Как за год потерять 7.000.000 рублей на новостройке

Mzungu_Bazarov, ты где квартиру брал. В Киеве?
Щас ты рассказываешь классическую схему потери собственности. Я тоже таких родственников знаю. 
Никакого отношения к продаже квартиры за 7.5 речи не идет. Скорее потеря 7 ввиду невозможности платить кредит. А в чем проблема? Ты ж ее не день назад купил. Цена должна быть щас значительно выше.
Как и что, переуступками кредитами никто не занимается? Дыра какая то и за 20 лямов?

LogikoMen, она тогда была выше, а сейчас ниже

Квартиры не всегда растут в цене ..

Третье… вполне возможно что это теоретический вброс… Т.е выдумка...

Уже не в первый раз такое читаю

Mzungu_Bazarov, точно люди в здравом уме на выплату 83000 руб в месяц в течении 20 лет подписываются? Кажется справка из психдиспансера нужна, но как только человек говорит что готов вписаться в такое, то психотерапевт сразу должен признать его невменько. Парадокс однако…

IliaM, так квартира за 20 млн это ещё дёшево, приличная локация с подземным паркингом, в 5 мин от метро и нечеловечейник всё 30 будет стоить, типа ЖК Династия

Sergio Fedosoni, да не, 20 млн это совсем недешево

Sergio Fedosoni, оставьте в покое потцреатический скот. Они готовы бесконечно уплотнятся и ежевечерне петь.

«Собачье сердце» Булгаков.

IliaM, это дешевле чем «аренда + копить». Сильно дешевле. За жилье таких сумм.

IliaM, не все хотят в хлеву жить.
Хотя, да. Помнится некто корговладелец шувалов смеялся, что т.н. «люди» покупают «студии» по 15(вроде) квадратных метров.

Ветерок, вы просто ничего не понимаете в банкротстве. Прям совсем. В банкротстве заводы продают за 10 млн. рублей. Но там всегда есть определенное «но», которое знают избранные.

Square, банкротство физика это одно, юрика это другое, банка — вообще третье.
на физике никому не нажиться
на юрике нужно своего ку ставить и на своей эл.площадке продавать активы.
банковское отдано на откуп АСВ — это их «корова»

Sergio Fedosoni,  ну спасибо, что пояснили. А я вот не знал. Физики бывают разные. Я видел физиков с активами под 2-3 млрд. 
Те же КДЛ, учредители/директора. 
Про банки я и слово не писал. Это реально другая песня прям совсем.
А слить квартиру на торгах на 50-70% от реальной цены вполне норм история. Хотя смотря где квартира.
С другой стороны все это не имеет смысла, так как действительно тут очень простая математика. Человек внес 5 млн. Где-то еще наскреб за год 2.5 вот и вышла та самая 7.5.

Sergio Fedosoni, очень ошибаетесь.

Ветерок, забавно что на тупой коммент столько лайков видимо ещё более тупых.
Автор же прям в заголовке пишет что дисконт 7,5 а не 12,5. Что исессна, если кроме кредита смотреть на первоначальный взноса. Но для осознания этого ведь надо включать мозги, а у тупых это атрофировано.

Дмитрий, я правильно понял, что автор купил квартиру за 20 млн при рыночной цене 12.5? и эти 7.5 млн — это плата за дешевый кредит в течение 20 последующих лет?

Максим Андреев, правильно. Но и не только — ибо сейчас РЕАЛЬНЫЕ цены сделок за год нехило просели. И на вторичку(которая теперь у автора) в т.ч. Ещё в статье речь в статье о 20 годах, а не 30.

Дмитрий, а Вы снизу комментарий про 6.5% оставили по номиналу, это как? типо покупается квартира по рыночной цене, а проценты застройщику государство субсидирует? 

Максим Андреев, по номиналу — это когда застройщик с банком цену покупателю относит. рынка не поднимают.
А что касается процента по льготной, то гос-во компенсит её банку выдающему такую ипотеку, а не застройщику.

Дмитрий, ну если я беру по гос программе льготную ипотеку под 6.5% годовых, то при рыночной цене квартиры условно в 1 млн руб, какую мне цену квартиры по такой ипотеке назначат? те же 1 млн или выше рынка процентов на 10?

Максим Андреев, в теории — ту же. Ибо, как я пишу выше, банк от гос-ва свою добавку до рыночного процента всё равно получит. А застройщику без разницы кому продавать — он своё от банков получает сразу целиком.

Дмитрий, спасибо за ответы, очень помогли 

Максим Андреев, во благо.

Максим Андреев, только с этого года льготную подняли уже до 7%. Но зато и продлили саму программу до 1 июня 2024 года. Возможно не окончательно.

Дмитрий, + «попросит застраховаться» примерно на 7-10% тела кредита, сразу, на весь срок.

Dan Priwalow, так от страховки, вроде, после получения кредита можно отказаться. Причем без санкций со стороны банка.
А про потреб тут иное — в нем предмета залога нет, поэтому там риски банка зашкаливают. Их и включают в сумму бедному потребляшке.

Ветерок, именно так всё и происходит.
Ипотека под 3% —это как потребкредит под 5%. Берёшь лям, на него «страховка» пол ляма, в итоге полтора ляма, на них и платишь 5%. Т. Е. В КД у тебя полтора ляма, а в руки дадут только лям. Вот и здесь, банк дал застройщику десять лямов, а терпиле назначил 20, на них и показывает 3%.
Ну и ипотека имени путена, которая только на новостройки.

vito333, не просто не реально.
а так сделан рынок государством СПЕЦИАЛЬНО.
разница в ставках по кредиту.

