ЛСР Группа акции

Вместе с тем, инвестиционная привлекательность акций ЛСР, на наш взгляд, пока ограничена, и покупка акций является вопросом цены для инвесторов. Время бума на рынке недвижимости прошло, и, хотя новый закон поможет консолидации отрасли, для ЛСР он может означать увеличение себестоимости после замещения средств дольщиков банковским финансированием, и если девелопер не сможет переложить рост затрат на покупателей, то это окажет давление на прибыль, и соответственно, дивиденды, а дивиденды, в свою очередь, – это неотъемлемая часть инвестиционного кейса компании. С 2014 года ЛСР стабильно поддерживала высокие выплаты акционерам – в среднем около 75% прибыли по МСФО, и являлась лидером в своей отрасли по дивидендной доходности. По итогам 2018 года ожидается снижение выручки и прибыли, и дивидендный платеж инвесторам может быть сокращен.

Ставим акции ЛСР на пересмотр до выхода финансовой отчетности за 1П 2018

ЛСР

В связи с низким высокоуровневым Bloomberg мультипликатором и высокой дивидендной доходностью мы проанализировали ЛСР, но приобретение акций не рекомендуем:

• Деятельность:

ЛСР (ЛенСтройРеконструкция) – строительная компания, ведущая деятельность в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге (основное – СПБ). 80-85% выручки от строительства и девелопмента, остальное – продажа стройматериалов.  Доля масс-маркет в портфеле компании на конец 2017 года составляла ~ 50%. Компания демонстрировала рост выручки и объемов вводимого в эксплуатацию жилья в последние 7 лет (+37% / год).

• Переоцененность по мультипликаторам: 

EV/EBITDA 2017: 5.8x, EV/EBITDA прогнозный¹: 8.9x при цене 849 рублей за акцию и историческом мультипликаторе 4.8x (75% перцентиль). Негативный прогноз связан с ожиданием резкого уменьшения выручки сегмента «строительство и девелопмент», вызванного уменьшением отражаемых в выручке объемов жилья

Закрытие див. гэпов (Банки и Телекомы)
Закрытие див. гэпов

• Для начала строительства надо иметь 40% собственных средств и до 60% от проектной стоимости можно привлекать в качестве займов
• На рекламу, оплату банков, и зарплаты  тратить не менее 10% стоимости проекта
• с 1.07.2019 строители могут принимать оплату по договорам долевого участия (ДДУ) только на специальные экроу счета, с которых нельзя тратить деньги до окончания строительства. Без открытия такого счета договор ДДУ не зарегистрируют
• Список 25 банков, в к-х можно открывать эти счета, сейчас утверждается
• Чтобы заключать договоры ДДУ, надо иметь опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядичка не менее 3 лет
• Деньги дольщиков нельзя тратить на строительство дорожной и транспортной инфраструктуры.

• Отменяется условие иметь на счете 10% средств (?) — их можно заменить привлеченным финансированием
• Расходы на оперативку увеличат с 10 до 25% от стоимости объекта, но при условии что он отчитывается по МСФО
• Средства покупателей можно тратить на приобретение новых земельных участков
• средства на эксроу счетах можно будет тратить поэтапно: 30% после нулевого цикла, 30% по завершении монтажных работ, 30% после подключения сетей, 10% после достройки
• Хотят отменить норму одно разрешение — один дом.
• 20% в долг можно будет взять у материнской компании

СМИ сообщили о запрете продажи недостроенного жилья с 2020 года: ria.ru/economy/20180601/1521844649.html

Чистая прибыль компании по РСБУ в 2017 году выросла 7,4% по сравнению с 2016 годом — до 7,98 млрд рублей, по МСФО — в 1,7 раза, до 15,871 млрд рублей. Несмотря на это компания сохранила объем выплат на уровне 2016 года. Отметим, что 78 руб./акцию акционеры получили также за 2015 и 2014 года. Тем не менее, если брать чистую прибыль ЛСР по МСФО, то за 2017 года акционеры получат почти 50% от нее. Дивидендная доходность акций компании к текущей цене оценивается в 9,4%.

Это соответствует уровню предыдущих нескольких лет, но значительно выше наших собственных прогнозов — 50-60 руб. на акцию. В общей сложности ЛСР выплатит 8 млрд руб., что соответствует коэффициенту выплат 50% и дивидендной доходности 9.5% — это высокий уровень. Дата закрытия реестра намечена на 10 июля. Высокие дивидендные выплаты означают, что компания рассчитывает на сильный денежный поток от операционной деятельности в 2018 году. Мы ожидаем положительной реакции рынка на эту новость, но подтверждаем рекомендацию ДЕРЖАТЬ.