство РТМ (подробно)

Вчера ММВБ опубликовала информацию о том, что с 11 апреля приостанавливаются торги акциями РТМ. Акции упали в 2 раза.

Реакция закономерная, но непонятно, почему эта новость стала сюрпризом? У меня складывается такое ощущение, что реакция показывает, что этой бумагой торговали ТОЛЬКО непрофессиональные инвесторы, которые верили в чудо, при этом даже новостей никаких по акциям не удосужились посмотреть.

23 марта на смартлабике писали о том, что РТМ будут банкротить. Максим Орловский еще в начале марта предупреждал о том, что компания — пустышка: «РТМ — похоже, что там уже давно все активы выведены. Акции забрали кредиторы по маржинколу, а основной акционер подсуетился и вывел все нормальные активы. Подозрение, что за РТМ уже ничего нет.»



НО САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ НЕ В ЭТОМ! Один человек тут на форуме доказал теорему, что акционеры РТМ в результате банкротства компании получат 1,66-5,6 ДОЛЛАРА на акцию! Вот доказательство теоремы (отсюда):

Сегодня в портфель Группы «РТМ» входит 56 объектов коммерческой недвижимости в различных городах России:
• 47 объектов находятся в эксплуатации и приносят арендный доход;
• 6 объектов находятся на стадии строительства;
• 3 объекта — на этапе подготовки к строительству.

Общая площадь объектов, входящих в портфель Группы «РТМ» и относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, составляет 558 519 м², арендопригодная площадь — 376 154 м².

Именно эти цифры кочуют из статьи в статью, из форума в форум, похоже никто и никогда их не проверял. Между тем на сайте www.rtmd.ru выложен отчет оценочной компании Colliers International от 30.06.2008 года. Там действительно речь идет о 56 объектах, которые Colliers International оценил тогда в USD 983.399.500. Но в отчете указано, что:

Действующих — 47 объектов общей площадью 199.850 кв.м.,
Строящихся – 6 объектов общей площадью 207.714 кв.м.,
В стадии подготовки к строительству — 3 объекта общей площадью 370.012 кв.м…
Итого 56 объектов общей площадью 777.576 кв.м.

Кстати, Colliers International оценил тогда недвижимость РТМ следующим образом:
47 действующих объектов общей площадью 199.850 кв.м. за USD 682.374.500 (USD3414 м2);
6 строящихся объектов общей площадью 207.714 кв.м за USD245.895.500 (USD1184 м2);
3 oбъекта в стадии подготовки к строительству общей площадью 370.012 кв.м за USD 55.130.000 (USD149м2).
Итого USD 983.399.500.

Цифра даже с учетом нынешних цен не кажется фантастической, если посмотреть на стоимость м2. Недавно я говорил со своей родственницей, которая занимается недвижимостью в одном из уездных городов России. Я ей говорю «по многолетней статистике недвижимость отрастает в цене в течение 5-6 лет после кризиса», а она мне в ответ «такое ощущение, что на торговую недвижимость цены вернутся к докризисному уровню максимум через год-два, может даже раньше. В последнеe время проснулся спрос на аренду торговых площадей».

Поживем увидим. Но USD 983.399.500 на тот момент — это была РЕАЛЬНАЯ оценка. Что такое USD 3414 м2 … это что то около 80-85 тыс. руб/м2 до девальвации. Даже в регионах торговая недвижимость стоила больше. Как говорится «нечего на иностранцев пенять, коль у самих … в общем дальше сами знаете».

Кстати, из 47 действующих объектов судя по отчету Colliers только 7 можно отнести к категории «Торговый центр» (площадь более 6000 кв.м.).

Это: С-Петербург 7003,9 м2; Красноярск 22348.9 м2; Красноярск 8465.8 м2Самара 7739,3 м2; Самара 28850,2 м2 Тула 13405,5 м2; Тула 26112,1 м2. Оставшиеся 40 объектов – это просто магазины или большие магазины, площадью от 400 до 6000 м 2. Ликвидность таких объектов существенно выше, чем ТЦ, да и цена кв.м. у магазинов больше, так как они доступны большему числу хозяйствующих субьектов.

Что же получается, если РТМ в результате процедуры банкротства потеряет что-то из категории «строящихся объектов» или из объектов «в стадии подготовки к строительству» — ну да и бог с ними. Прибыли они и так не давали, пусть теперь банки почувствуют себя девелоперами …

Теперь поговорим о долгах.

Из статьи в статью из форума в форум кочует цифра 530 млн.USD.
Открываем Ежеквартальный отчет за 3 кв. 2010 года, раздел 2.5.5. Риски, связанные с деятельностью эмитента. Пересчитываем рублевые обязательства в USD по курсу 30 и вот что получается:
— текущие долги РТМ, по которым идут судебные процессы, составляют USD 118.756.766;
— выданные поручительства РТМ, по которым идут судебные процессы, составляют USD 85.000.000;
Итого долги плюс поручительства: USD 203.756.766. Стоп, глазам своим не верю, а где же 530 млн. долларов долгов, о которых все пишут?

