Покупка ипотечной квартиры. Практика.

Моя клиентка планировала переезжать из областного городка в Екатеринбург. Она сама юрист, и подходила к выбору недвижимости очень здраво. Какие-то варианты мы ездили вместе смотреть, куда-то она приезжала самостоятельно. И вот одна квартира ей понравилась. По итогу разговора с продавцом она сама принимает решение заплатить аванс 50 тысяч. Мошенница написала ей расписку, и разрешила сфотографировать свой паспорт.

Нельзя покупать недвижимость, если не проведена юридическая проверка. Даже если продавец рассказывает, что у него очередь на квартиру и он продаст ее уже после обеда. Недвижимости в Екатеринбурге сегодня много. Но в нашем случае получилось как получилось – аванс отдан. В день, когда мне переслали фото паспорта мошенницы и расписки, я заказала выписку из ЕГРН. По правилам нашего агентства мы заказываем ЕГРНку дважды: до аванса и перед сделкой. Ждать ответа нужно было дня три-четыре. За это время я планировала провести проверку других документов.

С предоставлением документов мошенница тянула время. Не то чтобы она не хотела их показывать, но всегда находилась причина, почему не сегодня. Вообще, я обратила внимание, что она все время путалась в цифрах и деталях. Например, говорила, что этаж 14, на самом деле 15. Рассказывала, что помогает сестре гасить ипотеку, а через время уже рассказывала, что сестре квартиру купила за наличные. Было такое ощущение, что она на ходу что-то придумывает, а потом забывала об этом.

Сама она из Каменска-Уральского, и на вопрос, почему продает без риэлтора, ответила, что сама бывший риэлтор. Я позже попыталась проверить, в каких агентствах она работала. Оказалось, что оформлена она как ИП, и по данным на сайте ДОМКЛИКу нее за 2021 год 8 проведенных сделок в Каменске.

Документы она выслала ночью в выходной день, за сутки до передачи денег. Дело в том, что аванс моя клиентка отдала под впечатлением от услышанной истории псевдо продавца. Эта женщина – многодетная мать, у нее пятеро детей. И якобы они с гражданским мужем решили расширяться и присмотрели дом. На дом его собственники в свое время взяли ипотеку, и чтобы его сейчас купить, надо погасить ипотеку в размере 2 млн. И вот по этой причине мошенница не поднимает цену на квартиру, но хочет 2 млн сейчас, а остальную сумму на сделке.

Почему мошенница не хотела заключить сразу договор купли-продажи и спокойно провести сделку? Почему мошеннице понадобились 2 млн сейчас, а остальное потом? За 3-комнатную квартиру она хотела 5 700, и мы могли бы заплатить все деньги сразу — у нас была наличка.

Видимо, схема строилась на нестыковке сроков. Если бы она была настоящим собственником, то договор купли-продажи нужно было бы регистрировать в Росреестре. Но там моментально бы выяснили, что она мошенница. Поэтому имитация сделки ей была не нужна. Но поскольку она работала риэлтором, то придумала сделать так. Выписка из ЕГРН предоставляется не сразу, и не каждый риэлтор может провести проверку документов. А тем временем, она с клиенткой успела бы заключить договор займа на 2 млн и предварительный договор о намерениях. Регистрировать такие договоры нигде не надо. Деньги они с клиенткой договорились передать через счет, поэтому мошенница еще и номер счета выслала.

Но самое главное – мы получили от нее выписку из ЕГРН, где было указано, что она стала владельцем квартиры 29 января 2022 года, а в строке собственник – ее фамилия. А утром мне на почту пришла настоящая выписка, где владельцем был указан другой человек, и право собственности он зарегистрировал в 2004 году.

С моей клиенткой мы решили не задавать мошеннице лишних вопросов, а идти в полицию. Ведь нам нужно было вернуть авансированные 50 тысяч.

В рабочий понедельник клиентка договорилась с мошенницей о встрече у банка. А утром поехала писать заявление в полицию. Оперативники дежурили в назначенном месте. Сначала они просто мошенницу «пасли», сделали несколько ее фото на фоне адресной таблички. И ждали покупательницу.

Они встретились у входа в банк. И вдруг мошенница предложила отойти за угол – якобы поговорить. Моя клиентка и без того сильно нервничала, за угол идти отказалась. Ее целью было заставить мошенницу подписать все присланные ею договоры. Без подписи нет состава преступления. Думаю, мошенница просто потеряла бдительность. Ведь у покупателя была наличка, и эти 2 млн. она могла бы получить прямо сейчас, пусть даже через банковский счет.

Задержание прошло быстро. Только немного испугался трехлетний малыш, с которым мошенница пришла на встречу. Это был ее младший ребенок. В отделении полиции лжепродавец долго рыдала. После оформления подписки о невыезде ее с ребенком отпустили домой. Она прислала клиентке сообщение: «Завтра у меня изымут внесенный вами аванс и передадут вам. Я честно не хотела, у меня ситуация сложная». Однако позже в полиции заявили, что подозреваемая никаких денег так и не отдала.

* * *

Прошло несколько дней. Следствие продолжалось. Скорее всего, началась проверка всех контактов. Не исключено, что найдут еще пострадавших. А у меня раздался звонок. Мошенница за это время наняла юриста, который посоветовал ей отдать аванс и взять расписку о получении денег. Я передала наш разговор следователю, и он сказал, что организовывать передачу можно только в присутствии сотрудников полиции.

Все начинается с малого. Если она сейчас замахнулась на 2 млн, то наверняка брала аванс у кого-то еще. Что было бы дальше? Скорее всего, она «потеряла» бы паспорт, оформила новый, и все – ищите. В крайнем случае, если бы суд обязал взыскать деньги, то отдавала бы она их по три копейки сорок лет.

Ну и вопрос, на который мы не знаем ответа: зачем мошенница звала клиентку отойти за угол? Возможно, у нее был сообщник, возможно, они рассчитывали, что наличка на руках – вырвать сумку и нет никаких следов. Аванс, кстати, до сих пор так и не вернула.