Обстановка на рынке аренды жилья в Москве. От практика.
Московский рынок аренды жилья остывает. Основной ажиотаж уже схлынул. Впрочем, спрос еще довольно бодрый. Некоторые собственники, которые годами сдавали квартиры по старым ценам и внезапно обнаружили, что недополучают приличные суммы. Многие звонят и спрашивают совета. Отвечаю, что если наниматель устраивает и не создает проблем, то поднимать аренду лучше не до рыночной цены, а немного меньше. Так выгодно и собственнику, и нанимателю. Но есть категория нанимателей, которая при этом все-равно съедет. Например, если квартира перестала устраивать по начинке или локации, но за нее продолжали держаться из экономии. В этом случае переезжают.
Если вы собственник. Предупредили за месяц о повышении цены или о том, что не будете продлевать договор найма? Не позволяйте нанимателю затягивать время. Если сейчас сезон, то нанимателю выгодно пожить еще 2-3 месяца и съехать поближе к концу года, когда упадет спрос. “Мы пока не решили, мы подумаем, давайте еще месяц-два поживем”. Но это не выгодно вам, как собственнику.
Если вы наниматель. Вам подняли цену? Возьмите паузу на 2-3 дня. Промониторьте текущие цены, позвоните по объектам, оцените рынок. Посчитайте, что вам выгоднее — переехать или согласиться на новую цену. Искать квартиру в сезон непросто. Если есть возможность остаться в старой квартире еще на 2-3 месяца — отлично.
Снимал в мск небольшую обычную трешку на севере за 700 долл в мес. двадцать лет назад.
Сегодня снимаю двушку большей площади и лучшего состояния там же за 900 долл в мес.
30% за двадцать лет. Примерно в два раза ниже, чем официальная инфляция в штатах.
Это интересно
август 2008г — 25000 руб в месяц, это 1000 долларов по тому курсу.
Вот обзор этой квартиры:
youtu.be/t474wl2Dj-w
Риэлтеры, банки, строители, ремонтники, мебельщики и проч — да. Они бенефициары.
Инвесторы в бетон — нет. В лучшем случае как депозит или чуток больше, но гемора океан.
Личный опыт: у меня были семь разных обьектов (квартиры, гараж, паркинг, дом). Желания возвращаться в этот класс активов никакого
Тут неэффективность одних — возможность для других.
У вас, как у риэлтера, была славная страда за прошлые несколько лет.
Вероятно впереди «прекрасный» делеверидж «бетонщиков».
Попкорна взял полные ведра.
И да — в фантиках цена может лететь вверх куда угодно.
Лучше — это больше площадь, больше кухня, больше балкон.
Это в новой квартире есть ?
все остальное (то что вы перечислили) — можно легко менять
Площадь меньше, кухни нет, балкона нет, стены из гавна и палок, зато вентилируемые фасады в которых завывает ветер и не дай бог туда занесет ветром окурок
Старый советский фонд на порядок лучше
Я имею ввиду что высказывание " это жилье принципиально другого качества. " не соответствует действительности.
Квартиры по реновации похожи на классические — и значит качество примерно такое же, НЕ ХУЖЕ
кстати, так и при лужке было, без всякой собянинской реновации, еще и побольше метров прибавляли
Откройте ипотечный калькулятор
За маленькую Студио ценой в 7-8 миллионов придется отдать суммарно 30-33 млн
Вот это действительно — нужно быть очень богатым и щедрым перцем
Нужно называть суммарную стоимость
Сейчас студия «за 7 млн» по итогу обойдется в 30
И говорить логичнее «Купил студию за 30 млн»
Но общий смысл я конечно понял — были удачные сделки
Вполне возможно что купленный сегодня пенал развалится, не достояв даже до срока окончательной выплаты ипотеки
А у нас дефицит жилья. И этот дефицит только увеличивается.
Я вам даже больше скажу, лет через 5-10 советская панель будет стоит в два раза дороже современных пеналов в человейниках
А человейники возможно через 15-20 лет вообще придется сносить, вот тогда и начнется рост цен
Пример приведу
Я сейчас снимаю в хрущевке, ей наверно уж полвека. Три-четыре года назад под предлогом капремонта в ней поменяли трубы отопления,
Свежие трубы простояли 2 года и проржавели-лопнули
А советские трубы держались
Вы же понимаете что хрущебы строились отнюдь не из самых качественных материалов. Однако дешевые советские трубы стоят по сей день,
а современные красивые материалы рассыпаются прямо на глазах
С другой — мне грустно, что такие суммы кажутся для вас «очень богатым».
И нет — я не снимал 20 лет подряд. Примерно половину от этого срока.
Не понравилось- продал. Вот «мыкаюсь» теперь;)
И я не пытаюсь вас в чем то убедить, это пустое и ненеужное.
Если бы выброшенные на первоначальный взнос и проценты деньги тупо положить на вклад то
проценты с лихвой покрывают арендный платеж и еще и остается (есть возможность наращивать активы и иметь еще больше)
По итогу через Х лет у одного есть обветшавший пенал
А у другого — крупная сумма приносятся ежемесячный доход
Dangerous Assumption, как Ваш комментарий относится к посту выше? Автор ни слова не сказал про инвестиционную составляющую жилой недвижимости. Он просто поделился опытом и дельными советами, которые могут помочь как нанимателям так и наймодателям.