дает разницу цен на тот-же объект.
при покупке и продаже.

и эта дельта специально создана государством.
спец программами и гос банками.
а не случайно получилось.

это не рыночная ситуация что арбитраж между первичкой и вторичкой так наказывается.
а созданная не рыночным путем схема.

а вот для чего.
для гоусдарства получаются 3 плюса.
а вот для людей 1 плюс и 2 минуса.
из тех плюс для государства.

общий для всех плюс это стройка не встала — хорошо и для государства и для общества. меньше безработица. лучше экономика.

а вот еще два эффекта разница в цене
и увеличение цены именно первички
это для государства плюс.
а для людей минус.

люди — потребители жилья здесь понимаются, а не владельцы строительных компаний)

Антон Б, ну если брать людей — которые покупают жилье СЕБЕ и живут по 20 лет в нем  — то таким людям как раз сниженная ставка на новостройку — огромный плюс. 
ну а если брать людей-спекулей что раньше покупали котлован а через год продавали +50% — то да, таким людям  стал минус. 
 

Антон Б, грамотно все раскидал 👍+++

Антон Б, в прошлом году на ипотеку за 0,01% была добавка к цене лишь 30%. На дистанции это гораздо выгоднее, чем даже те льготные 6,5% с покупкой по номиналу. Притом что минимум первоначального взноса и макс. длина срока ипотек была вполне одинакова.

Дмитрий, это если риски не считать.
а вот риск — развод.

а у нас в РФ последние годы на 10 браков 11 разводов +-.
да, без шуток есть регионы где разводов регистрируют больше чем браков.

и мало ли рисков за максимальный срок.
и по круче чем развод.

Антон Б, тогда надо юридически значимый брачный контракт заключать. Это риски снизит.
Ну и осознавать, что если есть цель погасить ипотеку сильно досрочно, то в вышеопис. условиях тогда смысла нет.

Дмитрий, я к тому что за 30 лет рисков набирается когда придется продавать нарастающем итогом очень много.
и считать их за 0 крайне оптимистично.
если из истории вокруг и статистики эти риски сильно больше 50-80% только на вскидку.

считай что вероятность за 30 лет что придется продавать во вторичку как раз 80-100% а не 0.
причем первые годы эти шансы максимальны а не минимальны как кажется.
так как эти самые ближайщие годы максимально позитивно переоценены всеми.
тогда как на годы 50+ позитивно уже не так переоценены даже молодежью.

Антон Б, всё верно, я и не спорю. Поэтому и пишу про контракт. Иного ничего в таком случае не предложить.

Дмитрий, брачный договор, в нашей стране — это пшик.

Dan Priwalow, если детей нет — то не пшик. А если планируются, то надо лишь ещё грамотнее составлять договор, чтобы он изначально не конфликтовал с гражданским кодексом.

Антон Б, при разводе, делится всё имущество, включая обязательства.

Dan Priwalow, да, только по договору ипотеки БАНК выбирает кто будет платить.
И банк следуя договору потребует все 100% с того с кого проще.
а это мужчина.
а потом!!! у мужчины появляется право требования с женщины той доли которую он переплатил банку по РЕШЕНИЮ СУДА.

долг в общем случае целиком на мужчине в итоге и с него требует банк.
(как получающего больший доход созаемщика)
а у мужчины право требования возникает по итогу к женщине.
на оплату обязательства.

так составлены договора ипотеки.
там у банка в договоре право требования любой части суммы с любого.

это работает как поручительство.
либо там отдельный договор поручительства.
либо доп соглашение.
либо прямо в договоре пункты которые позволяют использовать в суде договор как поручительство.

поручился значит банк может с тебя потребовать всю сумму даже если ты их  в глаза не видел.
а после! у тебя возникает право требования к должнику....
вместо денег)

Антон Б, разводов больше, потому что это экономически выгоднее среднестатистической семье, где жена зарабатывает меньше мужа. По документам развод, а по факту живут той же семьей, +пособия от государства. Подруга работает в ПФ, у нее примеров таких разводов вагон с тележкой.

Rina87, это немного иначе рабоиает.
Если есть официальный отец детей и он имеет доход — льгот уже не будет.

Dan Priwalow, будут. если он в разводе.

а если он не платит алиментов то его доходы вообще никак не учитываются.

а на алименты подает мать — это ПРАВО а не обязанность матери.
а если они живут вместе то, естественно, алименты не подаются).

и получается семья из матери и детей по закону без алиментов.

vito333, это уже антиинвестиция. тут все просто нужно было сворачивать эту льготную чуйню еще в декабре 2020. и все было бы все ок сейчас. не нужно мешать рынку внося дикие дисбалансы под нерыночные проценты.

Сергей Иванов, вы когда говорите — ощущение что бредите. льготная ставка позволяет людям покупать жилье долгосрок с минимальным платежом. Если бы не было льготной ставки — то я уверен что цены были ровно такие же (инфляцию никто не отменял), а вот с адекватным платежом — ее было бы не укупить. так что «все было бы ОК» — только для спекулей котолованных, все остальные же сосали лапу

Petr S, и вообще — тут зло не в льготной ипотеке на первичку, а в том что на вторичку у нас конская ставка то! — вот в чем зло!

Petr S, дурь. даже писать почему не стану. 

