Дивидeнды пpoтив apeндныx плaтeжeй

Kiplinger, ну, любому физику, кто захочет заработать на аренде — успехов. По-моему рынок жив и ставки аренды такие низкие только по двум причинам — люди не умеют считать (это действительно сложно с арендой), и у многих есть «лишние» квартиры. Российский бизнес за 30 лет научился зарабатывать практически на всем, от производства мебели, до гостиниц, до сельского хозяйства. Но есть ниша, где кроме единичных экспериментальных доходных домов и девелоперских прожектов, которая так и остается непокоренной — долгосрочная сдача жилой аренды. Если самым опытным, хорошо фондированным, могущим все покупать оптом и со скидкой так и не удалось найти способ иметь хоть сколько минимально возможную рентабельность в аренде жилья, надо быть ну очень уверенным в своих силах, чтобы туда лезть.

Дмитрий Овчинников, безусловно вход важен. Собственно, без этого вообще невозможно на рынке недвижимости заработать. О том, что выход в принципе не важен — ну видимо вас просто жизнь еще не наказывала. Заставит жизнь выходить, когда посмотрим. Мне только жена рассказывала рассказ с сестрой, где они обсуждали ее подруг риэлторш. Обе взяли по несколько квартир в ипотеку, но пересидели. Хотят выйти, но не могут. А это профи, которые знают рынок сильно лучше других, но их тоже жадность сгубила.

Автора можно поблагодарить за скрин из IRN и прямую ссылку на методологию. СОВОКУПНАЯ доходность подорожания квартиры и аренды как правило в РФ равна депозиту или его чуть выше на 1-2% (можем даже забыть, что проценты по депозиту приходят день в день, требуют 0 работы, и сам депозит застрахован в АСВ до 1.4 миллионов). Собственно, это и объясняет, почему бизнес (в значении малый, средний или крупный, т.е. с наймом сотрудников и налогами) тут невозможен. Потому что это очень капиталоемкий бизнес, кредиты в банке это как раз ставка депозита плюс те самые несколько процентов, итого рентабельность = 0.

Если не секрет, расскажите про свою аренду — сколько объектов, когда куплены, какая ставка ипотеки, если есть, и какая у вас итоговая доходность по вашим объектом. Вычитаете ли вы, например, 10% из текущих цен, ибо без такого дисконта прямо сейчас выйти на вторичке крайне проблематично, и нужно смотреть на цены сделок, а не объявлений.

Kiplinger, я считаю, что средний риэлтор знает рынок недвижимости сильно лучше среднего инвестора. Вот тут Дмитрий считает, что фонда — это сложно и думать надо, а недвига — безусловный минимальный доход (легко). Я придерживаюсь ровно обратного мнения. Пассивный фонд — это очень легко и доходность наверняка будет выше. А недвига сложнее, и менее доходно. Ну тупо вариативность сильно больше — район, комплекс, даже тип квартиры, все это важно. Все предпочитают однушки и студии сейчас, но, например, через несколько лет вполне возможно, что лучшую доходность будут давать хорошие трешки, которых будет дефицит. А мелкие объекты могут наоборот быть в профиците. Это то, о чем стоит подумать. У нас же никто практически не считает арендную плату на кваратный метр и на вложеный рубль. Вон человек купил парковочное место за 500 тысяч рублей, оно сдается за 8 тысяч (явный знак невостребованности), а коммуналка 1.5 тысяч в месяц. У вас 18 тысяч обязательных расходов в год, это 3.6% от цены объекта, представьте, как это будет тянуть доходность вниз, ведь коммуналка и цен объекта будут расти параллельно. А есть еще налог на недвижимость, машиноместо по льготной ставке будет 0.3% в год в лучшем случае. А еще надо платить НДФЛ, и хоть это многие не делают, в сравнительной доходности это надо учитывать. С 1 миллиона вкладов сейчас 210 тыс рублей освобождены от налогов.

Да, в риэлторы приходят люди с улицы постоянны. Но те, кто купили по несколько квартир в ипотеку — они годами этим занимаются, не дурачки. Но пролетели капитально, потому что не вышли вовремя. Теперь придется ждать с остальными пассажирами.

