Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

Как и статью про
первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC

Ситуация с первичной
недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок
по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы
разбирались тут.

Продавцов вторичной жилой
недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за
общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне
неверно.

Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный
рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что
12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена
перестала быть важной. Важен платеж.

Это как с лизингом или
арендой: какая разница сколько это стоит? скажи сколько платить в месяц!

Это Питер. В Москве
ситуация другая по графику, но та же по сути:

Москва теперь больше, и
ее значительная часть – новая Москва, которая отстраивается новостройками; они и
размывают общий рынок. Если взять тот же район, соседние дома, ситуация будет
1:1, как в Питере. Проверено. Первичка дороже.

Пытливый читатель возразит: «а как же те, кто с
наличкой?»

Хороший вопрос.

Люди, обладающие полной
суммой, планирующие приобретать недвижимость без кредитов – отлично разбираются
в финансах. В Питере и Москве средний чек от 10 млн. рублей. Зачастую
покупатели за наличку – люди из бизнеса. Они точно не будут покупать за нал то,
что можно купить за ту же цену под 7%.

И если первичная
недвижимость – это «фьючерс» на вторичную недвижимость, где уже есть ремонт и
где можно прямо сейчас жить. То сама по себе вторичка обладает внутренней
ценностью.

За последние два года
сильно выросли стройматериалы, импортные комплектующие, техника. Если квартира
хорошо обустроена и готова для проживания, то конечно продать ее можно. Вопрос
в другом: сколько она должна стоить.

Для оценки вспоминаем
классику оценочного бизнеса:

— сравнительный метод

— затратный метод

— доходный метод

В условиях, когда весь
рынок переоценивается, от сравнительного метода уйдем. По затратам: стоимость залития фундамента, строительства бетонной
коробки, подведения коммуникаций и согласование многоквартирного дома в
государственных инстанциях совокупно стоит от 60 до 80 тыс. руб. в расчете на 1
квадратный метр полной площади.

------------

Эта информация от моего
знакомого строителя и она не перепроверена мной. Если обладаете иной
информацией – пишите в комментарии

------------

Учитывая парадные, общие
коридоры, и прочие помещения (15%), себестоимость строительства квадратного
метра квартиры составит 70-90 тысяч. Это цифры по нормальному 8-этажному дому с
хорошим фасадом, нормальными лифтами, и прочим необходимым в Санкт-Петербурге.
То есть не пригородный трехэтажный эконом. Эконом – 40.

Такие квартиры сейчас
продается за 200 за квадрат. Но к себестоимости стоит добавить еще стоимость
земельного участка. Тут разница может быть значительной. Но куда опускаться
цене – более менее понятно

Доходный метод проще в расчетах. Давайте посмотрим на недвижимость
не глазами покупателя для семьи, а глазами инвестора. Это просто бетонная
коробка, которая будет приносить доход от ренты, и от роста цены. При этом,
будут расходы на содержание.

Смотрим на динамику
доходности сдачи:

Рентная доходность самой
ликвидной 1-комнатной квартиры, или студии, которая еще в 2016 году давала 6-7%
— сейчас снизилась до 3,5-4,3%.

Это нормально в мире со
снижающимися процентными ставками. Снижение рентной доходности вполне адекватно
вот в таком финансовом мире: до середины 2021 года

Но не в этом мире со ставкой 10%+

И я согласен, что
двузначная ключевая ставка не будет долго: об этом прямо заявляет глава ЦБ. Но
и 5% нам не видать. Если в течение года ставка придет к отметке 9-9,5%, то и
недвижимость должна вернуться в 2016-2017 год? – безусловно с корректировкой на строительную инфляцию.

Может быть я ошибаюсь? –
давайте смотреть рынок. Сейчас покажу примеры двух объектов, которые находятся близко
к центру города. Это то, что я подбираю для своих клиентов, оказывая услугу
сопровождения сделки, переговоров, проверки документов, и пр. «под ключ»

Таких примеров много, я
выбрал два, они самые показательные.

Первый находится на
Набережной обводного канала, до центра 10 минут на машине. Близко к метро.
Расположение отличное

Здесь продавец пытается
найти равновесную цену, каждый день снижая ее на 100 тысяч рублей. При этом,
цена не выглядела бы завышенной еще в начале февраля. Район завален
аналогичными вариантами со схожими ценами.скри

Расположение второго объекта тоже супер: пешком
по центру города. На карте даже Невский виднеется. На велосипеде до него 20
минут через два моста и вдоль канала Грибоедова.

Второй объект выставили
на продажу еще в конце прошлого года, и он отлично показывает как себя
чувствовали продавцы – им сложно позавидовать. В конце 2021 года была
установлена цена 32-34 млн. В марте, после неразберихи с геополитикой, скачком
доллара до 155 – цена была экстренно повышена почти до 40. И правильно: не было
понятно, сколько рубли будут стоить вообще. Да много чего было непонятно. Но
задним умом (а я не знал этого в марте)
– это была лучшая возможность продать, потому что еще действовали старые
ипотечные ставки и была небывалая покупательская активность.

Начиная с апреля,
продавец, как и в первом примере, играет с ценой в попытке найти какую-то
равновесную цену.

Теперь вернемся к
импровизации, где я предлагал посмотреть на недвижимость глазами инвестора.
Зачем вам инвестировать в актив с потенциально завышенной ценой, когда его
доходность всего 3-4%? Особенно если безрисковые ставки на рынке 12-14%.

Недвижимость перестала быть надежным стабильным
активом. Квартира — все так же важна для каждого из нас, для семьи. Но за
последние два года она стал оторвана от реального мира, впрочем, как и многое. И
цена на недвижимость перестала быть адекватной. Эту статью можно было
опубликовать и полгода назад – цены тоже были высоки. Но сейчас пошли драйверы
того, что цены будут падать: падение экономики и рост процентных ставок.

----------

Мой Телеграм - кратко и емко.

t.me/+t-zQASQgLgU4YTMy

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся