ПИФы недвижимости

Почему ЗПИФы сейчас могут быть интересны? При девальвации недвижимость в долгосрочной перспективе может быть переоценена в большую сторону (с некоторым лагом), то есть вырастет стоимость чистых активов фондов (СЧА). Денежные потоки от недвижимости ежегодно растут, так как в долгосрочных договорах аренды прописана индексация. Начнём: 

ПНК-РЕНТАЛ. Наверное, самый известный фонд (ЗПИФ) на нашем рынке был создан ещё в 2020 году, но инвестировать в него можно было только через управляющую компанию через доверительное управление. Но с середины 2021 года торгуется в виде акций на бирже и доступен широкому кругу лиц.  

По сути, это аналог западного REIT. Фонд инвестирует в индустриальные парки и складские помещения, которые построены девелопером PNK Group. Целью фонда стало более быстрое привлечение капитала для строительства индустриальных парков за счет денег частных инвесторов.  Акционерами фонда (пайщиками) являются частные инвесторы и сама PNK Group, но точных данных о составе акционеров нет. Жирный плюс, доход выплачивается на ежемесячной основе. Ориентир по доходности фонда – 12% годовых. Фонд имеет три источника дохода: арендный поток от недвижимости в собственности, доход от продажи недвижимости, доход от размещения остатков денежных средств на депозитах.

Покупая фонд, мы владеем 3 индустриальными парками (два в Москве и один у нас в Шушарах). Ранее несколько объектов было продано, кстати в том числе и склад для OZON в Новой Риге, который в последствие сгорел. Нужно кстати иметь в виду такой риск пожара на складах в дальнейшем, в моменте стоимость фонда может просесть.  

Что касается рыночной оценки, то цена паёв заметно выросла с середины осени после перехода на ежемесячные выплаты, также был замечен большой приток новых пайщиков, что двинуло цену. Балансовая стоимость около 1800р, сейчас торгуется по 1975р за акцию, то есть уже с небольшой переоценкой.  Посчитаем дивидендную доходность при нынешней цене 211.8*100\1975=10.7% годовых или 17.65 руб в месяц 0.9% в месяц. Всё равно доходность получается вполне приличная. В целом всё выглядит неплохо, есть ликвидность, которой не всегда балуют другие наши фонды. 

 ЗПИФ недвижимости РЕНТНЫЙ ДОХОД. Это бывший фонд ВТБ, с которым произошёл ребрендинг после введения санкций на банк. Раньше главной проблемой был пороговый вход в фонд, потому что один пай стоил 300.000 рублей, что было преградой для инвестирования физических лиц и сжимало ликвидность (особенно с учётом нынешних реалий, когда 80% участников рынка это именно мы с вами). Но в середине октября они сделали сплит 3к1 и теперь цена в районе сотки за пай. Всё равно конечно не очень удобно, почему нельзя было сделать сплит 10к1 например — для меня загадка. Инвестируют они также в основном в логистические центры, а ещё им принадлежит одно офисное здание, главным арендатором, которого является MAIL Group. Тоже инвестируют без плечей. С учетом стоимости чистых активов, торгуется сейчас с дисконтом, также можем посчитать сумму дисконта: 112182 рубля на пай балансовая стоимость, минус рыночная 100150 рублей, итого имеем дисконт в 12%. Ожидаемая дивидендная доходность ~12%, выплаты ежеквартальные.  

АЛЬФА-КАПИТАЛ Арендный поток. Стратегия фонда – покупка объектов недвижимости, которые арендует сеть «Пятёрочка». Это отдельно стоящие здания или первые этажи жилых домов со входом с улицы. Все объекты расположены в Москве, имеют площадь от 600 до 1200 кв. м. и стоят от 100 до 300 млн руб. Магазины эконом класса (“у дома”) обычно всегда остаются востребованы у людей, в любые кризисы. Также мы следим с вами за бизнесом X5 Retail Group и знаем, что дела у них прекрасны, рекордные выручки, LFL продажи растут — что немаловажно понимать при выборе этого фонда. Потому что при сдаче площадей у данного фонда два типа дохода: один — это чисто арендные платежи и второй — это процент от оборота конкретного магазина.  

СЧА в последние годы растёт не сильно, новых объектов под сдачу минимум. Но в этом октябре видим сильный скачок СЧА за счет удержанной в одной из инвестиций стоимости опциона на дополнительное оснащение актива (средства пополнят резерв капитальных затрат и будут размещены под ставки денежного рынка). Отмечу, что абсолютно все объекты оценены выше стоимости их приобретения. 

Стоимость одного пая сейчас 255000 рублей, что также ограничивает ликвидность и список тех, кому диверсификация позволяет инвестировать такую сумму в один ПИФ. Но, тут другой плюс — дисконт к номинальной стоимости весьма существенный: 50000 рублей. Дивидендная доходность при актуальной цене акции получается: 23400*100\255000= 9.18% годовых.  

PARUS Asset Management. Парус-ОЗН и Парус-СБЛ. Концепция данной компании подразумевает один фонд= один объект. Наиболее интересные — это Парус-СБЛ, состоит из одного логистического центра для Сберлогистики и Парус-ОЗН, также один логистический центр, который арендует ОЗОН. Разберем на примере Парус-СБЛ, потому что доходности и начинка там плюс минус одинаковая.  

Контракт аренды подписан до 2029 года с возможностью пролонгации и с ежегодной индексацией арендной ставки на 5%. Сейчас доля капитала инвесторов 1.3 млрд. рублей, а доля банковского кредита 670 млн. рублей, в принципе осталось немного и фонд также будет существовать без заёмных средств, сейчас плечо минимальное. Выплаты проходят ежемесячно на 23 год выплата составит около 9 рублей на один пай. Считаем дивидендную доходность 9.08*12*100\1000=10.9% годовых. Дисконта и премии сейчас нет, он торгуется так ровнёхонько по 1000 рублей за пай. Порог входа тут максимально комфортный, но есть один нюанс. Чтобы проинвестировать нужно быть квалифицированным инвестором. Форвардный рост стоимости актива посмотрите на инфографике ниже. 

Недавно был введён ещё один фонд Парус-нордвей. Очередной логистический комплекс в наших Шушарах. СЧА у него в два раза больше, чем у складов для сбера и озона, доходность будет также чуть выше, но и смею предположить, что сумма заёмных средств здесь также выше, потому что введён в эксплуатацию он сравнительно недавно. Поэтому я бы пока ограничился первыми двумя.  

ИТОГ: отобрал наиболее интересные и безопасные на мой взгляд идеи для инвестирования в ПИФы недвижимости. Все они уже показали устойчивость при лихорадочном рынке в этом году. Да были дневные просадки весной, сразу после открытия биржи после зимнего перерыва, но восстановление происходило очень быстро — практически на следующий день. Так что, это скорей была, упущенная возможность. В ближайшем будущем, должны ещё выйти фонды от Самолёта, которые думаю тоже будут представлять интерес.