Дмитрий Овчинников, нет, я самостоятельно не считал, IRN считаю нормальным источником, но не понимаю, что вы находите странным в том, что совокупная доходность (удорожание + аренда), может находиться на уровне, чуть выше или чуть ниже депозитной — так оно по жизни и происходит. Ну вот прямо сейчас депозиты дают 20% годовых. Объект за 10 миллионов можно сдавать 60 тысяч рублей при хорошем сценарии, правда не во всех городах. Это 7.2% грязными, отнимаем налоги, амортизацию и все затраты, уходим ниже 6%, будет ближе к 5%, особенно если были простои. Итого, чтобы приблизится к доходности депозита, цена за год должна вырасти на 15%. Навряд ли это произойдет, поэтому мы получим год, когда совокупная доходность аренда+изменение цены квартиры отстает от депозита. Но было немало годов, когда начали заливать деньги ипотекой, когда темпа прироста были бодрыми и обгоняли депозит. В целом, особенно если вы учитываете трудозотраты, разница с депозитом недостаточная, чтобы это было интересно. На бытовом уровне это легко понять, потому что вы легко найдете людей, которые на фонде больше 10 лет, или у которых рестораны и автомойки больше 10 лет, но потраховшись с арендой жилья больше 10 лет, люди или меняют квартиру на коммерцию, потому что это автоматически увеличивает доход и уменьшает гемор, или делают посутку и нанимают людей, или уходят в финансовые инструменты. Опять же — просто недостаточно рентабельности, чтобы это было интересно и чтобы можно было масштабировать.

По поводу 6%. Я тоже могу взять ипотеку под 6%, так как я айтишник. Мне однушка 5 миллионов будет стоить согласно калькулятору 24 тысячи рублей после ПВ. Такой объект можно сдавать в плюс в аренду. Но не надо заниматься самообманом, в то время как я буду платить 24 т.р. в месяц, государство будет компенсировать разницу между 6% и рыночной ипотекой банку и платить ему больше 600 тысяч рублей в год. Вот, собственно и вся разгадка, за чей счет банкет.

То, что вы не знаете реальную доходность своей недвижимости и говорите 6-10%, не позволяет меня считать вас «практиком». Практики на рынке жилой недвижимости есть, их единицы, но есть еще герои в нашей стране. Они оперируют финмоделями. Я не помню сейчас кто именно это был, но человек говорит сразу «у меня квартира держится 7-8 лет, не больше 10». И дальше он объясняет почему — предпочтения меняются, востребованность районов тоже, жилье морально устаревает, поэтому почти всегда на этом этапе необходимо искать новый объект, которые будут иметь больший потенциал удорожания, чем текущий объект. Это как бы намекает, что идея «что из недвидимости можно и не выходить» не самая здравая. Дальше он сказал «по объекту у меня заложено 1.2 миллиона, необходимые на ремонт, если квартира продается после 10 лет». Это тоже важно. Я вот только что закончил ремонт одной из своих квартир. Бригада, которая делала мне ремонт в 2019 за 6 тысяч рублей, взяла 20 тысяч за квадрат в 2024. Квартира 58 квадратов, ремонт делали для себя, качество выше среднего. 1 миллион просто работа. Мы с женой перестали считать, когда перевалили за 2 миллиона, вместе с мебелью новой около 3 лямов вышла. Это квартира, которую я брал в 2014 за 3.85 миллионов, где тоже нужно было доделать ремонт (кухни не было), и итоговая цена была 4.2 миллиона. Сейчас квартира стоит около 9 миллионов, и вроде как звучит фантастическая доходность, если помнить первоначальную цену и забыть все затраты за 10 лет. Если посчитать — то классическое ниже депозита.

Я не противник покупки квартиры — я сам возьми еще одну ребенку в следующем году, а потом по ситуации вторую для второго. Но я противник идеи, что в жилой недвижимости легко или много зарабатывают.  Это не удается практически никому. И люди вообще не считают свои трудозатраты, как будто бы их труд бесплатный. В голове ты увидел квартиру, она в идеальном состоянии и и обставлена, ты купил, сразу первому сдал и все хорошо. В реальности люди могут месяцы подбирать квартиру, объехать 10 ЖК, потом они ищут строителей, хорошо если одна бригада все делает. Если нет — постоянно надо ключи передавать, материалы выбирать и покупать. Потом доставка техники и мебели. У меня жена уже после ремонта три раза ездила на квартиру и часами ждала когда привезут то кровать, то диван, то телевизор. И это все ДО того, как ты начал сдавать.