Petr S, рынок понятие сбалансированное. ставка существенно ниже инфляции=пузыри, дураков нет.

Petr S, Сергей Иванов, вы когда говорите — ощущение что бредите.

свои ощущения оставьте себе. остальное от вас мне неинтересно. КРЫСу привет

Сергей Иванов, ну почему же

Для кого то антиинвест

А кто то купит у банка " за недорого"

Банк и покупатель получат Профит

+ Те кто строили дом и ремонт делали и + магазины (где обстановка покупалась)

Сергей Иванов, как купил первую машину, так стразовал гражданскую ответственность(осаго тогда ещё небыло) и делал каско, по цене — примерно 5% стоимости машины. Потом появились автокредиты и стоимость страховок начала расти.
В 2014(емнип) приехал делать каско, а мне предложили заплатить 25% стоимости машины.
Вот и с хатами та-же ху%ня.
Достраиваю новый дом себе, так квадрат бетона выходит около 8.5к.(без стоимости земли). При этом у меня нет оптовых цен на материалы и строители работают сдельно, а не за зарплату.

₽100, гыгыгы)))

₽100, ну эскроу счета то есть

Чувак Хачинбек, вообще с тоски зрения проектных рисков.
брать такую ипотеку с такими рисками из-за 3%.
Выгодно только если у вас есть деньги в моменте закрыть ипотеку!!!!
Взять из бизнеса и закрыть.
Только тогда ипотека такая проходит по рискам как бизнес проект.
ключевое — наличие ликвидности для моментального выхода из ипотеки.

А если у вас таких денег, нет и такой возможности, то ипотека по таким правилам живодерским, для вас по рискам не подъемная.
и брать ее вам нельзя.
вот риск реализовался.

даже если это модельный а не реальный случай.
то таких реальных случаев когда взял ипотеку и по финансовым правилам ты банкрот.

потому что ликвидационная стоимость твоих активов меньше долгов на доход за много лет.

с точки зрения тиории финансов и управления рисками.
ВСЕ кто взял ипотеку по таким процентам с разницей в цене.

банкроты.
системно и массово.

из за простой формулы:
Ликвидационная цена активов меньше суммы долга.

и эту формулу надо всем знать.

Антон Б, под 3% — это когда совсем нет денег и не предвидятся. Если предвидятся деньги, надо брать под 12-20.

Чувак Хачинбек, по твоему получается надо слетать в будущее и поговорить с риелтором… Эт прям  совет от гуру !!!

Чувак Хачинбек, а ещё с кпшпировским и чумаком надо проконсультироваться, что «вождь рассы», ещё придумает?!

Курц, нет блин, давайте 20 лет копить на квартиру, а в это время семьей ютиться в съемной, оплачивая бабке ту же ипотеку ежемесячно

Daniil Lazarev, у аренды единственный плюс легко менять локации и метраж

Sergio Fedosoni, это когда один, а семьей менять локацию не легко не разу

Daniil Lazarev, ну не 15 лямов потеху брать!!! хоть бы и ютиться в студии за 10, не за 20!

Переключая каналы, а какая разница? Если у чел доход 500к, например? 

Daniil Lazarev, сегодня 500, завтра за 100 не берут и чего тогда?

Переключая каналы, если спец, и сам добился достойного дохода, то это нереально, разве только со здоровьем проблемы, но тут уж все под богом ходим

Daniil Lazarev, 

если спец, и сам добился достойного дохода, то это нереально

А если ты спец в какой-нибудь высокооплачиваемой херне типа SAP
и внезапно эта херня стала никому ненужной

Daniil Lazarev, Смотри иначе: Деньги на квартиру есть и они приносят 10% годовых, из них ты снимаешь квартиру в удобном месте и тратишь 5% из доходов, остальное лежит ровно. Ты меняешь локацию, по необходимости, у тебя нет долгов и ты в плюсе от того что не купил недвигу.

orbit, всё верно, кроме того относительно безрисковые вложения (активно — пассивные, без рыночного риска) выдают 20-50% годовых в среднем 0.1% в день на 10 лет фрейме.
Так что имея 10-20 млн необремененных денег стоит задуматься квартира ипотека или аренда…

Sergio Fedosoni, При том, что более дорогой сегмент недвиги имеет снижающейся процент аренды, от цены объекта. Тогда 30 лямов налика и аренда, допустим 700 тыров год, в СПБ, делает аренду кране выгодную, с точки зрения управления активами. Остается на все остальные прелести жизни, да и сколько ее осталось, через 10-20 лет, уже будет поздно мечтать, о текиле, девочках и островах, это все актуально здесь и сейчас, а ипотека перечеркивает эти мечты в самом расцвете сил у большинства.

Sergio Fedosoni, 20-50%

кьюберт карлович, это нормальная средняя доходность в рублях за период 2011-2022 для активов 10-50 млн.
рыночных рисков нет (риск непредсказуемого изменения цены актива), инфрастктурные, репутационные, санкционные есть

Sergio Fedosoni, 20-50% годовых без рыночного риска.

это даже алго не дает.
алго дает 30+-50 годовых но с рыночным риском.
и dd возможным выше!!! годовых.
и который пару раз за 10 лет случится гарантированно.

а алго еще и обслуживать надо.
а это тоже затраты.

Антон Б, мы с Вам о разных способах заработка говорим, как пример в 2019 году было вот так и каждый раз что-то новенькое.

