АПРИ «Флай Плэнинг»: от проектного финансирования к облигациям

Челябинская строительная группа «Флай Плэнинг» в июне вышла на публичный долговой рынок с седьмым по счету выпуском облигаций объемом 500 млн рублей. В настоящий момент реализовано более половины выпуска АПРИ «Флай Плэнинг». Пока бумаги эмитента ждут своих покупателей, Boomin решил проанализировать деятельность компании, оценив возможности бизнеса выполнить взятые на себя обязательства перед владельцами облигаций.

Прозрачный и крепко связанный

АО «АПРИ «Флай Плэнинг» — головная компания одноименной строительной группы. По состоянию на 1 июля 2022 г. группа занимает 152 место в России по объему строящегося жилья. Основной регион присутствия — Челябинская область. ГК «Флай Плэнинг» входит в топ-3 крупнейших игроков региона с долей в объеме строительства 10,3%. Ключевые сегменты жилья — «эконом» и «комфорт» (преимущественно панельная застройка). Около 80% продаж осуществляются с привлечением ипотеки.

У группы широкий перечень акционеров (акционеры АО АПРИ «Флай Плэнинг»). Контролирующего акционера нет. Ключевые акционеры:

• Елена Бугрова, доля во владении 10,52% напрямую и еще 14,32% через ООО «ОК-ФИНАНС». В сумме 24,84%;
• Тимофей Карабинцев, напрямую — 17,47% и 3,28% через ООО «ФЛЭТ АКТИВ». В сумме 20,75%;
• Виктор Иванов, 17,73%;
• Александр Букреев, 16,84%;
• Алексей Овакимян, 14,32% через ООО «ОК-ФИНАНС»;
• Владимир Савченков, 3,45% через ООО «ФЛЭТ АКТИВ».

Юридическая структура в целом прозрачна, но мы отмечаем потенциальные риски акционерных конфликтов из-за отсутствия контролирующего акционера. В структуре присутствует большое число связанных юрлиц, что характерно для строительного бизнеса в России.



Часть проектов компания реализует в кооперации со сторонними инвесторами. Такие ООО не считаются дочерними компаниями и в отчетности отмечаются как ассоциированные. 


Генераторы выручки

В 2021 г. выручка группы выросла с 2,6 до 5,3 млрд рублей. Сказался высокий уровень продаж уже введенного жилья, в том числе в 2020 г. Около 70% выручки — продажи квартир в клубном поселке «ТвояПривилегия». Еще 26% — продажа прав на реализацию будущих проектов. В 2021 г. группа продала часть второй очереди «ТвояПривилегия» и «Парковый Премиум».



По состоянию на июнь 2022 г. было сдано около 200 тыс. кв. м (97%) первой очереди «ТвояПривилегия». По публично доступной информации, «Флай Плэнинг» еще не приступила к строительству второй очереди, однако у группы уже находится в собственности участок для второй очереди и разрешение на строительство следующих 130 тыс. кв.м.

По данным портала «Единый ресурс застройщиков», по состоянию на 1 июля 2022 г. у группы в процессе строительства было 126,9 тыс. кв.м. (+8% y-o-y) жилой недвижимости, однако введено в эксплуатацию только 1,7 тыс. кв.м. за первое полугодие 2022 г. Вероятно, основной объем в процессе строительства — это ЖК «Парковый Премиум» (на конец первого полугодия 2022 г. было введено 34 тыс. кв.м. из 174 тыс.). Фактически на стадии строительства у группы сейчас находится один проект и еще один может быть начат во второй половине года (вторая очередь «ТвояПривилегия»). Остальные проекты компании — 

• «45 квартал», малоэтажный поселок в микрорайоне Академический, Екатеринбург;
• «Малый Исток», малоэтажный поселок в Екатеринбурге;
• «Сургут. Федоровский», поселок Федоровский Сургутского района

— предположительно, находятся в инвестиционной стадии / стадии приобретения участков и получения разрешений на строительство.
Таким образом, в 2022 г. группа будет продавать жилье, сданное ранее. Но данные об объеме доступных для продажи квартир публично не доступны, поэтому затруднительно оценить объем потенциальной выручки группы за 2022 г.

