Индустриальная недвижимость – новая «золотая жила» для инвесторов?
За 2024 год ключевая ставка ЦБ РФ выросла до 21%. На следующей неделе Центробанк примет первое в 2025 году решение по основному показателю денежно-кредитной политики страны.
С ростом ключевой ставки кредиты стали гораздо менее доступными, а доходность банковских депозитов побила исторический рекорд. Депозиты сегодня выгодный инструмент, но крайне нестабильный. Инвесторы стали искать более прогнозируемый доход для себя.
Один из таких инструментов — ЗПИФы индустриальной недвижимости. Почему именно индустриальной? Рынок жилой недвижимости так же волатилен и в прошлом году сильно просел. А рынок индустриальной недвижимости, напротив, — растет, что позволяет владельцам ПИФов зафиксировать высокий доход на долгосрочную перспективу.
Разберем рынок индустриальной недвиги в цифрах:
• Общий объем индустриальных объектов достиг 25 млн кв. м.
• Вакантность держится на 0,5%, а аренда класса А выросла до 11,5 тыс. руб./кв. м.
• В 2025 году ожидается ввод новых 2,5 млн кв. м, но спрос со стороны e-commerce, ритейла и IT-компаний продолжает превышать предложение.
Дефицит складов и производственных площадей делает этот рынок особенно привлекательным для инвесторов. Долгосрочные контракты (5+ лет) с неразрывными условиями аренды обеспечивают стабильный поток доходов, что выгодно отличает индустриальную недвижимость от других классов активов. Другими словами – качественные индустриальные объекты идут на вес золота.
Ранее индустриальная недвижимость была доступна в основном крупным игрокам, но сегодня инвесторы могут входить в сектор через Фонды, которые приобретают и реализуют ликвидные объекты, работают с арендаторами и распределяют доходы среди инвесторов.
Как это работает в пользу инвесторов?
Есть несколько фондов, которые занимаются подобным – Рентный доход от ВТБ Капитал, Арендный поток от Альфа-Капитал, Рентал ПРО от А класс Капитал и т.д.
Возьмем для примера Рентал ПРО, который показал самую высокую доходность среди ЗПИФов за 2024 год (20%). Фонд квальный. УК Фонда инвестирует в индустриальную недвижимость и активно управляет ей, без привлечения заемных средств. Это снижает риски и повышает устойчивость доходности. На текущий момент ЗПИФ может посоревноваться с депозитами, фондами денежного рынка и дивидендными акциями.
На самом деле стратегия понятна и ясна: Фонд использует ротацию активов. Другими словами, покупает готовые или строящиеся ликвидные индустриальные объекты, а затем продает их с высокой маржинальностью. Это позволяет инвесторам зарабатывать как на обычных регулярных выплатах, так и дополнительно на росте стоимости активов. Что примечательно, эта дополнительная часть дохода, выплачивается инвесторам деньгами после совершения фондом сделки по продаже.
Сейчас индустриальные объекты в дефиците, а спрос на склады и дата-центры продолжает расти, так что такие вложения могут быть хорошим вариантом для сохранения капитала в этом году.
Да, у Паруса есть моно-объекты, их недвижимость более свежая, но «Парусы» почти все дороже СЧА, а «Современные» с дисконтом до 34% ниже СЧА.
В начале осени Сберлогистика «выстрелила», как я догадываюсь, деньгами, принесенными из ПНК Рентал. Почему много принесли именно в «Паруса»?
1. Потенциал апа аренды в Парус намного выше, чем в СФН, то есть в СФН недвига сдается с небольшим дисконтом к рынку или вообще без дисконта, а у Паруса дисконт 40% — 60%.
2. СФН имеет короткий срок жизни, там можно и не дождаться значимого роста денежного потока, ЗПИФ расформируют, объекты продадут, переоценку получит кто-то другой. В Парус сроки ЗПИФ длиннее сроков договоров аренды, пайщики получат переоценку аренды кэшем. И это даже уже происходит в том же СБЛ/Лог/Двинцев.
3. Качество раскрытия информации и коммуникации с инвесторами в СФН и Парус просто нельзя сравнивать. С Парус можно в чате поговорить, можно по телефону, можно в офисе, можно кучу материалов и фин моделей найти. Попробуйте что-то внятное добиться от СФН, кроме предусмотренной законом информации.
Все это объясняет почему в одном ЗПИФ дисконт к СЧА, а другой раскупают даже выше СЧА.
По стоимости аренды довольно неожиданно, что Парус сдает с большим дисконтом. В принципе, можно из отчетности примерно получить цифры за м2 даже в фондах, где объектов много и расположены в разных регионах, либо искать цены на вакантные площади. Буду теперь обращать внимание на этот пункт.
Качество раскрытия — это да )) У банков много клиентов, на тех, кто вопросы задает можно «забить».
Спасибо.
Там за основу взяты данные из отчетов оценщиков.
У Парус низкие ставки аренды — просто договора заключены до резкого роста ставок.