Покупка квартиры в Москве как инвестиция

Инвестиция, это когда мы что-то покупаем, чтобы на этом заработать. В случае с квартирой мы можем получать доход от аренды или\и продать ее дороже через определенное время.

Давайте немного вспомним историю.

Вот график стоимости жилья в рублях с 2000 г. по данным www.irn.ru.

Сейчас стоимость кв.м. в рублях такая же как была на пике в 2008 г.  После того как в 2011 г. цена поднялась выше 150.000 за метр, она за 8 лет прибавила 25.000 это целых 17%. Это столько же сколько была годовая ставка банковского депозита в  2015 г.

В долларах картина еще печальнее. Рост был только до кризиса 2008 года. Потом падение:

Особенно хороший рост был с 2005 по 2008. Тогда все росло и нефть и товары и зарплаты в России (особенно в Москве) и доступность ипотеки. Жилья только строили не очень много, т.е. платежеспособный спрос рост очень быстро, а предложение нет и цены взмыли до небес, еще и спекулянты подливали  масла в огонь.

Теперь вернемся в наше время и подумаем а может ли повториться рост цены на квадратный метр в Москве. Рассмотрим факторы, которые привели к росту в 2005-2008 гг.

1. Платежеспособный спрос: реальные доходы населения сокращаются непрерывно с 2015 г. Уровень закредитованности населения растет.

2. Ипотека развивается, но тоже уже подошла к насыщению (вот статья на эту тему https://www.irn.ru/news/128589.html)

3. Предложение первичного жилья с тех пор заметно выросло, прямо невооруженным глазом мы видим огромное количество строек.  Вот статья от 23 апреля 2019 года, например: https://www.irn.ru/news/127956.html “По данным Москомстройинвеста, в настоящее время в Москве в реализации находится примерно 18 млн кв. м первичного жилья. Рынок затоварен: как сообщил в конце февраля на Финансовом форуме по недвижимости директор bn.MAP.pro Сергей Лобжанидзе, до 30% первичного предложения в Москве приходится на квартиры в сданных домах. То есть застройщики не успевают распродать в среднем почти треть лотов до ввода дома в эксплуатацию.”

Спрос снижается, предложение увеличивается. В таком случае цена будет падать.

А как же переход на эскроу-счета, увеличение себестоимости строительства и остальные “веские” причины подорожания жилья, которые сейчас приводят во многих статьях в том числе и на ИРН.РУ?

Давайте посмотрим из чего складывается стоимость одного кв.м. в Москве. Затраты можно разделить на две группы:

1. Первая группа (их сложно сократить):

• Себестоимость строительных работ включая подключение коммуникаций и стоимость строительства инфраструктуры — дорожки, детские площадки

• Затраты на продажи и маркетинг

2. Вторая группа (их легче сократить)

• Стоимость земли

• “Представительские расходы” — затраты на получения различных согласований, разрешений и т.п.

• Банковские кредиты

• Прибыль застройщика

Теперь давайте прикинем сколько составляют затраты из первой группы. Вот добрые люди опубликовали стоимость новостроек в городах России: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2019/04/01/ceni-na-novostroiki-v-gorodah-rossii--itogi-i-kvartala/

В большей части городов стоимость одного кв.м. находится в диапазоне от 30.000 до 50.000 руб. И это конечная цена для покупателя! Себестоимость строительства меньше. Можем предположить, что в Москве себестоимость работ несколько больше, за въезд грузовиков нужно платить, за вывоз мусора.

По себестоимости строительства в Москве нашел  данные только за 2014-2015 гг. Будем считать, что они с тех пор выросли процентов на 20.

http://www.ocenchik.ru/docsb/2483-sebestoimost-stroitelstva-zhilya-moskve-podmoskovie.html

Давайте для простоты будем считать что средняя продажная цена метра новостройки сейчас 170.000 руб. (в среднем для жилья эконом, комфорт и бизнес класса, элитку не считаем).

Затраты первой группы (т.е. себестоимость строительства и продажи) оценим с запасом в  60.000 руб.

Значит затраты второй группы (Стоимость земли, “представительские расходы”, банковские кредиты и прибыль) составляют 110.000 руб. за кв.м.

А куда же у нас попадут затраты на эскроу-счета, которые по оценкам различных экспертов и чиновников должны увеличить цену метра на 8-10 процентов, ведь у нас в схеме появляется еще и банк, которому нужно платить?

Давайте подумаем.

1. Рыночная цена как мы знаем определяется спросом и предложением. Эскроу-счета на это повлиять не смогут. Жилья меньше не станет, у покупателей больше денег не появится — цена не вырастет

2. Себестоимость строительства (60.000 руб.) ниже тоже не будет, она как раз должна расти вместе с инфляцией.

3. Затраты вторая группа — затраты, которые легко можно снизить (110.000 руб)

1. Стоимость земли — определяется рынком, если никто не будет покупать участки, то цена снизится

2. “Представительские расходы” — ну тут у чиновников выбор простой, лучше конечно получить 30.000 с метра, но если рынок дает только 20.000 то нужно брать, т.к. завтра ты можешь потерять хлебную должность и ничего не получить

3. Проценты по банковским кредитам — быстрее строй, быстрее продавай, меньше плати процентов

4. Прибыль застройщика — хуже всего поддается сокращению, т.к. без прибыли никто работать не захочет

Вывод по поводу эскроу-счетов: конечную цену они не повысят а встроятся во вторую группу затрат подвинув стоимость земли или “представительские расходы” или проценты по кредитам.

Вывод по поводу количества жилья: Строить в Москве будут много, т.к строительные компании и другие участники хотят получить и поделить между собой дополнительные 110.000 руб за метр, а в других регионах таких возможностей даже близко нет.

Вывод по поводу роста цен на квартиры: цены будут расти в диапазоне от нуля до уровня инфляции. Сильно упасть им не дадут, государству это совсем не выгодно, т.к. ставит под удар все крупные банки. Придумают в крайнем случае, какую-нибудь льготную ипотеку или что-то подобное.

 Аренда при достаточно профессионально подходе приносит 3,5% годовых. Вот очень хорошая статья на эту тему “Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве”: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/

Общий вывод: Покупка квартиры как инвестиция принесет от 0 до 5 процентов от увеличения стоимости и 3,5% рентного дохода, суммарно от 3,5% до 8,5% в год в рублях. Выгоднее просто хранить деньги на депозите, не говоря уже о фондовом рынке. И это не что-то новое, так уже с 2010 года продолжается.

Еще пара мыслей:

А если в России случится экономический крах и дефолт, деньги сгорят а квартира нет? Во-первых, квартира в таком случае тоже будет очень мало стоить, как это было в начале 90-х. Во-вторых, если мы боимся краха и дефолта, то нужно выводить деньги из России, а не покупать квартиру как защитный актив.

Нужно помнить, что квартира в высотке это продукт массового производства и с развитием технологий строительства и оптимизацией управления как и любой другой продукт массового производства будет дешеветь, а качество будет улучшаться. В Москве огромное количество неиспользуемых пром. зон, которые потенциально можно застроить жильем, не говоря о пригородах и Новой Москве куда активно строят транспортную инфраструктуру.

Поскольку строить будут много, качество жилья будет расти а цены или падать или стоять на месте, под ударом окажется старое жилье, которое не попадает под реновацию. Оно будет дешеветь опережающими темпами.  

Тема покупки квартиры для жизни (для себя) в этой статье не рассматривается, хотя я бы сто раз подумал прежде чем покупать сейчас старую панель.