Новости фондов недвижимости: Парус-Озн
Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Озон.
Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
Никаких новостей в этом фонде нет, но примечательно, что при цене 39 тыс. за кв. метр фонд торгуется по цене примерно 92% от СЧА, то есть примерно по 36 тыс. за метр. Договор долгосрочной аренды логистического комплекса с компанией Ozon заключен до 2030 года с ежегодной индексацией на 4% (важно: индексация ставки для арендатора не равно индексации выплат инвесторам на эту же сумму).
Досрочное погашение кредитного плеча, которое составляет 1,15 млрд рублей (42%) по ставке 7,5% до 3 квартала 2027 года, не планируется. Изменение ключевой ставки до окончания срока кредита никаким образом не влияет не экономику фонда.
Предусмотрена амортизация кредита на сумму 93 млн рублей в 2025 году и на 126 млн руб. в 2026 году. На конец сентября 2024 остаток денежных средств в фонде 92 млн. руб. Это означает, что фонд должен будет сформировать дополнительные резервы под амортизацию, что, как я предполагаю, может негативно повлиять на индексацию предстоящих выплат. Закрытие льготного кредита под ставку 7,5% в 2027 году создаст дополнительное давление на доходность фонда.
Главный минус фонда — низкая ликвидность паев, так, по данным Мосбиржи средний оборот за последние 3 месяца (на момент написания статьи) составил 1,4 млн рублей в день.
Главный плюс фонда — в долгосрочной перспективе получить индексацию арендных ставок до рыночного уровня. При этом никаких анонсов о досрочном перезаключении договора УК не делала, хотя я не исключаю такую возможность в целях эффективного закрытия долга в 2027 году. Текущий договор аренды заключен до 2030 года с ежегодной индексацией аренды в размере 4% (важно, индексация суммы аренды не равна индексации выплаты инвесторам).
Напоминаю, что все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
Мой канал на Дзен: Механика Капитализма
Где и индексация аренды 5%, и доп. доход пайщику капает от самостройки площадей с периодической продажей.
Так вот, по своей сути, внутри ПНК квази-кредит застройщику под 11-13% годовых (при текущей КС нахожу это гениальным) под объект, которым вы будете владеть очень короткий промежуток времени, так что размер индексации в ПНК вас интересовать не должен, не для вас эта индексация. А внутри фондов Парус объект, которым вы можете владееть долго, ожидая раскрытия всех преимуществ долгосрочного владения.
А состоится ли раскрытие всех преимуществ долгосрочного владения?
В любой момент главный фаундер может снова сказать «не спрашивайте почему, так получилось».
— пожар и сопоставимые риски утраты объекта;
— временная потеря арендатора;
— … впишите свое…
Между вами и раскрытием долгосрочной стоимости есть прокладка в лице УК.
Как вы думаете, чьи интересы УК обслуживает?
Риск указан в вопросе — чьи интересы обслуживает УК?
Вы согласны, что в первую очередь УК обслуживает свои интересы?
Теперь вспоминаем, что полномочия УК безграничны.
Если все же конфликт интересов УК и пайщиков вы расцениваете как неприемлимый, то стоит ли вам вообще интересоваться фондами:)
Специфическим риском Парус это не является, но в долгосроке специфической может оказаться УК, и звоночек с неполным раскрытием информации по кредитам уже был.
Структура вознаграждения и владения частично взаимоувязывает интересы пайщиков и УК. Когда они совпадают это обязательно выносится в новостное пространство с позитивом.
Когда не совпадают — «не спрашивайте почему, так получилось».
Интересоваться фондами стоит, но не все надо рассматривать как потенциальную покупку.
Последнее обновление было на этой неделе. На «энциклопедический справочник» отчетность РД больше похожа, на мой взгляд, чем отчетность по любому фонду Паруса.
— отчетность не только как обязаловка по закону, но понятным языком для инвестора не реже раза в месяц;
— долгосрочные ДУ;
— публикация фин моделей;
— ежемесячные выплаты;
— эффективное привлечение денег (а не вот это «дайте нам денег, однажды что-то купим")
— больше продуктов для инвесторов, а не спекулянтов
— нормальная клиентская поддержка в разных каналах;
— публикация инвест стратегий и долгосрочных намерений (мы что-нибудь купим для сдачи в аренду и/или перепродажи — это не стратегия)
Вам не кажется мутной история с недавним резким увеличием доходности Парус-СБЛ? При том, что цена росла по экспоненте с конца августа без новостей (я специально пересмотрел их тг канал начиная с июля). К тому же у них на сайте написано:
Это не вяжется с тем, что произошло, выплаты выросли намного больше.
