Информация
Блог им. Cashplan
СДАЧА КВАРТИРЫ В АРЕНДУ. КАКАЯ РЕАЛЬНАЯ ДОХОДНОСТЬ? СЧИТАЕМ...
- 25 января 2022, 09:00
- |
В моем инвестиционном сундуке есть немного НЕДВИЖИМОСТИ. «Бумажной». Акции американских REIT-ов и российские бумаги на индустриальную недвижимость. Реальной «из кирпича и бетона» недвижимости пока нет. А не помешала бы. Все таки ее наличие успокаивает :)
Возможно, когда-нибудь появится, но покупать сейчас, на мой взгляд, неоправданно дорого.
Так как речь идет об инвестициях, а не о жилье для себя, то время не критично, и я могу себе позволить ждать. Косвенно на переоцененность жилой недвижимости (говорю о крупных городах) указывает доходность от сдачи квартир в аренду.
Для оценки потенциальной (или фактической) доходности предлагается КАЛЬКУЛЯТОР, который имеет несколько интересных опций:
Опция №1
Учет непредвиденных ситуаций. Как можно учесть то, что нельзя предвидеть, спросите вы? Отвечаю: никак :), но в бизнес план вероятность потери части платежей от аренды внести можно. А осторожным инвесторам и нужно. Неожиданно съехали жильцы и квартира простояла свободной полтора месяца? Сломалось что-то из бытовой техники, и ремонт стоит заметных денег? Требуется замена крана или полотенцесушителя? Форс-мажоры в будущем всегда придут неожиданно, но заложиться на негативный жизненный сценарий можно уже сейчас. В калькуляторе можно выбрать 3 сценария: пессимистичный, нейтральный и оптимистичный. Соответственно, минус 20, 10, 0 процентов от годового дохода. Или внесите свой возможный минус.
Опция №2
Изменение стоимости недвижимости в будущем. Верите в рост? Тогда выразите свою веру в процентах и увеличьте итоговую доходность. Или наоборот…
Опция №3
Инфляция. Доходность доходности рознь. И абсолютные цифры не всегда показывают реальность. Доходность вроде и есть, но если инфляция больше — вы стали беднее. Как бы это грустно не звучало…
Понятно, что тем, кто уже сдает, все эти расчеты особо не нужны. Но на этапе принятия инвестиционного решения калькулятор может оказаться полезным. Тем более все это бесплатно, без подписок и номеров телефонов :).
P.S. Для тех, кого заинтересовала предыдущая тема "Вселенная Шиллера". В статистике уже 17 стран — есть из чего выбрать :)
P.S.S Подписывайтесь на мой Телеграмм канал. Приходите на сайт cashplan.ru и пользуйтесь на здоровье. Удачи!
теги блога Cashplan Captain
- CAPE
- ETF
- interactive brokers
- p/e
- аренда недвижимости
- банковский вклад
- банковский депозит
- Баффет
- Билл Гейтс
- вклад
- декларация
- деньги
- доллары
- закон
- ЗОЖ
- золото
- Илон Маск
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инфляция
- калькулятор
- капитал
- квартира
- квартира в ипотеку
- квартира в Москве
- клуб миллионеров
- книга
- лох
- миллион долларов
- мотивация на успех
- накопить
- налог
- налог на депозиты
- налоговая инспекция
- Налогообложение на рынке ценных бумаг
- НДФЛ
- недвижимость
- отчетность
- пассивный доход
- портфели
- процентная ставка по вкладу
- расчет налога
- реальная доходность
- Сдача квартир
- сложный процент
- Сочи
- Туров
- Финансовая независимость
- финансовая свобода
- Черемушкин
- Шиллер
До апреля 2018 ставки снижались. Кто бонды покупал, начиная с 2015, заработали. При том, что бетон жестоко стагнировал.
Можно было продать бонды сразу после 10 апреля.
Они вот прям за один день не падают. Можно было месяц продавать.
И откупить осенью того же года.
Ещё полтора года можно было держать. Тупо удерживая их весь 2019 год, я заработал плюс 14% по году с учётом купонов.
В марте 20 можно было распродать, летом откупить, и ещё год полтора держать.
Спокойно распродать к концу 21 года.
И сейчас можно снова покупать.
За это время (2015, 2022) цены на бетон росли всего один раз. В 2020.
И лишь в отдельных сегментах, и лишь в отдельных регионах.
У меня есть как коммерческая недвига, так и жилая, причём в разных регионах, и все это время я её продавал. И сейчас продаю ещё.
И надо понимать, что выходить из облигаций гораздо проще, чем из недвиги.
Как семечки облигации, квартиры туда сюда из рук в руки не переходят.
Короче, диверсификация рулит.
Проблема с входом на пиками будет как с квартирами, так и с машинами, так и с акциями.
В отличии от облигаций, все остальные активы гораздо более рисковы в плане выхода в хотя бы свои деньги.
Можно никогда не выйти, купив на пике.
Поэтому, если купил облигации с доходностью к погашению хотя бы ноль, то крайне высока вероятность, что как минимум свои деньги ты точно заберешь. Стремится к 100% такая верятность.
Насчет нулевых ставок — реально не видели в стакане бумаги с отрицательной доходностью к погашению?
Это я про стаканы с нашими бондами.
Я уж молчу про швейцарские доходности, про них даже в форбс писали.
Люди покупали франк, потому что он дорожал относительно доллара, и на этот франк торгующиеся с отрицательной доходностью бумаги.
Предел отнюдь не четкий.
Про дефолт по госдолгу тоже не понял, если Вы про ГКО, то физическим лицам их полностью погасили, а нерезам предлагали еще до дефолта перевести в долгосрочные обязательства, кто хотел, все сохранил.
То есть, вероятность форсмажора, что дом рухнет, в котором находится инвестиционная недвига, выше, чем вероятность, что на ровном месте с утра объявят бесповоротный дефолт.
Вообще с облигациями не бывает так, что сегодня все ок, а с утра ноль.
Неделями, а то и месяцами у заемщика растут проблемы, растет доходность, 100 раз можно переложиться из проблемных в адекватные причем без потерь.
Швейцарские франки, валютные еврооблигации и прочая — совсем другая история, не имеющая отношения к российским рублевым ОФЗ.
Доводы будут все те же самые.
Там тоже можно купить облигации на пике снижения ставок, или на пике повышения, и сыграть на разнице цен, и тоже не разово это.
Там такие же соотношения рисков в облигациях и материальных активах.
Я вообще то изначально коммент написал, потому что прочитал в Вашем комменте, что покупка облигаций на пике повышенных ставок, это разовая спекулятивная идея. Это не так, я привел свои доводы.
Это не разово, это можно делать постоянно, и на разных рынках, на разных валютах.