могу про каждый год рассказать отдельно.
чуток фантазии и авантюризма...
а еще всегда был и есть «факторинг срочных (т+4) банкнотных сделок» — «обнальный своп» его называют от 0.5% в сутки

Sergio Fedosoni, там чтобы получить еще 30 копеек.

придется иметь спец автомобиль и фактически офицера в отставке.
вооруженную охрану из +3 стрелков.
с легальными бумагами на все это богатство.

и еще оказывается не хватает, и надо крышу для которой корочки Ф** не будут фатальной неожиданностью.
и это на ежемесячной основе — это похоже на ОПАСНУЮ работу!

это совсем не похоже на пассивный доход.

Антон Б, это так и кажется чьо сложно и рисковано, за 50-150 тыс долл/евро никто в мск специально и охотится не будет, ну а клиента сбер1 или ВТБ правительства банкинг вообще спокойно решали всё эти задачи в офисах банка.

Sergio Fedosoni, для профи все просто если он профи.
для смерда все сложно — по этому он смерд а не профи.
если он станет профи для него будет просто — смерд это не приговор.
но… нужно стать профи.
а это не просто.

Антон Б, сначала сам очень удивился, а потом вспомнил, что Сергей, выходец из ЦБ. Ему не обязательно интересоваться, является ли банк или мфо, клиентом АСВ. Он явно успеет «выйти».

Sergio Fedosoni, простите, 20-50, без риска?! 😳😳😳

orbit, 2 года назад, заставил сослуживца влезть в ипотек и купить квартиру за 2.5 ляма.
Он вложил в неё ещё 200к, сам ремонт делал, ныне она 7.5 лямов стоит. Какие пилять 10%?

Daniil Lazarev, давай приведи конкретный пример... 

ves2010, а давай без давай. Примеров тому масса и я в их числе

Курц, духless чем-то напомнило.

Антон Б, да ладно? За 6 лет закрыл две И ничего, живой

Daniil Lazarev, ну вы молодец у вас доходы хорошие и не упали, а есть допустим у кого в ковид бизнес еле выжил, а при сво накрылся и все у человека нет доходов идет на рынок труда, а там 50 -100 тысяч по способностям так сказать зарплата. Ну и как он сможет платить 83 к ипотеку. Все бывает

Grisha_che, бывает конечно, я бы сам наверное не стал бы столько платить, если бы не был уверен, что не смогу погасить досрочно

Daniil Lazarev, понимаешь это как ставка на все в казино.
достаточно 1 раз не закрыть и все прошлые прибыли обнулятся одной неудачной сделкой.
если вы третий раз зайдете то ваш возмодный убыток перекроет уже ЗАКРЫТЫЕ сделки с гаком.

а возможно что вам еще раз повезет.
вы просто такой удачливый.

но большинство попадет.
в этом сомнений нет.

Антон Б, удача не причем, просто
1. риск должен быть разумным
2. должны быть какие то накопления
3. нужно стать востребованным спецом

все, вцелом вот и все что нужно

Daniil Lazarev, 3.нужно стать востребованным спецом...
Есть у меня знакомый таксист. Поторатил всё наследство бабушки+кассу родителей и в 92м году должен был окончить институт марксизма-ленинизма…

Max, с точки зрения финансов и управления рисками.
ВСЕ кто взял ипотеку по таким процентам с разницей в цене.

банкроты.
системно и массово.

из-за простой формулы:
Ликвидационная цена активов меньше суммы долга.

суммарно в минусе.

но есть одно но.
если у вас есть свой бизнес, и вы можете покрыть риск необходимости выхода из сделки, из других активов.
то возможно это выгодно — надо считать весьма сложные модели когда такая ипотека может быть выгодна.
как альтернатива более дорогому кредиту в бизнесе например.

такие случаи безусловно должны быть, но это не массовые исходы.

Антон Б, че ты несешь) там по тексту изменилась ставка и как это могло повлиять на цену квартиры. Автор какую то дичь пишет и ты следом оставляешь комментарий с какой то дичью.
Если речь про то, что изначально была повышенна цена на квартиру и по этому типо низкая ставка, то тут просто люди, которые на это согласились — идиоты. И автор этот вопрос не раскрывает, что заплатил изначально в 2 раза больше за хату.
С такими услвоиями еще и через год пытаться ее продать… идиоты в кубе.
В этом году каждый второй с деньгами еще отправил все деньги мошенникам.
ОДНИМ СЛОВОМ — БРЕД!

Max, то что люди не умеют считать финансовые риски.
так их этому никто в школе не учил и не учит.
10 лет литературы.
и 0 лет договорам, минимальному чтению договоров.
не говоря уже о составлении своего договора.
то что пригодится 100% людей.

а зато сочинение которое не пригодится 90% людей 10 лет.

можно было бы 1 год на договора.
1 год на минимальные финансы.
и 8 лет на литературу....
но нет.
государству как заказчику такие ученые люди МАССОВО не нужны.

Антон Б, весьма интересные мысли.

Антон Б, не просто не нужны, а даже вредны.

Max, + спред между первичкой и вторичкой создан государством сознательно.
прямыми действиями в виде разницы в кредитных ставках.
и не только)

спред не рыночный а сконструированный и люди об этом не думают.
причем этот спред я лично считаю хорошим.
и государство в этом вопросе молодцом.
я за этот спред. и рад что он есть.