Парус мне нравится, держу логистику в основном, но супер-прозрачными не могу их назвать. По форме подачи, по работе PR они выигрывают у того же РД, но по тому, какие выводы можно сделать по этой информации — скорее проигрывают.
Кстати, судя по спросу на бирже можно предположить, что с логистикой произойдет та же история, что с СБЛ, но когда? Будут ждать пока раскупят паи на бирже? Сделают переоцеку одним днем непосредственно перед повышением выплат? Фантазирую, что будет скачек цены на 1100-1200, но это может быть и в 2025. Будут они «понятным языком для инвестора» раскрывать публично соответсвующую информацию заранее? Полагаю, что нет.
По СБЛ и правда анонса не было, только в марте в ТГ загадочно писали, что «с некоторыми» арендаторами ведут переговоры. Но в СБЛ низкая ликвидность, а Парус-Макс закупил их на 40+ млн. СБЛ и раньше рос до 1200+, больше года назад точно.
По Лог ведут переговоры о досрочном перезаключении, было в видео. Обновленную модель с учетом снижения кредита обещали не позднее ноября опубликовать.
Если будет интересно, я на этой неделе в блоге писал про Лог и СБЛ.
Во-вторых, ставка уедет когда вниз, фонд продолжит фондировать девелопера под 11-13% или уже под более выгодные условия? Ну вот если фонд создавался как инструмент дешевого фондирования, а не как бизнес по управлению недвижимостью.
В-третьих, это квази-кредитование еще и имеет в себе сразу и риски девелопера и риски объекта, который может быть не сдан в эксплуатацию, но риск этот вы принимаете на себя не с премией к ставке безриска, а с дисконтом.
Которые этим, по-видимому, весьма довольны. Собственно именно поэтому паи и не стоят на бирже ниже СЧА, в отличии от вышеописанного.
Рентал про — это не про владение недвигой через фонд, это про инвестиции в оборот недвижимости со стадии строительства, с принятием всех специфических рисков.
Пайщики именно владеют долями в объектах. Ибо УК «А класс капитал» их на деньги пайщиков и покупает (у своего девелопера и на стадии строительства, причём уже с заранее известными арендаторами).
А вот тупо десятилетие владеть долей в ЦОД имея один только арендный поток в 11% годовых(или сколько там) и никак не получая даже инфляционного куска удорожания недвиги (не говоря о продажной марже) — это увольте.
Повторяю: и пайщики Паруса, похоже, также думают, потому его доли и торгуются ниже СЧА (что вы же сами упомянули в заметке).
Мне кажется для тех небогатых физиков, кто желает вложиться именно в недвигу, сейчас на рынке нет вообще ничего доходнее Рентала.
investfunds.ru/funds/6341/
Фонд платит 68.78 рублей в месяц, итого 825. Фонд можно купить на бирже за 7200. Итого 11.4% годовых. Дисконт к СЧА 92%.
А вот Рентный Доход — investfunds.ru/funds/5927/
Фонд платит 2638 за квартал. Округлим до 10 тысяч в год. Торгуется хорошо каждый день, купить можно за 77 тысяч сейчас, но иногда уходит и ниже. Итого 13% годовых минимум. Если последующие платежи будут больше 2600, то уже к 14% ближе. Дисконт к СЧА — 77/132.5 = 58% У фонда договор с УК до 2027 года, т.е. если объекты будут продавать через 3 года, шанс закрыть разницу между СЧА и биржевой ценой сильно выше.
Есть еще несколько фондов, где доходность около 14%, но с точки зрения доходности и дисконта к СЧА РД лучше всех (если кто-то нашел что-то более доходное, где реально есть сделки на бирже, буду благодарен за название и расчет потенциальной доходности). Наверное розницу отталкивает ценник в почти 80 тысяч за пай, и они просто его не рассматривают, но по математике это самый привлекательный фонд недвижимости на бирже сейчас. Если он начнет закрывать гэп к СЧА по 10% в год, то у вас будет 24% годовых без роста СЧА и платежей на следующие три года ежегодно. А с нашей инфляцией и платежи и СЧА вырастут.