Но пусть каждый набивает свои шишки. Люди, которые с восторгом говорят, что аренда в Москве, которая в среднем была 35 тысяч в 2014, в 2024 наконец-то переступила 70 тысяч рублей, почему-то молчат про то, какой был дивиденд у Сбера в 2014. Наверное, если они узнают, что это было 3.2 рубля, а у Лукойла 120, они задумаются.

Дмитрий Овчинников, правильно ли я понимаю, что по вашим расчетам на графике совокупная доходность недвижимости с 2010 по 2024 должна составить более 400%? Ближе к 500%?

Давайте перепроверим, возможно ли это на примере Москва. Идем на www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin

Начинаем примерно со 140 тысяч рублей за квадрат. Однушка 35 квадратов пусть будет. Итого это 4.9 миллиона. Умножим на 4, получим 19600. Умножим на 4.5, получим 22 миллиона.

ОК. Сейчас уровень по IRN примерно 275, т.е удорожание произошло почти в 2 раза — 1.96. Т.е квартира в 4.9 миллиона превращается в 9.6 миллионов. ОК.

Таким образом поток арендных платежей должен обеспечить 10 миллионов чистыми, чтобы был рост в 4 раза или 12.4 миллиона, чтобы рост был в 4.5 раза (22 миллиона — 9.6). ОК. Дальше у нас 14 лет, умноженные на 12 месяцев = 168 месяцев.

ОК, делим 10 миллионов на 168 = 59.6 тысяч в месяц. Делим 12.4 миллиона рублей = 73800  рублей.

Правильно мы все сделали? Аренда однушки в 2010 в Москве была около 20 тысяч рублей. В 2014 году около 30-35. В 2024 — около 73 тысяч в сентябре, хотя сейчас уже пошло снижение арендных ставок, хотя всего на 1%.

Я нигде не ошибся? Ваши собственные расчеты, которые вы считаете правильным, завышены ну минимум в 1.5-2 раза. Опять же, если я вас правильно понял и вы утверждаете, что полная доходность за указанный период будет больше 400%. А, заметьте, в моих расчетах мы ни копейки не потратили за 14 лет на квартиру, ни копейки не посчитали налогов, ни дня простоя.

По фонде — инвестирую свои, портфель не маленький, 15 миллионов, есть и акции и облигации. Первую квартиру купил в 2005. Максимально единовременно владел 3 квартирами и домом, потом половину недвиги продал, ибо даже без аренды и проблем это не очень разумно и выгодно (дом был в 40 км от города, участок 20 соток, надо ездить, платить за покос и так далее). С родителями построил дом в начале 2000-х. Вот недавно помогал им крышу дома переделывать — полтора миллиона удовольствие. Прошел много ремонтов, несколько бригад выгнал. Не имею никаких розовых очков про недвижимость, знаю, столько денег придется вкладывать в жилье, когда ты им владеешь больше 10 лет, как квартиры, так и дома ИЖС.

DDav, 
делал сам на данных С-Пб. Данные по стоимости недвижимости брал отсюда: https://www.emls.ru/stat/index/?module=base-stat-index&
после 22-го года этот ресурс накрылся, дальнейшие данные добивал отсюда https://www.bn.ru/analytics/
Модель посчитана по студиям, то есть учетная площадь в расчетах 25 м2. Аренда до 22-го года по 20 тыс в месяц, после по 25 тыс в месяц.
Проверять ваши расчеты нет никакого интереса. Мои РЕАЛЬНЫЕ цифры лучше, чем в файле, это для меня скорее пессимистичный бенчмарк.

По фонде ничего советовать не буду, здесь целый сайт «специалистов».

Update:
https://smart-lab.ru/blog/offtop/659289.php
Здесь изначально пытался доказывать, что земля круглая. Потом удалил, вместе с остальным контентом, но комментарии остались. Прошло 4 года и ничего не изменилось, плоскоземельщики на том же месте ;)

Дмитрий Овчинников, пока, к сожалению, наша дискуссия подтверждает тезис, что рынок аренды жилой недвижимости у нас такой, как есть, потому что физик (в данном случае вы), просто не умеете считать.

