Дивидeнды пpoтив apeндныx плaтeжeй

Дмитрий Овчинников, безусловно вход важен. Собственно, без этого вообще невозможно на рынке недвижимости заработать. О том, что выход в принципе не важен — ну видимо вас просто жизнь еще не наказывала. Заставит жизнь выходить, когда посмотрим. Мне только жена рассказывала рассказ с сестрой, где они обсуждали ее подруг риэлторш. Обе взяли по несколько квартир в ипотеку, но пересидели. Хотят выйти, но не могут. А это профи, которые знают рынок сильно лучше других, но их тоже жадность сгубила.

Автора можно поблагодарить за скрин из IRN и прямую ссылку на методологию. СОВОКУПНАЯ доходность подорожания квартиры и аренды как правило в РФ равна депозиту или его чуть выше на 1-2% (можем даже забыть, что проценты по депозиту приходят день в день, требуют 0 работы, и сам депозит застрахован в АСВ до 1.4 миллионов). Собственно, это и объясняет, почему бизнес (в значении малый, средний или крупный, т.е. с наймом сотрудников и налогами) тут невозможен. Потому что это очень капиталоемкий бизнес, кредиты в банке это как раз ставка депозита плюс те самые несколько процентов, итого рентабельность = 0.

Если не секрет, расскажите про свою аренду — сколько объектов, когда куплены, какая ставка ипотеки, если есть, и какая у вас итоговая доходность по вашим объектом. Вычитаете ли вы, например, 10% из текущих цен, ибо без такого дисконта прямо сейчас выйти на вторичке крайне проблематично, и нужно смотреть на цены сделок, а не объявлений.

Дмитрий Овчинников, нет, я самостоятельно не считал, IRN считаю нормальным источником, но не понимаю, что вы находите странным в том, что совокупная доходность (удорожание + аренда), может находиться на уровне, чуть выше или чуть ниже депозитной — так оно по жизни и происходит. Ну вот прямо сейчас депозиты дают 20% годовых. Объект за 10 миллионов можно сдавать 60 тысяч рублей при хорошем сценарии, правда не во всех городах. Это 7.2% грязными, отнимаем налоги, амортизацию и все затраты, уходим ниже 6%, будет ближе к 5%, особенно если были простои. Итого, чтобы приблизится к доходности депозита, цена за год должна вырасти на 15%. Навряд ли это произойдет, поэтому мы получим год, когда совокупная доходность аренда+изменение цены квартиры отстает от депозита. Но было немало годов, когда начали заливать деньги ипотекой, когда темпа прироста были бодрыми и обгоняли депозит. В целом, особенно если вы учитываете трудозотраты, разница с депозитом недостаточная, чтобы это было интересно. На бытовом уровне это легко понять, потому что вы легко найдете людей, которые на фонде больше 10 лет, или у которых рестораны и автомойки больше 10 лет, но потраховшись с арендой жилья больше 10 лет, люди или меняют квартиру на коммерцию, потому что это автоматически увеличивает доход и уменьшает гемор, или делают посутку и нанимают людей, или уходят в финансовые инструменты. Опять же — просто недостаточно рентабельности, чтобы это было интересно и чтобы можно было масштабировать.

По поводу 6%. Я тоже могу взять ипотеку под 6%, так как я айтишник. Мне однушка 5 миллионов будет стоить согласно калькулятору 24 тысячи рублей после ПВ. Такой объект можно сдавать в плюс в аренду. Но не надо заниматься самообманом, в то время как я буду платить 24 т.р. в месяц, государство будет компенсировать разницу между 6% и рыночной ипотекой банку и платить ему больше 600 тысяч рублей в год. Вот, собственно и вся разгадка, за чей счет банкет.

То, что вы не знаете реальную доходность своей недвижимости и говорите 6-10%, не позволяет меня считать вас «практиком». Практики на рынке жилой недвижимости есть, их единицы, но есть еще герои в нашей стране. Они оперируют финмоделями. Я не помню сейчас кто именно это был, но человек говорит сразу «у меня квартира держится 7-8 лет, не больше 10». И дальше он объясняет почему — предпочтения меняются, востребованность районов тоже, жилье морально устаревает, поэтому почти всегда на этом этапе необходимо искать новый объект, которые будут иметь больший потенциал удорожания, чем текущий объект. Это как бы намекает, что идея «что из недвидимости можно и не выходить» не самая здравая. Дальше он сказал «по объекту у меня заложено 1.2 миллиона, необходимые на ремонт, если квартира продается после 10 лет». Это тоже важно. Я вот только что закончил ремонт одной из своих квартир. Бригада, которая делала мне ремонт в 2019 за 6 тысяч рублей, взяла 20 тысяч за квадрат в 2024. Квартира 58 квадратов, ремонт делали для себя, качество выше среднего. 1 миллион просто работа. Мы с женой перестали считать, когда перевалили за 2 миллиона, вместе с мебелью новой около 3 лямов вышла. Это квартира, которую я брал в 2014 за 3.85 миллионов, где тоже нужно было доделать ремонт (кухни не было), и итоговая цена была 4.2 миллиона. Сейчас квартира стоит около 9 миллионов, и вроде как звучит фантастическая доходность, если помнить первоначальную цену и забыть все затраты за 10 лет. Если посчитать — то классическое ниже депозита.