— короткий горизонт ДУ
— непонятно, будут продлять ДУ или нет
— крайне низкая культура раскрытия информации
— почти гарантированный убыток, если инвестировать на этапе размещения паев
Лично я хочу долго и понятно владеть объектом. Но я — не весь рынок, кому-то ОК принудительно лишиться своей недвиги в обмен на предположительно справедливую компенсацию через несколько лет. Мне вот не ОК.
----------------
Решил написать небольшой обзор на фонды недвижимости Мосбиржи и то, как я их использую. Сподвигло меня на это обсуждение с женой и коллегами вчера, где все обсуждали, как собираются приобретать себе еще по квартире, плюс пост на Смартлабе, где человек разбирает фонд «Парус-Озон», но не упоминает, что по одному из фондов (кажется, «Двина») была новость в октябре, что арендные платежи не покрывают кредит ВТБ. По этой причине лично я, старающийся участвовать или спекулировать во всех торгуемых фондах недвижимости, на «Парус» заявок не ставлю.
Первое, зачем человеку могут понадобиться фонды недвижимости. У меня лично в жизни есть четкое разделение: вот эта недвижимость мне нужна для бытовых нужд. По таким объектам возврат инвестиций мне неинтересен, я в любом случае куплю квартиру своему ребенку, если посчитаю это нужным и будет возможность. Но мысль иметь недвижимость как класс активов лично мне кажется здравой. В рунете нет дефицита каналов, посвященных инвестициям в недвижимость. Мои личные предпочтения — это Игорь Шимко (автор той самой «пилы») и Виктор Зубик, автор канала «Smarent». Понятно, что Виктору канал нужен только чтобы продвигать свой сервис управления арендной недвижимостью, но у него можно посмотреть примеры расчетов, в каких случаях и по каким ценам и ставкам стоит или не стоит инвестировать. У Игоря Шимко есть прекрасная таблица ставок ипотеки и темпов роста недвижимости, которая наглядно объясняет, когда выгодно или невыгодно брать ипотеку. Еще он хорошо объясняет логику траншевой ипотеки и ипотеки с завышением тела (и занижением процента), которую брал сам.
Можно смотреть и читать другие каналы, главное, чтобы это был практик, желательно инвестирующий свои деньги, а не просто инфобизнесмен. Цель — понять, какая доходность является достижимой, если вы решили напрямую инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость.
Далее переходим к Мосбирже. Мне нравятся эти фонды по нескольким причинам. Первая причина — нет необходимости вносить миллионы за объект. Самый дорогой фонд в моем портфеле стоит 77 тысяч за пай («Рентный доход»), самый дешевый — 720 рублей («Арендный бизнес»). Вторая причина — есть ликвидные фонды, где торгуются миллионы или десятки миллионов ежедневно. Это позволяет зарабатывать на спреде, что невозможно с реальными объектами (попробуйте покупать и продавать свою однушку несколько раз в месяц ради дополнительных 2-3%). Третья причина — у фондов очень разная доходность биржевой стоимости пая к месячным или квартальным платежам. Это позволяет выходить из одних фондов и входить в другие после изменения доходности, аналогично тому, как можно в облигациях продавать выпуски с меньшей доходностью и покупать с большей. Ну и главная причина — по многим фондам ПИФ недвижимости доходность платежей на вложенный капитал выше, чем озвучивают люди, которые инвестируют в физические объекты (по жилью это 4-6%, по коммерции это 8-12%).
Вот данные по большинству из фондов недвижимости, которые есть у меня в текущий момент:
— Рентный доход - https://investfunds.ru/funds/5927/
— Современный арендный бизнес - https://investfunds.ru/funds/5027/
— Современная коммерческая недвижимость - https://investfunds.ru/funds/7877/
— Рентал ПРО - https://investfunds.ru/funds/10307/
— Рентный доход ПРО - https://investfunds.ru/funds/7061/
— ТРЦ Перловский - https://investfunds.ru/funds/2825/
— Атриум - https://investfunds.ru/funds/1955/
Биржевых фондов больше. Часть из них сейчас нет в портфеле, потому что они продались и не вернулись к прежнему биду (в фондах, где маленький или отсутствует дисконт СЧА к биржевой цене, я предпочитаю спекуляции). Часть (например, альфовских) нет, потому что там нет даже 10% годовых к биржевой цене.
