Бэнкинг по-русски: ЦБ раскрывает Механизм «льготной ипотеки от застройщика»

Механизм «льготной ипотеки от застройщика»

Экстремально низкие ставки по программам «льготной ипотеки от застройщика» достигаются за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (заемщика) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства.
Рассмотрим факторы снижения ставки более детально:
— 1. Во-первых, покупателю (заемщику) квартира продается по  цене на  20–30% выше, чем если бы он покупал ее за наличные, а также используя классическую  или льготную ипотеку от государства. Эта разница передается застройщиком в виде комиссии банку, чтобы компенсировать выпадающие процентные доходы.
Комиссия застройщика может быть выше, если он даст реальную субсидию от себя, но большая часть комиссии оплачивается самим покупателем.

Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на  клиента, просто



не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита.

— 2. Во-вторых, банк зарабатывает на том, что полученная от застройщика комиссия в размере 20–30% от стоимости квартиры может быть реинвестирована – например, направлена на выдачу новых кредитов.
— 3. В-третьих, банк получает субсидию от государства (3 п.п. по «Льготной ипотеке» и 4 п.п. по «Семейной ипотеке» при текущем уровне ставок)
— 4. В итоге совокупная доходность данного продукта для банка может быть сопоставима с классической ипотекой при равном ожидаемом сроке погашения. Однако эта итоговая доходность определяется непрозрачным образом, не учитывается при расчете полной стоимости кредита (далее – ПСК) и подвержена колебаниям во времени (при изменении рыночных ставок и условий субсидирования государством).

Так, по нашим расчетам, для обеспечения доходности на уровне 10%  в рамках «льготной ипотеки от застройщика» по 25‑летнему кредиту при контрактной ставке 0,01% и ставке реинвестирования на уровне 7,5%  единовременная комиссия должна составить оценочно не менее 30% от суммы кредита.

3. Риски сторон схемы

Описанная выше структура сделки создает дополнительные риски для каждой из ее сторон, а также несет риски для финансовой системы в целом.

3.1. Риски для заемщика

Несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости.
Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%.
Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев.
В таком случае он «подарит» банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры (другими словами, позволит ее признать в доход единовременно), а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20–30% ниже.
Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в по‑ следующем или при изменении жизненных обстоятельств (например, при переезде в другой город и так далее).
Наиболее неблагоприятна ситуация, если заемщик, например, из‑за  потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах.
В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности.
Данные риски высоки в течение первых трех-пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья (подробнее – в разделе
 «Гипотетический сценарий реализации системных рисков и роль субсидируемой ипотеки»).

Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по про‑ центам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.

3.2. Риски для банка

Ключевым фактором, определяющим риски банка в этой схеме, является размер комиссии, получаемой от застройщика. Она является важным компонентом общей доходности по кредиту, а также снижает риск потерь банка, так как является невозвратной. Эта комиссия не идет в счет снижения долга заемщика при его дефолте или досрочном погашении.

Банк даже немного выигрывает при таких событиях и потому может быть менее склонным идти навстречу заемщику, оказавшемуся в  сложной ситуации. Для целей учета эта комиссия должна отражаться в доходе банка постепенно (амортизироваться) в течение всего срока жизни кредита (вплоть до 25–30 лет).
Но при досрочном погашении долга у банка возникает право признания ее в доход сразу в полном объеме.
Тем не менее возможны следующие проблемы.
Недостаточный для покрытия рисков размер комиссии.
Как показывает обследование Банка России, в ряде случаев комиссия может быть даже ниже 20–30%, что связано с конкуренцией – застройщики направляют больше заявок в те кредитные организации, которые согласны на более низкий размер комиссии.

Для того чтобы удержать долю рынка, многие банки начинают друг за другом снижать комиссию и в итоге могут недооценить будущие риски, а данный продукт станет для них убыточным.

Недоучет банком удлинения срока кредита с господдержкой также может быть причиной недооценки комиссии.

Кредиты в рамках классической ипотеки погашаются в среднем за 7–10 лет за счет досрочных платежей, тогда как льготные кредиты от застройщика (средний контрактный срок около 25–30 лет) за счет очень низкой ставки, скорее всего, не будут ускоренно погашаться, если предполагать рациональное поведение заемщиков.

Использование банком некорректных предпосылок по сроку кредита может также привести к недооценке размера комиссии, что станет причиной низкой или даже отрицательной доходности на длительном сроке жизни кредита. Удлинение фактического срока жизни кредита также увеличивает кредитный риск – вероятность дефолта на всем сроке жизни кредита (lifetime PD) больше примерно на 5 процентных пунктов.

Искажение LTV.
Расчет LTV через соотношение контрактной цены покупки недвижимости и суммы долга заемщика, что практикуется банками, в данном случае будет некорректным. Поскольку цена квартиры завышена в такой схеме, она не отражает цену продажи ее залогодержателем или заемщиком на рынке. С другой стороны, сумма долга по кредиту должна учитывать полученную банком комиссию, подлежащую амортизации.
Некорректный расчет LTV без учета этих факторов приведет к ошибочной оценке рисков по кредиту, а также макро‑ пруденциальных надбавок. Выплата застройщиком комиссии за счет кредита.
Так как застройщик получает средства от продажи квартиры не сразу, а после сдачи (до этого они находятся на счетах эскроу в банке), указанная комиссия часто уплачивается банку застройщиком с рассрочкой либо может быть выплачена, по сути, за счет бридж-кредита самого банка, что создает для него дополнительный кредитный риск 

Процентный риск.
Поскольку данные продукты, как правило, комбинируются с  господдержкой, то государство фактически закрывает для банка риск изменения ставок. В случае если кредиты по  льготной программе от  застройщика выдаются без госсубсидии, то  процентный риск для банка оказывается существенно выше, так как он не защищен бюджетом от возможных колебаний ставок.