Идем дальше, открываем соответствующий раздел в Ежеквартальном отчете за 4 кв. 2010 года, текущие долги в состоянии судебной тяжбы там не изменились и составили USD 118.756.766, а вот ответственность РТМ по долгам третьих лиц уменьшилась на USD 4.666.660 и составила USD 80.333.340. В отчете за 4 квартал 2010 года по сравнению с 3 кварталом исчезла сумма 140 млн. руб, которую РТМ должен был Юниаструм банку в качестве соответчика с ООО «Эм Пи Трэйдинг». Значит жив еще курилка РТМ, раз выплатил аж 140 млн. рублей!

Итого долги плюс поручительства USD 199.090.106. Где же 530 млн. долларов долгов, я вас спрашиваю? Может я чего-то не понимаю или не так считаю? Похоже, что РТМ скорее жив, чем мертв? Или РТМ пишет не о всех долгах в своих отчетах? Поделитесь, кто владеет информацией.

Что в осадке? Если в результате процедуры банкротства РТМ потеряет с дисконтом 30-35% все свои строящиеся объекты и все в стадии подготовки к строительству суммарной площадью 577.726 м 2 (это USD 301.115.500 по оценке Colliers) в ценах лета 2008 года в среднем по USD 521 за кв.м. (с дисконтом около USD340 м2) и этим закроет долг USD 199.090.106, тогда все равно останется 47 действующих объектов площадью 199.850 м2. Какова их стоимость и сколько они могут приносить рентного дохода?

Оценка стоимости такого портфеля недвижимости вещь довольно условная. Можно принять USD 2000 м2, можно USD 3000м2, кому как нравится. А вот понять сколько эта недвижимость может давать рентного дохода – это гораздо интереснее. Если принять, что из 199.850 м2 только 70% — арендопригодная площадь, то получится 139.895 м2. Возьмем среднюю ставку USD200$ м2 в год, получим годовой рентный доход около USD 28 млн. Это по минимуму. В 2007 году рентный доход РТМ был задекларирован около USD55 млн. (если они конечно не врали дабы поднять капитализацию и произвести впечатление на кредиторов). Если взять среднюю европейскую ставку рентного дохода от стоимости недвижимости 7%, тогда стоимость портфеля составит USD400.000.000 при рентном доходе USD28 млн или USD785.000.000 при доходеUSD55 млн. Справедливости ради надо сказать, что Российские оценщики обычно берут 12%, соответственно стоимость портфеля будет USD233.000.000-458.000.000.

Отсюда вытекает стоимость акций РТМ от стоимости портфеля недвижимости после удовлетворения всех требований кредиторов USD1,66 – 5,6 за штуку. Если подсчитать от доходности, типа капитализация равна 10 годовых прибылей (без учета рефинансирования прибыли), то получается USD 2.0 — 3,9 за акцию. Неплохо. Может поэтому основные акционеры – ребята из Сибирского цемента — и хранят такое Олимпийское спокойствие, как будто у них не пытаются забрать имущества не десятки миллионов долларов?
Кстати, компания SMH LTD Э. Вырапаева в 3 кв. 2009 года выкупила практически весь пакет, который сбросили КИТ-Финанс (16,94%) и JPM (6.31%), увеличив свою долю с 2,44% до 19,38%. К чему бы это, Вырыпаев вернулся? По отчету РТМ за 4 кв. 2010 года три оффшора Nilder (11,64%), Wemberg (18,1%) и Stratford (6,47%), принадлежащие ребятам и СибЦемента, контролировали 36,21% акций, вместе с Э. Вырыпаевым (SMH 16.88%) — 53,09 %, а вместе с невесть откуда взявшимся ООО «Инвестиционные фонды (12,86%) – 65,95% акций РТМ. Странное совпадение, но именно такой пакет акций 12,86% в 1 квартале 2009 года приобрела компания Capgemini, ассоциируемая с «Финамом», а во 2 и 3 кварталах якобы избавилась от него одновременно с КИТ-ФИНАНСом и JPM. Похоже ООО «Инвестиционные фонды» — это и есть Финам, только они следы заметают. Зачем?

Здесь на форуме я прочитал фразу про РТМ: «Они кворум то собрать не могут». Все они могут, только не хотят показывать, что идет консолидация. Вот и дуркуют: объявили общее собрание, кворума якобы нет, а на повторном собрании при 36,21% СибЦемента кворум уже есть. 36,21% никакого внимания не привлекает и никого не раздражает. А вот 65,95% — это уже повод задуматься.
----------------------------------

Единственный изъян у этого доказательства может быть в том, что на РТМ уже нет тех активов, которые заявлены:)