Я не противник покупки квартиры — я сам возьми еще одну ребенку в следующем году, а потом по ситуации вторую для второго. Но я противник идеи, что в жилой недвижимости легко или много зарабатывают.  Это не удается практически никому. И люди вообще не считают свои трудозатраты, как будто бы их труд бесплатный. В голове ты увидел квартиру, она в идеальном состоянии и и обставлена, ты купил, сразу первому сдал и все хорошо. В реальности люди могут месяцы подбирать квартиру, объехать 10 ЖК, потом они ищут строителей, хорошо если одна бригада все делает. Если нет — постоянно надо ключи передавать, материалы выбирать и покупать. Потом доставка техники и мебели. У меня жена уже после ремонта три раза ездила на квартиру и часами ждала когда привезут то кровать, то диван, то телевизор. И это все ДО того, как ты начал сдавать.

Но пусть каждый набивает свои шишки. Люди, которые с восторгом говорят, что аренда в Москве, которая в среднем была 35 тысяч в 2014, в 2024 наконец-то переступила 70 тысяч рублей, почему-то молчат про то, какой был дивиденд у Сбера в 2014. Наверное, если они узнают, что это было 3.2 рубля, а у Лукойла 120, они задумаются.

Дмитрий Овчинников, правильно ли я понимаю, что по вашим расчетам на графике совокупная доходность недвижимости с 2010 по 2024 должна составить более 400%? Ближе к 500%?

Давайте перепроверим, возможно ли это на примере Москва. Идем на www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin

Начинаем примерно со 140 тысяч рублей за квадрат. Однушка 35 квадратов пусть будет. Итого это 4.9 миллиона. Умножим на 4, получим 19600. Умножим на 4.5, получим 22 миллиона.

ОК. Сейчас уровень по IRN примерно 275, т.е удорожание произошло почти в 2 раза — 1.96. Т.е квартира в 4.9 миллиона превращается в 9.6 миллионов. ОК.

Таким образом поток арендных платежей должен обеспечить 10 миллионов чистыми, чтобы был рост в 4 раза или 12.4 миллиона, чтобы рост был в 4.5 раза (22 миллиона — 9.6). ОК. Дальше у нас 14 лет, умноженные на 12 месяцев = 168 месяцев.

ОК, делим 10 миллионов на 168 = 59.6 тысяч в месяц. Делим 12.4 миллиона рублей = 73800  рублей.

Правильно мы все сделали? Аренда однушки в 2010 в Москве была около 20 тысяч рублей. В 2014 году около 30-35. В 2024 — около 73 тысяч в сентябре, хотя сейчас уже пошло снижение арендных ставок, хотя всего на 1%.

Я нигде не ошибся? Ваши собственные расчеты, которые вы считаете правильным, завышены ну минимум в 1.5-2 раза. Опять же, если я вас правильно понял и вы утверждаете, что полная доходность за указанный период будет больше 400%. А, заметьте, в моих расчетах мы ни копейки не потратили за 14 лет на квартиру, ни копейки не посчитали налогов, ни дня простоя.

По фонде — инвестирую свои, портфель не маленький, 15 миллионов, есть и акции и облигации. Первую квартиру купил в 2005. Максимально единовременно владел 3 квартирами и домом, потом половину недвиги продал, ибо даже без аренды и проблем это не очень разумно и выгодно (дом был в 40 км от города, участок 20 соток, надо ездить, платить за покос и так далее). С родителями построил дом в начале 2000-х. Вот недавно помогал им крышу дома переделывать — полтора миллиона удовольствие. Прошел много ремонтов, несколько бригад выгнал. Не имею никаких розовых очков про недвижимость, знаю, столько денег придется вкладывать в жилье, когда ты им владеешь больше 10 лет, как квартиры, так и дома ИЖС.