Антон Б, я тоже рада, мне вторичку откупать надо будет

Max, благодаря тому, что люди не умеют считать, зарабатывает этот сайт и большинство его профучастников.
Благодаря то, что у большинства нет критического мышления и зачаточный интелект, тот, кто на твоём аватаре — ещё не болтается на столбе.

Dan Priwalow, Кто бы говорил) Тебе интеллекта не хвататет даже предложение правильно и без ошибок составить. 
«В преисподнюю низвержена гордыня твоя со всем шумом твоим; под тобою подстилается червь, и черви — покров твой» Ис 14:11

Max, и где же ошибки?

Антон Б, а не дадут обанкротиться, если платежеспособность не утрачена, переоценка предмета залога некритична.
Ну и остальное имущество под ударом

Sergio Fedosoni, ну смотрите было 5 лямов от другой квартиры это все деньги 😏, вложили как первоначальный взнос на квартиру с платежом 83 тысячи в месяц, сейчас случилась херня* работу потерял или бизнес мелкий обнулился и тд платить эти деньги не чем на еду и жизнь тысяч 20-25 одному надо чтоб прожить и не умереть, а если ещё семья ещё больше. И человек решает её продать и купить опять однушку где нить в ебеня** или просто продать, а продать не может на вторичке потому что ипотека 11%.
Вопрос если продавать за 15 лямов это потеря всего первоначального взноса 5 лямов и человек остаётся без долгов но с нулём рублей кармане.
Возможен такой вариант?
Думаю легко

Grisha_che, всё так, но это минус 5 млн и было изначально ясно, же

Sergio Fedosoni, вам то понятно но у 80 -90 % процентов россиян логические умозаключения не работают, плюс надежда на какой то рост недвиги имелась 5 — 10 % в год и хотелось купить а то опять цены вырастут жадность 😒.
Да в принципе главное это падение доходов у ипотечников, так бы тянули да тянули эти 83 тысячи в месяц, а тут потеря работы, нет доходов, подушки безопасности нет, активов других нет, автомобиля нет, кредитов не кто больше не дает, ещё долги по кредитным картам и тд. Это конечно единичный пример но такое может быть

дадашов фархад, 20 млн первичка минус 30% это 14 по переуступке — похоже на правду
Ну и лям ещё на срочной продаже теряет

дадашов фархад, кому нужен бетон 50 лет возраста с длиной жизни 70???

Переключая каналы, это с чего вдруг бетон у нас 50-70 лет живёт??
От строителя зависит сильно
По квартире в ОД (старая олимпийская деревня 80) скажу — никаких признаков утраты товарного вида, подъезды в мраморе, плитке, новые лифты
Никаких стыков, дыр.
А вот 5 лет дом онлайн вижу в окно авто

Sergio Fedosoni, по-моему есть проектная документация, там указывается срок годности или как там его, для хрущей это вроде 70 лет, если память не изменяет, не, конечно простоять может и больше).

Переключая каналы, 

Sergio Fedosoni, не знал про 150 лет)

Sergio Fedosoni, 50 лет это те что с деревянными перекрытиями межэтажными.
да там дерево и ао этому 50.
но таких уже мало осталось.

а там где железо-бетон там 100-150 лет.
причем первые 50 лет железо-бетон становится КРЕПЧЕ чем в момент ввода в эксплуатацию.

шанс что, например при землетрясении, железо-бетонный дом развалится первые 50 лет УМЕНЬШАЕТСЯ! каждый год.

Антон Б, ну я это и имел ввиду, конкретно П3 серия в ОД-80 вообще из особого бетона (там же болото под деревней) все на сваях 26 метров строилось и засыпалось.
как следствие дырку для подразетника промышленным перфоратором полчаса херачить и то кусками отваливается (крупный гранитный щебень)

дадашов фархад, А что мешает всем покупать вторички.

отсутствие живых денег. живые деньги если это твои то нет смысла по этим ценам брать. а если есть льготы, сертификаты, нулевые проценты то тогда другое дело.

дадашов фархад, вот я хочу купить квартиру у меня есть 2 ляма на взнос купить за 7 лямов вторичку под 11% или за 10 лямов первичку под 0.1 % посчитайте платеж на 20 лет где меньше.
Сильно удивитесь

Grisha_che, одно дело платеж, другое дело ликвидность и ликвидационная стоимость внутри срока кредита

Sergio Fedosoni, согласен, но как единственное жилье 2 вариант предпочтительнее. Просто люди его и выбирают) таковы реали

Grisha_che, альтернатива — дом ИЖС в городе до 10 км от МКАД
можно в 20 млн неплохой забабахать метров 300 в лесу даже с вековыми соснами на участке и госохраной
пример

реальный не рекламный

Sergio Fedosoni, да я вас читаю, читал эти посты это все же не для среднестатистического ипотечника варианты.