Логика выбора и аллокации фондов следующая. Идем и смотрим выплаты за год, в случае с РД это 2635+2533+2629+2480=10277 рублей. Далее делим на цену покупки, последняя сделка была по 77 тысяч, и получаем 13.34% годовых, которые будем получать без необходимости выбирать объект, говорить с арендаторами и так далее. Выплаты могут меняться, идти как вверх, так и снижаться или стоять на месте, но в целом можно убедиться на сайте фондов, что в большинстве случаев выплаты растут (инфляция, как-никак). Документацию фондов лично я считаю нужным изучать, если вложил больше 50 тысяч рублей, смысла тратить время на фонд, где у меня куплено всего на несколько тысяч и цена не упала, как мне хочется, я не вижу. Но тут каждый сам решает.
Второй важный для меня параметр — это дисконт биржевой цены к СЧА. В случае с «Рентным доходом» это 77000/132813=57.97%. Большинство фондов недвижимости торгуются с дисконтом к СЧА, но есть исключения. Собственно, доходность к биржевой цене и процент биржевой цены к СЧА — это и есть два параметра, на которые я опираюсь, чтобы собирать портфель БПИФов и распределять активы внутри них. Мое личное мнение, что этих фондов должно быть несколько. Те, кто любит Excel, могут легко забить все данные (фондов недвижимости немного).
Теперь немного философии. Я считаю, что фонды недвижимости создаются исключительно в интересах УК. Первичные размещения вообще не интересны рядовому инвестору, с единственным возможным исключением — «Рентал ПРО» (вопрос дискуссионный, у фонда стратегия, которая отличается от всех остальных). В фонды загоняют богатых буратин пугалками про «деньги сгорят» и «недвижимость всегда растет». После того как человек получил инструмент, который платит 8% годовых, и которого стригут на 2% от СЧА ежегодно за управление, он внезапно видит, что альтернативная доходность растет, и в фондах ликвидность уже 18%. СЧА на бумаге растет, но биржевая цена стагнирует, а потом начинает снижаться. Люди начинают выходить, и отсюда дисконт. Это как раз то, что нам нужно. Если думать в горизонтах нескольких лет, покупая фонды с дисконтом сейчас, мы наверняка получим и рост выплат, и рост СЧА. Главный риск таких инвестиций — отставание биржевой цены от СЧА сохранится вплоть до ликвидации фонда.
Кому еще может быть интересна «бумажная недвижимость» на Мосбирже? Главная категория, как мне кажется, это те, кто хочет «ежемесячный доход от сдачи недвижимости» (фонды с ежемесячными выплатами есть, хотя старые фонды в основном квартальные). Доход от коммерческой недвижимости всегда выше, чем от жилой. Если взять «Рентный доход» или любой фонд, где сейчас можно зафиксировать 13%, то вам нужно вложить 6,461 миллиона, чтобы получать 70 тысяч рублей в месяц (грязными, придется платить еще налоги). Судя по видео «Смарент», для повторения подобного в малогабаритной однушке нужно уже 10-12 миллионов. И у вас возникнут проблемы с ремонтом, мебелировкой, поиском (скорее правильной фильтрацией) арендаторов, риском простоя и неполучения арендных платежей.
Вторая категория, кому это может быть интересно, — это те, кто хочет «копить в недвижимости на недвижимость». Тут уже не такой очевидный кейс — накопите и найдете нужную квартиру, бумажный СЧА вырос, а биржевая цена — нет. Скорее, это стоит рассматривать тем, у кого дети маленькие, или в моем случае для младшего сына, которому 12 лет, и кому еще 8-10 лет квартира не нужна. То, что вы можете докупать паи на регулярные выплаты, должно сильно помочь.
Ну и последние, кому это может быть интересно, — это те, кто живет за пределами России и кому нужна долларовая или евро доходность. В случае с примером инвестиций в 6,461 миллиона ради 70 тысяч рублей в месяц или 840 тысяч в год (округлим до 8400 евро), надо просто купить 8 фьючерсов. Навряд ли ситуация с бэквордацией во фьючерсах евро будет длиться вечно, но получая выплаты на брокерский счет и зная процентную доходность фонда недвижимости, очень просто сравнить разницу валютных фьючерсов и спота, чтобы решить, выгодно или нет ими хеджироваться и лучше ли взять ближайший квартальный или на год вперед застраховаться.