Я вам рекомендую перепроверить свои цифры, потому что они, повторяюсь, завышенны в 1.5, а то и 2 раза. Вот мои расчеты, чтобы вы могли потом самостоятельно их проверит. Если вы считаете, что инвестиции в недвижимости на горизонте 14 лет дают рост в 4 раза, это соответствует примерно 10.5% доходности по сложному проценту.

Вот калькулятор сложных процентов — calcus.ru/kalkulyator-investicij

Чтобы это получить, вам надо добавить налоги и амортизацию. Так вы выходите на 11.5-12%. Такой доходности на рынке жилой недвижимости нет, она почти в 2 раза ниже.

Аренда однушки в СПБ в 2014 году составляла 21.8 тысяч рублей — www.bn.ru/gazeta/articles/209184/

Сейчас аренда однушки 45 тысяч -https://www.fontanka.ru/2024/10/21/74235401/

Пользуемся и считаем по калькулятору сложных процентов на срок 10 лет. По моим подсчетам это 7.7%. И это ПОСЛЕ грандиозного роста арендных ставок на 30% в этом году.

Т.е. аренда не растет даже близко темпами в ваших расчетах. Вы можете повторить это же самое и с ценой квадратного метра. Там тоже нет двузначного роста. Объясните мне, если ни цена квартиры не растет по 10% в год, ни аренда, на долгих промежутках, как можно хотя бы в теории получить совокупный рост, превышающий 10.5%?

Дальше, вы купили паркинг и считаете, что зарабтываете на нем 10% в год. Вопрос — зачем? Я полностью с вами согласен, что недвижимость — это консервативные инвестиции, их надо иметь в портфеле. Добрые люди ведут расчет доходности разных ПИФов недвижимости, после вычета налогов. Берется биржевая цена пая, берутся квартальные выплаты, вот таблица

docs.google.com/spreadsheets/d/1i6_b2IGgluhCewjveZMRE7_vgXlvjllaPVlqrr2a2Ig/edit?gid=1114197548#gid=1114197548

Если бы вы, как я, просто на бирже купили определенные фонды, ну например СФН Коммерческой недвижимости, вы бы получали 13%. Все налоги за вас платит и отчитывается брокер. У вас нулевой простой. Вы не зависите от одного объекта. Сейчас куча ПИФов коммерческой недвижимости продаются на 30-40% ниже СЧА и дают доходность до налогов 13-14% в год (и платежи растут), а после 11-12%. Ну квартиру я могу понять, особенно если у вас дети. Но паркинг зачем, если эта форма коммерческой недвижимости, со сдачей бывают проблемы и месячные простои, продать очень сложно порой, если можно больше заработать и проще реинвестировать просто парой кликов в телефоне в бумажную коммерческую недвижимость?

DDav, 

Если бы вы, как я, просто на бирже купили определенные фонды, ну например СФН Коммерческой недвижимости, вы бы получали 13%.

Напишу последний раз, более понятно объяснить тяжело. На бирже моя норма прибыли СУЩЕСТВЕННО выше, чем в недвижимости. Но это работа, которую: 
1. могу делать только я, то есть все завязано на меня лично
2. есть риски закрытия биржи, блокировки счетов и прочее, что уже частично реализовывалось в 22-ом
3. внутри биржевого контура любая диверсификация всего-лишь иллюзия
4. доход на бирже величина сильно не постоянная и малопрогнозируемая
5.
6.
7.
… лень писать аргументы.


А что по поводу 

физик (в данном случае вы), просто не умеете считать.

вы бы попридержали свои выводы при себе. Я же не перехожу на личности и не указываю на ваши ошибки, как логические, так и расчетные. ЧС у меня открыт, туда легко попасть и трудно выйти :)

Дмитрий Овчинников, понял. Можно последний вопрос? Сколько стоит машиноместо в паркинге, сколько аренда, сколько налогов насчитали, которые надо будет до декабря заплатить, и какая там коммуналка. Я никогда паркингами не владел, у меня только сын снимал, в Калининграде паркинги сдаются по нереально низким ценам — 4.5 тысячи прошлой зимой сын платил, я очень слабо представляю, как из этого можно сделать бизнес.

DDav,
1.это не бизнес, это безусловный базовый доход :)

Последние куплены в прошлом году по 500, сдаются по 7.5-8, КУ 1.5-2. Цена сейчас на авито около 800. По моим представлениям цена должна быть более 1 млн, ждём.
Налоги могу глянуть чуть позже у супруги.