Grisha_che, почему??? все это ипотечится, но лучше за нал конечно

Grisha_che, вот вообще мегабюджетно
www.granelle.ru/objects/pehra/

и реально построено уже немало, там свои заморочки с логистикой, но лет за 5 поправят, зато пляж, река, набережная

Sergio Fedosoni, Щелчок это просто треш Даже дачного сезона ждать не надо чтобы это понять и перспективы нормальной дороги в ближайшую пятилетку не стоит ждать

vavan, да проложили трассировку новой дороги, лет 10 уже с Лосиным островом бодались, в итоге через город пустили, но пока СВО вряд ли достроят.
Кстати если в час пик не ездить в мск, то внутри всё очень даже неплохо

Sergio Fedosoni, живу на северо-востоке Родня в ногинске Если в 2000-х еще кое как можно было пользоваться щелчком на авто то последние лет 15 это адище Хуже наверное только носовиха На щелчке все таки поменьше светофоров Щелчок для загородного жилья это весьма и весьма спорно.А свете новых веянийтарелки в медвежьих озерах явно не последняя цель в списке

vavan, вот я около них и живу)))
там еще есть рядом не менее интересные обьекты
но когда у тебя есть доступ к обоим шоссе и прямой выезд в город (на Трубецкую и на Заречную) — гораздо проще с пробками.
ну и левый поворот на щелчок минуя основную пробку у Пехорки спасает.
а главное — не ездить в часпик и все)))

Grisha_che, дело не в платеже даже. В одном случае банку должен 5 и квартира стоит 7. А в другом банку должен 8, а квартира стоит 7. Если что-то идет не так, то банк теряет бабки. А если народ начнет массово банкротиться, то банкам может поплохеть.

averbin, ты не понял, при ставке 3%, банк своё уже получил.

Николай Помещенко, да, когда он купил под 3% квартиру, сама цена на квартиру идет с удорожанием процентов на 30% от рыночной цены. Так можно покупать, если ты жить планируешь в квартире.

Бельских Александр Витальевич, я чёт не понял, это субсидированная от застройщика была что ли? Семейки под 3% государственной не было же. Если субсидированая, ну тогда понятно, да, накрутили на цену 30% минимум и привет.

Николай Помещенко, продает потому что работу потерял или мелкий бизнес обнулился примерно как один президент одной страны 😒 и понятия не имеет где будет брать 83 тысячи каждый месяц на ипотеку в течении 19 лет.
5 Лямов на первоначальный взнос это были все деньги у этого человека и вера в светлое будущее в 2021 году.
Возможен такой вариант?
Думаю процентов 80 -90% ипотечников вносят весь свой капитал на первоначальный взнос некоторые ещё и кредиты берут у многих из актив только авто подержаное ещё имеется.

Павел, чудак человек, ты где инфляцию 12% взял чтобы брать кредит под 12%?*)))

Переключая каналы, я говорю, что ипотека или кредит под 12% годовых в рублях это нормальная ставка.

Павел, нет это много по таким ценам, даже 10 лямов ипотека по 12 % на 20 лет это 120 тысяч платеж в месяц 😙 это зарплата хорошего спеца, а ещё надо жить на что то и это за квартиру допустим стоимостью 13 лямов и первоначальный взносом 3 ляма.
Лучше релокацию сделать чем такие деньги отдавать банкам

Grisha_che, ну не 120 а 91.700 — но все же немало
релокачию куда,, в Грузию или Казашку — где чурки этнические жители тебя чморить будут??

Sergio Fedosoni, не релокацию в другой город или в область имею ввиду, не в другую страну где жилье не так перегрето, есть знакомые кто точно не будут покупать квартиру в Москве, а планируют взять в области например понимают что не потянут финансово и тд.
Да платеж на уровне хорошей зп 100 к в месяц, а ещё и на жизнь деньги нужны и это за квартиру ценой 13 лямов + 3
лям первоначальный взнос.

Grisha_che, писал обзор про варианты области недавно
smart-lab.ru/blog/856083.php

все-таки повезло нам, у кого со времен СССР эта проблема была решена уже…

Павел, а вдруг не будет высокой инфляции?

Николай Помещенко, ага, с дырой в бюджете 4 трлн. рублей, я конечно оптимист, но не настолько))) 

Павел, дыра — не проблема. будут реформы, перспективы, инвестиции три бюджета сделают.
и потом, дурацкая привычка равнять экономику страны с бюджетом государства

smit, говорят, что  ипотечные квартиры разрешат продавать со ставкой продавца.

Starushka, банкам это будет совершенно невыгодно. Вся экономика этих «льготных ипотек от застройщика» построена на допущении, что ипотечный кредит погашается досрочно (за 5-7 лет). А со ставкой 0.1%-3% дураков не будет досрочно погашать.

Ирина Чернецова, Согласна с Вами, но на что только не пойдут строительные интерессанты, чтобы не снижать цены.

Владимир Никонов, если купил за 20, а продаст за 14 -13 хороший урок будет 😒 дорогое обучение нынче

Ra Ga, на какую дичь не пойдешь чтобы плыть против рынка.

Ra Ga, передаче кому? Если возможны такие ситуации массово, что понадобился специальный ФЗ — то идиотов тащить это ярмо банков и застройщиков дальше просто не будет.

Ra Ga, 

закон о передаче ипотеки с первоначальными условиями.

плохо представляю себе человека который на это пойдет

Viacheslav Ivanenkov, в чем проблема? есть возможность перекупить вторичку с ипотекой под 2%, да стоимость будет завышена, зато ежемесячный платеж ниже. если не собираешься продавать квартиру лет 20, то нормальный вариант

Ra Ga, вот в этом и проблема — что стоимость завышена

зато ежемесячный платеж ниже

А это вообще неважно

Viacheslav Ivanenkov, за 5-7 лет разница в цене отбивается разницей в ставке. Я сам считал для себя

Ra Ga, то есть за 5-7 лет вы выйдете на тот же результат что и при классической ипотеке ?

Ну и зачем вешать это ярмо(завышенный ценник на дешевое жилье) на шею ?