Соответственно, ставка кредитного договора по «льготной ипотеке от застройщика» в таком случае должна быть выше. Однако при комиссии менее 30% даже со ставкой 4% доходность данного продукта будет ниже, чем в классической ипотеке. При еще более низкой ставке, например 2%, размер требуемой комиссии для сопоставимости доходностей двух продуктов повышается до 45%.
Если банк при этом в своем планировании рассчитывает на  высокий уровень досрочного погашения (CPR1 ) кредитов по  льготной программе от застройщика, это может сильно завышать его собственную оценку потенциаль‑ ной доходности продукта, включая доход от реинвестирования.

Так, при увеличении уровня CPR до 10% в случае классической ипотеки размер требуемой комиссии для поддержания доходности банка снижается до 20% для ставки 4% и до 30% для ставки 2%. Однако в про‑ грамме «льготная ипотека от застройщика» отсутствуют стимулы для досрочного погашения, позволяющие достичь такого высокого уровня CPR.

3.3. Риски для застройщика

Несмотря на то что ипотека позиционируется как «льготная от застройщика», застройщики являются бенефициарами данной схемы. Расходы по компенсации банку недополученного до‑ хода от снижения ставки в значительной степени включаются в цену недвижимости, завышая ее, что в целом позволяет сохранить маржинальность на прежнем уровне.

Однако застройщики также сталкиваются с некоторыми рисками. С учетом действующей в  настоящее время схемы с  эскроу денежные средства от  продажи квартиры блокируются на счете эскроу до завершения строительства, что требует от застройщика постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам (за счет завершения других проектов или привлечения кредита, что будет способствовать росту его долговой нагрузки). 

3.4. Риски для государственного бюджета

С учетом экстремально низких ставок заемщикам будет выгодно обслуживать кредит в течение всего контрактного срока без досрочных погашений, тогда как для классической или льготной ипотеки характерно ускоренное погашение кредита.
Для бюджета это означает увеличение общих расходов на выплату госсубсидии (из‑за завышения стоимости жилья и удлинения срока кредита), а также повышенные процентные риски при росте ставок в периоды экономической нестабильности.

Это будет приводить к росту фискальных рисков в самые не‑ подходящие моменты: в условиях кризиса, когда и так снижаются доходы и растут расходы бюджета.

Системные риски для рынка недвижимости и ипотеки

Широкое распространение программ «льготной ипотеки от застройщика» искажает показатели состояния и динамики рынка (средние цены, объемы кредитования и сделок на рынке первичного жилья, ставки кредитования).
Некоторая коррекция цен на  жилье после сущеСтвенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан.
Однако в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены, фактически имеется маскировка снижения цен на недвижимость.
Комиссия банку, заложенная в схему «льготной ипотеки от застройщика», как правило, превышает скидку, которую застройщик предлагает остальным покупателям, поэтому завышение цен происходит и для них, то есть, по сути, финансирование данной схемы осуществляет до‑ статочно широкий круг лиц.
Таким образом, программа задает неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, создает предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния домохозяйств и последующей серьезной коррекции рынка. Поскольку цены на первичном рынке жилья завышены, это приводит к искажению показателя LTV, призванного отражать достаточность первоначального взноса на покрытие рисков возможного обесценения стоимости жилья.

Если сумма первоначального взноса не меняется, а стоимость жилья и, соответственно, размер кредита увеличиваются, формальный LTV также растет. Но самое главное, что поскольку цена квартиры завышена, то получается, что экономический LTV (если брать не договорную, а реальную стоимость квартиры в момент покупки) оказывается выше 100%.
В результате для заемщика уровень первоначального взноса (обратный показатель от LTV) перестает отражать его защищенность в случае дефолта. То есть формально первоначальный взнос может быть, например, 15%, что должно говорить о том, что даже при продаже квартиры с дисконтом до 15% к рынку заемщик потеряет часть первоначального взноса, но кредит сможет закрыть.

Однако в реальности квартира была оценена выше рынка на 20–30% и дисКонта 15% может быть недостаточно, чтобы ее продать, так как цена будет выше рынка. Иными словами, при продаже квартиры за ее реальную рыночную цену полностью погасить кредит не получится, и заемщику придется доплатить.

Кроме того, завышение уровня цен на  недвижимость в  целом приводит к  тому, что и по прочим ипотечным кредитам уровень LTV оказывается заниженным относительно своего реального уровня.
Рост реального уровня LTV говорит о накоплении системных рисков на рынке ипотеки.
Искажение (занижение) LTV создает дополнительные риски при секьюритизации кредитов, выданных в рамках «льготной ипотеки от застройщика», если они будут включены в общий пул с классическими ипотечными кредитами: у инвестора уже не будет «защиты» в виде комиссии, которая есть у банка-оригинатора.

Наличие таких кредитов в пуле может стать препятствием к включению соответствующих выпусков в Ломбардный список Банка России.

исходник тут