По сообщению менеджмента группы, в марте «Флай Плэнинг» показал рекордную выручку в 1,2 млрд рублей, которая компенсировала падение продаж в мае из-за высокой ключевой ставки (в мае объем продаж упал на 78%). В результате за первое полугодие 2022 г. выручка группы составила 2,45 млрд рублей против 2,58 млрд рублей за тот же период прошлого года. Снижение составило 5%.


Ставка на биржу

В 2020 г. основным источником выступало проектное финансирование — в этот период завершалась активная фаза строительства поселка «ТвояПривилегия». К декабрю 2020 г. в процессе строительства находилось около 36 тыс. кв.м. Проектное финансирование было полностью погашено.



В 2021 г., вероятно, началась активная фаза строительства «Парковый Премиум» общей площадью 174 тыс. кв. м. Этим объясняется рост объема жилья в процессе строительства. Фактически с конца 2021 г. и по настоящий момент группа возводит рекордный объем жилья, при этом финансовый долг компании сокращается (как мы полагаем, это временная мера из-за высоких ставок на рынке). Группа может вернуться к активным заимствованиям на рынке при стабилизации ситуации.



В 2021 и 2022 гг. основной источник фондирования «Флай Плэнинг» — биржевые облигации. В настоящее время в обращении находится три выпуска биржевых облигаций компании на 984,6 млн рублей и выпуск классических облигаций на 500 млн рублей.



27 июля Московская биржа зарегистрировала программу облигаций АПРИ «Флай Плэнинг» серии 002Р объемом 10 млрд рублей. По состоянию на 31 декабря 2021 г. группа еще имела открытые кредитные линии в Сбербанке на 220 млн рублей.


Долг под контролем

В 2020 и 2021 гг. компания отразила стабильную динамику рентабельности, однако рентабельность в среднем ниже, чем у крупнейших российских застройщиков (рентабельность в диапазоне 15-25%). В 2021 г. группа улучшила коэффициент покрытия процентных платежей. В 2022 г., как мы уже писали, она реализует построенное ранее жилье. Выручка в первом полугодии в целом осталась на уровне 2021 г., однако средняя цена проданного квадратного метра выросла на 30% (с 57 тыс. рублей в июле 2021 г. до 74,5 тыс. рублей в июле 2022 г.). В результате мы не ожидаем существенного ухудшения рентабельности и объема EBITDA группы.



В августе АПРИ «Флай Плэнинг» предстоит амортизация по выпуску серии БО-П03 в размере 100 млн рублей, а в ноябре — его плановое погашение (остаток — 100 млн рублей). Мы полагаем, что у группы будет для этого достаточно ликвидности (в том числе за счет размещения нового выпуска на 500 млн рублей, которое началось в июне 2022 г.).


Вывод 

«Флай Плэнинг» — крупный игрок на рынке жилой недвижимости Челябинской области с планами на экспансию в соседние города (Сургут и Екатеринбург). В первом полугодии 2022 г. группа в оперативных данных отразила незначительное снижение выручки. Поскольку она реализует уже построенное жилье (в первом полугодии 2022 г. объемы сдачи минимальны), а цены на недвижимость выросли на 30% за год, мы не ожидаем ухудшения рентабельности бизнеса. В июне 2022 г. начато размещение выпуска облигаций на 500 млн рублей. Ближайшее же гашение намечено на ноябрь 2022 г. Мы полагаем, что с учетом нового размещения и сопоставимых с 2021 г. продаж и предпосылок к росту рентабельности группа будет способна погасить выпуск в срок (если, конечно, ситуация в экономике кардинально не ухудшится).