Я не понимаю зачем адекватные люди вообще обсуждают  этот схематозик

Viacheslav Ivanenkov, после 5-7 лет прибыль. если берешь ипотеку лет на 10-15 и сидишь весь срок ипотеки в недвижке, то получается неплохо

Viacheslav Ivanenkov, как это неважно, если ежемесячный платёж ниже?? очень даже важно. качество жизни лучше, если твой ежемесячный платёж по ипотеке ниже: можно позволить себе отпуск, да и просто больше расходов на жизнь. к тому же ипотеку со ставкой 0,1%-1% нет смысла гасить досрочно, а значит, вместо досрочного погашения ради экономии на процентах свободные средства можно откладывать на депозит или инвестировать. классические ипотечники (знаю несколько таких) 5-7 лет во многом себе отказывают, лишь бы кредит досрочно погасить. ну и зачем так жить?

Ирина Чернецова, 
:facepalm:
Проценты ниже, а основной долг выше. вы же платите и проценты и основное тело, в результате ежемесячный платеж снижается на крохи

я не понимаю этого, залезть на 3-5 миллионов на ровном месте чтобы чуть-чуть (1-2 тысячи) снизить ежемесячный платеж

Viacheslav Ivanenkov, вы не спорьте, а откройте любой ипотечный онлайн-калькулятор и посчитайте — разница в сумме ежемесячного платежа очень значительная.

К примеру, я плачу по своему кредиту со ставкой 0,1% ежемесячный платёж 38846 руб. (надбавка к цене квартиры была 25%, срок 20 лет). Со ставкой 3% и надбавкой 10% на тот же срок ежемесячный платеж был бы 44673 руб. А при классической ипотеке 6,5% ежемесячный платеж составил бы уже 54596 руб. Разница 15750 руб, это на 40,5% больше! Это крохи?? За год выйдет 189000 рублей — как раз хватит на отпуск вдвоём.

Ирина Чернецова, cочуствую. серьезно.
как же вас угораздило залезть в такое г

Viacheslav Ivanenkov, незачем сочувствовать, лучше позавидуйте )))
Я в этой квартире мало того, что жить собираюсь, так ещё и зарабатывать на разнице ставок (между рыночной и кредитной). По моим первоначальным, очень консервативным, расчётам это должно было произойти через 5 лет после заключения ипотечного договора, но жизнь вносит свои коррективы: стоимость аналогичной квартиры у застройщика (без ипотеки) уже выросла на 15% (с сентября 2022 года); есть вероятность, что к получению ключей (сентябрь 2023 года) рыночная стоимость сравняется с той, что указана у меня в кредитном договоре с учётом переплаты. В итоге зарабатывать на разнице ставок начну прямо с заселения )))

Да, риски в подобных расчётах тоже есть: задержка со сдачей жилья (не слишком критично, так как у меня есть другое жильё, меньшей площади), полномасштабная война, экспроприация всех накоплений, необходимость срочной релокации за границу на ПМЖ и так далее. Резкое падение цен на недвижимость я в качестве риска для себя не рассматриваю, так как для меня покупка недвижимости сродни покупке облигации при удержании её до погашения. 

Ирина Чернецова, 

есть вероятность, что к получению ключей (сентябрь 2023 года) рыночная стоимость сравняется с той, что указана у меня в кредитном договоре с учётом переплаты.

кто вам такую странную мысль внушил ?
через год рыночная цена будет меньше на 5-10%,
через 2 года еще 4-7% потеряет

это без учета переплаты 
и это очччень оптимистичный сценарий

Viacheslav Ivanenkov, вы же не знаете, какая у меня стоимость была при заключении договора долевого участия в строительстве ))) не знаете, какая рыночная стоимость уже построенного жилья в том районе… выводы у вас, мягко говоря, поспешные

но бог с вами, веруете в то, что льготная ипотека зло — веруйте. а по мне, так это как ИИС: почти халява от государства, если уметь пользоваться (но если не уметь, то можно и депозит просрать, это так).

Ирина Чернецова, 

вы же не знаете, какая у меня стоимость была при заключении договора долевого участия в строительстве ))) не знаете, какая рыночная стоимость

Ваша стоимость выше рыночной примерно на 2 мил
Рыночная стоимость через год будет меньше оценить трудно насколько
Очень оптимистично предположу что рыночная цена снизится примерно на 5-7%, это если не случится геополитических потрясений.
Через 2 года будет еще ниже

Но возможно и обвальное падение. Хотя воры во власти обвала допустить не могут.
Но они не боги.

Kluge Eule, чуть больше 2 млн. рублей

Маркиз Лафайет, бывает и 0.1%, там ещё хуже наверное

Sergio Fedosoni, в таких объектах покупка за наличку на 20-30% и более процентов дешевле, чем в ипотеку. 

Маркиз Лафайет, да хоть на 50. Если человек планирует платить 30 лет, то все равно будет выгоднее…

Маркиз Лафайет, это пирамида из которой так просто не вылезти. сконструирована умышленно. чтоб при падении спроса цена не падала. и не было массового сброса недвиги. хитрожопо конечно. но цб тут не проиграл. он намеренно в очередной «закрывает льготные программы», раньше это давало отклик по продажам чтобы успеть, сейчас нет, все знают что льготную не отменят.

