Арендный бизнес загородной недвижимости

Уважаемые смартлабовцы, хочу начать обсуждение интересной мне темы и, чем черт не шутит, возможно найти единомышленников среди вас. 

Факт 1. В глаза бросается тренд на развитие посуточной аренды в отдельных домах в Подмосковье. Пару конкретных примеров Wish Home (даже акции размещает!), примечательный проект «А у реки». Если кратко, то это особенно живописные дачные локации, которые по возможности насыщают инфраструктурой, и сдают посуточно уставшим от каменных джунглей москвичам, у которых нет своих дач. Проекты в этой области есть и появляются новые, есть и неудачные. 

Факт 2. Можно сказать случайно, хотя на самом деле нет, у меня в собственности оказались земельные участки идеально подходящие под подобные проекты. 2 локации 10 га и 23 га на Озёрах Стерж и Селигер ( между локациями 6 км) участки первой и второй линии от воды, где можно оборудовать свой пляж со всеми вытекающими. К участкам есть дорога и электричество по границы, они примыкают к местным деревням которые расширяются, к одному участку подведён Газ. 4 часа от МКАДа, если без пробок по новой Риге или платной Ленинградки до первой локации + ещё 20 минут до второй (эти 6 км дорога уже не скоростная).




Факт 3. Селигер и соседние озера Волговерховья считаются туристическим кластером. Чуть ли не миллион туристов в год посещает данный регион. Но, если присмотреться, там есть два сегмента, не считая дикого с палатками. Первый — это дачный домик для рыбаков ( мотор, а то и лодку привозят свои), второй это совковый дом отдыха, где развлекательная инфраструктура ограничена созерцанием красивой природы. Понятно, что ещё есть вип сегмент, где за значительные деньги и на катерах покатают и копченостями покормят, но ввиду его не массовости, акцент на нем не делаем.




Гипотеза 1. Из выше перечисленного можно предположить, что проекты аналогичные подмосковном из пункта 1, должны быть особенно успешны в моих локациях. Понятно, что против нас играет удаленность, которую должна компенсировать, во-первых, топовая природа, во-вторых, моя креативность в части развлекательных активностей. Рыболовные плоты, лебедка как cable ski, бассейн и др. Причем креативность заключается в том как реализовать эти все эти развлечения  сильно ограниченным бюджетом. Прямой конкуренции почти нет, Селигер большой и базы там ещё есть, но дороги плохие, до моих локаций действительно можно доехать по хорошей дороге, потом новый асфальт заканчивается и скорость падает до 30 км в час.

Гипотеза 2. Взаимовыгодной будет структура, когда почти всеми домами владеют отдельные физики инвесторы. То есть, фактически организуется дачный поселок, с развитой развлекательной инфраструктурой пляжем, площадками и ТП и управляющей компанией, задача которой сдавать эту недвижимость посуточно. Ёмкость каждой из двух локаций 30-50 участков/домов. Партнёрского риска в принципе нет, инвесторы фактически покупают землю и строят дом в дачном поселке. И в принципе могут не сдавать, а сами жить в этих домах.

Гипотеза 3 Дизайн строительства и бюджет, здесь тоже есть соображения о том как строить для максимальной доходности, но, возможно, у инвестора будут свои предпочтения о том как должен выглядеть дом. Окончательный выбор за инвестором, стройку можно организовать коллективно через УК, а можно и самостоятельно.  Минимальный бюджет участника проекта выглядит так 500 тыс плата за участок 10 соток + 1,5 млн. руб каркасный дом.

Замечание: понятно, что продавать поле тяжело. Что на деньги первых партнёров я как раз и построю недвижимость для сотрудников УК, экоферму, благоустройства, те самые развлечения и образец арендного домика. Тогда можно будет поднять стоимость нераспроданных к тому моменту участков.

Главный вопрос звучит так: стоит или нет мне всеми силами привлекать базового инвестора. Грубо говоря, супер партнера на 40% всех доходов проекта за 20млн.руб. Этот партнёр сейчас купил бы или формил в залог значительную часть земли по скидочной цене, эти деньги я бы направил на описанную выше инфраструктуру. Понятно, что тогда будет сильно легче привлекать маленьких участников проекта. Прибылью делиться конечно жадновато, с другой стороны больно в неспокойное время живем. Земля появилась у меня накануне СВО и сначала я сам собирался финансировать проект на данной стадии, но жизнь внесла коррективы, по ощущениям вроде инвестиционный климат выровнялся.

Что скажете?