Когда разговор заходит про доходность и аренду московской недвижимости, все противники бетона почему-то любят отталкиваться от раздутых цен 2000ых. Для объективности, отталкиваться и смотреть историю необходимо за более продолжительный период, хотя бы на 10 лет больше. Так вот с 1991 по 2000 год средняя справедливая стоимость метра в Москве колебалась в районе 1000$, а однушки сдавались в районе 100$. Это справедливая и относительно постоянная цена за период 1991-2004 годы. Потом мы видим резкий скачек с 2004 по 2008 с 1 тыс. до более чем 6 тыс. долларов за квадратный метр. Шестикратный рост недвижимости за такой короткий промежуток времени явно говорит о пузыре на рынке. Поэтому когда Вы беретесь что-то считать и сравнивать на рынке недвижимости Москвы, необходимо не забывать про реальные справедливые цены и отталкиваться от них, а не от пика пузыря. Поэтому, если мы возьмем за отправную точку 2004 год с ценой 1 тыс и придем к текущему 2024 году с ценой в 3 тыс., то увидим трехкратный рост. Т.е. 300% рост в валюте за период 20 лет. Инфляция в долларе за этот период с 2004 по 2024 составила 66%. Т.е. реальный рост недвижимости в Москве в долларе за последние 20 лет составил порядка 240%. Что в принципе является неплохаой цифрой в среднем по миру. Например та же Япония после своего локального пузыря до сих пор не может оклематься. А если еще и учесть тот фактор, что с 2014 года в нашей стране искусственно сдерживают экономический рост различные иностранные лица, фонды и институты. И что внешним инвесторам угрожают реальными личными санкциями и санкциями их бизнесу (который находиться по всему миру) если они позволят себе инвестировать в РФ, то я вообще считаю результаты на рынке Москвы выдающимися и показательными с точки зрения живучести. Т.к. по сути все эти действия недружественных стран и организаций и их последствия по сути прямым образом влияют на отношения курса рубля к валюте и на общий инвест климат в стране. Если например убрать геополитические факторы Крыма и СВО и взять курс 30руб за $ то тогда это еще x3 к доходности в долларах. Это я так, на подумать закинул информацию людям (не лично Вам Dangerous Assumption), а то по моим наблюдениям народ уже совсем разучился мыслить самостоятельно и работать с информацией
p.s. а автору спасибо, все по делу написано. для неопытных как раз то что надо
В России периферийный капитализм, а регулярные политические и экономические кризисы — это его вечные спутники.
Кола и джинсы, про выше доходность — выше риски согласен. Но даже с учетом всех реализовавшихся рисков (№1 страна за всю историю по кол-ву санкций), показать чистую доходность 240% на отрезке 20 лет в валюте после вычета инфляции, мне кажется мягко говоря неплохим результатом.
Про вечные кризисы в стране, которой едва 30 лет исполнилось, это Вы сильно сказали конечно. Плюс не стоит забывать что все эти внутренние кризисы рукотворные, заботливо приготовленные зарубежными фондами и институтами, которые трудятся над созданием этих проблем и днем и ночью.
Я это пишу на заметку малоопытным людям (не Вам лично), чтобы они могли адекватно оценивать информацию, когда очередной комментатор, не верящий ни в себя, ни в страну в которой живет, использующий слова рашка, резанная бумага и фантики, ватник, пытается обесценить и принизить реальную ценность того, что мы имеем.
По дну рынка все выгребают. Тяжело найти убитые квартиры.
да хватит уже глупости повторять
в августе-начале сентября каждый год оживление на рынке аренды
https://dzen.ru/a/ZPsWEwj64Vr4qf97
В этом году шакалы и паразиты пытаются выгрызть свое потраченное бабло хоть как нибудь. Вот и раздули хайп
Metzger, не пытайтесь данному человеку что-то доказать. там к фактам и логике аппелировать бесполезно. я уже пытался конструктивно общаться. бесполезно. Вы ему этот график покажете, он все равно скажет что никакого дефицита нету и что все понабрали льготных ипотек чтобы это все сдавать потом и рынок аренды ждет крах и переизбыток предложения
Они нашли новое жилье?
то, шо я сдавал за 30 в июле в сентябре соседи сдавали уже за 35 (Питер) Но это было видно уже издалека) Думаю в след. году 45 будет
Сегодня, спустя 20 лет, в Мираторге продавались по 174.
А еще я такой старый, что помню гречку по 5 тыс. руб. за пачку
Нет предела рублевым ценам…
Хе-хе
Но ничто не вечно, налоги будут расти, надеюсь в этом то вы не сомневаетесь.
Достаточно всего двух простейших и очень выгодных для властей шагов:
— выровнять кадастровую стоимость приравняв к рыночной
— повысить налог на недвижку примерно в 10-15 раз
Это поможет уничтожить и бетоноинвесторов и рантье
В Кремле очень сильное лобби. Они заинтересованы чтобы народ набирал квартир как не в себя.
У нас государство позволяет набирать по 5-6 льготок и сдавать в аренду.
Уверен, что государство поставит раком отдельных заинтересантовЛьготный процент только по одной, остальные — по рыночной
Будет так.
Хитрецов подловили и посадили на кукан
Как надоели эти клакеры
Не мое.
Продавцы ждут снижения ставки чтобы переписать ценники на порядок.
Увидим однушки по 24-30 и 50 млн.
Будет как в Великобритании. Когда владельцы недвижимости — это привилегированный класс граждан.
И мега дорогая аренда.
вам не надоело чушь городить?
Новая парадигма — вечный рост недвижимости.
Налогов не будет, не нужно уже со своей стороны чушь говорить. У нас социальное государство, которое позволяет гражданам сдавать 5-6 квартир и не платить никаких налогов.
Это давно уже протухшая песняА что еще вы могли услышать от заинтересованных лиц ?