Доктор, так тоже 20+ старые 3шки и 15+ двушки,  — вот смотрю мою историческую локацию


однушек нет там

Sergio Fedosoni, однухи на другой стороне мичуры, реновационные за 8-9 млн

Kluge Eule, Kluge Eule, уважаемый автор, а сколько стоила эта же квартира, если бы Вы сразу 100% за нее рассчитались? т.е. если я правильно понял, Вы купили квартиру рыночной стоимость 14 млн, переплатив 6 млн за дешевый кредит в последующие 30 лет? 

Kluge Eule, что-то я запутался тогда, как может быть одна и та же цена на квартиру под ипотеку в 3% и сразу за наличный расчет? )

Ольга Маршакова, Вы молодец, так могут не только лишь все…

Ольга Маршакова, а на самом деле, оказывается, что «Стоимость таких квартир в готовом виде и с мебелью» не 7-8, а 5-6, про что автор, собственно и говорит!

К.О'Тяра, надо было ради интереса помучить продавцов на Вито и посомотреть насколько сильно они они готовы сбавить в цене, но этим я уже не стала заморачиваться

К.О'Тяра, а автор прежде чем купить, рынок не помониторил? он цен на вторичку не видел?

Ольга Маршакова, вот именно! Мозг надо иметь и рассчитывать на свои силы. Вполне хватило бы на разумный платеж при сроке 30лет

ICEDONE, к сожалению, первый взнос у меня в 1 100 000 был только один :). И эти все штуки возможны были только в 2022 году. ЦБ лавочку прикрыл. Теперь можно судя по сайту застройщика ьрать ипотеку под 4%, и увы, только еще один раз. А вот кучку ипотек сомневаюсь, что Сберик мне бы дал. А другие банки неохотно самозанятым ипотеку дают

Kluge Eule, что за бред. Исходить из месячного платежа при оценке квартиры?

К.О'Тяра, 

Правительство этого не понимает. Поддерживать надо было именно — вто-рич-ку.

А я считаю, что поддерживать надо меня :)

К.О'Тяра, год продавать многовато для недвиги, значит ценик задран, скиньте объявление посмотрим.

Igor Chugunov, он прав. Нужно брать на максимально доступный срок. Только убедиться, что есть механизм частичного досрочного погашения, и он не кривой. Т.е. насчитают платеж 20к на 40 лет, а ты плати по 50к каждый месяц. Но если случится какая жопа — у тебя платеж 20 и легче выжить. (цифры с потолка, но мысль понятна)

localhostroot, частично досрочное погашение ипотеки 3%?! 

Serj, 

их цена сразу выросла на 30-50% чтобы сожрать выгоду от низкого процента ипотеки

Наоборот. Ценник предварительно завысили для того чтобы снизить процент 

Serj, 

как только начали продавать новостройки в ипотеку под 1% годовых, их цена сразу выросла на 30-50% чтобы сожрать выгоду от низкого процента ипотеки

Конечно виноваты банки, а не повышенный спрос!

smit, 

виноваты банки, а не повышенный спрос!

Схема для того и придумана чтобы хоть какой то спрос появился. 
А вы про «повышенный» 

Ирина Чернецова, 

а завышение цены при покупке размазывается на 20 или сколько там лет и не имеет значения.

Еще как имеет. Эта тема и показывает типичную проблему

 Зато ежемесячный платёж сопоставим с арендой.

Странный аргумент, 
Я оплачиваю аренду из процентов по вкладу. Основная сумма в моем распоряжении.
Если я куплю бетон по завышенной цене у меня не будет никаких процентов по вкладу, но платежи то платить надо, какие бы они ни были.
А денег на счетах нет.

Viacheslav Ivanenkov, если вам квартира для жизни нужна, и площадь покупается достаточная (с расчётом на увеличение количества членов семьи), то флуктуация стоимости этой квартиры после покупки реально не важна. Вы просто не собираетесь её продавать, вы её обустроили и живёте. Максимум, ремонт через 10 лет сделаете. 

А неизбежная в российских реалиях инфляция на долгосроке делает своё дело и поджирает фиксированный ежемесячный платёж. У востребованных специалистов еще и зарплата растёт с темпом не ниже инфляции. Поди плохо?

Ваше сравнение с арендой предполагает, что вы всю сумму вклада потратили на первоначальный взнос по ипотеке. Не надо так. Лично у меня на эскроу пошёл взнос 15%, и на вкладах ещё осталось достаточно средств, чтобы покрывать часть ежемесячного платежа по ипотеке. Ещё и зарплата есть — без стабильного источника дохода влезать в ипотеку не рекомендую вообще никому.

Конечно, в жизни ситуации разные бывают, и расчёты при покупке могут не оправдаться. Например, придётся вынужденно релоцироваться в другую страну (с арендой из-за рубежа возиться тяжеловато без поддержки, придётся продавать). Или что-то ещё случится, что вынудит продать. Тогда убытки неизбежны, как у топикстартера. Но всё равно какой-то расчёт изначально должен быть, а не так, мол, куплю-ка я недвигу в ипотеку 0.1%, пока дают — потом разберусь что к чему.

Ирина Чернецова, Можно жить, сдавать. Но гасить такую ипотеку — жечь деньги 

Igor Chugunov, кто-то так и делал, а потом застройщик уходил в банкротство, и фонд защиты прав дольщиков отказывал таким дольщикам в компенсации, так как жильё явно приобреталось не для проживания, а в предпринимательских целях, и вот — реализовался предпринимательский риск. Суды в таких делах не на стороне «серийных дольщиков» (по аналогии с «серийными вкладчиками»).